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1、南昌海投物流项目总体策划报告南昌海投物流项目总体策划报告（江西国际美居建材物流港总体策划报告）（江西国际美居建材物流港总体策划报告）致南昌海投物流有限公司 2008年2月23日Page 1演示目的：演示目的：一、为什么选择建江西国际美居建材物流港，市场需求有多大？一、为什么选择建江西国际美居建材物流港，市场需求有多大？二、建什么样的国际美居建材物流港，如何建？二、建什么样的国际美居建材物流港，如何建？（介绍物流港的定位、建设内容、建设规模、开发策略、特性）（介绍物流港的定位、建设内容、建设规模、开发策略、特性）三、汇报江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价三、汇报江西国际美居建材物流港项
2、目投资估算及经济评价 四、汇报江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略四、汇报江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略 Page 2演示内容：演示内容：一、项目地块分析一、项目地块分析二、江西国际美居建材物流港市场环境分析二、江西国际美居建材物流港市场环境分析 三三、个案分析个案分析四、江西国际美居建材物流港项目的区位分析（略）四、江西国际美居建材物流港项目的区位分析（略）五、江西国际美居建材物流港项目开发建设的五、江西国际美居建材物流港项目开发建设的SWOT分析分析六、江西国际美居建材物流港项目的战略定位六、江西国际美居建材物流港项目的战略定位 七、江西国际美居建材物流港项目的运作管
3、理模式七、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式 八八、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规模、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规模 Page 3演示内容：演示内容：九、九、江西国际美居建材物流港开发策略与实施进度计划江西国际美居建材物流港开发策略与实施进度计划十、江西国际美居建材物流港交通分析与交通组织规划十、江西国际美居建材物流港交通分析与交通组织规划十一、十一、江西国际美居建材物流港信息化建设初步规划江西国际美居建材物流港信息化建设初步规划十二、江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价十二、江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价 十三、江西国际美居建材物流港项目
4、投资风险及应对策略十三、江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略 十四、江西国际美居建材物流港项目的评价结论十四、江西国际美居建材物流港项目的评价结论 Page 4v项目土地与区位概况项目土地与区位概况l位置 项目位于南昌市英雄工业园英雄大道以南、英雄南路以北、工业大道东（原英雄七路）、英雄五路以西（原英雄八路），距开发区管委会大楼约1公里，距市中心越15公里，东面是规划中的机场高速公路，西靠京九铁路、105国道、昌九高速公路，南接市北外环线，北临昌北机场5公里。l面积 项目占地为333461平方米，约500亩。地块大致呈梯形，英雄大道一侧约长625米，工业大道一侧约长573米，英雄五路一
5、侧约长596米，英雄南路约长543米。地块有一根高压线经过，开发区相关部门正积极解决高压线迁移问题。在地块西南侧（英雄南路旁）有约占地30亩左右湖面。Page 5项目远期交通区位优势明显近期交通还未形成现代交通网络l交通区位Page 6l项目周边交通设施分析园区内部英雄大道项目地块北侧路幅50米,双向六车道在建英雄七路项目地块西侧路幅50米,双向六车道在建英雄南路项目地块南侧路幅30米,双向四车道待建英雄八路项目地块东侧路幅30米,双向四车道待建园区外部北外环项目北侧,通过英雄七路向北约1公里城市快速路待建昌九高速项目四侧,通过英雄大道向西约2公里城市快速路,双向四车道已建机场高速项目东侧,通
