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1、苏地苏地圣地亚哥商丘市圣地亚哥商丘市场调研报告场调研报告策划单位：深圳中建投置业顾问有限公司策划单位：深圳中建投置业顾问有限公司策划单位：深圳中建投置业顾问有限公司策划单位：深圳中建投置业顾问有限公司策划日期：策划日期：策划日期：策划日期：20102010年年年年6 6月月月月6 6日日日日谨呈：商丘苏地置业有限公司目目 录录宏观经济环境分析宏观经济环境分析商丘房地产市场分析商丘房地产市场分析 板块市场分析板块市场分析商丘房地产市场预测商丘房地产市场预测商丘房地产市场总结商丘房地产市场总结123456个案及可行性分析个案及可行性分析宏观经济环境分析宏观经济环境分析Contents1.1房地产行
2、业政策分析房地产行业政策分析国十条国十条一一各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制建立考核问责机制 政策解读：明确了政府问责制，在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠葛，敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。二二坚决抑制不合理住房需求坚决抑制不合理住房需求实行更为严格的差别化住房信贷政策实行更为严格的差别化住房信贷政策 首套90平方以上首付不低于30%，第二套首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1
3、倍，对商品房涨价过快区域可根据风险情况暂停第三套及以上贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款政策解读：新政的重拳出击，旨在扼制投资投机行为，平抑房价，对投资客来说是致命一 击，投资客的退场，有利于市场供求关系趋于规范，消费需求趋向于刚性需求。宏观经济环境分析宏观经济环境分析三三增加住房有效供给增加住房有效供给增加居住用地有效供应增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，要优先安排普通住房建设。坚持和完善土地招拍挂制度，抑制居住用地出让价格非理性上涨。调整住房供应结构调整住房供应结构 保障性住房
4、、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 的70%，并优先保证供应 政策解读：完善土地制度，降低土地成本，抑制土地非理性上涨。加大保障性住房普通住宅的建设，满足中低消费人群的需求.国十条国十条宏观经济环境分析宏观经济环境分析四四加快保障性安居工程建设加快保障性安居工程建设 加大保障性安居房的建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。政策解读政策解读:对城市低收入人群居住条件进行改善，也是对城市土地的有对城市低收入人群居住条件进行改善，也是对城市土地的有效利用。效利用。五五加强市场监管加强市场监管 加强对房地产开发企业购地和
5、融资的监管，对取得预售许可或者办理现房销售 备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按 照申报价格明码标价对外销售 政策解读：该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实政策解读：该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实 施难度较大，并不能对市场产生实质性影响施难度较大，并不能对市场产生实质性影响。货币政策货币政策 一：存款准备金利率上调一：存款准备金利率上调 央行再次宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。短短42天内两次收紧流动性，业内预计此举冻结银行超过6000亿元资金，央行连续两次上调了存款准备金率，达到16.5
6、，仅次于历史最高记录17.5。政策解读：存款准备金率的上调主要为应对国内通胀的压力，防范金政策解读：存款准备金率的上调主要为应对国内通胀的压力，防范金融风险，而对于房地产的影响在于融风险，而对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量控制了银行贷款数量,增加开发增加开发商贷款压力，尤其是对资金实力薄弱的房地产开发公司尤为显著。商贷款压力，尤其是对资金实力薄弱的房地产开发公司尤为显著。二：七折利率优惠取消二：七折利率优惠取消 中国银行在业内率先取消首套房利率7折优惠幅度，各分行视情况可上调至8.5折。继续二套房贷政策全面收紧之后，首套房贷也即将关上7折利率的“大门 政策解读：七折优惠利率的取消，可看
