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1、武清经纬项目营销执行方案2012年度营销策略第1章：区域分析第2章：本体分析第3章：核心策略第4章：执行排期目 录 Contents附件：东区户型产品建议第1章：区域分析区域经济发展与规划区域房地产市场研判区域客户需求研判项目本体分析及定位项目产品发展建议区域竞品市场研判城市及区域社会经济发展现状GDP保持20%以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境，2010年是武清经济发力的一年，GDP增幅达到30.16%05年以后武清人均GDP持续加速上升，增幅均保持在15%以上，发展势头迅猛10年，武清人均GDP增幅为52%，达到历史高点。武清区整体经济实力强，GDP加速增长，为房地产业
2、发展创造了良好的经济环境第第1 1章章 区域区域分析分析武清区产业以二产为主高新技术产业是武清的支柱产业，自行车和地毯行业等传统行业占较大比重。n二产为主：形成了电子信息、新材料、机械制造、生物医药、汽车及零部件五n个高新技术产业，占工业增加值40%。n武清拥有自行车和地毯两大传统行业，自行车产销量占全国1/10，地毯年产量n占全国10%，出口量占全国40%以上。n三产快速发展：现代商贸、现代物流两大主导行业，仓储运输和批发零售贸易区域产业结构现状第第1 1章章 区域区域分析分析区域人口现状分析武清人口在2010年之前增幅缓慢，年增长率不足1%，2010年人口增幅猛增，高达12.7%开发区从业
3、人员数量在2010年也大幅增长，由6.8万猛增至13万。武清区人口特别是开发区人员猛增，为房地产市场提供有力支撑第第1 1章章 区域区域分析分析武清区位于环渤海的京津冀经济圈之中，京津冀作为全国三大核心经济圈之一，与长三角、珠三角一道，创造了全国1/3强的经济产值。京津冀经济圈属于三大核心经济圈之一，经济发展水平高。三大经济圈的经济总量在全国GDP总额中占三分之一强。区域城市地位分析第第1 1章章 区域区域分析分析城市总体规划与城市发展战略武清区为天津北部远郊区，毗邻北京，是京津走廊上重要的交通节点；武清城区距北京市区70公里；六环40公里；距天津外环20公里；城区30公里。行车到天津市区40
4、分钟，到北京市区1.5个小时。武武清清静静海海宝宝坻坻宁宁河河蓟蓟县县北北辰辰西西青青东东丽丽津津南南汉汉沽沽塘塘沽沽大大港港武清县城距各地距离距天津：外环：20km；市区：30km；机场：35km；港口：71km；距北京：六环：40km；市区：71km；首都机场：90km。第第1 1章章 区域区域分析分析天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构：“一轴”是指：“武清中心城区滨海新区核心区”发展主轴。“两带”是指：“宁河汉沽滨海新区核心区大港”东部沿海发展带和“蓟县宝坻中心城区静海”西部城镇发展带。“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部
5、“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设区。天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构，武清位于该主轴上，主要承接北京与之天津的联系，有利于区域产业发展空间进一步提升。城市总体规划与城市发展战略第第1 1章章 区域区域分析分析北京武清区天津 武清北部与北京接壤，是天津对外开放的窗口和促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，有条件建成京津之间的“明珠新城”、天津的“第一新城”。“京津城市发展主轴上的重要新城”城市定位：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。城市定位第第1 1章章 区域区域分析分析武清新城位于京津黄金走廊核心位置，定位
6、于发展天津联系首都方向的门户，适宜创业、居住的新兴城市，希望通过高铁带动，实现跨越式发展。城市功能城市功能定位：京津交通枢纽京津发展主轴上的高新技术产业基地、现代制造业基地服务京津乃至华北地区的现代物流基地天津联系首都方向的门户，适宜创业、居住的新兴城市新城区位：位于京津城市发展主轴之上，地处京津要塞之地第第1 1章章 区域区域分析分析河西河东功能分区：河西板块：功能主要为武清开发区以及居住区为主河东板块：运河休闲以及特色经济为主城市功能区域划分第第1 1章章 区域区域分析分析国际物流产业区：发挥武清海关和天津港优势，发展供港疏港产业，建设国际物流产业区高新技术产业区：以武清开发区和逸仙科学工
