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1、 物业管理工作的规定 第一章总则 第一条为了标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据中华人民共和国物权法、国务院物业治理条例和省物业治理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。 其次条本规定适用于本市行政区域内物业治理活动及其监视治理。 第三条市房地产行政主管部门负责本市物业治理活动的监视治理工作；县（市）、区房地产行政主管部门（含开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业治理活动的监视治理工作。 规划、建立、城管、人防、环保、公安、司法、工商、价格、民政等行政主管部门根据各自职责做好本规定的实施工作。 第四条街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部门指导下，负
2、责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系，调解业主、业主委员会与物业效劳企业之间的物业治理纠纷；其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。 街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业治理问题工作机制；涉及十名以上业主联名要求协调解决物业治理有关问题的，街道办事处、乡镇人民政府应当准时处理。 居民委员会、村民委员会应当帮助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业治理有关的工作。 第五条县（市）、区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参与的物业治理联席会议，协调解决以下事项
3、： （一）业主委员会未依法履行职责； （二）业主委员会未依法换届； （三）物业效劳企业未依法退出和办理交接手续； （四）物业治理与效劳过程中发生的重大冲突纠纷； （五）其他需要协调解决的事项。 第六条市、县（市）、区房地产行政主管部门应当加强物业治理信息化体系建立，建立物业治理信息平台。 第七条市房地产行政主管部门应当加强与人民法院的沟通联系，帮助完善物业治理纠纷审理工作机制。 其次章业主、业主大会及业主委员会 第八条房屋全部权人为业主。 已领取房屋全部权证的，房屋全部权证上记载的房屋全部权人为业主；尚未进展房屋权属登记，但基于建立、买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业治理活动
4、中可以认定为业主。 业主对物业共有局部享有权利、担当义务，不得以放弃权利为由不履行义务。 第九条物业治理区域符合召开首次业主大会会议条件的，建立单位应当在三十日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业治理区域内公告。 符合召开首次业主大会会议条件的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 第十条首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担当；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推举。 筹备组应当自成立之日起十五日内
5、，将其成员名单和工作职责在物业治理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 建立单位和前期物业效劳企业应当协作、帮助筹备组开展工作。 第十一条首次业主大会会议应当制定治理规约和业主大会议事规章，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规章等。 第十二条业主大会会议由业主委员会组织召开，并应当邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会参与。 第十三条业主大会上未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票数，由治理规约、临时治理规约或者业主大会议事规章规定。 业主大会会议表决相关资料应当妥当保管。 第十四条业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，任
6、期一般为三年，可以连选连任，详细人数、任期由业主大会议事规章确定。 业主委员会委员候选人通过业主联名推举、业主自荐等方式产生。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 业主大会选举业主委员会委员时，可以根据业主大会议事规章的规定同时选举业主委员会候补委员。 第十五条业主委员会根据有关规定办理备案手续后，应当将业主大会会议的打算、治理规约、业主大会议事规章以及业主委员会组成人员名单等材料在物业治理区域内公告，并持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。 第十六条除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行以下职责： （一）组织和监视专项修理资金的筹集和使用； （二）监视治理业主共
7、有收益； （三）调解业主之间因物业使用、维护和治理产生的纠纷； （四）催促业主交纳物业效劳费及其他相关费用； （五）业主大会给予的其他职责。 第十七条主委员会组成人员不得有以下行为： （一）承受物业效劳企业或者物业治理利害关系人供应的利益或者财物； （二）承揽本物业治理区域物业效劳企业的业务； （三）承受可能阻碍公正履行职务的其他利益。 第十八条业主委员会组成人员资格终止的，根据业主大会议事规章的规定推举或者递补。 业主委员会组成人员发生变更的，应当依法办理备案手续并准时在物业治理区域内公告。 第十九条业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进展业主委员会的换届选举。 业主委员会在
8、规定时间内未能组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举工作；逾期仍未组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进展换届选举。 原业主委员会委员无正值理由怠于组织或者阻止换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。 其次十条业主委员会未根据业主大会议事规章的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的状况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监视下组织召开。 其次十
9、一条业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主全部的财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以恳求公安机关帮助移交。 其次十二条因物业治理区域发生变更等缘由导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导监视下，做好业主共有财产的清算工作。 其次十三条利用物业共用部位、共用设施设备进展经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业效劳企业的书面同意后，根据规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业治理公共效劳费，百分之七十纳入专项修理资金，也可以根据业主大会的打算使
