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1、龙湾屯民宿运营方案一、前言民宿这一名词，是日语中“Minshuku”的音译。我国第一部关于 民宿的旅游行业标准旅游民宿基本要求与评价已从2017年10月 1日起开始实施，该标准定义：民宿是利用当地闲置资源，民宿主人 参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住 宿设施。民宿区别于酒店、旅馆和长租公寓之间，客栈和精品酒店大多是 以营利为目的，模式也是可复制的，而民宿更像是一种全线的度假型 产品，结合地域文化特色与市场需求，提供全方位、个性化体验服务 的非标准小规模住宿产品。当人们看厌了钢筋水泥的繁华都市，寻一处山水悠然小憩，成为 当下诸多城市人的选择，民宿的新型旅游业态也如雨后春
2、笋。在拥有 两千多万人口的北京，只要是好的项目，基本上都能被多次的消费。二、运营模式浅析相比国外民宿的日益成熟，当前国内很大部分民宿还属于野蛮生 长状态（数量庞大、品味单一、设施简陋、互动缺乏、消费力弱）。 随着我国经济的快速发展，消费者日益注重其消费行为所带来的心灵 满足的体验感，传统的酒店或伪民宿已经难以满足消费者多样化的需 求，精品民宿也就由此而生。本文通过对安堤的分析，以期为龙湾屯 民宿运营提供一些思路。1精品民宿4.3 除了老板不卖，其他什么都可以卖：每间房屋由不同的设计 师打造出来不同的风格，如果客户想要自己长期拥有此房屋，我们也 可以签订长期的租约合同，给本项目带来大笔资金的收益
3、；同时，在 长期租户不使用期间，也可以交给我们自己的营运团队经营，产生利 润，并且也让这个长期租户也拥有一定的收益；4.4 二期开发，增加客房数量，山地如此之大，除了现以有的房 子等设施外，还可以在山地的不同区域开发不同的项目：如帐篷星空 项目、房车项目等；4.5 加盟：在经营好品牌的后期，可以照搬运营模式，在各地打 造不同的项目，收加盟及运营费，也可各项单独收取。5结语若民宿想获得可持续发展，升级换代是必由之路，适应发展合理 运营，针对问题合理解决，让民宿走得更远。每五年就是民宿新一轮 的整修提升期，持续不断的注资，不断优化软硬件配套，才能在激烈 的竞争中保持独特的吸引力。1.1 概念及分类
4、目前国内外对“精品民宿的定义尚未统一，但普遍认为其具有 如下五大特征：(1)运营规模较小(客房数量大多在100间以下)，具有高度私 密性；(2)建筑、装修和装饰极具设计感、品质感、艺术性；(3)服务高度个性化，富有体验性，但不一定提供全服务；(4)充分体现当地文化特色或具有独特历史韵味；(5)房价不菲。按定位功能分，可分为商务度假型和休闲度假型两类。按特色分, 可分为历史文化型、自然风光型、艺术设计型三类。1.2 安一集团总部位于新加坡的安缨集团创建于1988年，是全球顶尖的精品 酒店集团。旗下目前已拥有31家酒店，遍布全球五大洲的20多个国 家和地区。旗下的每一家酒店风格均不相同，都根据当地
5、的环境和市 场形成自身特色。安缓旗下的每家酒店坚持一店一貌绝不重合，从而 形成独特的核心竞争力。正是安缓这种独特的理念，使安缎逐渐变成 一个符号，一种象征，甚至还出现了一批粉丝团，他们自定义为Aman Junkies-安堤痴，他们不为旅行而走遍世界，职位留宿在每一个安曼 酒店。因一个酒店品牌，而产生如此庞大、忠诚度极高的追随群体, 这是非其他任何酒店能及的，其背后的运营模式非常值得研究。2运营模式2.1 经营模式安缀集团的专营模式属于自行投资、自建团队、自创品牌的“投 资+直营”。总结起来就是：安缎是一个始终坚持做自己的酒店，尽管 多年的股权纠纷，一贯30%-40%的低入住率，但其品牌依旧保持
6、很强 的竞争力。而国内精品酒店业主多为一些资金实力雄厚的房地产开发 商或是投资集团，他们把精品酒店视作一般性的地产投资，其所建成 的产品往往呈现出一种由投资资本堆砌出来的美誉内涵的奢华感，基 本丧失了精品酒店的特性。同样是奢侈，安缓却呈现出另一种风貌, 是一种极简（极致+简奢）的风格，尽管这也是通过资本换来的，但 其中的每一块砖，每一棵草的背后都潜藏着设计者的“心机2.2 管理模式精品酒店的特征之一就是精致，而安缨可以说做到了极致，独到 的经营理念使其脱颖而出，精细化的管理则使其变得不可超越。首先 是定位精细化，由于特殊与小众，安绶并不是适合所有人，安堤也清 楚自己的客户群非常小，只是面对那些