7、业园为依托，建设高新技术产业区一带：运河风貌带，集中建设规划商业商贸区，形成新城的商贸带，文化带，景观带军事区：近期保留现状军用机场等军事用地，远期积极促进搬迁生态居住区（新规划区域）：完善公共服务设施，基础设施，建设交通便捷，配套齐全，高品质，生态型宜居生活区城西综合片区：主要发展居住与教育科研功能。在片区内完善商业服务设施，形成新城西部的次中心中心片区：是新城的核心区域，由行政办公、文体医疗中心及雍西生活区组成城市功能组团细分第第1 1章章 区域区域分析分析规划居住用地主要集中在光明道以南，城西居住区是未来供应热点城市规划居住用地分布第第1 1章章 区域区域分析分析在武清远期规划中，城市交
8、通体系完善，高铁站点成为武清重要的交通枢纽，为连接京津两地提供了良好条件城市路网：三纵三横是新城的路网骨架结构：包括南北向干道京津公路、翠亨路、京福支线，东西向干道福源道、雍阳道和前进道。轨道交通：市域轨道Z2线在新城内沿前进道、翠通路、光明道、九号路布设，而后由九号路出武清新城，并结合客流密集的铁路城际站及新城用地布局，规划设置2个车站。城市交通体系规划第第1 1章章 区域区域分析分析龙凤河步道绿化带北运河绿化带翠亨路绿轴福源道绿轴光明道绿轴武清新城生态规划“三轴两带，多片多园生态规划“三轴两带”“三轴”：翠亨路绿轴、光明道绿轴和福源道绿轴；“两带”：北运河绿带和龙凤河故道绿带，沿龙凤河故道
9、设置西岸250米绿带。蓝带缀珠蓝带缀珠绿网融城绿网融城城市生态系统规划第第1 1章章 区域区域分析分析n武清处于京津大通道的重要节点位置，具备承载京津大都市圈未来的潜力；n武清的交通优势利好已经兑现，开发区发展稳定；n武清拥有湿地自然环境，整体城市化率低，农田保留完整，具备成为生态宜居城市的自然属性，但城市属性弱，需要长期发展；n依靠北京的配合，河北大力发展环首都经济圈概念；依靠国家重视，天津大力发展滨海新区；唐山依靠自身能源及港口优势试图与京津平起平坐；武清在环渤海区域，缺乏更高层次的重视；利好尽出，缺乏带有强烈预期的跳跃式增长，武清的发展更趋向于平稳。第第1 1章章 区域区域分析分析区域经
10、济发展与规划区域房地产市场研判区域客户需求研判项目本体分析及定位项目产品发展建议区域竞品市场研判第第1 1章章 区域区域分析分析政策基调政策相对宽松政策相对宽松政策从紧政策从紧各地救市，政策宽松各地救市，政策宽松政策从紧政策从紧政策宽松政策宽松年份1998-2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012主要政策“11号令”831土地大限国八条二手房交易征收营业税国六条“90/70”限外令二套首付4成131文件利率7折资金监管国四条土地新政4.17新政9.29新政限购令国八条津十条天津上调普通住宅标准加息 5 5次，次，合计合计2.61%2.6
11、1%1 1次，次，0.27%0.27%2 2次，次，0.27%0.27%3 3次，次，0.27%0.27%3 3次，次，0.18%0.18%4 4次，次，0.27%0.27%1 1次，次，1.08%1.08%2 2次，次，0.25%0.25%3 3次，次，0.25%0.25%准备金率1 1次，次，2%2%11次，次，5%5%1 1次，次，1%1%1 1次，次，0.5%0.5%1 1次，次，0.5%0.5%3 3次，次，0.5%0.5%9 9次，次，0.5%0.5%1 1次，次，1%1%4 4次，次，0.5%0.5%1 1次，次，1%1%2 2次，次，0.5%0.5%1 1次，次，1%1%6 6
12、次，次，0.5%0.5%6 6次，次，0.5%0.5%1 1次，次，0.5%0.5%1 1次，次，0.5%0.5%2011年，史上最严厉政策调控年已经走过。2012年，政策对于房地产的调控大方向不会改变。但是，回暖信号已然出现。2012年初，国家领导人，各部委纷纷表态：2012年国家对于房地产市场调控将会持续不动摇。2011年底，准备金率首次下调；2012年初，天津上调普通住宅标准，央行再次下调准备金率。这一切都预示着未来一年，国家对于房地产市场的整体调控大基调不会动摇，维稳仍然是主要目的。但地方政府希望房地产市场能够向好发展，有可能会继续出台相关政策来拉动刚需，刺激首置首改客群客群，保证市场