7、成是房地产信贷政策紧缩的信政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但号，但7 7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求调高将在一定程度上影响真实的市场需求。宏观经济环境分析宏观经济环境分析税费政策税费政策一：二手房营业税优惠取消一：二手房营业税优惠取消 2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。政策解读：延长营业税营业税免征期降低了投机炒房的利润点，延长政策解读：延长营业税营业税免征期
8、降低了投机炒房的利润点，延长了投机炒房周期，一定程度上规范了二手市场秩序。了投机炒房周期，一定程度上规范了二手市场秩序。二：关于首次购买普通住房有关契税政策的通知二：关于首次购买普通住房有关契税政策的通知 2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资性购买者打
9、政策擦边球。以户为判断标准导致部分避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。以户为判断标准导致部分刚性需求起到了抑制作用刚性需求起到了抑制作用宏观经济环境分析宏观经济环境分析规范土地交易规范土地交易宏观经济环境分析宏观经济环境分析2010年3月10日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。政策解读政策解读：此举主要是针对规范土地市场，提高开发商拿地门槛，限制此举主要是针对规范土地市场，提高开发商拿地门槛，限制开发商乱拿地
10、开发商乱拿地.加强销售管理加强销售管理 2010年4月19日，住建部发布通知：关于进一步加强房地产市场监管完善关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知商品住房预售制度有关问题的通知今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处等。政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但从市政策解读：该通知将房
11、地产市场调控延伸至交易的各个环节，但从市场调研情况来看，该措施由于应对方式诸多，加之地方政府的执行力场调研情况来看，该措施由于应对方式诸多，加之地方政府的执行力度偏软，难以在市场销售行为中产生真正的效果。度偏软，难以在市场销售行为中产生真正的效果。宏观经济环境分析宏观经济环境分析小结：小结：此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求；此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求；土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量；效供给量；土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨；土地出让制度的改
12、革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨；二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出；资投机性需求，市场泡沫有望挤出；销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为；各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为；问责制明确了地市政府的职责，加大了地方政府只能单位执行政策的问责制明确了地市政府的职责，加大了地方政府只能单位执行政策的力度。力度。房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加
13、大房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加大宏观经济环境分析宏观经济环境分析Contents1.2房地产市场供给与需求分析房地产市场供给与需求分析宏观经济环境分析宏观经济环境分析房地产投资保持高速增长房地产投资保持高速增长（数据来源：国家统计网）2003 2003 年年2007 2007 年房地产年房地产开发投资增幅基本保持在开发投资增幅基本保持在20%20%左右，左右，20082008年受宏观调控影响，年受宏观调控影响，房地产开发投资增幅开始房地产开发投资增幅开始有所回落，房地产投资过有所回落，房地产投资过热势头得到了初步遏制，热势头得到了初步遏制，并逐步趋于稳定、规范并逐步趋于稳定、规范。
