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1、 物业辖区中央空调维修保养规程(2)_物业经理人 物业辖区中心空调修理保养规程（二） 1、目的 标准中心空调修理保养工作，确保中心空调各项性能完好。 2、范围 适用于物业辖区内各类中心空调的修理保养。 3、职责 3.1 制冷技工详细负责中心空调的修理保养。 3.2 工程修理部主管负责组织制冷技工讨论、制定制定中心空调修理保养规划并组织实施。 3.3 治理处主任负责审核年度修理保养规划并检查该规划的执行状况。 3.4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中心空调的状况。 3.5 分公司运营技术部负责中心空调修理保养的技术指导。 4.、工作内容 4.1 中心空调修理保养规划的制定。 4.1.1 每年
2、的12月26日前，由工程修理部主管组织制冷技工一起讨论、制定中心空调修理保养年度规划报治理处主任审核。 4.1.2 工程修理部主管依据审批后的年度保养规划，在每月26日前制定月份设备修理保养规划，报治理处主任审核后组织实施。 4.1.3 制定年度修理保养规划的原则: a.中心空调使用的频度; b.中心空调运行状况(故障隐患); c.合理的时间(避开节假日、特别活动日等)。 4.1.4 年度修理保养规划应包括如下内容: a.修理保养工程及内容; b.详细实施修理保养的时间; c.估计费用; d.备品、备件规划。 4.2 对中心空调进展修理保养时应按规划进展。 4.3 制冷技工负责中心空调的日常修
3、理保养。中心空调的大型修理及PC中心处理器的故障处理由外委完成。 4.4 冷却塔修理保养:制冷技工每半年对冷却塔进展一次清洁、保养。 4.4.1 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M，否则应枯燥处理电机线圈，枯燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈。 4.4.2 检查电机、风扇是否转动敏捷，如有阻滞现象则应加注润滑油;如有特别摩擦声则应更换同型号规格的轴承。 4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严峻，如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);检查皮带轮与轴协作是否松动，如是则应整修。 4.4.4 检查布水器是否布水匀称，否则应清洁管道及喷嘴。
4、 4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。 4.4.6 检查补水浮球阀是否动作牢靠，否则应修复(不定期)。 4.4.7 拧紧全部紧固件。 4.4.8 清洁整个冷却塔外表。 4.5 风机盘管修理保养:制冷技工每隔半年对风机盘进展一次清洁、保养。 4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排解盘管内空气(不定期)。 4.5.2 检查风机是否转动敏捷，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有特别摩擦响声则应更换风机轴承。 4.5.3 用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5M，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否坚固，是否有过热痕
5、迹，如是则作相应整修。 4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。 4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)去除盘管内壁的水垢。 4.5.6 拧紧全部紧固件。 4.5.7 清洁风机盘管外壳。 4.6 冷凝器、蒸发器修理保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进展一次清洁、保养。 4.6.1 柜式蒸发器修理保养: a.每周清洗一次空气过滤网; b.清洁蒸发器散热片; c.清洁接水盘。 4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器修理保养(去除污垢): a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记); b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用泵循环清
6、洗，清洗时间为12小时; c.酸洗完毕后用1%的NaOH溶液或5%NaCO3溶液清洗15分钟，最终再用清水冲洗3次以上。 d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委修理，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。 4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组修理保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进展一次清洁、保养。 4.7.1电动机修理保养: a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应 进展枯燥处理或修复。 b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。 c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整
7、处理。 4.7.2 水泵修理保养: a.转动水泵轴，观看是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵; b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期); 4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。 4.7.4 清洗水泵过滤网。 4.7.5 拧紧水泵机组全部紧固螺栓。 4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严峻，则应重新油漆一遍。 4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进展一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路 处是否有大量的凝聚水或保温层已破损，如是则应重做保温层。 4
8、.9 阀类修理保养:制冷技工每半年对阀类进展一次保养。 4.9.1 克制阀与调整阀的修理保养: a.检查是否泄露，如是则应加压填料; b.检查阀门开闭是否敏捷，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油; c.如阀门裂开或开闭失效，则应更换同规格阀门; d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。 4.9.2 电磁调整阀、压差调整阀修理保养: a.枯燥过滤器:检查枯燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的枯燥过滤器; b.电磁调整阀、压差调整阀: -通断电检查电磁调整阀、压差调整阀是否动作牢靠，如有问题则更换同规格电磁调整阀、压差调整阀; -对压差调整阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料
9、。 4.10 检测、掌握局部修理保养:制冷技工每半年对检测、掌握局部进展一次保养。 4.10.1 检测器件(温度计、压力表、传感器)修理保养: a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换; b.送检温度计、压力表合格前方可使用; c.检测传感器参数是否正常并做模拟试验，对于不合格的传感器应拆换; d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。 4.10.2 掌握局部修理保养: a.清洁 掌握柜内外的灰尘、赃物。 b.检查、紧固全部接线头，对于烧蚀严峻的接线头应更换。 c.沟通接触器修理保养: -去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒; -去除触头外表及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀
10、严峻则应更换同规格沟通接触器; -清洁铁芯上的灰尘及赃物; -拧紧全部紧固螺栓。 d.热继电器我诶修保养: -检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换; -检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。 e.自动空气开头修理保养: -用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M，否则应烘干处理; -去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换; -去除触头外表上的小金属颗粒(不要修锉)。 f.信号灯、指示仪表修理保养: -检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡; -检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏
11、差仍较大应更换。 g.中间继电器、信号继电器修理保养:对中间继电器、信号继电器做模拟试验，检查二者的动作是否牢靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 h.PC中心处理器、印刷线路板如消失问题，则申请外委修理。 4.11 压缩机修理保养:制冷技工每年对压缩机进展一次检测、保养。 4.11.1 检查压缩机油位、油色。如油位低于观看镜的1/2位置，则应查明漏油缘由并排解故障后再充注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。 4.11.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。 4.11.3 详细检查压缩机如下参数: a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5M以上); b.压
12、缩机运行电流(正常为额定值，三相根本平衡); c.压缩机油压(正常1015kgf/cm2); d.压缩机外壳温度(正常85以下); e.吸气压力(正常值4.95.4kgf/cm2); f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2); g.检查压缩机是否有特别的噪音或振动; h.检查压缩机是否有特别的气味。 通过上述检查综合推断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委修理)。 4.11.4 拧紧全部紧固件并清洁压缩机。 4.12 中心空调修理保养的时间规划不允许超过8小时，如必需超过8小时，工程修理部须报治理处主任，经同意前方能连续修理保养工作。 4.13 对于规划中未列出的修理保养工作，应由工程修理部尽快补充至规划中;对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报治理处主任。 4.14 中心空调因修理保养等缘由需停用时，应由主管填写停申请表经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。如因突然故障停用中心空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。 5、表格、标识 5.1中心空调维护保养记录表/P