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1、第四章第四章 成本法成本法 成本法成本法学习内容学习内容 主要内容主要内容5.15.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成5.3成本法的计算公式5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧 5.6成本法运用举例（一）概念：（一）概念：成本法成本法是求取估价对象在估是求取估价对象在估价时点的价时点的重置价格和重建价格重置价格和重建价格，扣除，扣除折旧折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。的方法。非历史成本是估价时点的成本是社会平均成本 基本原理基本原理基本原理基本原理+概念概念+理论依据理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成价格构成计算公式计
2、算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（二）理论依据：（二）理论依据：从卖方的角度来看:生产费用价值论销售价格销售价格成本成本=各项费用及正常的利润和税金各项费用及正常的利润和税金 从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格支付的最高价格他所预计的重新开发建造该房地他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价产所需花费的代价 成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理u新近开发建造、计划开发建造或者可以新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。假设重新开发建造的房地产，均适合。u特别适用于既无收益又很
3、少发生交易的特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价房地产的估价 u单纯建筑物的估价单纯建筑物的估价 u市场不完善或狭小市场上无法运用比较市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。法估价的房地产。u房地产保险房地产保险(包括投保和理赔包括投保和理赔)及其他损及其他损害赔偿中的估价害赔偿中的估价 适适用用对对象象基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据+适用对象适用对象适用对象适用对象+使用条件+估价步骤价格构成价格构成计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理一、成本法的基本
4、原理1.1.1.1.自由竞争自由竞争自由竞争自由竞争(即可以自由进入市场即可以自由进入市场即可以自由进入市场即可以自由进入市场)2.2.2.2.该种商品本身可以大量重复生产该种商品本身可以大量重复生产该种商品本身可以大量重复生产该种商品本身可以大量重复生产l l采用逼近原则：采用逼近原则：采用逼近原则：采用逼近原则：成本的增减成本的增减成本的增减成本的增减 价值的增减价值的增减价值的增减价值的增减 基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件使用条件使用条件使用条件+估价步骤价格构成价格构成计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例注意：注意：
5、1.1.区分实际成本和客观成本区分实际成本和客观成本 2.2.依据市场供求确定评估价值依据市场供求确定评估价值供大于求时，价值应下调供大于求时，价值应下调求大于供时，价值应上调求大于供时，价值应上调难成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理成本法使用条件成本法使用条件 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 重新购置价格 市场法 土地重新构建价格 基准地价修正法 重新开发成本 成本法 单位比较法 重建价格 分部分项法 建筑物重新构建价格 工料调整法 重置价格 指数调整法 物质折旧 年限法 功能折旧 市场提取
6、法 外部折旧 分解法求取方法求取方法求取方法重新购建价格建筑物折旧房地产价值 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 重新购置价格 市场法 土地重新构建价格 基准地价修正法 重新开发成本 成本法 单位比较法 重建价格 分部分项法 建筑物重新构建价格 工料调整法 重置价格 指数调整法 物质折旧 年限法 功能折旧 市场提取法 外部折旧 分解法 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 重新购置价格 市场法 土地重新构建价格 基准地价修正法 重新开发成本 成本法 单位比较法 重建价格 分部分项法 建筑物重新构建价格 工料调整法 重
7、置价格 指数调整法 物质折旧 年限法 功能折旧 市场提取法 外部折旧 分解法 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 重新购置价格 市场法 土地重新构建价格 基准地价修正法 重新开发成本 成本法 单位比较法 重建价格 分部分项法 建筑物重新构建价格 工料调整法 重置价格 指数调整法 物质折旧 年限法 功能折旧 市场提取法 外部折旧 分解法 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 重新购置价格 市场法 土地重新构建价格 基准地价修正法 重新开发成本 成本法 单位比较法 重建价格 分部分项法 建筑物重新构建价格 工料调整法 重