6、过英雄大道向东约1公里城市快速路待建昌北机场项目向北,通过昌九高速或机场高速4公里4D级昌北国际机场,已开通40多条航线已建国际集装箱码头项目东南侧约2公里,沿英雄七路和白水湖路年吞吐量10万标箱,内河装载能力为1千吨,远洋五千吨一期已建,二期即将开工Page 7演示内容：演示内容：一、江西国际美居建材物流港市场环境分析一、江西国际美居建材物流港市场环境分析 (为什么选择建设江西国际美居建材物流港？）为什么选择建设江西国际美居建材物流港？）1 1、宏观经济快速发展、宏观经济快速发展 2 2、其他专业市场或已有或不成熟、其他专业市场或已有或不成熟 3 3、房地产市场未来继续发展，美居建材未来需求
7、增长、房地产市场未来继续发展，美居建材未来需求增长 4 4、昌北地区缺少美居建材市场、昌北地区缺少美居建材市场 5 5、市中心美居建材市场将逐步外迁、市中心美居建材市场将逐步外迁 6 6、未来需要美居建材市场设施存在较大需求、未来需要美居建材市场设施存在较大需求Page 81、南昌市社会经济发展现状及趋势分析资料来源:2006年江西省统计年鉴、2005和2006年度江西省政府工作报告资料来源:资料来源江西省经济运行现状江西省经济发展态势图三产结构由2000年的24.2：35.0：40.8调整到2006年的17：50.2：32.8。十五期间规模以上工业增长速度超过27%，GDP增长15%以上;全
8、社会零售总额2006年增长16%,增速比十五期间提高近4%；Page 9结论2010年年均增长（%）GDP（亿元）800011社会消费品零售总额 （亿元）227713江西省十一五规划目标资料来源:江西省国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要做强昌九工业走廊；强化南昌中心城地位，建设中部地区重要的制造业基地与物流商贸中心。J江西省经济从农业向工业迈进；J南昌市经济是全省龙头；J物流需求将呈大幅度增长势头。未来发展规划与结论Page 10资料来源:南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要、南昌市情2007、2006南昌经济社会统计年鉴南昌市经济运行现状三产结构由2000年的10.6：47.2：
9、42.2调整到2006年的6.5：54.4：39.1；GDP增长15%以上;全社会零售总额增长15%以上；人均GDP跨上3000美元，进入工业化快速发展阶段；消费品市场近年增长较快；南昌市经济发展态势图Page 11资料来源:南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要、南昌市情2007、2006南昌经济社会统计年鉴未来发展规划实施“一江两岸产业带，北伸南延”；以南昌经济技术开发区为龙头，加大英雄工业园开发，使该区域成为昌九工业走廊产业突出带；十一五期末经济规模翻一倍。南昌市十一五规划及未来预测项目名称2010年2015年年均增长（%）城市人口(万人)260300建成区面积（平方公里）2603
10、00GDP（亿元）2100400014工业总产值（亿元）3000770021社会消费品零售总额（亿元）626.841260.8115Page 122 2、江西国际美居建材物流港市场分析 南昌市各类专业市场发展情况介绍u2006年，南昌市共建设各类商品交易市场229个，其中全年成交额亿元以上有35家，实现成交总额317.02亿元。u主要的大型市场群均分布在城中和昌南，受城市交通管制。u本次调研结合本项目的区位特点与基本开发要求，排除明显与本项目条件不相吻合的市场，如日用消费品类、木材花卉类、农副产品类等对地理位置、人流量和历史成因要求较高的市场，重点对生产资料类市场、建筑装饰材料家具类市场和家电
11、汽车配件五金机电产品类市场展开调研。Page 132 2、江西国际美居建材物流港市场分析 南昌市各类专业市场发展情况介绍n生产资料市场江西省钢材市场繁荣，但青山北路已实施货车交通时间管制，迟早要搬迁；江西昌北钢材大市场目前还冷清，但有前途；本项目用地紧临昌北钢材大市场，沿白水湖路直线距离400米内；同类市场无竞争优势，尚有重复建设之嫌。n建筑装饰材料、家具市场（名称见后）随着南昌市经济、人口、房地产开发等的不断增长，预计到2010年，南昌市建材市场规模将翻一翻；红谷滩、经开区和英雄工业园在内的昌北地区客观上需要建材家具类市场以满足采购便利需要。n家电、汽车、汽配与五金机电产品市场市内已有同类市
12、场（江西省家电市场、联信大市场和鸿顺德国际大市场市场、江西省洪城汽车配件城、昌北的江西国际汽车城、宝源五金机电市场）规模尚不足以支撑更多的市场建设空间，不宜重复建设。Page 142 2、江西国际美居建材物流港市场分析 南昌市房地产发展情况介绍l发展现状房地产开发投资逐年平稳小幅增长；2007年1-8月，全市城镇以上固定资产投资同比增长39.1%。商品房供求关系协调，市场稳步良性发展；2007年1-8月，商品房屋新开工面积229.09万平方米，增长10.4%。供给缺口达77万平方米。商品房价格稳中上升，消费力强劲；价格按不同区域呈环状分布。l发展趋势城市向南向北发展，昌北潜力巨大；品牌实力开发