14、宏观经济环境分析宏观经济环境分析商品房开工建设与销售商品房开工建设与销售（数据来源：国家统计网）200520052009 2009 年全国商年全国商品住宅销售面积和销售品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局金额呈现稳步增长的局面。面。20052009 20052009 年，销售年，销售面积超过竣工面积，显面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供示市场需求旺盛，而供应略显不足。应略显不足。2005200920052009年除年除0808年外年外销售面积增幅都在竣工销售面积增幅都在竣工面积之上，面积之上，0909年差距更年差距更是达到了近是达到了近40%40%，房地，房地产市场需求巨大。产市场需
15、求巨大。宏观经济环境分析宏观经济环境分析住宅市场投资住宅市场投资（数据来源：国家统计网）2003 20092003 2009年年全国房地产开发投全国房地产开发投资中住宅的比例一资中住宅的比例一直保持直保持70%70%左右。左右。住宅作为人们生活住宅作为人们生活的必须品始终居于的必须品始终居于房地产开发投资的房地产开发投资的主导地位。主导地位。宏观经济环境分析宏观经济环境分析商品房销售价格商品房销售价格（数据来源：国家统计网）2003 2003 年年20092009年，全国年，全国商品房销售价格持续上涨，商品房销售价格持续上涨，进入进入2008 2008 年，房地产市场年，房地产市场经过政策调控
16、，经历了一经过政策调控，经历了一轮低谷。同比大幅下跌轮低谷。同比大幅下跌13.96%13.96%。经过经过20082008年市场低迷大年市场低迷大部分刚性需求在部分刚性需求在20092009年得年得到释放，出现增幅近到释放，出现增幅近23%23%井井喷式的增长！喷式的增长！宏观经济环境分析宏观经济环境分析小结小结全国商品房开工建设与销售面积同步增长，市场全国商品房开工建设与销售面积同步增长，市场需求仍然很大。需求仍然很大。目前房地产住宅产品占主导地位，比例在目前房地产住宅产品占主导地位，比例在70%70%左右。左右。全国商品房销售价格持续上涨，但受宏观政策影全国商品房销售价格持续上涨，但受宏观
17、政策影响较大。响较大。宏观经济环境分析宏观经济环境分析Contents商丘经济环境分析商丘经济环境分析1.3商丘经济环境分析商丘经济环境分析GDPGDP发展稳步增长发展稳步增长(数据来源：商丘市统计公报)从从20042004年中央提出年中央提出“中部崛起中部崛起”开始后，商丘市开始后，商丘市GDP GDP 增长幅度一直保持了较高增长幅度一直保持了较高增长率，受增长率，受20082008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在11.2%11.2%的高位运行，高于全国的高位运行，高于全国9%9%的的GDPGDP平均水平。平均水平。
18、从从2005-20082005-2008年商丘人均年商丘人均GDPGDP平稳持续增长平稳持续增长经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础商丘经济环境分析商丘经济环境分析GDPGDP与省内各市比较情况与省内各市比较情况(数据来源：河南省统计公报)2009 2009年商丘市年商丘市GDPGDP居于河南省各地市中等居于河南省各地市中等水平，经济实力一般。水平，经济实力一般。但总体经济运行形势良但总体经济运行形势良好，继续保持平稳、较好，继续保持平稳、较快的增长势头快的增长势头。商丘经济环境分析商丘经济环境分析可支配收入平稳增长可支配
19、收入平稳增长(数据来源：商丘市统计公报)人均可支配收入平稳增长，人均可支配收入平稳增长，20082008年达到年达到1175111751元，但仍然低元，但仍然低于全省平均水平（河南于全省平均水平（河南20082008年年城镇居民人均可支配收入为城镇居民人均可支配收入为1320013200元），本市区人口消费力元），本市区人口消费力略显有限。略显有限。商丘经济环境分析商丘经济环境分析产业结构不断完善产业结构不断完善(数据来源：商丘市统计公报)第二产业比重较大，第二产业比重较大，第一产业、第三产业的第一产业、第三产业的比重相当，白领阶层数比重相当，白领阶层数量较少，社会体系呈量较少，社会体系呈“金