13、的供需平衡。两年内多次“高压”政策出台，销售滞阻，存量激增自2011年始，价格持续波动上扬，整体增幅趋缓，2011年新建商品房价格增幅仅为6.7%市场呈现弱势，未来去化压力大2011年，1.26国八条、2.18津十条强势袭来，成交量同比、环比均有大幅回落，供求关系紧张，价格波动幅度加大。经历小幅回暖后，年底楼市再度入冬2012年初，成量价双触底由于津10条的政策执行日期为3月1日以后，因此，进入3月份后，市场成交量开始出现大幅度回落，市场压力逐步增加。进入4月份以后市场供应开始放量，但成交量未实现明显提升，供大于求状态明显，年底存量达历史峰值。政策持续高压，成交量逐年下滑未来销售压力大武清供应
14、量、存量快速增长，2011年末销售有所下滑，2012年初成交冷淡近年来武清住宅市场供应量处于快速增长阶段，2011年住宅新增供应量约256万平方米，同比增长66.35%；2011年武清住宅成交量152万平方米，同比增长27.76%。2011年供销比1.68，略显供大于求。2012年1月，武清区供应面积15.30万平方米，同比上升310%；成交面积2.19万平方米，同比回落81%。与2011年年初成交火爆情况相比，2012年初武清住宅成交较为冷淡。2011年受限购影响以及项目集中放量，3-5月供求比较以往大幅增长，8-10月供应量减小，供求比再次下行。11月开始供应量有所回升，供求比上升。201
15、2年1月，武清住宅供求比已高达6.98。武清商品住宅存量随着推货量的激增而大幅上扬，目前全区商品住宅整体存量170万，未来市场竞争激烈限购令后2011年3月限购令实施后，天津住宅成交量连续两月走低，5月开始回升；10月开始，限购再次发力，成交量连续走低；2012年1月，受限购和春节假期等因素影响，成交量达到新低点。2011年成交价格在3月触底后迅速回升；6月开始成交价出现小幅；10月开始，成交均价一路攀升，并于12月达到全年最高点。2012年1月，成交量降至新低点，受成交结构影响，成交均价大幅下滑。武清为2011年天津市商品住宅成交量最大区域，全年成交均价波动幅度小，受各项目推货政策和成交区位
16、影响，11月开始成交均价小幅走低。武清整体表现逆市热销，2011年10月后开始显现疲态限购令后从供应量看，武清区二室住宅类产品供应量占到总体供应的60%，其次是三室产品，占比24%；从消化率看，一室产品去化率最高，达86%，二室次之，为71%；由于武清区域房地产具有以蓝印为主力支撑的特点，故小户型经济类产品供求旺盛。二室为武清区域主力户型，一室消化率最高，大户型供求比较低第第1 1章章 区域区域分析分析90-120平方米的产品是市场主流，占到总供应量的39.98%，占总销售量的41.4%。90平米以下产品所占市场份额较小，但其市场去化率较高，达72.3%。以上产品供求特征与武清区域购房者特征和
17、70/90政策影响直接相关。90-120的产品为主力户型，70-90产品次之第第1 1章章 区域区域分析分析区域经济发展与规划区域房地产市场研判区域客户需求研判项目本体分析及定位项目产品发展建议区域竞品市场研判第第1 1章章 区域区域分析分析10在售项目未售项目27盛世天下上河雅颂五一阳光15海棠湾6天房四季8慧翔龙苑3尚清湾天鹅湖1号41112荔城公馆盛世年华本案13盛世华府14泽信金汇湾9天和林溪松江运河城151摩卡公寓第第1 1章章 区域区域分析分析未售产品较少，但未来供应量大，容积率集中在2左右，建筑类别以高层为主，复合类项目为主流项目名称销售状况开发商建筑类型容积率住宅总建面（万）未
18、售面积（万）保利上河雅颂在售保利高层2.6755.65 保利海棠湾在售保利高层、别墅1.83327.41 盛世天下在售奥克斯高层、别墅1.85032.52 盛世年华在售奥克斯高层2.496462.88 尚清湾在售天津住总高层、小高层、别墅 122.4516.70 天房四季在售天津天房小高层、洋房、高层 1.568.688.60 五一阳光在售天津五一阳光投资高层、洋房1.86045.66 慧翔龙苑在售武清慧翔华瑞高层1.910.248.08 泽信金汇湾 未售 鑫汇松江 洋房、高层 1.82222盛世华府未售 龙凤璟镇房地产高层、小高层、叠加别墅1.66363天鹅湖1号 在售陶润高层1.81918
19、.40 摩卡公寓在售优联投资高层公寓3.654.99 合计432 311 第第1 1章章 区域区域分析分析前有堵截，后有追兵，项目市场竞争压力大2010年至今，武清城区已出让未开发的经营性用地规模大，预计未来总建可达253.86万平米。其中武清新城待开发量最大，预计总建可达174.01万平米。项目名称未售面积（万）保利上河雅颂5.65 保利海棠湾27.41 盛世天下32.52 盛世年华62.88 尚清湾16.70 天房四季8.60 五一阳光45.66 慧翔龙苑8.08 泽信金汇湾 22盛世华府63天鹅湖1号 18.40 摩卡公寓4.99 合计311 311311万万第第1 1章章 区域区域分析