10、用。 业主委员会应当根据规定妥当保管各项收支账目并承受街道办事处、乡镇人民政府监视；经业主大会打算，可以托付街道办事处、乡镇人民政府代为治理。 第三章前期物业治理 其次十四条建立单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业实施前期物业治理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县（市）、区房地产行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。 县（市）、区房地产行政主管部门应当将经批准采纳协议方式选聘物业效劳企业的状况，报市房地产行政主管部门备案。 其次十五条建立单位应当参照市房地产行政主管部门制定的前
11、期物业效劳合同示范文本与选聘的前期物业效劳企业签订书面前期物业效劳合同，并在签订后十五日内报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 其次十六条前期物业效劳企业应当根据中标价格或者协议价格收取前期物业效劳费用。 建立单位销售物业时，不得承诺减免物业效劳费用。 其次十七条前期物业效劳合同签订后，建立单位与前期物业效劳企业办理物业承接查验手续时，建立单位应当向前期物业效劳企业移交以下物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。 （一）物业治理区域建立工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。 （二）供水、
12、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料。 （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。 （四）物业治理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。 未能全部移交前款所列资料的，建立单位应当列出未移交资料的具体清单并书面承诺补交的详细时限。 前期物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止时，将物业效劳用房、物业档案资料移交给业主委员会。 其次十八条前期物业效劳企业承接新建物业工程，在办理物业承接
13、查验手续时，应当对以下物业共用部位、共用设施设备进展查验，发觉问题应当书面告知建立单位，建立单位应当准时整改。 （一）物业共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲消遣设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等； （四）物
14、业效劳用房等其它共用房产设施设备。 前期物业效劳企业应当将查验状况书面报送县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 其次十九条提前解除前期物业效劳合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，建立单位应当准时另行选聘不低于原资质的物业效劳企业，物业效劳和收费标准根据原物业效劳合同商定的标准执行。 建立单位应当在新前期物业效劳企业确定后十日内将更换前期物业效劳企业的状况书面函告物业买受人，同时书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。 第三十条建立单位在商品房价格备案时，应当将根据规划要求配套建立的车库
15、、车位、会所等是否计入商品房销售本钱予以明确，并在商品房销售时予以明示。 第三十一条未取得建立工程规划许可证（正本）的建立工程，不得交付使用，房地产行政主管部门不予房屋权属登记。 第三十二条建立单位应当为物业效劳用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。 第三十三条建立单位应当根据国家规定的保修期限和范围担当物业的保修责任。 建立单位托付前期物业效劳企业担当日常保修工作的，应当签订托付合同。 前期物业效劳企业应当帮助业主或业主委员会联系建立单位落实保修责任。 第四章物业治理效劳 第三十四条物业效劳合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业效劳合同在物业治理区域内公示，充分听取业办法见后，
16、再提交业主大会通过。物业效劳合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业治理区域内公示，并根据业主大会规定的程序确认变更合同。 前款规定的公示时间不得少于十日。 业主委员会应当参照市房地产行政主管部门制定的物业效劳合同示范文本与选聘的物业效劳企业签订书面物业效劳合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业效劳企业的打算和业主委员会的合法证明。 物业效劳企业应当在合同签订之日起十五日内，将物业效劳合同报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 第三十五条物业效劳企业应当明码标价，将效劳内容、效劳标准以及收费工程、收费标准等有关状况在物业治理区域的显著位置公示。
17、 物业效劳企业可以依据业主的托付供应物业效劳合同商定以外的效劳工程，效劳酬劳由双方协商确定。 第三十六条物业效劳企业应当根据物业效劳合同的商定及相关规定供应物业效劳。未按商定或者规定供应的，业主有权要求物业效劳企业供应并可以向县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉；县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当准时予以处理。 业主应当按时足额交纳物业效劳费用。未按时足额交纳的，物业效劳企业可以在物业治理区域内将未交费业主名单及欠费状况予以公示催交。 第三十七条提前解除物业效劳合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业治理
18、区域内公告，并书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。 第三十八条因物业效劳合同期满双方不再续约或者提前解除合同，在合同期限届满或者提前解除合同的期限前三十日，业主大会仍未选聘到新物业效劳企业的，应当根据以下程序做好物业效劳交接工作： （一）业主委员会或者物业效劳企业应当在两日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。 （二）街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业效劳企业书面告知后五日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业效劳企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业效劳
19、企业的意见，并就连续治理效劳做好协调沟通工作。 （三）街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极帮助业主大会选聘新物业效劳企业，指导业主委员会与新物业效劳企业签订物业效劳合同；县（市）、区房地产行政主管部门应当主动供应相关信息，帮助做好选聘工作。 物业效劳企业退出物业效劳时，业主大会仍未能选聘到新物业效劳企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关状况书面告知县（市）、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门供应的应急物业效劳企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业效劳企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等根本效劳工作，并连续催促或者组织召开业主大会选