20、字塔金字塔”形，贫富差距形，贫富差距较大。较大。2008年第三产业开年第三产业开始超越第一产业，并有始超越第一产业，并有良好的发展势头良好的发展势头产业结构不断优化，产业结构不断优化，有利于社会经济稳步增有利于社会经济稳步增长，为房地产发展打下长，为房地产发展打下基础基础商丘经济环境分析商丘经济环境分析城镇化率加速发展城镇化率加速发展商丘市城镇化率较商丘市城镇化率较低，但近几年的高速发低，但近几年的高速发展已经接近全省平均水展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城平，这说明商丘近年城市化率正在加速。市化率正在加速。城镇化率的加速将有城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展。利于商丘房地产的发展。
21、商丘经济环境分析商丘经济环境分析城市化进程可观城市化进程可观按照城市发展理论，商丘的发展正处于按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程快速城市化进程”的低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的的低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展发展商丘经济环境分析商丘经济环境分析发展次序发展次序 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 第四阶段第四阶段 发展阶段发展阶段 初步城市化初步城市化 低速增长期低速增长期 高速增长期高速增长期 稳定发展期稳定发展期 城市化水平城市化水平 30%30%30-50%30-50%50-90%50-90%90%90%以上以
22、上 城市特征城市特征 工农业生产水平工农业生产水平较低，工业提供较低，工业提供的就业机会有限，的就业机会有限，农业人口劳动力农业人口劳动力过剩过剩 工业基础比较深工业基础比较深厚，影响力明显厚，影响力明显增强，工业产业增强，工业产业快速扩大，工业快速扩大，工业接收大量农业人接收大量农业人口口 工业产业成为城工业产业成为城市的绝对经济支市的绝对经济支柱，城市经济的柱，城市经济的乘数效应迅速刺乘数效应迅速刺激第三产业发展，激第三产业发展，城市经济进入高城市经济进入高速增长期速增长期 城市经济高度发城市经济高度发达，农村人口的达，农村人口的绝对数量已经不绝对数量已经不大，城市发展表大，城市发展表现为
23、内部人口由现为内部人口由第二产业向第三第二产业向第三产业转移产业转移 小结 城市经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消城市经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈呈“金字塔金字塔”形，贫富差距较大。形，贫富差距较大。按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。展前景良好，可发展空间巨大。商丘经济环境分析商丘经济环境分析Conten
24、ts商丘房地产市场现状商丘房地产市场现状2商丘房地产市场现状商丘房地产市场现状房地产投资额高速增长房地产投资额高速增长（数据来源：商丘市统计公报 2005 2005年以来商丘市房年以来商丘市房地产投资高速发展，投资地产投资高速发展，投资额保持在年增长额保持在年增长40%40%左右左右以上，上升趋势明显。在以上，上升趋势明显。在20082008年全国房地产市场处年全国房地产市场处于下行阶段，商丘市依旧于下行阶段，商丘市依旧保持着高速增长。保持着高速增长。商丘的主力消费人群是商丘的主力消费人群是自住型，受调控较小。随自住型，受调控较小。随着城市化率的加速，房地着城市化率的加速，房地产市场投资增速也
25、将持续产市场投资增速也将持续增长。增长。商丘房地产市场现状商丘房地产市场现状商品房销售面积剧增商品房销售面积剧增（数据来源：商丘市统计公报）20052005年之前房地产市场相年之前房地产市场相对比较低迷，在进入对比较低迷，在进入20062006年年以后，商品房销售有了突飞以后，商品房销售有了突飞猛进的增长，其中猛进的增长，其中20062006和和20072007年增幅达到了年增幅达到了100%100%以上，以上，尤其是进入尤其是进入20092009年以后，随年以后，随着全国房地产市场的复苏和着全国房地产市场的复苏和发展的带动，增幅达到了发展的带动，增幅达到了212%212%，销售量也实现了井喷