8、置价格 指数调整法 物质折旧 年限法 功能折旧 市场提取法 外部折旧 分解法 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 重新购置价格 市场法 土地重新构建价格 基准地价修正法 重新开发成本 成本法 单位比较法 重建价格 分部分项法 建筑物重新构建价格 工料调整法 重置价格 指数调整法 物质折旧 年限法 功能折旧 市场提取法 外部折旧 分解法 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 重新购置价格 市场法 土地重新构建价格 基准地价修正法 重新开发成本 成本法 单位比较法 重建价格 分部分项法 建筑物重新构建价格 工料调整法 重
9、置价格 指数调整法 物质折旧 年限法 功能折旧 市场提取法 外部折旧 分解法l l搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；资料；资料；资料；l l估算重新购建价格；估算重新购建价格；估算重新购建价格；估算重新购建价格；l l估算折旧；估算折旧；估算折旧；估算折旧；l l利用相应的公式求取利用相应的公式求取利用相应的公式求取利用相应的公式求取积算价格积算价格积算价格积算价格。基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤价格
10、构成价格构成价格构成价格构成+价格构成价格构成价格构成价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（一）房地产价格的基本组成：（一）房地产价格的基本组成：u土地取得成本土地取得成本u开发成本开发成本u管理费用管理费用u投资利息投资利息u销售费用销售费用u销售税费销售税费u开发利润成本法成本法二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成成本法估价步骤成本法估价步骤（二）农地征用的估价规定（二）农地征用的估价规定 n 征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征征地估价是指在将集体所有的土地，
11、经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。价格进行的评估。n征地估价内容及补偿标准征地估价内容及补偿标准：（1）土地补偿费：）土地补偿费：为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置补助费：）征用耕地的安置补助费：每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费；）青苗补偿费和地上附着物补偿费；（4）征地房屋拆迁补偿费。）征地房屋拆迁补偿费。成本法成本法二、房地产价格的构成二、房
12、地产价格的构成二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成基本原理基本原理价格构成价格构成价格构成价格构成+价格构成+征地估价征地估价征地估价征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 n 城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。n城市房屋拆迁管理条例是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件。n城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁房屋及附属物的补偿费、搬迁补助
13、费、临时安置补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府规定的其他有关税费。成本法成本法二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成基本原理基本原理价格构成价格构成价格构成价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价拆迁估价拆迁估价拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 n拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。构筑物和依托在其实
14、体上的权益。n城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。积等因素，以房地产市场评估价格确定。n拆迁估价的工作方式拆迁估价的工作方式 。成本法成本法二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成基本原理基本原理价格构成价格构成价格构成价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价拆迁估价拆迁估价拆迁估价+商品房商品房商品房商品房+经济适用住房经济适用住房经济适用住房经济适用住房计算公式计算公式重置价格重置价格建
15、筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例（四）现行商品房和经济适用住房价格构成（四）现行商品房和经济适用住房价格构成 u商品房商品房=成本成本+利润利润+税金税金+地段差价地段差价 u经济适用房经济适用房=成本成本+利润利润+税金税金 （一）最基本的公式（一）最基本的公式 估算价格估算价格=重新购建价格重新购建价格-折旧折旧 （二）适用于新开发土地的成本公式（二）适用于新开发土地的成本公式 新开发土地价格新开发土地价格=土地取得成本土地取得成本+土地开发成本土地开发成本 +管理费用管理费用+投资利息投资利息+税费税费+开发利润开发利润 成本法成本法三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式三、成本法的
16、计算公式三、成本法的计算公式基本原理基本原理价格构成价格构成计算公式计算公式计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例 新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。投资利息投资利息 土地取得成本、开发成本和管理费用，无土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息应计算利息I=P(1+i)n1I利息额利息额P资金额资金额i利率利率n计息期计息期：从投入到开发期结束从投入
