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1、富富安安御御园园车车位位定定价价20082008年年3 3月月3030日日报告目录n概述概述n市场情况概述市场情况概述n定价系数说明定价系数说明 n价目表价目表n开盘事宜开盘事宜概概 述述PART.1PART.1数据数据数据数据汇总汇总富安御园车位数据汇总（根据项目部及物业提供数据）住宅户数171户已销售户数107户交付户数42户 根据物业提供实际入住住宅户数12户左右根据物业提供规划标准车位数192个备用车位数2个会所及其访客13个建议暂时专门出租车位36个实际销售车位数待定以上数据截止以上数据截止2008年年3月月14日日车车位配比位配比位配比位配比图图示示示示1号楼30户1号楼电梯井2号
2、楼电梯井3号楼电梯井4号楼电梯井2号楼45户会所及其会所及其访客车位访客车位（13个）个）3号楼48户3号楼48户建议专门出租的车位45个均价制定均价制定说明明PART.2PART.2业业主价格主价格主价格主价格测试测试情况情况情况情况n本次业主价格测试共成功回访58位业主。其中有24位业主由于不打算长期居住在嘉兴、目前无车或没买车打算、不打算入住富安御园等原因没有租用或购买地下车位的打算；只有其中20位业主在价格合适时购买或租用地下车位。n本次回访统计共有24个地下车位购买需求，其中54%的业主需求车位价格在10万元/个左右，最低有8万/个，而最高的只有12万元/个。n本次回访统计共有24个
3、地下车位租用需求，其中34%的车位租用价格在150元/月，33%的车位租用价格在200元/月；地下地下地下地下车车位均价建位均价建位均价建位均价建议议【推导依据推导依据】n根据建议车位销售总价得出现阶段车位租赁价格，以车位租赁全期限（70年）总价2=车位销售总价 来凸显认购车位性价比；n根据建议方案结果比较现阶段市场车位租赁价格，最契合现阶段市场的租赁价格所推导出的车位销售总价为车位定价建议；地下地下地下地下车车位均价建位均价建位均价建位均价建议议1 1 1 1临时停车临时停车7.947.94元元/天天70年租赁费用支撑20万元万元地下车位均价10万元万元/个个【建议均价：建议均价：8-10万
4、万】每月租赁费用约约238.1元元/月月地下地下地下地下车车位均价建位均价建位均价建位均价建议议2 2 2 2临时停车临时停车9.529.52元元/天天70年租赁费用支撑24万元万元地下车位均价12万元万元/个个【建议均价：建议均价：10-12万万】每月租赁费用约约285.7元元/月月地下地下地下地下车车位均价建位均价建位均价建位均价建议议建议出售均价建议出售均价8-108-10万左右万左右/个个n鉴于周边清河社区及穆湖花园的地面停车位临停只有鉴于周边清河社区及穆湖花园的地面停车位临停只有2-32-3元元/天，月租金只有天，月租金只有45-6045-60元元/月，而富安御园的定位较高，且为月，
5、而富安御园的定位较高，且为地下车位，结合富安御园总体车位配比地下车位，结合富安御园总体车位配比1 1：1.11.1左右，无法对客左右，无法对客户造成紧迫性购买冲动，初判租金要比周边高约户造成紧迫性购买冲动，初判租金要比周边高约2 2倍以上，故倍以上，故方案一方案一9 9元元/天，天，238238元元/月更契合市场特征。月更契合市场特征。定价系数定价系数说明明PART.3PART.3定价依据定价依据定价依据定价依据车位定价考虑因素：车位定价考虑因素：联排系数、宽度系数、端头系数、便利系数、干扰系数1、干扰系数2和修正系数。建议均价：建议均价：11万元综合定价系数综合定价系数联排系数联排系数宽度系