20、分析城区项目多以复合类产品为主，主力面积以70-120平米为主，两室是主力供应经济类为主流项目名称 建筑形式 容积率 建筑面积 户型区间 主力户型 盛世天下34栋3层联排别墅、9栋10-12层小高层5栋26层高层1.851.7万86-13785-115二室住总尚清湾14栋4-6层洋房、6栋13层小高层4栋16层高层127.6万70-16380-102两室114-163三室松江运河城3栋10-11层小高层、29栋14-16层高层1.733.5万106-264 137-166三室雍景园2栋25层高层3.83万93-13093-100二室五一阳光7栋5层洋房、9栋10-11小高层29栋16层高层1.
21、860万62-13575-99二室99-135三室天和林溪16栋15层高层1.7812万52-9769-92二室天房四季17层高层1.568.7万79-188101-123二室慧翔龙苑10栋14-17层高层1.815.2万65-14075-100二室盛世华府4栋6层洋房、10幢7-11层小高层35幢13-17层高层1.637.6万保利上河雅颂35栋18-33层高层2.675万54-20075-106二室天鹅湖1号2栋4-5层电梯洋房、13栋11小高层、10栋18-26层高层1.819万78-13677-101二室摩卡公寓6栋18层高层公寓3.65万60-1246094二室复合类为主流第第1 1
22、章章 区域区域分析分析2011年1-9月，武清纯高层项目成交均价环比波动幅度较大；2011年10月至2012年1月武清区纯高层项目均价环比波动趋于平稳。2011年10月开始，武清区各项目成交均价环比波动幅度均有所减小；2012年1月，成交均价环比微量上升。区域内各项目成交均价趋于稳定，预计未来成交均价将不会出现大幅度波动第第1 1章章 区域区域分析分析70以下70-9090-120 120-144 144-180 180-250 250-300 300-400 400以上五一阳光12.22%48.33%19.28%13.33%5.50%1.33%0.00%0.00%0.00%上河雅颂2.79%
23、17.53%60.28%13.53%5.43%0.45%0.00%0.00%0.00%盛世天下0.40%17.03%50.49%15.62%5.96%5.30%3.49%1.72%0.00%运河城0.00%4.26%32.60%24.65%24.65%10.71%2.76%0.35%0.00%尚清湾0.99%13.07%41.52%25.48%11.50%4.71%0.50%1.41%0.83%海棠湾0.49%0.00%34.60%17.30%17.30%6.13%2.45%21.72%0.00%天和林溪3.26%64.97%31.77%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.0
24、0%慧翔龙苑17.51%34.68%6.40%34.85%0.00%1.68%1.68%0.00%3.20%天房四季0.00%7.87%7.87%0.00%84.26%0.00%0.00%0.00%0.00%盛世年华0.00%30.63%57.33%9.42%1.57%0.00%0.00%0.00%1.05%天鹅湖1号0.00%47.37%44.36%8.27%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%泽信金汇湾0.00%50.00%30.73%19.27%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%一室二室三室四室五室及以上跃层敞开式五一阳光14.39%57.17%26.89%
25、0.00%0.00%1.56%0.00%上河雅颂0.19%82.37%14.11%1.92%0.00%1.41%0.00%盛世天下8.74%56.27%18.80%2.03%0.00%12.40%1.77%运河城0.00%36.87%47.93%6.34%0.00%8.87%0.00%尚清湾7.94%32.67%45.49%1.49%0.00%12.41%0.00%海棠湾0.49%34.48%40.86%0.00%0.00%24.17%0.00%天和林溪3.26%81.26%15.48%0.00%0.00%0.00%0.00%慧翔龙苑12.96%45.79%27.95%0.00%0.00%3.