26、，销售量也实现了井喷式的爆发，达到了式的爆发，达到了333333万平万平方米。方米。商丘房地产市场一片商丘房地产市场一片火热，市场前景非常可观。火热，市场前景非常可观。商丘房地产市场现状商丘房地产市场现状各物业销售比例失调各物业销售比例失调（数据来源：商丘市统计公报）目前商丘房地产市场的目前商丘房地产市场的主流需求产品为住宅销售主流需求产品为住宅销售面积占比到了面积占比到了93%93%，鉴于城，鉴于城市产业结构以及经济发展，市产业结构以及经济发展，市场上办公物业推出数量市场上办公物业推出数量以及需求基本为零。以及需求基本为零。基本上办公需求在一些商基本上办公需求在一些商住楼进行解决。住楼进行解
27、决。住宅占绝对份额，商业住宅占绝对份额，商业所占比例失调，住宅业飞所占比例失调，住宅业飞速发展，商业却萎靡不振，速发展，商业却萎靡不振，随着城市化进程加速商业随着城市化进程加速商业的发展有待加强。的发展有待加强。商丘房地产市场现状商丘房地产市场现状潜在市场预测潜在市场预测 自自20092009年至今（附表年至今（附表1 1），商丘市共出让土地约），商丘市共出让土地约868868亩，按照其规划容积率计算，至少约亩，按照其规划容积率计算，至少约157157万的潜万的潜在供应，这些出让区域集中在商丘新区以及神火大在供应，这些出让区域集中在商丘新区以及神火大道两侧区域，未来这些片区的竞争将会更加激烈，
28、道两侧区域，未来这些片区的竞争将会更加激烈，而商丘的城西以及道北区域土地供应量较小，这些而商丘的城西以及道北区域土地供应量较小，这些区域内的竞争相对温和。区域内的竞争相对温和。目前供应土地绝大部分受目前供应土地绝大部分受90709070政策和单套面积小政策和单套面积小于于144144的政策限制，的政策限制，未来市场的大户型供应较少。未来市场的大户型供应较少。商丘房地产市场现状商丘房地产市场现状Contents板块市场分析板块市场分析3板块市场分析板块市场分析城市发展格局及规划城市发展格局及规划 道北片区道北片区：老城区，城中村集：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业中，人口密度极高，众多
29、专业市场市场老城区老城区：人口密度高，集中了：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态百货、步行街等多种商业业态神火大道区神火大道区：住宅集中开发区：住宅集中开发区域，城市面貌较好域，城市面貌较好经济开发区经济开发区：轻工企业集中，：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足住宅开发兴起，但配套不足城西区：城西区：随着梁园区政府的西随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。配套有待提高。总体来说商丘市的城市发展方总体来说商丘市的城市发展方向：向：“南扩东进西移南扩东进西移”南扩南扩东进东进西移西移商丘房地产市场现状商丘房地产市场现状板块划分板块划分 为
30、更好对商丘市场发为更好对商丘市场发展趋势进行分析，将城市展趋势进行分析，将城市分为分为道北板块道北板块（京九线北）、（京九线北）、城西板块城西板块（梁园区政府周（梁园区政府周边）边）老城区板块老城区板块（中心城区）。（中心城区）。神火大道板块神火大道板块（神火大道（神火大道两侧）、两侧）、经济开发区经济开发区五个区域来进行分析研究。五个区域来进行分析研究。神神火火大大道道版版块块城西版块城西版块经济开发区经济开发区道北版块道北版块老城区老城区板块市场分析板块市场分析商丘目前主要在售项目一览商丘目前主要在售项目一览 上东一品建业桂园东方豫园东方兰亭苑天明第一城联盟新城上海城市花园汇豪天下盛大世纪
31、城水木清华海亚春天富饶新城国际普罗旺斯帝和水上乐园华联商贸国际天秀城书香人家0370金地绿洲景苑目前在售项目主要集中在目前在售项目主要集中在城西板块城西板块经济开发区经济开发区神火大道板块神火大道板块板块市场分析板块市场分析华联商贸国际天秀城书香人家0370金地绿洲景苑城西项目分布城西项目分布城西板块项目分析城西板块项目分析城西区域内项目分析城西区域内项目分析 城西板块项目分析城西板块项目分析项目名称总建筑面积（万）主力户型客户主群体目前均价备注华联商贸国际1540-60 公寓65-75一房一厅80-90两房本地投资客，看好地段价值，看好沃尔玛底商18000住房暂未发售项目开盘当天共推出197
32、套商铺，当天出售137套，开发商停止出售 金地绿洲784两房89-134三房周边人群 老师政府人员小高层2000多层1700五月份开的最后一期盘，五栋高层，现一次性98折按揭99折景苑898两房118-138三房工薪阶层首次置业，预计七月初开盘一期开盘总共有七栋，五栋8层多层，两栋16层小高层，共384套书香人家1179.3两房110-112 三房投资型，首次置业自住型周边学校老师暂定7月11号开盘现卖VIP2千抵5千最后一期，两栋11层小高层约130套0370308896二房110140三房区政府周边，道北中低档消费人群 工薪阶层首次置业者1700现在售的共有六栋天秀城4.551-54一房两
