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1、房地产投资概述n房地产概述n房地产投资n房地产开发的主要程序房地产概述n房地产 房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分 房地产又称为不动产、物业 房地产既是基本的生产要素，又是基本的生活要素 房地产是一种商品，更是一种财产形式房地产概述 房地产有房产、地产和房地综合体三种存在方式 房地产是社会经济活动中最重要、最活跃的投资对象和投资领域之一 房地产的流通过程不以实物形式的转移实现，而是以产权关系的转移来实现法律法规作保障房地产概述n房地产业 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济中一个独立的产业部门（归属于第三产业）房地产业的主要经济活动类型包括：房地
2、产开发、建设、经营管理，房地产买卖、租赁，房地产抵押贷款，房地产信贷、信托业务，房地产中介房地产概述n房地产业在国民经济中的作用 房地产业是人类社会生存和发展的基础条件 房地产业是社会生产和再生产活动的基础条件 房地产业是国民经济的支柱产业房地产投资对GDP的贡献房地产业对政府财政收入的贡献房地产概述来自四川省统计局的数据:房地产投资 1亿元 GDP 10.24亿元房地产投资 1%GDP 0.03%房地产总产出 1亿元 居民收入 6476万元目前房地产业向国家缴纳的主要税(费)种:土地出让金、土地使用税、土地增值税、房产税、契税房地产概述 房地产业作为国民经济产业链中极其重要的一环，对相关行业
3、发展的带动作用非常明显房地产房地产建材冶金化工冶金机械家用电器金融保险服务业商业旅游运输建筑装饰房地产概述n房地产业的基本经济活动（1）城市土地开发土地开发人类通过一定的技术经济手段，对土地资源进行改造和再改造，开发用地功能，进行配套项目建设，以扩大土地的利用范围和利用程度的活动 新区开发（新增建设用地开发）：包括土地征用和城市基础设施建设房地产概述 旧城改造（既有城市建设用地再开发）：包括拆迁安置和市政公用设施改造（2）城市房屋开发城市房屋及各类建筑物、构筑物的开发建设 房屋开发过程一般包括：前期论证与规划设计阶段资金筹集与施工准备阶段房地产概述工程建设阶段竣工验收、销售或分配阶段售后管理和
4、维修服务阶段（3）房地产经营与管理 房地产经营：已开发好的房地产进入流通、消费领域实现价值补偿和投资回报的具体形式，包括转让、销售、租赁、出资入股等形式房地产概述土地使用权有偿转让房地产销售房地产租赁房地产投资入股 房地产的管理和服务房地产管理：产业管理和产权产籍管理房地产服务：即物业管理房地产概述（4）房地产抵押贷款借款人以其合法拥有的房地产为抵押物（作担保）向银行取得贷款，以满足自己的资金需求的经济活动 房产抵押贷款 土地使用权抵押贷款房地产概述（5）房地产中介 信息服务 经纪服务 法律服务 价格评估服务房地产投资n概念 以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为
5、房地产收益包括销售（出租）收益、避税收益和无形收益 房地产收益是一种不确定性收益房地产投资的风险风险所在房地产投资n种类（1）按投资对象划分 土地开发投资（土地经营投资）房地产开发投资 房地产置业投资：包括一手房投资和二手房投资 包括自用和对外出租或转让两类目的 房地产证券投资 房地产投资 房地产信托投资将资金委托给专门从事房地产投资业务的信托机构运作以获取投资收益的活动 房地产管理服务投资 房地产中介服务投资（2）按房地产用途划分 居住物业投资（住宅投资）住宅包括普通住宅、公寓和别墅房地产投资 商业物业投资 商业物业主要有商场（市场）、铺面、写字楼、酒店、商住楼、商业库房等 工业物业投资 工
6、业物业主要包括厂房和仓库两类 特殊物业投资 特殊物业有娱乐场所、加油站、飞机场、码头、车站、赛马场等房地产投资 公益性物业投资 公益性物业包括公园、学校、医院、农贸市场、垃圾站等（3）按投资主体划分 国家投资 地方投资 企业投资 个人投资、外商投资房地产投资n优点 经久耐用 能从社区环境的改善中获得利益 具有较高的财务杠杆率 能抵消通货膨胀的影响 能提高投资者的资信等级 投资的安全性较高 投资的盈利水平比较高房地产投资 能够得到税收方面的好处 其他方面的好处n缺点 资本需求量大 投资回收期较长 变现能力差 各类贬值发生的不可预见性房地产投资实体性贬值：建筑物的物质损耗功能性贬值：建筑物使用功能
7、落后经济性贬值：外部经济、社会因素变化导 致房地产价值的降低 法律关系复杂 政府干预频繁 投资活动受经济周期的影响房地产开发的主要程序n房地产开发，是按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动n房地产开发活动跨越生产和流通两个领域，要求开发过程有周密的规划，各个环节相互衔接、紧密配合、协调进行，尽量缩短开发周期，降低风险房地产开发的主要程序n阶段一：投资机会选择与决策分析（1）投资机会选择 寻找投资机会 投资机会筛选（2）投资决策分析 市场分析 财务评估房地产开发的主要程序n阶段二：前期工作阶段（1）编制项目建议书（2）申
8、请立项审批（3）落实“四源”（4）申请审批项目可行性研究报告（5）申请办理建设用地规划许可证（6）申请办理建设用地批准书房地产开发的主要程序（7）进行初步设计（8）申请办理建设工程规划许可证（9）取得土地使用权（10）开展施工用地拆迁安置工作（11）申请房地产开发项目手册（12）准备开工条件（13）安排信贷房地产开发的主要程序（14）寻找客户或代理商（15）编制预算（16）选择并确定总承包商（17）洽谈开发项目的保险事宜（18）其他工作房地产开发的主要程序n阶段三：建设阶段（1）办理工程开工手续、工程监理登记手续和开工审计事宜（2）开展工程建设监理工作 成本控制 工期控制 质量控制房地产开发的主要程序 合同管理 协调各方面的工作关系（3）工程预验收（4）项目竣工验收，交付使用 单项验收 综合验收（5）技术资料分类立卷，移交归档房地产开发的主要程序n阶段四：租售阶段 选择出售或者出租（或者租售并举）取决于市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型 相对而言，长期出租可能会取得比出售更高的预期收益水平，但经营风险更大一些，且经营的复杂性显著增大