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1、二级市场策划品控中心住宅产业化住宅产业化 建筑建筑中心中心概念住住宅宅产产业业化化低碳愿景万科住宅产业化基地 国内外产业化发展住宅产业化优势、难题与建议万科住宅产业化实践2 住宅产业化（Housing Industrialization）是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。简言之，即是将一栋房子拆成若干个“零件”，在工厂统一用模板制作完成，几乎所有的误差均以毫米进行控制。然后运输到项目地，进行对接、浇筑。造房子像堆积木、造汽车一样建房子。这种方式环保高效，而且相比较
2、传统方式建造的住宅更具舒适性、安全性。总之，高效、环保、安全、舒适成了住宅产业化的代名词。概念概念 3住宅产业化的概念由来已久。在国外住宅产业化早已不是新兴词汇。n1910年，著名的建筑师沃尔特格罗皮厄斯首次提出了“住宅产业化”的概念。此后,世界各国便兴起了对住宅产业化的研究和实践。n1927年，美国著名的建筑师巴克敏斯特富勒设计出了第一代多边形“最大限度利用能源住宅”。n1928年第一届(CIAM)通过的拉萨拉兹宣言强调“建筑质量的高低并不取决于工匠们的手艺,而在于要普遍地采用合理化的生产方法”。n1944年，杂志用了一期的篇幅来讨论住宅产业化问题。n1949年，法国重建和规划部长委托琼普鲁
3、维设计出一种新型的大批量生产的住宅,成本不得超过当时现有的最便宜的住宅。n二战后，世界各地出现了大规模的“房荒”，住宅建设掀起热潮，并由此引发了住宅领域的一次大变革-住宅产业化。概念概念 4国外情况 提起住宅产业化，我们不得不想起譬如日本、新加坡、美国等国家房地产产业的工业化，一栋摩天大楼，少则十数天，多则几十天拔地而起，从整体墙面的生产、吊装、焊接、浇筑瞬间完成，基本不存在中国造屋运动下而产生的墙体开裂、厨卫漏水等建筑质量问题，所选用墙体材料也都是轻型建材、节能处理，更环保、更适用。住宅产业化的核心理念不外乎是这样，楼梯、墙体、外墙面砖、窗框、卫生间等都可能成为标准批量化生产，然后拼装。住宅
4、产业化在日本、美国、欧洲、新加坡等发达国家和地区起步较早，产业化程度较高。在住宅产业化较为发达的瑞典，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系。美国人住宅用构件的标准化、商品化程度几乎达到100%。日本已经将住宅产业化的概念全方位的应用到了房屋的承建上。国内外产业化发展国内外产业化发展5n起步晚：我国房地产行业起步较晚，迄今为止只有十余年的发展历程。n堆砌建筑模式：依然沿袭传统的“半手工半机械”化的“堆砌”建筑生产方式，这种生产模式突出表现为技术含量低，生产过程与经营过程的能耗大，追求销售的速度，资金的时间效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，带来资源的严重消耗。n劳动密集型产业：
5、目前我国的房地产业还处于劳动密集型产业阶段，短短几年之内中国要实现住宅产业化，可以说难度很大。n产业化不成熟：目前国外住宅产业化很多建筑预制构件是在中国制作，然后运输海外，国内反而少见，目前这种技术在国内并不十分成熟，而且远没有形成规模效应。国内情况国内情况国内外产业化发展国内外产业化发展6n现状：东莞万科住宅产业化基地首期项目于2006年1月起开始建设，目前产业化基地的各项实体实验楼工程已建成并投入使用。n构成：由实验区、生产研究区、设备实验区、景观研究区、展示接待中心、内装研究区、辅助功能区等主要部分构成。n目标：基地正努力成为国际领先的绿色生态基地，并力争实现集合零碳、零能耗、零污水排放
6、、零垃圾排放的最高生态目标。万科住宅产业化基地万科住宅产业化基地基地简介：基地简介：7n生产房屋构件的实验室n产业化住宅实验楼“青年之家”万科住宅产业化基地万科住宅产业化基地8 现在全球砍伐的木材70%流向中国，留在中国70%的木材是在建筑工地上，建筑工地上的70%是住宅开发工地。n钢模：住宅产业化改变大量使用木材的木模板传统工法，使用钢模。钢模材料本身也要碳排放，但木模平均使用6.5次报废，而钢模可以500600次重复使用，钢模使用次数的平均排放量远小于木模版的固碳量。住宅产业化较传统工法比较，不仅大大减少木材使用量，在减少水、水泥的消耗方面也很明显。n蒸汽养护：传统施工方法多在现场用水浇灌