33、厅80两房两厅107三房两厅年轻工薪阶层置业者，看好此区域的投资者以及学校老师暂定6月26号开盘6月开盘的是一期两栋小高层，共176套，现办理优惠卡5千抵一万，一万抵一万八 由于城市规划和主发展趋势影响，本区域内项目多属于中低档由于城市规划和主发展趋势影响，本区域内项目多属于中低档次，多层价格在次，多层价格在17001700小高层在小高层在20002000左右，而且以多层为主导产品左右，而且以多层为主导产品主力户型面积区间分析主力户型面积区间分析序序号号项目名称目名称户型配比型配比公寓公寓面面积配比配比一房一房面面积配比配比两房两房面面积配比配比三房三房面面积配比配比四房四房以上以上配比配比1
34、金地绿洲（二期）00%00%8435%89-134%65%00%2华联国贸中心40-62 50%65-7530%80-9020%00%00%3037000%00%88-9660%110-14040%00%4书香人家（二期）00%00%7933%110-11267%00%5天秀城（一期）00%51-5445%8030%10725%00%6景苑（一期）00%00%89-9835%118-14865%00%p。一房集中在。一房集中在51-6551-65 ，二房集中在，二房集中在80-9080-90 ，三房集中在，三房集中在110-110-140140。产品主要供应以两房和三房为主。产品主要供应以两房
35、和三房为主。城西板块项目分析城西板块项目分析建筑风格对比建筑风格对比项目名称项目名称建筑风格建筑风格项目名称项目名称建筑风格建筑风格金地绿洲现代简约书香人家现代简约0730现代简约天成秀现代景苑现代简约华联国贸中心现代p普通住宅项目在建筑风格没有什么特色，全部普通住宅项目在建筑风格没有什么特色，全部都是现代风格，产品整体形象略显低档，品质都是现代风格，产品整体形象略显低档，品质难以提升。难以提升。城西板块项目分析城西板块项目分析细部特征分析细部特征分析项目名称项目名称水系水系水景水景特色特色树种树种老年人老年人活动设活动设施施儿童活儿童活动设施动设施网球场网球场羽毛羽毛球场球场游泳游泳池池休闲
36、设施休闲设施金地绿洲0370景苑书香人家-天秀城华联国贸中心p板块区域住宅项目园林设计手法非常短缺，主要采用本地基础树种板块区域住宅项目园林设计手法非常短缺，主要采用本地基础树种做点缀，其他元素应用少，小区风格不明显，导致产品本身的品质做点缀，其他元素应用少，小区风格不明显，导致产品本身的品质难以提升，目标客户群不稳定。难以提升，目标客户群不稳定。城西板块项目分析城西板块项目分析区域内客户群体区域内客户群体p置业动机置业动机 投资、工薪阶层首次置业投资、工薪阶层首次置业 p客户构成客户构成 梁园辖区内工薪阶层首次置业者，附近政府工梁园辖区内工薪阶层首次置业者，附近政府工作人员、师院老师、工厂管
37、理层人员，投资者、道北作人员、师院老师、工厂管理层人员，投资者、道北居民以及靠近梁园乡镇居民居民以及靠近梁园乡镇居民 城西板块项目分析城西板块项目分析小结小结p周边产品同质化比较严重，户型配比相差不大周边产品同质化比较严重，户型配比相差不大p由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，被中低档消费由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，被中低档消费人群看好，尤其是梁园区政府周边以及道北消费者。人群看好，尤其是梁园区政府周边以及道北消费者。p各项目风格同质化非常高，无差异化。各项目风格同质化非常高，无差异化。p客户层次，非常雷同，客源截流比较严重客户层次，非常雷同，客源截流比较严重。城西板块项目分析城西
38、板块项目分析神火大道板块项目分布神火大道板块项目分布神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析项目名称项目名称总建筑面总建筑面积积（万）（万）主力户型主力户型客户主群体客户主群体目前均价目前均价备注备注帝和水上乐园90 36-48一房96-120两房105-145三房165四房投资客、改善住房群体3100 现只有三期四十多平方一室一厅户型，一梯十二户东方兰亭苑10 69一房93-103两房125-145三房160四房学校老师、投资客、首次置业者24006月11号二期开盘，一次性97折按揭99折水木清华12100-109两房133-159三房165-175四
