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1、杭州90方产品专项市场研究一、扫描一、扫描“90“90类类”，观市场竞争格局，观市场竞争格局二、扫描二、扫描“90“90类类”，观竞品传播诉求，观竞品传播诉求三、扫描三、扫描“90“90类类”，寻找明星楼盘，寻找明星楼盘“90“90类类”板块细分板块细分pp主城区主城区9090类板块类板块三墩九堡华丰丁桥乔司三墩、华丰、丁桥、三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司九堡、乔司受地脉价值决定，90类产品多分布于城北与城东北，社区内户型面积为70%的90平米以下和30%的120平米左右，属于主城内满足基础居住的房源品类。pp跨江跨江9090类板块（类板块（NONO、1 1）滨江二线、萧山滨江二线、萧山四桥的开
2、通与地铁工程的开展，推动了滨江的发展，住在滨江已经得到了置业者的认可，并随着地铁工程的迅速进展，住在滨江腹地、萧山板块也成为第一次置业者可以选择的方向。滨江二线滨江二线滨江二线滨江二线萧山萧山萧山萧山pp外城外城9090类板块（类板块（NONO、1 1）天都城天都城、闲林天都城、闲林正在走向成熟的卫星城，逐步得到90类目标客群的接纳，以低价格成为主要竞争手段，并成为分流华丰与丁桥目标客群的主力。闲林发展明显滞后，在此不作过多赘述。闲林pp外城外城9090类板块（类板块（NONO、2 2）下沙下沙下沙正在崛起的卫星城。随着生活配套与地铁概念的逐步落实，渐渐得到90类目标客群的认可，加之江景资源与
3、湿地资源的双重环境，使区域内产品呈现出两极定位的趋势，既：90平米低端与150平米以上中高端同时存在的现象，并成为分流90类主城客群的主力，区域人群多是新杭州人，且文化特征较为明显。“90“90类类”产品遍地开花产品遍地开花三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司滨江二线、萧山、天都城、闲林、下沙滨江二线、萧山、天都城、闲林、下沙为什么在为什么在9090板块中没谈到板块中没谈到桥西？1350013500元元/左右的区域均价左右的区域均价位于位于9090类的首位类的首位 具备强烈地缘情节的老城北客户，其中分为两类，一为杭州本地老城北居民，二为常年租住在城北的新杭州人。主力客群呈现
4、出强烈的地缘性主力客群呈现出强烈的地缘性主力客群呈现出强烈的地缘性主力客群呈现出强烈的地缘性在这个只有“高端居住”和“基础居住”两类产品有理由存活的年代，没有为“中档居住产品”留下土壤，特别是类似于“90类产品和非90类价格”的桥西，能够突破地缘认同区域的房产价格尚需时间。90909090类产品和非类产品和非类产品和非类产品和非90909090类价格类价格类价格类价格展开来看展开来看p比拼90平米两房不被第一次置业者认可，风景大院能够说明问题；p抢占高端，做90平米精装修两居又超越了地缘特征和客户特征，凯德视界能够说明问题；p做75平米两房又与目标客群的置业心态错位，天阳上河说明了问题；p比拼
5、90平米三房又明显在被后起的“真90”板块宰杀，南北西岸又是一个活生生的案例；所以，所以，“90“90类类”正规军当属正规军当属三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司三墩、华丰、丁桥、九堡、乔司滨江二线、萧山、天都城、闲林、下沙滨江二线、萧山、天都城、闲林、下沙其中，其中，“90“90类类”王牌军王牌军三墩、九堡、华丰、滨江二线三墩、九堡、华丰、滨江二线“90“90类类”义勇军义勇军下沙、天都城下沙、天都城上榜理由：环境优秀、地铁经停、解决户口还有，后备军还有，后备军丁桥丁桥上榜理由：地铁经停，但遥不可期；体量巨大，但遥遥无期；先天不足，经济适用房开发区（还是后起的）；最后，老红军最后，老红军闲林闲林上
6、榜理由：东动西静通过对市场环境的综合研判，筛选场外的相关竞争区域和代表楼盘通过对市场环境的综合研判，筛选场外的相关竞争区域和代表楼盘l锁定三墩、华丰、九堡、钱江二线，同时关注丁桥l分流桥西板块的目标客群l重点关注自在城、桦枫居、钱塘山水、南北西岸、泊林公寓和观筑观筑南北西岸桦枫居自在城柏林公寓一个不争的事实：一个不争的事实：9090类板块间，特别是类板块间，特别是9090平米以下产品的市场印象完全由单价因素决定平米以下产品的市场印象完全由单价因素决定九堡11500元/平米滨江二线11500元/平米三墩9500元/平米华丰9000元/平米丁桥8500元/平米下沙8500元/平米闲林7500元/平