17、到开发期结束1、土地取得费用的利息计息、土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期计息期通常为整个开发期2、土地开发费用和管理费用的利息、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入通常视为均匀投入例例1 1 总投资为总投资为550万元，开发期为万元，开发期为1年，投资年，投资在在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。，求利息。I=550(1+8%)0.51=21.58（万元（万元）010.5例例 2 2总投资为总投资为400万元，开发期万元，开发期2年，第
18、一年均匀年，第一年均匀投入总投资的投入总投资的65%，第二年均匀投入，第二年均匀投入35%，同，同期银行贷款年利率期银行贷款年利率8%，求利息。求利息。I=40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51=37.31（万元（万元）00.511.5265%35%例例3 3总投资为总投资为600万元，开发期万元，开发期3年，在第一年年初年，在第一年年初投入总投资的投入总投资的50%，第二年年初投入，第二年年初投入30%，第三，第三年年初投入剩余的年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为，同期银行贷款年利率为8%,求利息。求利息。012350%30%20%I=60050%(1+
19、8%)31+60030%(1+8%)21+60020%(1+8%)11=117.47开发利润开发利润 1 1、开发利润、开发利润=销售收入销售收入-土地取得成本土地取得成本-开发成本开发成本 -管理费用管理费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费2 2、开发利润是正常条件下的平均利润、开发利润是正常条件下的平均利润3 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数开发利润开发利润=（土地取得成本（土地取得成本+开发成本）开发成本）直接成本利润率直接成本利润率开发利润开发利润=（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用）管理费用）投资利润
20、率投资利润率开发利润开发利润=（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息 +销售费用）销售费用）成本利润率成本利润率开发利润开发利润=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值销售利润率销售利润率土地增值收益土地增值收益 土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用 +投资利息投资利息+利润）利润）土地增值收益率土地增值收益率 例：例：某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩亩1010万元，土地开发成本为每平方公里万元，土地开发成本为每平方公里2.52.5亿元。
21、土地开亿元。土地开发周期为发周期为2 2年，土地征用等费用年，土地征用等费用1010万元万元/亩，在开发期初投亩，在开发期初投入；土地开发费用第入；土地开发费用第1 1年均匀投入年均匀投入30%30%，其余在第，其余在第2 2年内均年内均匀投入。年贷款利率为匀投入。年贷款利率为6%6%，按半年计息。当地土地开发投，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%10%，转，转让税费约为土地转让价的让税费约为土地转让价的6.5%6.5%，土地增值收益为，土地增值收益为10%10%。试。试评估该土地的单价。评估该土地的单价。土地价
22、格土地价格V V=土地征用等费用土地征用等费用A A+土地开发成本土地开发成本B B+利息利息C C +利润利润D D+税费税费E E+土地增值收益土地增值收益F F 新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的（取得开发区用地的总费用总费用+土地开发总费用土地开发总费用+总管理费用总管理费用+总投总投资利息资利息+总销售费用总销售费用+总销售税费总销售税费+总开发总开发利润）利润）(开发区用地总面积开发区用地总面积 可转让土地面可转让土地面积的比率积的比率)用途、区位等因素修正系数用途、区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土开发完
23、成后可转让土地总面积地总面积 开发区总面积开发区总面积 100%100%对于新开发区土地的对于新开发区土地的分宗分宗估价估价 1 1计算开发区全部土地的平均价格。计算开发区全部土地的平均价格。2 2计算开发区可转让土地的平均价格。计算开发区可转让土地的平均价格。3 3计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等进行适当的增减修正。年限、容积率等进行适当的增减修正。成本法成本法三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式
24、基本原理基本原理价格构成价格构成计算公式计算公式计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例步骤步骤【例【例4-14-1】某成片荒地面积】某成片荒地面积2km22km2取得该取得该荒地的代价为荒地的代价为1.21.2亿元，将其开发成亿元，将其开发成“五五通一平通一平”熟地的正常开发成本和管理费用熟地的正常开发成本和管理费用为为2.52.5亿元，开发期为亿元，开发期为3 3年，贷款年利率为年，贷款年利率为10%10%，销售税费和开发利润为可转让熟地，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的价格的5.5%5.5%和和9.5%9.5%，开发完成后可转让土，开发完成后可转让土地面积