20、聘物业效劳企业。 第三十九条物业效劳合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘打算，原物业效劳企业自愿根据原物业效劳合同商定连续供应效劳的，物业效劳合同自动连续至业主大会作出选聘或续聘打算为止。 第四十条物业效劳合同解除或者终止后，物业效劳企业应当与业主委员会根据法律、法规规定和合同商定，履行以下交接义务： （一）移交本规定其次十七条规定的材料； （二）移交物业效劳期间形成的设施设备改造、修理、运行、保养的有关资料及物业效劳档案； （三）物业效劳用房和物业共用部位、共用设施设备; （四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据； （五）撤出物业治理区域内的效劳人员； （六）法律、法规规定的
21、应当移交的其他事项。 物业效劳企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业治理区域、停顿物业效劳。 第五章物业的使用与维护 第四十一条物业治理区域内的机动车库、车位应当优先满意本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建立单位不得以只售不租为由拒绝。 在满意本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人；租赁方案应当在物业治理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。 业主以外的其他机动车库、车位使用人应当遵守治理规约关于停车治理的规定。 第四十二条物业治理区域内已规划建立的机动车库、车位能够满意业主停车需求的，不得施划新
22、的机动车位。 物业治理区域机动车库、车位缺乏时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。 物业治理区域已经成立业主大会的，机动车位施划方案以及相关收费治理事项由业主大会打算，物业效劳企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业治理的，由前期物业效劳企业依据临时治理规约征求业办法见后组织实施；未实行物业治理的，由居民委员会、村民委员会征求业办法见后施划。 施划机动车位涉及转变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。 规划、消防、公安机关交通治理等行政主管部门应当加强对物业治理区域机动车位施划的指导。 第四十三条物业治理区域内机动车全部人或者
23、使用人应当在机动车库、车位内根据道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。 物业效劳企业应当加强对来访车辆的治理和引导。 第四十四条业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、治理规约的规定和业主大会、业主委员会的打算，不得损害公共利益和他人合法权益。 物业治理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业效劳企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业效劳企业、业主委员会应当准时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。 第四十五条业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业效劳企业办理登记手续；物业效劳企业应当告知业主或者
24、物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等留意事项。 业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重构造、转变住宅使用性质的，物业效劳企业应当准时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权根据治理规约或者临时治理规约的规定，制止装饰装修施工人员进入物业治理区域。 第四十六条业主转让或者出租物业时，应当将治理规约、有关费用交纳状况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租状况告知业主委员会和物业效劳企业。 业主转让物业时，应当按规定结清物业效劳费用，权属登记部门应当查验业主物业效劳费用交纳
25、状况。 第六章法律责任 第四十七条违反本规定其次十五条、第三十四条规定，建立单位、物业效劳企业未根据规定办理前期物业效劳合同、物业效劳合同备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下罚款。 第四十八条违反本规定其次十七条规定的，建立单位未根据规定向前期物业效劳企业移交有关资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。 第四十九条违反本规定其次十八条规定，物业效劳企业未进展查验或者未将查验状况报送备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。 第五十条违反本规定第三十五条规定，物业效劳
26、企业未在物业治理区域内公示效劳内容、效劳标准、收费工程及收费标准等事项的，由价格主管部门责令改正；逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款。 第五十一条违反本规定第四十条第一款第五项规定，物业效劳企业未撤出物业治理区域内的物业效劳人员的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款，并依法降低或者取消其资质。 第五十二条违反本规定第四十条其次款规定，物业效劳企业擅自撤离物业治理区域、停顿效劳的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款，记入企业信用记录并依法降低或者取消其资质。 第五十三条违反本规定第四
27、十一条第一款规定，业主或者物业使用人要求承租机动车库、车位，建立单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。 第五十四条违反本规定第四十三条规定，机动车全部人或者使用人未根据规定停放机动车辆的，物业效劳企业应当准时予以劝阻；机动车全部人或者使用人不听劝阻的，物业效劳企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县（市）、区房地产行政主管部门依法查处；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严峻的，由公安机关消防机构、城市治理部门依法查处。 第五十五条违反本规定第四十四条、第四十五条规定，物业效劳企业未履行劝阻或者报告义务的，由县（市）、区房地产行政主管部门责令改正，予以警告，可处以五百元以上一千元以下罚款。 第五十六条房地产行政主管部门可以依法托付有关单位行使惩罚权。 第五十七条业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规、规章规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。