7、米天都城7000元/平米各板块产品间的品质差异不大，板块品质近似，而置业目标的可替代性正在逐步增强！特别是九堡、三墩、华丰、丁桥、滨江二线。“90“90方方”三大趋势三大趋势“90“90方方”三大趋势三大趋势趋势一、趋势一、9090方小三房成为供应主流，且竞争逐步加剧！方小三房成为供应主流，且竞争逐步加剧！pp与两房相比，小三房更占据竞争优势，受到开发亲睐与两房相比，小三房更占据竞争优势，受到开发亲睐模型一模型一项目之争，两房对三房项目之争，两房对三房上河上河VSVS视界视界VSVS银树湾银树湾VSVS风景大院风景大院 舒适两居与紧凑三居之间的对比经市场验证后得到答案，小三房明显占据了市场优势
8、。另一方面，上河75方两居相对滞销也说明了一个问题：置业者对空间功能完备性的要求。模型二模型二板块之争，两房对三房板块之争，两房对三房乔司乔司VSVS九堡九堡 将两板块竞争锁定在6月份左右，我们发现两地之间价差当时达到2000元/平米以上，但九堡“小三房”代表泊林公寓与魅力之城明显更受市场亲睐，而与紧邻九堡并且同样具备地铁概念的乔司相比呈现出销售优势。pp具有完备的功能空间，小三房成为置业者首选具有完备的功能空间，小三房成为置业者首选理由一、能够适应家庭结构的变化。如：子女与父母房，甚至保姆房的预留，被认为是理性的置业选择；理由二、能够适应习惯性的家庭生活模式。如：视听室、独立书房，甚至吸烟室
9、，被认为失去一些主卧面积也未尝不可。且小三房市场竞争加剧且小三房市场竞争加剧且小三房市场竞争加剧且小三房市场竞争加剧主城区主城区9090类板块遍布小三房类板块遍布小三房九堡华丰丁桥天都城乔司申花桥西滨江闲林p除中心区域外，小三房基本在主城区所有板块中都有出现；p下沙主要以90平米两房为主，与目标客群的背景、环境基础有直接的关系；p三墩目前还没有真正意义上的小三房，但在该区域的金地项目与中海项目未入市之前还不能轻易判定；趋势二、趋势二、“90“90方方”，与投资绝缘！，与投资绝缘！受政策影响：“90类”产品持续供应放量；受地段影响：“90类”地段天生不丽质；受产品类型影响：“90类”小三房的持续
10、放量；9090方无法避免方无法避免验证验证9090方：方：纯住类产品趋势三、趋势三、9090方，无地段！方，无地段！三墩桥西九堡华丰丁桥下沙天都城闲林乔司主城边缘和卫星城，是主城边缘和卫星城，是“90“90方方”的聚集地的聚集地理由一总价因素导致了90类板块间的替代性加强；理由二交通环境与到达距离类似致使板块替代性进一步强化；理由三配套档次与品质在一定程度上趋同；理由四新杭州人没有地缘障碍，需要落户的去下沙；理由五学区问题不影响置业“90类”的本地人；三墩桥西九堡华丰丁桥下沙天都城闲林乔司“90“90方方”无地段的多重理由无地段的多重理由趋势一、趋势一、9090方小三房成为主流，且竞争加剧；方
11、小三房成为主流，且竞争加剧；趋势二、趋势二、9090方，与投资绝缘；方，与投资绝缘；趋势三、趋势三、9090方，无地段；方，无地段；一、扫描一、扫描“90“90类类”，观市场竞争格局，观市场竞争格局二、扫描二、扫描“90“90类类”，观竞品传播诉求，观竞品传播诉求三、扫描三、扫描“90“90类类”，寻找明星楼盘，寻找明星楼盘来看一些来看一些来看一些来看一些“90“90“90“90类类类类”产品的传播（一）产品的传播（一）产品的传播（一）产品的传播（一）SLOGAN：温暖而真实的生活属性定位：国际形式，中国内涵SLOGAN：市中心国际品质高度属性定位：独揽运河八景精装公馆来看一些来看一些来看一些
12、来看一些“90“90“90“90类类类类”产品的传播（二）产品的传播（二）产品的传播（二）产品的传播（二）SLOGAN：金燕显贵，名园传邸属性定位：市中心/三河三园/人文公馆SLOGAN：流淌上品生活属性定位：270度双水岸科技生活来看一些来看一些来看一些来看一些“90“90“90“90类类类类”产品的传播（三）产品的传播（三）产品的传播（三）产品的传播（三）SLOGAN：源艺术，纳世界属性定位：ART DECO艺术筑品SLOGAN：CROSS品质社区，先进生活方向属性定位：主城区CLD品质大盘来看一些来看一些来看一些来看一些“90“90“90“90类类类类”产品的传播（四）产品的传播（四）产