6、数宽度系数端头系数端头系数干扰系数干扰系数1便利系数便利系数干扰系数干扰系数2修正系数修正系数联联排系数排系数排系数排系数联排系数联排系数价差价差单车位单车位60006000双车位双车位20002000三车位三车位-3000-3000单车位，两侧空间较宽敞，单车位，两侧空间较宽敞，停车便利停车便利 双车位，相对单侧空间较双车位，相对单侧空间较大，但会受柱子影响大，但会受柱子影响三车位设计，间距较近，停三车位设计，间距较近，停倒车受一定影响倒车受一定影响宽宽度系数度系数度系数度系数联排系数联排系数价差价差很宽很宽1500015000较宽较宽80008000一般一般0 0很宽：有近很宽：有近2个车
7、位的的宽度，个车位的的宽度，能停两辆车，还能做为其他空能停两辆车，还能做为其他空间利用。间利用。较宽：有一个半左右的车位较宽：有一个半左右的车位宽度，停车较容易，且车门宽度，停车较容易，且车门开关比较方便。开关比较方便。一般：标准的车位宽度，停车一般：标准的车位宽度，停车难度较高，而且车门开启有所难度较高，而且车门开启有所不便。不便。端端端端头头系数系数系数系数端头分类端头分类价差价差端头端头40004000中间中间0 0 考虑到停车及倒车的难易程度，建议端头位置考虑到停车及倒车的难易程度，建议端头位置与中间位置以与中间位置以4000元为价格差距。元为价格差距。端头端头中间便利系数便利系数便利
8、系数便利系数便利系数便利系数价差价差近近80008000较近较近30003000远远0 0 便利系数是以距离出入口的位置远近为参考标准，建议近的以便利系数是以距离出入口的位置远近为参考标准，建议近的以8000元为价格差距，较近的以元为价格差距，较近的以3000为价格差距。为价格差距。干干干干扰扰系数系数系数系数宽度分类宽度分类价差价差无无0 0边实墙边实墙-7000-7000 设备门对车位影响较小，故建议拉开设备门对车位影响较小，故建议拉开2000元差价，边实墙对倒车及停车产生一定元差价，边实墙对倒车及停车产生一定影响，建议拉开影响，建议拉开7000元差价，限高与地面仅元差价，限高与地面仅1.
9、8米距离，对停车影响较大，建议拉开米距离，对停车影响较大，建议拉开11000元价格差距。元价格差距。宽度分类宽度分类价差价差无无0 0设备门设备门-2000-2000限高限高-11000-11000修正系数修正系数修正系数修正系数 有些车位的位置不好，对停车、倒车都有一定的难度，对车位的使有些车位的位置不好，对停车、倒车都有一定的难度，对车位的使用影响较大，故建议拉开用影响较大，故建议拉开8000元差价。元差价。宽度分类宽度分类价差价差停车系数停车系数-8000-8000车车位价格区位价格区位价格区位价格区间对间对比表比表比表比表根据定价分析，此次车位价格区间集中在10-11万之间，占60.5
10、%的比重，较好车位与较差车位价差在4万元左右。此价格区间车位，和业主的心理价此价格区间车位，和业主的心理价位比较合适，在最少位比较合适，在最少1千的价差下千的价差下会让很多业主能接受会让很多业主能接受价目表价目表PART.4PART.4价目表价目表价目表价目表车位种类车位种类数量数量销售金额销售金额（元）（元）销售均价销售均价（元）（元）地下车位地下车位1771771931000019310000109096109096开开盘事宜事宜PART.5PART.5车车位开位开位开位开盘盘建建建建议议第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段销售阶段销售阶段价格测试价格测试部分短信群发部分短信群发电话摸底拜访电
11、话摸底拜访上门接待上门接待集中开盘销售集中开盘销售执行步骤执行步骤车位签约车位签约销售价格确定销售价格确定全部业主电话测试和意向登记销售价格明细确定电话回访意向客户，邀约车库销售信息部分信息不全和意向不明群客户进一步通知回访现场接待带看车位等释放销售节点信息，引发销售热点完成促单签约等事项内容内容人员进场人员进场销售人员进场，场地布置，资料准备移交时间节时间节点点点点图图4月2日周六周日开盘当天开盘优惠完成业主地下车位开盘通知和意向登记和价格测试最终价格确定和开盘优惠确定确定出售车位数量和均价范围3月30日完成开盘物料和人员准备工作开盘当天或特定时期内认购有优惠，优惠额度建议为2000-10000元。