13、商进驻，竞争模式由品质走向品牌；户型设计三房是主流，小户型也不容忽视；城市将不断外扩，居住郊区化趋势明显；土地供应紧缩，价格将持续走高。南昌近年房地产投资情况 南昌近年住宅供需比较Page 15主要建材家具市场总体及分类需求分析与预测表1-21 南昌市建装材料类需求量预测2008年2009年2010年2011年2012年全市总人口(万人)505.10514.61524.28534.11544.10全市房地产投资(亿元)146.58161.64177.66194.77213.10全市建装材料类需求量预测(亿元)33.2536.6740.3044.1848.34昌北房地产投资(亿元)46.9151
14、.7256.8562.3368.19昌北区域建装材料类需求量预测(亿元)10.6411.7312.9014.1415.47l南昌市未来建装材料的需求增长需要更多更大的建材市场l昌北地区高档房地产的开发对高端建装材料的需求 l优胜劣汰的市场法将为品牌建材市场留下巨大的市场需求空间2 2、江西国际美居建材物流港市场分析Page 162 2、江西国际美居建材物流港市场分析 南昌市主要建材家具市场各市场基本情况汇总表 南昌市建材家具专业市场现状市场商户数(家)平均门店面积(平方米)年交易额(亿元)江西省装潢材料市场83565.7512.52洛阳路建筑装饰材料市场243148.153.8南昌市建材大市场
15、43062.566.5香江建材市场127089.534大成之家821001.75家福特801001.3鹿鼎国际1852503欧亚达2712502红星美凯龙902001.8合计3486108.9236.67，占全市85%全市总成交额43.14 建材类：江西省装潢材料市场（群）、洛阳路建筑装饰材料市场、南昌市建材市场、香江建材市场、大成之家、家福特、华东装潢城、江西国际家居建材港。家居类：鹿鼎国际家居、欧亚达家居、红星美凯龙家居 l南昌市建材家具市场评价市场趋向饱和结构性供不应求 或多或少存在经营不规范存在交通乱、消防乱、治安乱的“三乱”问题 Page 17主要建材家具市场总体及分类需求分析与预测
16、l主要建材家具分类（共分七大类）需求预测具体数据表12336。2 2、江西国际美居建材物流港市场分析l各大市场商户情况汇总表单位经营面积（m2）经营商户数（家）经营面积合计（m2）年交易额（亿元）基础建材类平均42.24625264005.7油漆涂料类平均41.69355148006.1地板门窗类平均87.3815711509.8陶瓷类平均156.03373582006.5石材类平均76200152004.2灯饰灯具类平均162.75400651002.8卫浴洁具类平均118.26210227003.45Page 18l2010年本项目引入（六大市场类）交易设施需求面积预测具体数据2 2、江西
17、国际美居建材物流港市场分析门店面积缺口预测(m2)所需门店面积合计（m2）建筑面积(m2)基础建材类17318.48698.5617397.12油漆涂料类9708.87275.0414550.08地板门窗类23550.6511326.8222653.64陶瓷石材类28736.115057.0930114.18灯饰灯具类19379.256988.27513976.55卫浴洁具类8887.056076.0812152.16项目2007年2008年2009年2010年2011年2012年需要的经营面积(平方米)164000188600216890249423.5286837329862.58需要的经
18、营面积缺口(平方米)0246005289085423.5122837165862.58江西国际美居建材物流港交易设施需求预测l本项目引入家居精品类市场设施预测Page 193、项目物流及办公设施分析 v商流总部设施需求分析-2008年2009年2010年2011年2012年商户数(家)64133212303407年成交额(亿元)0.982.023.224.586.14办公面积（平方米）508210616169292423032568v物流总部设施需求分析-表1-45 南昌市物流企业办公设施预测表 2008年2009年2010年2011年2012年大型物流企业（家）11 14 17 21 26