7、具有高消费力、注重精神和文 化体验的高端客户群体。其次是服务精细化。大型饭店好比流水作业, 精品酒店便是手工作坊，而安缓却提供了私人订制，其员工与顾客的 比列基本都是5:1,能够为消费者提供亲切、回家感、极致专属的服 务。最后是价格精细化。最后，不同房型设计不同价格，不过同一点 是都价格不菲。2.3 盈利模式酒店业最常见的盈利模式主要有5种：经营增长盈利模式、物业 增值盈利模式、资本运营盈利模式、品牌盈利模式和文化创新盈利模 式。在日益复杂的市场环境下，利润的来源是不确定的，成功企业所 获得的利润都是在多个环节有机组合之后才形成的，也就是说各个模 式之间是有联系的。资本运营是需要品牌和规模做支
8、撑的，多数精品 酒店都是现做品牌后做产品的，因为好的品牌是可以获得政策的扶持 以及提升目的地价值。安曼始终如一的维护着低调奢华的品牌形象。 其经营的不是酒店而是品牌，品牌又培养了很多的忠实客户，客户的 反复消费推动酒店的发展，如此形成一个很好的良性循环。3结语安慢以其特色的设计、选址和经营理念大获成功。未来行业的发 展机会一方面来自旅游和商务出行市场的持续扩张，另一方面则来自 酒店加强自身品质和服务，提高核心竞争力。首先，建立相适合的品 牌和商业模式。其次，规划和设计是酒店成功的前提。再次，精品酒 店的产品设计要不断创新，服务要持之以恒，故事要层出不穷。此外， 始终把人作为最重要的因素，以人为
9、本落到实处。最后考量酒店可行 性分析时，要综合考量酒店的客源结构、季节性因素、人工成本，以 及除客房收入之外的其他收入的构成。三、民宿发展现状从当前的实际现状来看，数量庞大的农家乐队伍看似占据了主导 地位，其弊端暴露的十分明显。如何开发和经营兼具极简、低奢、高 端品质、互动性强、消费力强的乡村旅游产品是每一个旅游管理者和 经营者必须考虑的问题。1.1 当前较多民宿徒有其名。这些号称的民宿为抢市场仓促上马, 设计建筑风格标准化同质化，貌似高端有品位，实质是民宿元素的简 单堆砌，缺少本土文化和资源特色禀赋，民宿经营者也有急功近利的 心态。伪民宿的存在，或许有一时的生意，但长期以往，缺乏市场竞 争力
10、。1.2 民宿在经营业态上层次较低。仅仅提供“吃、住”功能，没 有更好地把民宿的产业延伸开来，缺少“丰满度二对当地其他产业 带动不够，对农民群体致富的影响力不大。1.3 民宿市场淡旺季差别明显，一般来说夏秋季和周末，民宿游 客爆满，但到了初春和冬季，民宿门前车马稀，生意清淡。这使得民 宿不能保持常态化的管理品质，招工和培训成为难题。1.4民宿业主和管理人员存在综合素质和能力不高的问题，民宿 其实是个要求有理想情怀和管理持续创新的产业，但在现实中，一些 民宿业主在经营理念和工作方式上还有较大欠缺，缺乏干事业的理想, 大多是抱着挣点小钱的想法。此外，民宿管家人才普遍缺少。四、龙湾项目情况介绍地名由
11、来：龙湾屯历史悠久，相传乾隆年间，乾隆爷在此处歇脚，当时随行 的部队也在这里歇息，这里为乾隆皇帝提供屯兵、屯草的地方，乾隆 贵为天子，在古代，龙就是天子的代表，所以这里取名为“龙湾屯二项目名称：（待定）龙湾大宅/龙湾阁/龙湾居/宁静的树项目位置：龙湾屯镇的一片山地，出京往东的第一座山，北接密云，东临平 谷，距北京市区60公里，距顺义城区30公里，距首都国际机场35 公里，占地XXX亩，树木资源丰富。美丽的日出清晨，住客可以沿着村庄的小路走进附近的森林里, 用清新的空气唤醒自己的身体，周围还有多种野生动物，如小猫、猴 子、小鸟、鹿、野兔等。山间很多柿子及山楂树，可以自由采摘。山 上还有一个国家登
12、山步道，满足徒步者爱好者的需求。项目未来计划配置：一期项目：目前有三十间以上的房屋可以直接使用，其中10间 私人别墅，每间建筑面积600平米左右，分为上下两层；10个套间；配套设施：5个别堂配套私人泳池，1小瀑布溪流、1中餐厅、1 西餐厅、1个咖啡厅，1个图书馆、1个无边泳池、1健身房、茶室、 会客厅、电影院、咖啡厅、高端会议室等。二期项目：43亩地的整体规划，含帐篷群、集装箱群、房车群 等。项目环境要求：以景入画，极致简奢。围绕着“极简”，打造出极简的风范，让 休闲成为品质的外延，每一处皆可为画、皆可为景。项目关键词：极致、简奢、现代、隐秘五、龙湾项目运营规划民宿产品呈爆发式增长，市场竞争愈