26、37%9.93%天房四季7.87%7.87%84.26%0.00%0.00%0.00%0.00%盛世年华0.00%74.35%23.04%0.00%0.00%1.57%1.05%天鹅湖1号0.00%91.73%8.27%0.00%0.00%0.00%0.00%泽信金汇湾0.00%75.00%25.00%0.00%0.00%0.00%0.00%经济型两室户型仍为区域内供应主力第第1 1章章 区域区域分析分析项目名称项目名称销售状况销售状况开发商开发商建筑类型建筑类型容积率容积率住宅总建面住宅总建面 （万）（万）未售面积未售面积（万）（万）龙湾城在售龙湾置业洋房、联排、小高层、高层、1.240.7
27、8 24.31 国际城月伴湾在售天津成瑞洋房1.410.00 6.33 天和林溪在售博大东方高层1.7812.88 7.60 花样年花郡在售花样年联排、高层1.554.23 54.22 富兴华城未售财富兴园类别墅、花园洋房、小高层1.415.07 15.07 世茂茂悦府未售世茂别墅、洋房、高层1.3926.57 26.57 泉州水城未售兰海下朱庄板块处于起步期，在售货量小，未来供应量大第第1 1章章 区域区域分析分析34项目名称项目名称 建筑形式建筑形式 容积率容积率 建筑面积建筑面积(万万 )高层户型区间高层户型区间 高层主力户型高层主力户型 龙湾城洋房、联排小高层、高层、1.2040.78
28、90-14062-67一室 81-93二室 101-107三室国际城月伴湾洋房1.4010.00洋房：81-14166-67一室 80-90二室天和林溪高层1.7812.8854-9870-92二室富兴华城类别墅、花园洋房小高层1.4015.07待定花样年花郡联排、小高层、1.5054.2370-9072一室 73-87两室世茂茂悦府联排、双拼洋房、高层1.3926.5790-11390两室113-三室 下朱庄以复合型项目为主流、高层产品以80-95经济型二室为供应主力经济类为主流复合类为主流第第1 1章章 区域区域分析分析主要竞品的确定由“时间维度”、“面积区间”、“品类维度”等多个维度确定
29、天鹅湖1号 盛世年华 荔城公馆 龙湾城 天和林溪 花样年花郡 保利上河雅颂 保利海棠湾.时间维度区域维度品类维度存量维度盛世年华荔城公馆主要竞争龙湾城天鹅湖1号保利海棠湾天房四季直接竞品直接竞品分流竞品分流竞品间接竞品间接竞品第第1 1章章 区域区域分析分析主力竞品未来供应量超过400万，未来竞争激烈项目名称 未来供应规模 成交价格（万）（元/）盛世年华 62.886000荔城公馆 19.40 天鹅湖1号 19.00 5600国际城月伴湾 24.31 5600龙湾城 6.33 5800天和林溪 7.60 6300花样年花郡 54.22 6000松江运河城 26.09 7000泽信金汇湾 22.
30、00 慧翔龙苑 8.08 7900盛世天下 32.52 6600保利上河雅颂 5.65 7000尚清湾 16.70 6900盛世华府 63.00 富兴华城 15.07 保利海棠湾 27.41 7000天房四季 8.60 7300五一阳光 45.66 7800世茂茂悦府 26.57 82.28万300.57万108.24万第第1 1章章 区域区域分析分析成交宗数土地面积（万）建筑面积（万）成交金额（亿元）楼面地价（元/）85466.09 784.55 91.08 1161 29168.29 356.85 41.35 1159 24118.24 169.25 22.13 1308 2011年全年武
31、清全区经营性用地出让98宗，最终成交85宗，成交面积466.12万，楼面地价1611元/。出让98宗土地中，共有6宗54.87万土地因故暂停出让。武清城区2011年经营性用地出让34宗，共有4宗34.82万土地因故暂停成交。除1宗商服用地未成交，其他29宗土地成交，成交土地面积168万，折合楼面地价1159元/。下朱庄地区2011年经营性用地出让25宗，最终成交24宗，成交面积118.25万，折合楼面地价1308元/。武清城区和下朱庄地区经营性土地交易量占全区总数的62%。出让宗数土地面积（万）建筑面积（万）全区98577.87 945.16 城区34204.12 427.25 下朱庄2512