19、大型物流企业（平米）5250 6891 8682 10636 12763 中型物流企业（家）42 55 70 85 102 中型物流企业（平米）8400 11025 13892 17017 20420 合计物流企业（家）53 69 87 106 128 合计物流企业（平米）13650 17916 22574 27653 33183 表1-44 商流总部设施预测表Page 203、项目物流及办公设施分析 v建材家居商户仓储设施需求分析-见表1-46 建材家居商户仓储设施需求预测表 v服务周边工业园公共仓储设施-见表1-47 可引入本项目的工业物流仓储需求预测表 资料来源:安必行现场调研2008年
20、2009年2010年2011年2012年商户数(家)129267424606812年成交额(亿元)2.054.206.649.4112.58仓储面积（平方米）221874276065673921551218242008年2009年2010年2011年2012年工业物流仓储设施5.36.48.58.59.6家电行业：奥克斯南昌生产制造基地、南昌齐洛瓦电器集团 汽车行业：江铃陆风汽车有限责任公司 Page 213、项目物流及办公设施分析 货运配送设施需求分析昌北地区无大中型货运市场物流港建成后，有大量货物需要长途运输和市内配送 昌南和洪城大市场的货运市场距物流港较远，无法满足需求 p可在物流港内建
21、一个1万多平方米的中型货运和配送中心，一方面满足物流港客户的需求，另一方面也可满足周边企业和居民的货运需求。资料来源:安必行现场调研Page 224、本项目配套住宅需求分析 项目周边区域房地产市场分析国家经济技术开发区 仅有2个具一定规模的楼盘金桥慧景、金铺颐园；楼盘均位于该区域最繁华的地段，紧邻管委会、各高校和小型商业步行街；消费需求主要以学校教职工和企业中层人员为依托；建筑类型以板式的多层和小高层为主；户型结构以两房和三房为主；销售均价已于2007年9月突破3000元平方米。项目所在区域房地产市场分析英雄经济技术开发区洪都大桥的贯通及机场高速路的建成，将大大缩短工业园与外部的连接；园区内道
22、路、公交、配套的完善有助提升园区的竞争力和地产项目的启动；随着更多企业的进入，英雄工业园的成熟度将随之提高，园区的知名度和人气也将有进一步的提升；随着人口的增多，居住需求将会进一步显现，同时，良好的居住环境也是提升工业园区投资环境、留住人才不可或缺的一环 资料来源:安必行现场调研Page 234、本项目配套住宅需求分析 资料来源:安必行现场调研住宅市场定位建议：u市场定位：以湖面景观为核心优势，打造中档住宅小区和中档公寓。u消费群定位建议：项目本身带来的就业人员、南昌理工大学教职工、周边企业员工、经开区及英雄工业园企业中高层员工的中短期居住。u建筑规模建议：以小高层建筑为主，建议住宅建筑规模为
23、64000。u价格建议：以保守的估计，取其上限，不计未来价格的增长，则项目于2010年的开盘时均价为2800元/。Page 24演示内容：演示内容：二、二、个案分析个案分析1 1、南昌市香江建材市场、南昌市香江建材市场当地项目当地项目2 2、新疆广汇美居物流园、新疆广汇美居物流园 外地项目外地项目Page 251、南昌市香江建材市场当地项目v项目背景与发展状况 u占地500亩，建筑面积24万平方米，拥有约2000个铺面；u于2003年6月建成开业，开业前商铺即被抢购而空，业主60%为建材商家。07年10月底，商家入驻率达90%。v产品定位和组成u建设成为集商品流、信息流、资金流和人才流为一体；
24、引入“四位一体“的国际化管理模式；具备批发、零售、采购、仓储、运输及流通等多功能；融合规模化的经营格局、多元化的产品结构、一站式的消费理念为一体；u规划由经营展示区、客运服务区、物流配送区、咨询培训区等9大功能区组成，是集家居、建材、装饰材料等商品展示、信息、交易、物流和服务等功能于一身的超大型多功能平台。v经营开发策略与节奏u规模化、低价进入、严格商户准入制度、开业前后高价完善交通体系、大规模广告宣传。v经营状况和赢利模式u商铺销售：出售商铺获取商业地产回报，加快资金回笼，确保资金链安全；u物业出租：将部分未出售或自留的商铺和公共仓库以物业出租获取长期稳定的收益。Page 262、新疆广汇美
25、居物流园 外地项目v项目背景与发展状况 u总占地面积1060亩，规划建筑面积134万平方米，总投资26亿元，年成交额可达67.5亿元。u一、二期工程于2003年12月正式投入运营，主要以商铺租赁为主，现出租率已达93%，吸引了4000余家商户入驻。三期工程配套住宅正在建设中。v产品定位和组成 u通过网上虚拟市场与实体市场有机结合，以交易中心、信息中心、物流中心三位一体，集中国际国内著名厂商和品牌产品，创建了全新的国际市场模式，同时以信息化带动交易、展示、物流、综合服务和国内外营销网络，创造信息领域的差异优势，以乌鲁木齐及周边地区为基础市场，覆盖新疆全区与大西北，辐射中西亚国家，是国际性的建材集