13、发激烈，只有极少数的精品 民宿供不应求，而大部分普通民宿却难以应对淡季中漫长的空房期。 实现民宿盈利，只做高入住率的精品并不足够，还要用高效的运营模 式来控制成本。最重要的是无论旺季还是淡季，民宿的运营工作要覆 盖从线上到线下的各种琐事。做民宿并不能只靠一分热度就能做成事，要充分考虑到当地特色 以及初期设计的产品特点，对于消费人群要有明确的定位，对于整个 民宿市场也要有着清晰的洞察力，做好标准化、个性化、多样化相统 一，做好民宿品牌，打造属于自己的民宿文化，提升其在众多同行中 的核心竞争力。1精准定位1.1 消费者定位针对北京及外地来旅游的高消费人群。不是出差的人，而是来度 假的，度蜜月/周年
14、纪念日/过生日等，或者就是单纯拖家带口来旅行 的这种享受生活、追求生活品质的人。1.2 民宿设计试想一下，当千篇一律的民宿中出现了一个“另类”，旅客会选 谁？须知，民宿火爆的原因，正是它的多样化。因山体本身没有更多特色，所以在民宿设计中需要突出民宿本身 极强的设计感，极简+低奢，风格简洁，时尚，大气，当然所有设计 都需要结合地域特色资源来发展，化繁为简，以简驭繁，营造简约舒 适的环境氛围。不盲从、不跟风、远离喧嚣。（当然如果定位就300 元/晚，那就不用设计了，毕竟我们定位2000元以上/晚，哈哈哈）1.3 品牌定位：极简、亲和力、和平、宁静1.4 服务水准：细致入微，让宾客有回家的感觉，温馨
15、、温暖; 超高标准的服务，准确的房源信息、顺畅的入住过程、积极沟通。1.5 价格定位：1000-8000元以上/晚2如何让别人知道我们？2. 1打造互联网+的民宿首先强调一点：必须要有自己的线上团队，民宿推广以线上为优。文案编写：策划人员针对房屋及周边特点做相应的包装和策划, 对于线上营销非常重要，需要好好研究。拍照修图：修图、上传、评价、打造网红打卡点等；全网推广，日常的优化和维护、运营。顾客在线答疑，入住指引。辅助房屋管理者及保洁人员培训和房 屋管理维护。顾客互动交流，提高二次入住or好评。2.1.1 抖音等社交媒介：因其用户数量巨大，好的宣传方案可以 迅速引起大量消费者的关注，需要持续有
16、主题有内容的更新，甚至可 以通过打造自己的民宿网红来引起消费者的消费欲望；1.1.1 1.2第三方平台：酒店预订平台前10、旅游平台前10 （马蜂 窝、携程等）、高逼格的公众号、目标用户集中的APP,等全线推广、 排名：其用户基数大，熟悉了解平台内的基本规则将事半功倍，如客 户好的点评可带来流量、页面首图挑选等引起点击访问；2.1.3 自媒体：如微信公众号，网红博客等：发布的内容涵盖品 牌介绍、房源介绍、入住指南、个人感受、民宿管家联系方式等;2.1.4 个人及身边的朋友圈：朋友圈也是不可小觑的传播之地, 定期的发一些关于民宿的有质量的、能体现品牌定位和调性的类容, 可引起圈内朋友转发。第一步
17、：布局：由新媒体运营编写当地旅游攻略，寻找相关大 V/网红/平台发布，让消费者知道有这么一个地方；第二步：引流：与前五的旅游平台+酒店平台开展合作，开账户， 发布文案，投广告，并通过CPC / CPM等形式引流；第三步：公众号推送，圈粉，把客户数据掌握到自己手上。2.2线下推广方式2. 2. 1线下的爆款活动打造：如孔明灯漫飞2. 2.2由商务人员直接开发对接高端旅行团、大型公司合作、团 建、拓展等项目，签团队协议；2. 2.3线下的品牌细节打造：如毛巾或使用品上面的logo,可 以按照季节、节日、民宿的主题等来随机应变，以实用性物件为主。特色饮食打造3自建会员体系：用户往来引导用户成为会员，建立推荐机制;4盈利模式一家成功民宿的不仅要设计好，策划好，还要有好的盈利模式。 对未来的判断，这是最难的，这也是最有价值的。4.1 客房收入：本项目最大的特点是没有房租，除去人工的话, 基本上全是利润，没有太多运营压力；4.2 特色周边产品销售：柿子酱、自酿酒、饰木雕塑产品等;