7、来养护，而这里采用蒸汽，可大大节约水资源。n节能：新方法所用木模板量节省87%，水的使用量降低了70%，每平方米能耗节省20%，工人可以节省一半，施工速度也快三分之一左右。n质量：由于采用标准化的作业且经过严格检验，其误差精确到毫米，比传统作业质量更高。万科住宅产业化基地万科住宅产业化基地钢模与蒸汽养护：钢模与蒸汽养护：9做好的构件将直接运往施工现场，一片构件头尾的钢筋被准确地插进另一片构件预留的槽孔内，再用混凝土当“胶水”填充孔隙。n在施工现场就不需要很多工人n也不需要现场切割打磨n可以大大减少施工现场的垃圾、污水、粉尘和噪音构件安装：构件安装：万科住宅产业化基地万科住宅产业化基地10 一段
8、成品化的混凝土楼梯，踏板上有两条防滑凹线，也是经钢模压制，纹理清晰、线条硬朗。细看底部，能发现一些紧固件，整个混凝土楼梯可以直接运到施工现场加固，而不需要“现浇”。混凝土楼梯：混凝土楼梯：11n传统作业：大多是后来嵌入窗框，与墙壁是胶合在一起的，下雨天容易漏水；n新方法：窗框与外墙是浑然一体的，窗户的洞口尺寸误差可以控制在毫米级，防渗漏性能更好；外墙构件上的窗框、外面的大理石贴片等也都已经在制作的时候一并做好，看起来就像已经精装修的样子。外墙与窗框：外墙与窗框：万科住宅产业化基地万科住宅产业化基地12n移动重组：由于房间整个是拼装而成，所以其内部结构可以根据家庭人口的增减，或随主人的需要而随时
9、改变，形成“百变”空间，方便再装修。内墙内墙：n性能：室内的间隔墙使用轻钢龙骨和石膏板夹隔音棉，虽然看起来很轻薄，但却既结实又防火，保温隔热性能也更好。万科住宅产业化基地万科住宅产业化基地13n精装修：在楼宇内部，则采用了精装修全面家居解决方案，免去了后期装修环节。内装修：内装修：n洗浴间：可自动组装万科住宅产业化基地万科住宅产业化基地14万科住宅产业化基地万科住宅产业化基地n地板：采用加垫了橡胶垫的脚柱架空，起到减震的作用。n水电排线：从空隙中穿过，方便管线检修。内装修：内装修：15万科住宅产业化实践万科住宅产业化实践 16万科住宅产业化实践万科住宅产业化实践 上海万科新里程：上海万科新里程
10、：17深圳万科第五园深圳万科第五园第五寓：第五寓：万科住宅产业化实践万科住宅产业化实践 18万科住宅产业化实践万科住宅产业化实践 北京万科中粮假日风景北京万科中粮假日风景B3B3和和B4B4号：号：19住宅产业化优势住宅产业化优势相对于传统的住宅建造方式，工厂化能够为消费者带来更高的客户价值。n提升房屋质量：施工精度的提高，加上制造业全过程质量管理体系的引入，带来的是住宅质量的总体提高。n提高房屋性能：工业化住宅从建造到使用的整个生命周期，相对传统方法制造的房子都将更节能、更环保。n延长房屋使用周期：由于工业化住宅质量比较好，它后期维护费用相应比较低，耐久性也比较好。20现阶段能量损耗：现阶段
11、能量损耗：今天住宅建设中，每平方米住宅可能带来2020公顷标准煤公顷标准煤的消耗，0.050.05立方米水立方米水的消耗，3%3%混凝土混凝土的损耗和3%3%钢材钢材的损耗，0.050.05立方立方米木材米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客户在装修过程中，每户还会带来2 2吨装修垃圾吨装修垃圾的消耗。产业化能量损耗：产业化能量损耗：据万科一份统计数据显示，采用工业化技术建造的试点工程与规模相同采用传统方式建造的住宅相比，在整个建造过程中，减少建筑施工能耗20%，建筑施工用水63%，建筑木模板使用87%，建筑施工垃圾91%。通过住宅产业化进程的推进，通过分离式的建筑，改变混凝土浇注的方式，