26、散地仅通过仓储物业赢利，投资回收期较长；u七大中心功能区:交易中心、展示中心、会展中心、物流中心、信息中心、服务中心、商业配套。v经营开发策略与节奏u一、二期工程于2003年12月正式投入运营，主要以商铺租赁为主。三期工程于2006年4月开始动工，主要以建设与一、二期工程相配套的商品房住宅小区为主。u从广汇美居物流园建设实施进度看，先建设商铺与物流设施，后建设配套商业和住宅等配套设施。采取先做市场后做房地产的开发策略，其核心是商业地产开发。v经营状况和赢利模式房地产销售、物业出租、物流运作、交易佣金。Page 273、经验借鉴和对南昌海投项目的启发采取先做市场后做地产的开发策略，分期建设；采取
27、传统摊位制与中高挡精品家居购物中心相结合的市场模式；采取规模化策略；采取强势竞争和差异化竞争；充分利用项目的背景资源；功能齐全、交易方式多样性；搭建完善的物流平台，降低经营成本，在运营商与商户间实现双赢；注重信息网络平台的建设，强化信息交易功能；注重广告宣传，投入大；执行商户准入制度。Page 28演示内容：演示内容：四、江西国际美居建材物流港项目开发建设的四、江西国际美居建材物流港项目开发建设的SWOT分析分析1 1、本项目主要竞争对手分析、本项目主要竞争对手分析2 2、项目优项目优/劣势分析劣势分析3 3、项目机会点、项目机会点/威胁点分析威胁点分析4 4、核心竞争力分析及竞争思路、核心竞
28、争力分析及竞争思路 Page 291、本项目主要竞争对手分析 主要竞争对手洛阳路建筑装饰材料市场、江西省装潢材料市场（群）、南昌市建材市场、香江建材市场、华东装潢城、鹿鼎国际家居、欧亚达家居、红星美凯龙家居等。综合分析在经营品种上，目前各市场均不齐全，缺乏实现现代家居建材“一站式购物”的特点，影响消费者的购物便利性和满足率。在市场配套设施上，无论是物流仓储设施还是商务办公设施，目前各市场均不完善，无法给予经营户更全面的支持。同时亦缺乏与建材家具市场密切相关的技术支持功能：信息平台、家装设计与建材质检等。在交易模式上，目前各市场均为现货交易，交易方式单一，缺少电子商务、网上交易、合同交易、大宗贸
29、易等多样化的现代交易模式。在市场运营管理上，目前各市场均仅做“地主”，开发商缺乏与经营商户的互动意识，缺乏对市场的整体经营和引导作用，缺乏经营模式上的创新。Page 302、项目优/劣势分析q优势分析独有的物流资源优势（“物流总部基地”资源）服务昌北区域，具有区位优势 石板材资源优势（海投公司亦承担了厦门主要的石材物流业务，有利于引进石材经销商来昌经销。）政策空间优势 土地成本优势q劣势分析属于商业地产的形态，专业性很强，缺乏这方面运作的经验和人才当前开发的周边环境成熟度尚不够Page 31项目的机会点 经济高速发展，物流需求旺盛；南昌市房地产开发规模将不断增长，将带来对建筑材料、装修材料与器
30、具、居家用品、家具、灯饰等的庞大需求；昌北区域尚无大型综合性建材市场，影响区域内消费者购物便利性和增加成本，而且对建材尤其是高档产品的需求日益增长；洪都大桥即将建成，将极大地增强本项目对传统主城区的经济和物流联系，增大本项目在家居建材和物流服务等方面的辐射能力；政府积极推动物流业发展，扶持政策不断出台，物流企业规模不断扩大，物流总部需求不断增加；外地外资物流企业不断登陆南昌，本地民营物流企业规模不断扩大，对物流设施与商务设施需求不断增加；昌北大型公共仓储设施缺乏，需要新建：项目周边工业园区规模企业数量较多，虽自建仓储设施，但随着规模的迅速扩大，原有的仓库将逐渐改成生产车间，对尚无大仓储设施的昌
31、北地区来说，将带来较大仓储需求。3、项目机会点/威胁点分析Page 32p本项目在成熟度方面将面临较强的竞争态势；近期在购物习惯方面，现有市场有较明显的优势，但中长期影响有限。l洛阳路建材市场、省装潢市场、市建材市场和香江建材市场；l鹿鼎国际、欧亚达、红星美凯龙以及老香江家私等。p项目将面临昌南区域近年新建成开业或将开业的其他建材市场较大的竞争，同时不排除昌北区域内可能“跟风”而建的其他建材市场的潜在竞争威胁。3、项目机会点/威胁点分析项目的威胁点 Page 33核心竞争力在于中长期家居建材及工业物流需求明显、区位优势突出、土地成本低、有政府支持及物流业与开发区的双重优惠政策。本项目的开发建设