13、品的传播（四）产品的传播（四）SLOGAN：有风，有风景，有风景的心情属性定位：拱宸桥西，品牌教育圈，世界级运河景观住品SLOGAN：在都市中行走，在风景中停留属性定位：新古典浪漫庭园来看一些来看一些来看一些来看一些“90“90“90“90类类类类”产品的传播（五）产品的传播（五）产品的传播（五）产品的传播（五）SLOGAN：江景无边，山境无限属性定位：90平米全江景公寓连城国际观澜时代在在9090类产品的推广中，一个有趣的现象类产品的推广中，一个有趣的现象上东城海派风景视界燕园上河西岸上东城他们对于地段位置的诉求（一）他们对于地段位置的诉求（一）主城区CLD品质大盘连城国际连接主城的大型国际
14、社区观澜时代CBD后花园海派风景桥西板块北向延伸他们对于地段位置的诉求（二）他们对于地段位置的诉求（二）视界市中心国际品质燕园市中心/三河三园/人文公馆上河市中心75平米进步两房流淌上品生活西岸他们要牢牢他们要牢牢抓住城市的尾巴！绕城线路是区分城里城外的标准吗？不远处，到底是远还是近？紧邻主城，想要说明什么？做钱江新城的后花园，要等多少年？用运河概念就能挤进市中心吗？与运河概念无关，桥西板块的北向延伸能带来多少利益？一、扫描一、扫描“90“90类类”，观市场竞争格局，观市场竞争格局二、扫描二、扫描“90“90类类”，观竞品传播诉求，观竞品传播诉求三、扫描三、扫描“90“90类类”，寻找明星楼盘
15、，寻找明星楼盘90909090方，无偶像！方，无偶像！方，无偶像！方，无偶像！纵观整个杭州，找遍所有板块，在置业者心目中没有任何一个项目能够成为90平米的样板标准；置业者在挑剔取舍的过程中接受现实，置业后没有任何成就感，找不到有家之后的愉悦与满足！但市场上仍有这样的项目存在但市场上仍有这样的项目存在嘉里嘉里桦枫居桦枫居项目特点项目特点l25万平米全部精装修；l位于城东北方向，居城北、华丰两板块交界处，是城市东进政策的受益者，随着秋石高架与留石高架的开通，项目价值日渐突显。SLOGANSLOGAN：生活就在不远处：生活就在不远处优秀小三房格局优秀小三房格局优秀小三房格局优秀小三房格局2137.6
16、5米3.6米2.95米p整体进深7.65米；p主卧3.6米面宽；p独立餐厅；p分区合理，功能空间较全面；p居住舒适度高；p部分单元同样实现一梯两户；整体精装修整体精装修整体精装修整体精装修此外，还包括建筑大堂精装修、楼梯公共空间精装修、地下车库精装修和社区入口的入户门厅理念。赞成赞成赞成赞成美树美树美树美树总户数：1184户占地面积：5.3681万方建筑面积：12.8835万方容积率：2.4建筑密度：21.1绿地率：30%车位比例：1：0.558建筑形态：高层、小高层建筑风格：ART DECO景观设计：贝尔高林主笔，古典英式园林主力户型格局：90平米小三房90方，社区品质的表现p得房率83%以
17、上p部分小三居实现三房朝南p带储物间（或储物阳台）的小三房p带套间（主卧）的两房p90平米一梯两户90方以上，社区品质的再提升p得房率83%以上p夹层、高厅，类别墅的空间p135平米两梯两户p双阳台一露台p豪华主卧套间贝尔高林担纲设计贝尔高林担纲设计贝尔高林担纲设计贝尔高林担纲设计波托菲诺星河湾（广州）金色家园金色海岸ART DECOART DECOART DECOART DECO精工建筑精工建筑精工建筑精工建筑采用ART DECO装饰艺术锻造辉煌挺拔的建筑形态，雕琢以铁艺与别致顶冠使建筑充满了细节审美，一种醇和浓厚的情绪与意境形成独树一帜的空间气场，卓尔不群，洋派优雅。精品社区配套精品社区配套精品社区配套精品社区配套精品商业走廊与精品会所成为业主日常生活的后台，在建筑与园林的掩映下，增强了社区的环境体验感，为生活凭添情调；l90方产品遍地开花l小三房成为趋势，且竞争激烈l90方产品与投资绝缘l90方产品无地段l90方无偶像楼盘l90方产品在传播上不舍“城市情节”l贴身竞争对手的产品规格逊色于本案l锁定三墩、华丰、九堡、钱江二线，同时关注丁桥l分流桥西目标客群结论结论结论结论THE END!THE END!