25、的比率为地面积的比率为6060。试求该荒地开发完。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元？少元？【解】由题意：设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：V=1.2+2.5+1.2*（1+10%）3-1.2+2.5*（1+10%）1.5-2.5+V（5.5%+9.5%）单价=V/（总面积*60%）新建房地价格新建房地价格=土地取得成本土地取得成本+土地开发成本土地开发成本 +建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润 新建建筑物价格新建建筑物价格=建筑物建造成本建筑物
26、建造成本+管理费用管理费用 +投资利息投资利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润（三）适用于新建房地产的基本公式（三）适用于新建房地产的基本公式 新新建建房房地地产产采采用用成成本本法法估估价价时时一一般般不不应应扣扣除除折折旧旧，但但应应考考虑虑其其工工程程质质量量和和周周围围环环境境等等因因素素给予适当修正。给予适当修正。成本法成本法三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式基本原理基本原理价格构成价格构成计算公式计算公式计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例例例 某新建房地产，土地面积某新建房地产，土
27、地面积2000020000平方米，建平方米，建筑面积筑面积5000050000平方米。现时土地重新取得价格平方米。现时土地重新取得价格为为30003000元元/。建筑物建造的建安成本为。建筑物建造的建安成本为18001800元元/，管理费用为建安成本的，管理费用为建安成本的3%3%。该房地产。该房地产开发周期为开发周期为2.52.5年，其中半年准备期，年，其中半年准备期，2 2年建设年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%40%，第二年均匀投入第二年均匀投入60%60%，年利
28、率为，年利率为6%6%。销售税费。销售税费为房地产价格的为房地产价格的7%7%，开发利润为房地产价值的，开发利润为房地产价值的20%20%。试评估该房地产的总价与单价。试评估该房地产的总价与单价。房地价格房地价格V V总总=土地成本土地成本A A+建安成本建安成本B B+管理费用管理费用C C+利息利息D D +销售税费销售税费E E+开发利润开发利润F F 旧房地价格旧房地价格=土地的重新取得价格土地的重新取得价格+建筑物的建筑物的重新构建价格重新构建价格-建筑物的折旧建筑物的折旧 旧建筑物价格旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格-建筑建筑物的折旧物的折旧 （四）（四）适用
29、于旧房地产的基本公式适用于旧房地产的基本公式 由由于于旧旧建建筑筑物物所所造造成成的的土土地地价价值值减减损损，应应扣扣除除该该减损部分。减损部分。注意注意成本法成本法三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式三、成本法的计算公式基本原理基本原理价格构成价格构成计算公式计算公式计算公式计算公式重置价格重置价格建筑物折旧建筑物折旧运用举例运用举例重重重重置置置置价价价价格格格格，指指在在估估价价时时点点的的建建筑筑及及装装修修材材料料价价格格和和人人工工劳劳务务费费用用情情况况下下，采采用用新新的的建建筑筑材材料料、建建筑筑技技术术与与工工艺艺，重重新新建建造造一一栋栋与与原原
30、建建筑筑物物在在结结构构、功能、效用上功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。相同的新建筑物的正常价格。重重重重建建建建价价价价格格格格，是是指指在在估估价价时时点点的的建建筑筑及及装装修修材材料料价价格格和和人人工工劳劳务务费费用用情情况况下下，采采用用原原有有的的建建筑筑材材料料、建建筑筑技技术术与与工工艺艺，重重新新建建造造一一栋栋与与原原建建筑筑物物完完全全相同的新建筑物的正常价格。相同的新建筑物的正常价格。(复制复制)（一）（一）重置价格和重建价格的基本含义重置价格和重建价格的基本含义 一般重建价格一般重建价格大于重置价格大于重置价格成本法成本法四、建筑物的重置价格四、建筑物的重置价格
31、四、建筑物的重置价格四、建筑物的重置价格基本原理价格构成计算公式重置价格重置价格重置价格重置价格建筑物折旧运用举例重置价格重置价格=直接成本直接成本+间接成本间接成本（二）（二）重置价格的成本构成重置价格的成本构成（三）（三）重置价格的估算重置价格的估算成本法成本法四、建筑物的重置价格四、建筑物的重置价格四、建筑物的重置价格四、建筑物的重置价格基本原理价格构成计算公式重置价格重置价格重置价格重置价格建筑物折旧运用举例1 1单位成本法单位成本法2 2分部分项法分部分项法3 3工料测量法工料测量法4 4指数调整法指数调整法项目项目单位成本单位成本数量数量单项成本合计单项成本合计基础工程基础工程元元
32、/立方米立方米立方米立方米墙体工程墙体工程元元/平方米平方米平方米平方米楼地面工程楼地面工程元元/平方米平方米平方米平方米屋面工程屋面工程元元/平方米平方米平方米平方米门窗工程门窗工程元元/平方米平方米平方米平方米给排水面积给排水面积元元/平方米平方米平方米平方米供暖工程供暖工程元元/平方米平方米平方米平方米电气工程电气工程元元/平方米平方米平方米平方米合计合计税费利息管理费税费利息管理费重新购建价格重新购建价格项目项目单价单价数量数量单项成本合计单项成本合计现场准备现场准备水泥水泥沙石沙石砖块砖块木材木材瓦面瓦面铁钉铁钉人工人工税费税费其他其他重新购建价格重新购建价格例例 6-7 某建筑物的