32、是风险与机会并存，从地产开发角度和中期期看，机会略大于风险。应采取的竞争思路在经营品种上，作到齐全并实现“一站式购物”；在市场配套设施上，完善物流设施、配套商务办公设施、信息平台、家装设计与建材质检中心等，搭建设施完善的商贸流通平台；在交易模式上，同时采用现货交易、电子商务、网上交易、合同交易、大宗贸易等现代交易模式，实现交易模式多样化，并采用统一管理、统一品牌、统一服务、统一物流配送、建立IT平台等先进管理服务手段，创新南昌市家居建材市场业态，符合家居建材市场发展趋势，避免同质化竞争，从而引领南昌市家居建材流通业发展，确立领先优势；在市场运营管理上，充分发挥开发商对市场的整体经营、招商宣传推
33、广、引导和培育作用，通过创新经营管理模式和加强与商户的互动，利益捆绑以实现共同繁荣。4、核心竞争力分析及竞争思路 Page 34演示内容：演示内容：五、江西国际美居建材物流港项目的战略定位五、江西国际美居建材物流港项目的战略定位1 1、总体发展与形象定位、总体发展与形象定位2 2、市场定位、市场定位3 3、核心功能定位、核心功能定位4 4、功能区与产品（业态）定位、功能区与产品（业态）定位 Page 35五、五、江西国际美居建材物流港项目的战略定位江西国际美居建材物流港项目的战略定位1、总体发展与形象定位 n普通仓储为核心n物流商务为配套打造江西国际家居建材物流港，并举发展家居建材物流港与物流
34、企业总部；打造成国内一流的家居建材一站式购物与物流中心（SHOPPING-MALL）南昌市物流业与家居建材业的核心商务区江西省现代物流的领先与示范基地全国有影响的现代化大型家居建材物流港2、市场定位家居建材物流港以南昌市为主要市场、以江西省为重要市场、以周边省市为辐射市场，提供高端的、完善的、一站式家居建材交易、物流和设计服务：物流CBD以南昌大中型民营物流企业和市外各类来昌物流企业特别是国际物流企业为主要客户、以南昌大中型国有物流企业和昌北大型制造企业的物流部门为辅助客户，为来南昌和在南昌的物流企业提供全面服务，包括商务、培训、生活、餐饮休闲等服务。物流设施以本专业市场客户为主要客户、以昌北
35、大型制造企业、南昌商业企业、民营物流企业和市外各类来昌物流企业和国际物流企业为辅。Page 363、核心功能定位 居家建材展示交易、总部商务、物流服务、电子商务。4、功能区与产品（业态）定位 家居建材交易区、商务服务区、物流服务区和生活配套区四大功能区构成，包括家居建材交易中心、家装设计与质检CBD、招商与会展中心、建材加工中心、货运与配送中心、家居建材贸易中心（商流CBD）、物流CBD、公共仓储中心、餐饮娱乐中心、生活配套中心（住宅、小型商业）、电子商务平台（交易信息中心）和金融平台等十大中心、两个服务平台（简称10+2产品定位）。Page 37演示内容：演示内容：六、江西国际美居建材物流港
36、项目的运作管理模式六、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式 Page 38六、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式六、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式 服务对象 主要客户家居建材交易中心和商流CBD以华南地区、江西省和南昌市各类大中型家居建材厂家与在昌经销商 物流CBD以本地大中型民营物流企业和市外各类来昌物流企业特别是国际物流企业 物流设施以本专业市场客户 辅助客户其他地区建材厂家、国际品牌厂商与经销商 本地大中型国有物流企业和昌北周边大型制造企业的物流部门 昌北大型制造企业、南昌商业企业、民营物流企业和市外各类来昌物流企业和国际物流企业Page 39 经营产品中高档居家建材
37、交易设施租售中档仓库出租、中高档物流与商流CBD群租售家装设计CBD出租、中档餐饮娱乐设施出租配套住宅租售等 服务范围居家建材交易以50公里为主要服务半径、以300公里为重要服务半径、辐射周边；货运与配送以50公里为主要配送半径、辐射全省和全国；物流与商流CBD服务以居家建材交易市场和南昌市为主要、辐射全省和全国。居家建材展示交易总部商务物流服务 电子商务为主集居家建材展示交易总部商务家装设计与施工、交易供应链管理区域货运市域配送仓储物流信息网上流通加工建材质检电子商务金融会展餐饮休闲等等服务功能Page 40 管理模式 实行统一品牌管理、统一后勤服务、多样化经营的运作管理模式：家居建材交易中