39、房投资客、改善住房群体 对房屋品质要求比较高的富有人群二期4100三期5000三期6月6号开盘，百合苑1-6栋共一百一十套，开盘当天没有进行牌号选房新城国际46 40-60一房94110两房117-140三房62LOFT改善性住房；企业、政府管理层3000 目前三期差不多已卖完，只剩下部分复式楼神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（万）（万）主力户型主力户型客户主群体客户主群体目前均价目前均价备注备注联盟新城29113-143三房170-298 四房别墅追求高品质住宅，对生活要求非常高的高端消费群体待定目前正在预约登记汇豪天下1296-110两房117-
40、157三房145-152四房对生活品质讲究的高端消费群体待定采用地源热泵、天棚辐射、新风置换等系统，打造就是恒温恒湿科技豪宅，6月10号开始进行VIP登记上海城市花园17104两房127-143三房看好该地段的投资客、商人，改善性住房客户3500二期由五栋高层组成共三百套，现销售率已达到85%盛大世纪城11 53-55一房94两房108-154三房155-166四房改善住房条件，公司管理层，投资客2900在售最后一栋四号栋，一次性98折海亚春天5556 一房96 两房118-132 三房153 四房中档消费群体改善性住房，周边企事业单位员工28001.1期差不多售完，一次性90折按揭92折神火
41、大道板块项目分析神火大道板块项目分析 项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于规模规模化化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于的大社区，核心竞争力在于“大大”“”“齐齐”。二是趋于。二是趋于个个性化性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新
42、城打造的是中式低密度宽景豪宅。宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。从价格上来看均价在三千左右，但是特色鲜明、品从价格上来看均价在三千左右，但是特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五千，成为目前价格最高项目。五千，成为目前价格最高项目。神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析序序号号项目名称目名称户型配比型配比公寓公寓面面积配比配比一房一房面面积配比配比两房两房面面积配比配比三房三房面面积配比配比四房四房以上以上配比配比1帝和水上乐园00%4812%9612%130-14964%14314%2东方兰亭苑00%6920.9
43、%93-1036%124-14559.7%16013.4%3水木清华00%00%100-10926%133-15948%165-17526%4新城国际62loft 10%45-9520%94-11025%117-14045%00%5联盟新城0%0%0%113-14355%170-29845%6汇豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花园00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世纪城00%53-5510.73%945.36%108-15470.5%155-166 13.4%9海亚春天00%5611%9625%118-13246
44、%15318%主力户型面积区间分析主力户型面积区间分析神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析从户型上看，目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的从户型上看，目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之。三房的主力面积区间为投放量次之。三房的主力面积区间为115115-145-145，两房的主力面积区间为，两房的主力面积区间为9090-100-100。建筑风格对比建筑风格对比项目名称项目名称建筑风格建筑风格项目名称项目名称建筑风格建筑风格项目名称项目名称建筑风格建筑风格帝和水上乐园现代简约新城国际现代简约上海城市花园欧式风格东方兰亭苑中式风格联盟新城中式风格盛