32、0.87 174.53 土地市场火爆；城区与下朱庄仍为土地出让热点第第1 1章章 区域区域分析分析成交宗数土地面积（万）建筑面积（万）成交金额（亿元）楼面地价（元/）61405.10 669.43 81.55 1218 18131.70 277.52 34.72 1251 18100.96 145.56 19.64 1349 出让宗数土地面积（万）建筑面积（万）全区67500.99 797.37 城区20160.86 332.07 下朱庄18100.96145.56 2011年全年武清全区商住用地出让67宗，除因故暂停成交的3宗47.94万外，共成交61宗405.10万，平均楼面地价1218元
33、/。武清城区和下朱庄地区商住土地共成交36宗，占全区成交宗数的59%。武清城区2011年商住用地出让20宗，除因故暂停成交的2宗29.16万外，共成交18宗131.70万，平均楼面地价1251元/。下朱庄地区2011年经营性用地出让18宗100.96万，平均楼面地价1349元/。2011年武清成交商住用地规划建筑面积达797万，预计未来武清区住宅市场竞争激烈。经营性用地成交比率高，未来全区住宅市场竞争激烈第第1 1章章 区域区域分析分析城区土地成交多位于河西板块，河东板块平均楼面地价升高2011年武清城区共出让34幅210.53万土地，其中4幅34.28万土地因故暂停成交，其他30幅土地均已成
34、交，出让土地中商住用地出让17幅136.14万土地，平均楼面地价1251元/。武清城区河东板块共出让6宗土地，全部成交，出让土地面积25.81万，规划建筑面积40.71万，平均楼面地价1618元/。武清区2011年暂停出让的4宗土地均位于河西板块，除这4宗土地外，河西板块仅有1宗商服用地未成交。河西板块共成交23宗142.48万土地，规划建筑面积达316.14万，平均楼面地价1100元/。出让成交宗数 土地面积（万）建筑面积（万）宗数土地面积（万）建筑面积（万）金额（亿元）楼面地价（元/）河东625.81 40.71 625.81 40.71 6.59 1618 河西28178.31 386.
35、54 23142.48 316.14 34.77 1100 第第1 1章章 区域区域分析分析出让成交宗数 土地面积（万）建筑面积（万）宗数土地面积（万）建筑面积（万）金额（亿元）楼面地价（元/）河东421.06 33.54 421.06 33.54 5.43 1620 河西16139.80 298.53 14110.64 243.99 29.29 1200 未来河西板块住宅市场竞争压力激烈2011年武清城区共出让20幅160.86万土地，其中2幅29.16万土地因故暂停成交，其他18幅土地均已成交，其中4宗位于河东板块，14宗位于河西板块。河西板块出让14宗139.80万土地，规划建筑面积29
36、8.53万，地块均有“7090”限制条件，最迟开工日期不得晚于2012年9月30日，预计未来两年内，武清区河西板块将有大量住宅上市，未来河西板块竞争激烈。第第1 1章章 区域区域分析分析推出日期成交日期地块编号地块位置土地用途土地出让面积（万）规划建筑面积（万）成交价格（亿元）楼面地价（元/）2012-1-11津武（挂）2011-375号梅厂镇城镇住宅、商服9.14 12.01 2012-1-11津武（挂）2011-373号梅厂镇城镇住宅7.82 8.60 2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-355号城区商服0.96 1.82 0.40 2216 2012-1-11津武（挂
37、）2011-356号城区商服3.55 5.33 2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-303号南蔡商服4.57 6.85 0.39 569 2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-291号下朱庄商服1.26 3.79 0.20 527 2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-280号城区城镇住宅8.00 16.00 2.25 1403 2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-267号城区城镇住宅、商服19.71 39.42 5.92 1502 截止至2012年2月18日，武清区供应经营性用地8宗，累计供应土地55.01万，其中商