38、心、招商与会展中心、货运与配送中心、电子商务平台（信息中心）和金融平台由南昌海投物流公司统一品牌管理、统一服务、统一经营；物流与商流CBD、家装设计CBD、由南昌海投物流公司统一品牌管理、统一后勤服务、统一经营（出售的除外）、客户自主规范使用；建材加工中心、公共仓储中心、餐饮娱乐中心由南昌海投物流公司统一品牌管理、统一后勤服务、分散经营。Page 41演示内容：演示内容：七、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规模七、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规模Page 42 表7-1 本项目可引入的交易设施需求预测汇总表 单位：万 2010年经营面积(平方米)2010年建筑面积(平方米)
39、2012年经营面积(平方米)2012年建筑面积(平方米)基础建材类8698 1739718360 36720油漆涂料类7275 1455015355 30711地板门窗类11327 22654 20892 41783 陶瓷石材类15057 30114 26296 52591 灯饰灯具类6988 13977 12204 24409 卫浴洁具类6076121521061121222家居精品类85424 85424 165863 165863 表7-2可引入本项目的办公设施需求预测表 单位：年度20082009201020112012家居建材企业总部设施50821061616929242303256
40、8物流总部设施13650 17916 22574 27653 33183 表7-3本项目可引入的仓储设施规模需求预测表 单位:万 年度20082009201020112012家居建材仓储设施2.24.36.69.212.2工业物流仓储设施5.36.48.58.59.61、建设内容及规模确定（依据）Page 432、建设内容及规模确定 表7-4 物流港各规划建设项目面积比例表 序号功能区名称占地面积（万平方米）百分比 (%)建筑面积 （万平方米）百分比 (%)物流港总用地 其中38.95100.00 36.04 100.00 外部道路5.6湖面2.03可规划用地面积31.381家居建材交易中心1
41、1.629.78 13.60 37.74 2家装设计与质检CBD0.681.75 0.80 2.22 3会展招商中心1.23.08 1.20 3.33 4建材加工中心0.61.54 0.50 1.39 5货运与配送中心1.23.08 6家居建材贸易中心（商流CBD）0.671.72 1.65 4.58 7物流CBD1.94.88 2.65 7.35 8综合公共仓储中心3.69.24 8.64 23.97 9餐饮娱乐中心0.51.28 0.60 1.66 10生活配套中心（住宅）3.679.42 6.40 17.76 11中心广场1.23.08 12内部道路(红线内)4.511.55 13外部道
42、路(红线内)5.614.38 14湖面2.035.21 15绿化（可规划用地面积的15%以上，不含湖面）4.71 11.74 不计入总占地面积Page 44Page 45Page 463、产品规划建议产品规划建议序号名称设施建筑物外观与档次建议1精品家居购物中心精品家居购物中心2框架结构，高档次，在物流港统一形象下，可增加客户特色外观图案框架结构，高档次，在物流港统一形象下，可增加客户特色外观图案3六个中档专业建材交易区六个中档专业建材交易区4砖混结构，中档次，在物流港统一形象下，建筑形式可采用欧式风格，提高购物环境，也可增加客户特色外观图案砖混结构，中档次，在物流港统一形象下，建筑形式可采用
43、欧式风格，提高购物环境，也可增加客户特色外观图案5建材加工中心建材加工中心6轻钢结构，普通档次，在物流港统一形象下，注重简洁轻钢结构，普通档次，在物流港统一形象下，注重简洁7综合公共仓储中心综合公共仓储中心8框架结构，普通档次，在物流港统一形象下，可增加客户特色外观图案框架结构，普通档次，在物流港统一形象下，可增加客户特色外观图案9餐饮娱乐中心餐饮娱乐中心10框架结构，中挡，物流港统一形象，充分利用30亩湖面做文章框架结构，中挡，物流港统一形象，充分利用30亩湖面做文章表7-7 物流港口规划建设项目产品规划建议表 Page 47 江西国际美居建材物流港的开发建设，比较起目前南昌市所有的建材家具
