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1、【物业网格化管理方案】网格化管理（物业管理方面）难点问题的政策建议在华阳地区网格化管理试点中，我局华阳房地办事处参加了网格化物业管理方面的工作，通过实践，最突出的问题是擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋。对此市民看法大，而问题长期得不到有效解决，久久困扰着物业管理企业和行政管理部门，阻碍了本市物业管理水平的进一步提高。为促进这些问题的有效解决，在此提出以下政策建议，供立法部门参考。 一、主要问题简述 1、违章搭建的处理 小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，依据现行法规的惩罚程序太长，强制执行手续繁杂，效果不佳。物业管理单位往往不能第一时间内不能把握第一手资料。 2、高
2、层住宅居改非问题 一些公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广阔业主利益带来侵害。例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付修理基金和电梯费、水泵费，引起了业主之间的冲突；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来担心全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权实行强制措施，给物业管理单位管理工作带来了难度。 二、关于转变住宅用途立法建议 这几年，本市“居改非”的问题比较严峻。很多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情
3、形有很大看法，要求政府主管部门实行有效措施予以解决。但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的一条途径。 针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府的行政手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能，逐步增加并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。为此，可以提出以下管理措施： （一）严格限定不得转变住宅用途的范围： 一是封闭住宅区内的住宅； 二是法律、法规、规章规定的其
4、他不得转变使用性质的住宅。 （二）规定允许转变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优秀历史建筑爱护、房屋安全使用、环境爱护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。 （三）规划确定转变住宅用途的区域：允许转变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许转变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境爱护、治安管理等要求向.公布。 （四）在允许转变住宅用途的区域范围内，详细房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地产管理部门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商
5、管理部门申领营业执照。 （五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人根据该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。业主大会另有商定的，从其商定。该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项修理资金。 （六）在禁止转变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。 （七）物业管理企业切实履行物业管理职责，应当常常巡查物业管理区域内的房屋使用状况，发觉擅自“居改非”的，应当实行相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。物业管理企业不报告或者报告不准时的，区（县）房地产管理部门依据规定予以行政惩罚。 （八）擅自转变住宅用途从事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。