38、住用地供应44.67万。城区土地供应4宗32.2万，其中商住用地2宗27.71万。2012年首月经营性用地供应55.01万商住用地供应44.67万，城区为土地供应主力第第1 1章章 区域区域分析分析推出日期成交日期地块编号地块位置土地用途土地出让面积（万）规划建筑面积（万）成交价格（亿元）楼面地价（元/）2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-355号城区商服0.96 1.82 0.40 2216 2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-303号南蔡商服4.57 6.85 0.39 569 2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-291号下朱庄商
39、服1.26 3.79 0.20 527 2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-280号城区城镇住宅8.00 16.00 2.25 1403 2012-1-112012-2-16津武（挂）2011-267号城区城镇住宅、商服19.71 39.42 5.92 1502 2011-12-82012-1-11津武（挂）2011-340号下朱庄商服2.64 5.28 0.32 606 2011-12-17 2012-1-19津武（挂）2011-138号大王古庄商服2.66 5.33 0.22 420 2012年武清区共成交经营性用地7宗，主要集中在城区和下朱庄地区，成交总量39.80万
40、，楼面均价为1034元/。武清城区成交3宗共28.76万，其中2宗商住用地占27.71万，楼面地价1707元/。2012年初以经营性用地为主，全区楼面地价1035元/城区为成交主力，成交以住宅用地为主第第1 1章章 区域区域分析分析第2章：本体分析项目紧邻京福公路，交通通达性优势明显；随着京津城际、佛罗伦萨小镇一期经营、二期建设的快速带动，将有力地提升区域形象；项目连接翠通路、杨北公路等重要城市干道，出行方便。【本体分析】交通通达性本案本案扼守京津交通要道 双城生活资源共享第第2 2章章 本体本体分析分析项目自身景观规划渠，有鲜明的特色和资源优势；具有适于居住的生活环境，更为宜居。【本体分析】
41、景观资源景观规划渠景观规划渠景观规划渠 水岸人文城第第2 2章章 本体本体分析分析【本体分析】项目经济指标总用地面积：85499.1平方米容积率：2.5建筑密度：10%绿地率：40%项目地块经济技术指标要求地块周边条件 u东面：翠通路，佛罗伦萨商业小镇；u南面：大型商业，城际铁路等配套设施；u西面：紧邻河景，大型商业；u北面：依托成熟住宅小区-北岸尚城。地块内部条件地宗内部形态良好,且项目有一定规模优势，土地形状为长方形，地块平整，无地上拆迁物，具有良好的产品可塑性。未来商业中心 人文精质住区本案本案第第2 2章章 本体本体分析分析板式小高层+高层绿化面积大大面积水系景观中央园林人车分流【本体
42、分析】规划亮点第第2 2章章 本体本体分析分析项目采用现代简约建筑艺术形式，运用现代的材质及工艺，强调功能性设计；不仅是文化品位的体现，更体现出工业化社会生活的精致与个性，符合现代人的生活品位。【本体分析】规划亮点现代建筑风格 时尚生活代言第第2 2章章 本体本体分析分析项目价值梳理u 扼守京津交通动脉 双城生活资源共享u 未来商业中心 人文精质社区u 景观规划渠 水岸人文城u 亲水建筑 生态住区第第2 2章章 本体本体分析分析【客群分析】武清城区40%+周边乡镇15%+蓝印户口45%居住区域武清河东区12%武清河东区41%武清开发区20%武清河西区26%武清河西区9%武清河西区14%乡镇迁移
43、18%乡镇迁移19%乡镇迁移14%异地蓝印客户44%蓝印客户27%蓝印客户52%地缘客户保利上河雅颂保利海棠湾天鹅湖1号第第2 2章章 本体本体分析分析采集竞品客群分析采集竞品客群分析私企业主30%+政府官员30%+公务员25%职业特征私企业主12%私企业主47%私企业主28%政府官员32%政府官员31%政府官员27%公务员36%公务员13%公务员25%富农2%富农1%富农2%企业老板6%企业老板5%企业老板3%产业区白领4%产业区白领2%产业区白领1%异地投资者8%异地投资者1%异地投资者14%城际客户天鹅湖1号保利海棠湾保利上河雅颂高知阶层镇下富农第第2 2章章 本体本体分析分析【客群分析
44、】首次置业25%+升级改善25%+蓝印40%置业目的首次置业17%首次置业28%首次置业26%改善型置业26%改善型置业37%改善型置业15%过度型置业10%过度型置业7%过度型置业6%投资保值3%投资保值1%投资保值1%蓝印户口44%蓝印户口27%蓝印户口52%置业目的保利上河雅颂保利海棠湾天鹅湖1号第第2 2章章 本体本体分析分析【客群分析】2 2、河北省、河北省1 1、北京市、北京市5 5、山东省、山东省3 3、河南省、河南省4 4、山西省、山西省6 6、东北三省、东北三省关键点：北京、河北省成交占比达70%以上，成为项目异地客户主力军武清代表性项目异地成交客户区域分布第第2 2章章 本