44、市场来，具有创新性、唯一性、权威性和前瞻性，但不具有排他性。u创新性：本项目融商流、物流、资金流、信息流于一体，集传统摊位现货交易、写字楼交易、网上交易、期货交易、价格形成、物流配送、IT服务为一体的经营模式，高中档结合的“一站式”的家居建材物流中心。u唯一性：目前南昌市唯一一家集交易、商务总部、电子商务平台、融资平台、家装设计与物流配送于一体的现代化家居建材物流中心。u权威性：省市政府全力支持的新型“一站式”的家居建材物流中心。u前瞻性：本项目及早发现昌北区域对家居建材灯饰专业市场的需求和南昌市对集交易、商务总部、电子商务平台、融资平台、家装设计与物流配送于一体的现代化家居建材物流中心的需求
45、，提前介入。4、物流港特性分析 Page 48演示内容：演示内容：八、南昌海投物流项目开发策略与实施进度计划八、南昌海投物流项目开发策略与实施进度计划 Page 49八、南昌海投物流项目开发策略与实施进度计划1、开发策略 项目开发时间从项目正式批准起三年内分二期完成，第一期两年、第二期一年。2、分期开发方案u第一期开发建设家居建材交易中心、家装设计与质检CBD、招商与会展中心、建材加工中心、货运与配送中心，占地面积15.28万平方米，建筑面积16.1万平方米，占44.67%；以及基地内部道路45000平方米、货运与配送中心12000平方米、中心广场12000平方米。详见表8-1：u 第二期开发
46、建设家居建材贸易中心（商流CBD）、物流CBD、公共仓储中心、餐饮娱乐中心、生活配套中心（住宅、小型商业）占地面积10.33万平方米，建筑面积19.94万平方米，占55.33%。详见表8-2：Page 50Page 51在开发时间上，统一规划一次建成，先交易设施后配套商务与住宅，用两年时间全面建成家居建材交易中心及配套设施并投入营运。在招商宣传推广上，成立专门的招商宣传推广机构和招商中心，加强物流港的宣传推广、品牌推广和招商力度，以强势竞争策略，高调、立体、多媒介持续向家居建材厂家、经销商和消费者、宣传推广本项目；在经营优惠上，大力宣传物流港可享受的物流与开发区双重优惠政策，以优惠的租金鼓励和
47、吸引市内外家居建材经销商入住经营；在吸引顾客上，在市内主要顾客区域开行免费接送车、周末节假日加大密度；在经营创新上，创新性建立全市家装设计总部基地，引进30-40家装设计企业，举办全国或中部地区家装设计大赛；在经营业态和品种上，为顾客提供中高档产品结合、全品种覆盖的一站式购物环境；在经营促销上，每年举办居家建材博览会和家装设计大赛、促销活动；开展年度和季度优惠卡活动和全市最低活动等；在服务项目上，不断扩大物流港的服务项目，完善服务体系，创新开展市内统一配送、仓储统一管理的新物流模式；在融资服务上，打造融资平台，为入园企业开展仓单质押融资、票据融资、流动资金贷款、资金结算、企业理财等服务；在电子
48、商务上，通过信息化建设，打造电子商务平台，提高物流港的电子商务水平和信息应用水平。3、一期商业项目启动开发与经营策略 Page 524、实施进度计划 开发建设进度表（2008年1月2012年12月）注：准备阶段主要是进行物流；第一期项目见表8-1；第二期项目见表8-2。08年13月08年4-6月08年7-12月09年1-4月09年5-9月09年10-12月10年1-6月10年7-12月物流基地建设准备阶段物流基地基础设施规划设计阶段一期项目审批设计阶段一期项目建设期二期项目审批设计阶段二期项目建设期Page 53演示内容：演示内容：九九、江西国际美居建材物流港交通分析与交通组织规划、江西国际美
49、居建材物流港交通分析与交通组织规划Page 541、物流港交通生成预测物流港交通生成预测分三大区域，即家居建材交易区、办公与住宅区、物流服务区；通过预测家居建材交易区、办公与住宅区、现代物流区的小汽车、货车、出租车的交通量估算，可估算出目标年2012年，项目建成一年后，港区日均进出共7391车辆，每天按8小时计算，换算标准车流量为959pcu/h。2、物流港道路建设与交通组织规划新建道路，优化道路网络，合理组织车流，加强交通管理 Page 55l规划新建的主要道路为横1路、横2路、纵1路与纵2路；l纵2路为双向四车道,宽22米；其他道路近期建成双向二车道，宽14米,预留绿化带，远期可改建为双向
50、三车道或四车道。Page 563、主要结论与建议主要结论v该项目的内外交通上均是可行的。新建项目对周边新建的道路有一定的影响，但其影响的程度在可以接受的范围内，并预测出2012年港区内外新建的道路服务水平都属于A级，港区内3个关键交叉口的服务水平均舒适顺畅；v 对于机动车及非机动车停车位配建，本项目规划机动车停车位比配建标准少，非机动车位满足市级建筑项目配建停车位的标准。v项目周边的公共交通设施条件不佳，不能够满足项目交通集散的需求。建议v在项目机动车出入口完善标志标线设置，增设停让标志牌，减少项目出入机动车辆与项目四周道路机动车交通的冲突；v在项目合适的位置设置出租车上落客车位，出租车上落客