33、建筑面积为某建筑物的建筑面积为500500平方米，该类建筑结构和平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为用途的建筑物的单位建筑面积造价为12001200元元/平方米，则平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：评估该建筑物的重新购建价格为：1200500=601200500=60（万元）（万元）例例6-8 某建筑物的体积为某建筑物的体积为10001000立方米，该类建筑结构和用立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为途的建筑物的单位体积造价为10001000元元/立方米，则评估立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：该建筑物的重新购建价格为：10001000=100100
34、01000=100万元万元 例例：某建筑物于某建筑物于1999年年7月底建成，当时月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为建造该类建筑物一般成本为880元元/，此后，此后的建筑物建造成本的变动状况为：的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内年内平均每月比上月递减平均每月比上月递减1；2000年与年与2001年基年基本保持不变；本保持不变；2002年与年与2003年内平均每月比年内平均每月比上月递增上月递增0.5；2004年内平均每月比上月递年内平均每月比上月递增增2。试利用上述资料求取。试利用上述资料求取2004年年8月初的月初的该类建筑物的重新建造成本。该类建筑物的重新建造成本。建建筑筑物物
35、折折旧旧是是指指建建筑筑物物从从建建造造完完成成以以后后，随随着着时时间间的的推推移移而而发发生生价价值值减减损损的的现现象象，建建筑筑物物在在使使用用年年限限内内减减少少的的建建筑筑物物价价值值的的货货币币表表现现称称折折旧旧额额，房房地地产产估估价价中中折折旧旧是是指指在在估估价价时时点点待待估估建建筑筑物物相相对对于于全全新新建建筑筑物物的的价价格格差差异异，是是对对建建筑筑物物的的一种减价修正。一种减价修正。（一）建筑物折旧的概念和实质会计折旧是原始账会计折旧是原始账面价值的减损面价值的减损估价的折旧是价值估价的折旧是价值的减损修正的减损修正成本法成本法四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、
36、建筑物折旧四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧运用举例（一）建筑物折旧的概念和实质折旧的实质（类型）折旧的实质（类型）1.1.物质折旧：物质折旧：是由物理因素引起的折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。成本法成本法四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧运用举例引起物质折旧的原因有：引起物质折旧的原因有：自然经过的老朽自然经过的老朽与建筑物的实际经过年数正相关与建筑物的实际经过年数正相关自然力的作用引起的自然力的作用引起的正
37、常使用的磨损正常使用的磨损由人工使用引起的由人工使用引起的与使用性质、使用强度和使用年数正相关与使用性质、使用强度和使用年数正相关意外的破坏损毁意外的破坏损毁因突发性的天灾人祸引起的因突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏延迟维修的损坏（一）建筑物折旧的概念和实质折旧的实质（类型）折旧的实质（类型）2.2.功能折旧：功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等。3.3.经济折旧：经济折旧：称外部性折旧，指建筑物本身以外
38、的不利因素所造成的价值损失。包括包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府政策变化等政策变化等。成本法成本法四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧运用举例【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。【解】
39、由题意：该旧住宅的折旧总额=3+8+7=18（万元）该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元）（二）（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表对经租房产折旧时采用的一些参数的有关规定如下：成本法成本法四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧运用举例房屋结构分类 表4-4序号结构类型定 义1钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全2砖
40、混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋3砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋4砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋5砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋6砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋7简易结构如简易楼、平房、木板房、砖坏房、土草房、
41、竹木捆绑房等 （二）（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 成本法成本法四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧运用举例 各种结构房屋的耐用年限（单位：年）表4-5结构 用途钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等生产用房504040303030受腐蚀的生产用房353030202020非生产用房605050404040简易结构10 各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构和简易结构为构和简易结构为0