12、在建筑垃圾、电能、水资源、木材、钢材上都会带来大幅度改变。住宅产业化优势住宅产业化优势21 住宅产业化突现节能降耗优势，可减少资源，能源消耗，减少装修垃圾，避免装修污染。至2012年，如果整个住宅行业都能实行产业化生产，社会资源消耗将得到大量的节约：n节电节电：节约能耗90.4万吨标准煤=22.6亿度电量=约葛洲坝发电站2个月发电量；n节水：节水：节约用水20340万立方=19个杭州西湖的水量；n减少混凝土：减少混凝土：减少混凝土损耗142.4万立方米=285栋18层住宅混凝土用量；n减少钢材：减少钢材：减少钢材损耗13.56万吨=188栋18层住宅用钢量，超过1个鸟巢用钢量。住宅产业化优势住
13、宅产业化优势22住宅产业化难题住宅产业化难题成本高：成本高：以制作构件的钢模为例，其成本远高于木材。与发达国家不同的是，中国人力成本十分便宜，推行住宅产业化后，每平方米的造价比传统方式反而高出350-500元，如果住宅产业化能够达到一定的数量，成本才可以下降。合作工厂少：合作工厂少：工厂化住宅模式要大规模推广，寻找能够符合要求的部件制造工厂也是要克服的难题。运输难：运输难：部件做好之后，还需要解决运输的问题。售后服务难监督：售后服务难监督：在售后服务方面，开发商也需要承担更多的责任。因为所用的材料和工艺与传统建筑方法不同，在维修方面，开发商掌握更多的话语权，谁来监督其制定合理的维修价格，值得有
14、关部门考虑。层高限制：层高限制：西方发达国家目前采用住宅产业化方法的多是一些低层建筑，如果用来建高层建筑，安全系数是否能达到标准？据了解，目前，万科用产业化方法建成的最高项目是18层的上海新里程，已经通过验收，100米高层住宅项目也已进入实施阶段，预计2011年竣工。23实现住宅产业化是循序渐进的历程，同时需采取有力措施，促进住宅产业和低碳经济的持续健康发展。为此建议：（一）政府启动（一）政府启动“第一动力第一动力”住宅生产的产业化，是一项全新的事业，涉及部门多、行业多、政策性强、技术要求高，因而必须加强领导，统一协调，搭建住宅生产工业与信息化的支持平台。（二）构建住宅生产产业化基地园区（二）
15、构建住宅生产产业化基地园区 基地园区具有集聚能力强、外溢效应大的特征，可以承接科技研发平台、产业支撑平台和信息、物流平台等。（三）实行政策倾斜（三）实行政策倾斜 推行住宅产业化技术，在其发展初期，还未形成规模化生产、形成规模效益，会带来生产成本、销售成本的增加。为促其发展，在住宅产业化的部品体系、建筑体系和技术支撑体系的建设中，建议在金融、财政、税收、土地相应配套政策等方面给予支持，以保障住宅生产工业与信息化的顺利推进。住宅产业化建议住宅产业化建议24低碳愿景低碳愿景 中国住宅现阶段存在大量问题：中国住宅现阶段存在大量问题：n耗能多耗能多：当前，世界大约50%的住宅开发在中国，而在中国住宅生产
16、是个耗能大户。2006年，中国一次能源消费总量约占世界的15.9%,次于美国，居世界第二位。n人均能源少：人均能源少：我国常规能源资源仅占世界总量的10.7%，人均能源资源占有量远低于世界平均水平。n需新建住宅多：需新建住宅多：据预测,到2020年我国总人口将达到14.72亿，按2020年人均居住面积30平方米的水平估计，由现在到那时，需新建住宅200多亿平方米。n发展迅速：发展迅速：建筑与住宅业的迅猛发展，是我国能源供应紧张的重要原因，也成为制约我国可持续发展的突出问题。n地碳目标：地碳目标：遏制气候变暖，在哥本哈根世界气候大会上，中国提出了自己的减排目标“到2020年单位GDP碳排降低40
17、%-45%”，从此角度来看中国住宅产业化已是迫在眉睫。因此，住宅产业必须推动低碳住宅工业化生产，节能减排、低碳调整是必经之路。25 房地产转型为工业生产，从设计开发、模具制作、规模生产、施工吊装等一条龙，住宅产业化经营，不仅在建筑周期上大大缩短，更在对于能源消耗、建设成本、人力物力资源、成本预算、劳动强度的降低等都有巨大的好处。住宅产业化在中国房产发展上是一个必然的趋势，仅仅是一个时间上的问题。住宅产业化以工业化生产方式进行住宅建设，对于促进住宅建设从粗放型向集约型转变，提升住宅产品的整体建设品质，提高住宅使用寿命，大幅度降低住宅生产能耗，推进绿色、节能、低碳的居住新模式。我们不仅要住得舒适，还要住得环保！低碳愿景低碳愿景 26Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!27