45、体本体分析分析【客群分析】08年至今成交客户来源区域已发生明显变化已从地源客户为主过渡到蓝印为主北京北京17%17%地源客户地源客户99%99%地源客户地源客户59%59%地源客户地源客户50%50%地源客户地源客户38%38%河北河北13%13%河南河南5%5%山西山西2%2%河北省河北省1%1%其他外地其他外地2%2%北京北京27%27%河北河北13%13%河南河南6%6%山东山东3%3%山西山西2%2%北京北京23%23%河北河北19%19%河南河南7%7%山西山西5%5%其他外地其他外地4%4%山东山东4%4%515515套套66套套14841484套套10191019套套130413
46、04套套12791279套套402402套套653653套套其他外地其他外地2%2%武清代表性项目2008-2011年成交客户区域分布第第2 2章章 本体本体分析分析【客群分析】总价接受能力高，改善创新户型有机会u中端客户丰富，单价接受能力7000元/以上客户占45%，总价接受能力在60万/套以上客户占74%；u项目以改善型客户为主，注重户型实用型及本地居住习惯。【武清地缘性客户偏好分析】第第2 2章章 本体本体分析分析u近80%的客户喜欢客厅较大的户型设计；u1/3以上的客户最喜欢主人房带卫生间的户型设计；u而这些客户对带有阳光室、储物间以及露台设计的户型也比较青睐。大客厅、阳光室、储物间等
47、功能比较受青睐【武清地缘性客户偏好分析】第第2 2章章 本体本体分析分析单价、交房时间是蓝印客群的考虑重点u蓝印客户主要关心两大内容：价格及入住时间u以办理蓝印户口门槛为标杆，接受五六十万总价款为主；u项目提早交房是争取蓝印客户另一卖点。【外地蓝印客户偏好分析】第第2 2章章 本体本体分析分析更青睐于小户型产品，及教育设施等因素【外地蓝印客户偏好分析】第第2 2章章 本体本体分析分析更关注总价，对教育设施等比较看重，青睐小面积户型。外地蓝印客户客户有强烈改善住房需求，对总价不是十分敏感，但对区域单价敏感度强，大两房、小三房是客户首选；紧凑户型年青人有需求，但需保证居住的舒适度，产品创新应试探市
48、场。武清地缘客户【客户需求总结】第第2 2章章 本体本体分析分析核心客户客户圈层10%20%70%重要客户边缘客户分类客户核心客户外阜（北京、河北）客户私营业主、高素质高收入人群用途：蓝印+远期自住重点客户武清河东、河西地缘客户武清行政官员、企事业中高管、私企业主、个体商户用途：自住边缘客户开发区+周边区域产业客户+周边乡镇在开发区、周边区域工作的高素质人群周边乡镇私企业主、政府官员用途：自住第第2 2章章 本体本体分析分析【客户定位】主力客群商界领袖文化精英金融寡头政府高官大型企业CEO实业私企老板垄断行业中高级管理者行政官员私营企业主高校教师（中、外）企事业单位高管及核心技术人员大中企业中
49、层管理者律师、医生、教师公务员外企白领大中型企业普通员工产业工人私企雇佣员工【客户定位】第第2 2章章 本体本体分析分析异地办理蓝印户口买家l升级改善性需求，自住为主，有较好的文化背景和经济实力。l该类客户有二套以上住宅，为了提升居住环境而置换房产，对产品品质要求较高；或出于工作或家人需要，考虑换房的客群。55平米120平米实力阶层动力阶层产品面积区间80平米l本地社区住户及附近企业单位职工，或因为拆迁被迫转移的客户，经济基础尚可，拥有一定的积蓄。l由于现在住房不能满足现有居住需求，社区环境一般，配套不完善，考虑换房的客群。l以自住为主，改善现有居住环境和条件，首次置业或二次置业。动力阶层l外
50、地主要以办理蓝印户口，提高升学率带来的置业动力；使得孩子高考享受直辖市学生的待遇，一次性付款获得天津市蓝印户口，通常对于项目的总价40万敏感度较强。片区升级置业需求买家片区内实力买家第第2 2章章 本体本体分析分析【客户定位】第3章：核心战略一个年度 一个阶段 只解决一件事！去营造我们100%的销售目标第第3 3章章 核心核心 部署部署100%的达成目标从何说起？第第3 3章章 部署部署分析分析1.项目以精质形象面世快速销售应对刚需市场迅速回款！2.项目执行买房套餐计划应对整个市场的各阶层需求人群！3.合富应对精准的异地营销合富庞大的客户体系及成熟的异地拓展经验！4.经纬品牌的升华为后期大户型