42、0、砖混结构、砖混结构2 2、砖木结构一等、砖木结构一等6 6、砖木结构二等、砖木结构二等4 4、砖木结构三等、砖木结构三等3 3。（二）（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 成本法成本法四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧运用举例 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据，房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为完好
43、房、基本完好房、一般损坏房、重损坏房完好房、基本完好房、一般损坏房、重损坏房和危险房和危险房等五类。（二）（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定房屋折旧和完损等级评定的有关规定 成本法成本法四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧运用举例房屋完房屋完损损等等级级的判定依据和成新度的判定依据和成新度 表表4-64-6房屋完损等级判 断 依 据新旧程度完好房结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的十、九、八成基本完好房结构基本完好，
44、少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的七、六成一般损坏房结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的五、四成严重损坏房房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的三成以下危险房承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力随时有倒塌可能，不能确保住用安全
45、的1.1.年限法：年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是平均年限法。年折旧率年折旧率年折旧率年折旧率=（1-1-1-1-预计净残值率）预计净残值率）预计净残值率）预计净残值率）/折旧年限折旧年限折旧年限折旧年限 年折旧额年折旧额年折旧额年折旧额=固定资产原值固定资产原值固定资产原值固定资产原值年折旧率年折旧率年折旧率年折旧率年折旧额的计算公式为：年折旧额的计算公式为：年折旧额的计算公式为：年折旧额的计算公式为：Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/NDi=D=(C-S)/N=C(1-R)/N 建筑物现值的计算公式为：建筑物现值的计算
46、公式为：建筑物现值的计算公式为：建筑物现值的计算公式为：V=C-Dt=C-(C-S)(t/N)V=C-Dt=C-(C-S)(t/N)=C 1-(1-R)(t/N)=C 1-(1-R)(t/N)式中：式中：式中：式中：V V 建筑物的现值；建筑物的现值；建筑物的现值；建筑物的现值；Di Di 第第第第i i年的折旧额；年的折旧额；年的折旧额；年的折旧额；C C 建筑物的重新购建价格；建筑物的重新购建价格；建筑物的重新购建价格；建筑物的重新购建价格；S S 预计的建筑物净残值，简称残值；预计的建筑物净残值，简称残值；预计的建筑物净残值，简称残值；预计的建筑物净残值，简称残值；N N 折旧年限，按建
47、筑物的经济寿命计算；折旧年限，按建筑物的经济寿命计算；折旧年限，按建筑物的经济寿命计算；折旧年限，按建筑物的经济寿命计算；R R 净残值率；净残值率；净残值率；净残值率；t t 建筑物的经过年数建筑物的经过年数建筑物的经过年数建筑物的经过年数建筑物的经过年数分为实际经过年数和有建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年其状况与效用所显示的年数。有效经过
48、年数可能短于也可能长于实际经过年数。数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。剩余寿命应为剩余经济寿命。成本法成本法四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧运用举例（三）建筑物折旧的计算方法（三）建筑物折旧的计算方法（三）建筑物折旧的计算方法（三）建筑物折旧的计算方法(1)直线折旧法直线折旧法 Di第第i年的年折旧费年的年折旧费Di=DC建筑物重新
49、购建价格建筑物重新购建价格L残值残值N耐用年数耐用年数RR残值率残值率 计算公式：计算公式：累计折旧额累计折旧额 建筑物的现值建筑物的现值年折旧率年折旧率例例 某建筑物，总建筑面积为某建筑物，总建筑面积为200平方米，于平方米，于8年前建成，年前建成，重置价格为重置价格为1000元元/，耐用年限，耐用年限40年，残值率为年，残值率为2%，试，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=8(2)余额递减法余额递减法 以残余价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额以残余
50、价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额加速折旧加速折旧Di=C（1-d）i-1d=C-C（1-d）t=C1-（1-d）tVB=C-Xt=C（1-d）t t例例6 某建筑物，总建筑面积为某建筑物，总建筑面积为200平方米，于平方米，于5年前建年前建成，重置价格为成，重置价格为1000元元/，耐用年限，耐用年限40年，残值率年，残值率为为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。折旧总额和现值。已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=5在实际估价运用中，在实际估价运用中，d也可凭经验取值也可凭经验取值