45、大世纪城现代水木清华欧式风格汇豪天下西班牙欧式风格海亚春天现代简约p建筑风格的个性化有助于提升项目的品质，在规模化的基础上建筑风格的个性化有助于提升项目的品质，在规模化的基础上提高个性化的建筑园林风格能够提升项目的核心竞争力，也更提高个性化的建筑园林风格能够提升项目的核心竞争力，也更加能准确的把握住项目本身的目标客户群。加能准确的把握住项目本身的目标客户群。神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析项目名称项目名称水系水系水景水景特色树特色树种种老年人老年人活动设活动设施施儿童活儿童活动设施动设施网球场网球场羽毛羽毛球场球场游泳池游泳池休闲设施休闲设施帝和水上乐园东方兰亭苑水木清华新城国际-联盟
46、新城汇豪天下-上海城市花园-盛大世纪城-海亚春天细部特征分析细部特征分析p本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘品质也是商丘最本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘品质也是商丘最高的高的.神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析区域客户群体区域客户群体p置业动机置业动机 投资、改善居住条件、享受高品质生活投资、改善居住条件、享受高品质生活 p客户构成客户构成 商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县定居商丘人群边县定居商丘人群 神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析小结小结神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析 有利的政策导向和土地供应使区域
47、内的开发量较大，有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大，房地产市场开发建设比较火爆，未来竞争激烈。房地产市场开发建设比较火爆，未来竞争激烈。民主路至北海路段的项目基本都是以民主路至北海路段的项目基本都是以1818层以上高层为层以上高层为主，销售价格在主，销售价格在3000-32003000-3200元元/，是市区房价最高的区域。，是市区房价最高的区域。该片区由于项目档次较高，住宅开发项目较多，已聚集成该片区由于项目档次较高，住宅开发项目较多，已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区。为目前商丘的中高档住宅片区。此区域的楼盘注重楼盘品质的打造，无论是从建筑风此区域的楼盘注重楼盘品质的打造，无论是
48、从建筑风格、园林设计、建筑结构都比较讲究，项目规格也都是全格、园林设计、建筑结构都比较讲究，项目规格也都是全市最高，此区域也必将引领整个商丘房地产市场。市最高，此区域也必将引领整个商丘房地产市场。经济开发区项目分布经济开发区项目分布经开区板块项目分析经开区板块项目分析经济开发区板块项目分析经济开发区板块项目分析项目名称总建筑面积（万）主力户型客户主群体目前均价备注建业桂园1555.42一房85-86两房109-135三房189四房226五房投资客，高速路管理局工作人员，学校老师2900开盘当天一次性89折按揭92折，开盘当天销售率达到75%左右东方豫苑970-103两房120-140三房160
49、四房周边首次置业工薪阶层2400一期已经销售完毕，现准备销售二期，预计在7月份开盘上东一品789-104两房120140三房160四房公路管理局职工、周边居民改善型住房以及看好此区域的投资客2400楼盘销售已经进入尾盘天明第一城2055一房89-93两房114-139三房145-163四房136-163复式周边企事业单位人员，工薪阶层2300三期6月中旬开盘，现正在排号，推出大概三百套，有一房到三房不同户型经开区板块项目分析经开区板块项目分析序号项目名称户型配比一房面积配比两房面积配比三房面积配比四房面积配比五房以上配比1建业桂园55.4215%85-86 15%109-135.40%1891
50、5%22615%2 天明第一城5510%89-93 17%118-13940%145-16325%136-1638%3东方豫苑00%70-103 39%120-14022%16039%00%4上东一品00%89-104 14%120-14046%16030%00%主力户型面积区间分析主力户型面积区间分析 从户型上看，目前区域内户型供给以三房和四房为主，一房从户型上看，目前区域内户型供给以三房和四房为主，一房和五房以上的户型供应量较少，一般三房的面积在和五房以上的户型供应量较少，一般三房的面积在120-140120-140之之间，四房的面积以间，四房的面积以160160以上居多。该区域的户型面积