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1、房地产前期开发1立项批复（发改委）2选址意见书（管委会）3 地证（国土局）4地名申报（民政局）5建设用地规划 许可证（规划局）6环评报告（环保局，委托环评公司 办理）7水保方案设计所需资料（税务局）8建设工 程规划许可证（规划局）9消防审核申报表（消防支 队）10人民防空地下室建设审批表（人防办公室） 11规划审查务必报送文件（城乡规划委员会）12规 划设计方案申报（规划局）13施工图审查要件（审图 机构）14建筑设计方案申报（规划局）15监理招 投标及合同备案所需材料（建设局）16施工招投标 及合同备案所需材料（建设局）17设计合同审查备 案所需材料（建设局）18工程安全文明施工备案手 续材
2、料（建设局）19委托质量监督所需材料（质量技 术监督局）20建设工程施工许可证（建设局）21施 工用水申请（自来水公司）22施工用电申请（电力公 司）23办理临时占道、开口（城管局）24物价审批所 需材料（建设局）25物业管理备案（建设局）26初 始登记（建设局）27商品房预售许可证（建设局）为什么我要这么强调这个管线综合呢？假如它设 计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问 题。一下雨小区就变池塘的情况，我实在是见得太多 了；然后，关于年轻的我来说，就是网络整天出问题, 小区网络运营商根本没得选，由于只埋了一条管，别 的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在这 家，不是这里的线路坏
3、就是那里坏，整天修，我这正 打怪呢，嘲的一下，断网了。再然后，夏天千万别开 空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万 别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在 黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。 你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计 的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实 上，是不行。为什么？由于所有的线，你都得从外面 引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？ 我现在告诉你们，不管开发商们在事先做多少准备工 作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生 变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换 地方了，哪怕它不换地
4、方，就是水平抬高个几公分， 这个小区的排水由于倾斜度不够，那也完蛋了。这种 情况太常见了。大家确信经常看到市政管线施工，把 路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被 这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。 然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某 某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然 发现那个变电站已经搬走了，又或者者它的容量已经 超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候 只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于， 呃，会引起什么生活上的烦恼，我也不明白。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发 的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。 就是雨
5、水与生活污水要分两条管排。这个东西管的是 管径与流量，与连接市政管线的位置。然后这个东西 反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就 不多说了。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常 严格的，但是总体来说，相关于总平面规划，就比较 容易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上， 落实单体建筑的设计方案。单体方案要紧是些啥内容 呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大 小尺寸。这个阶段有些东西也很烦恼，最烦的是车位。 目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非 常严格的，要求通常是每户住宅配一个车位，商业通 常是100平方米配一个车位。大体的配
6、置要求基本上 都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别 想通过单体审查。当然，总平面审查期间通常来说，也会审车 位，只是那个阶段要紧是经验值，按35平方米到45 平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室 面积够不够，通常来说规划部门不可能很在意车位够 不够，不可能认确实在图纸上数。但是单体阶段就不 一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。 比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也 放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候， 不管怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里 要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人 都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个
7、小时那是非常正常的情况。只是无数开发商都只是停 留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装 置那是绝对不可能安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？ 由于建地下室是亏本的。买的人也少。我明白这个话 一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买 一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一 台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你 要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车 道。因此按经验值，每个停车位所须分担的面积，基 本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你 这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还 是能赚钱的
8、，比如广州、深圳与上海的一些黄金地段 的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。只是这个不 代表通常规律。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工 图，就能够申领建设工程规划许可证。这个过程比较 没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。只是这个建设工程规划许可证，在新的城乡规 划法中被提到非常高的位置，反复的强调。6、消防与人防专项审查这两样东西搞死人。直接这么下两个结论：没有哪个 小区的消防与人防设计是达标的。没有哪个小区的消 防与人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建, 要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是假如说简 单，也能够很简单。至于人防报建，这个东西莫名其 妙，我不明白这个算
9、什么，我对任何备战的东西，都 心存恶感。先从消防说起。消防部门是*官兵，不是政府 机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很 多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们 的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范 的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种 意识。由于很多消防上的要求是非常影响使用的，比 如电梯间与楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主 进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防 设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面， 审查那也是越来越严。通常说，各进展商都是委托消 防施工企业代理报建。为什么呢？由于这些企业长期 与消防部门打交道，跟消防部门之间的关系
10、千丝万缕 源远流长，往往由他们出面才能把情况办成。但是， 我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基 本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防 电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经 是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性 规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减 少一套楼梯，那是多么好的情况啊，但是基本上没人 敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中， 我也不敢。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。 我不明白这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不可能 呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车 之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当 然这
11、只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人 防用途的那部分地下室也能够搞停车位，但是这部分 要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用 权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常 大。社会上各类声音都有，特别是自以为看通了物权 法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东 西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工 程，就同意你暂时用着。但是这个产权，不管如何， 都不可能归属于什么全体业主。由于人防用途部分的车位只只是是一种暂用的性 质，不能卖，因此开发商绝对会想办法减少人防面积。 另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那 个安全门，那都不明
12、白算啥，那个东西要真放进地下 室，还真是搞碉堡了。也不明白能防什么。7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施 工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工 图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计， 做一个节能计算书，就能够开始这两项审查了。节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行 的情况。我国现在越来越强调可持续进展，建筑节能 摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落 地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节 能方面确信是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得 开到疯狂掉。只是老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩， 在这里南北差异非常明显：北方通常在节
13、能审查上都 比较能达标，老百姓在观念上也比较能同意这个，由 于北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在 冬天那但是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这 种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方 米下列占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员 们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人 在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面 积。开间超过6米的客厅，在取暖上就确信不达标了。 同时，在完全不考虑洗手间的采光与通风要求时，90 平方米的套型面积的确能够设计出非常不错的三居室 的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空 气干燥，
14、而且洗手间的使用频率较低，通常人都不习 惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这 完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一 个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎 是不可能完成的任务。这个略微在图上画一下就明白了。 房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所 就不明白摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目， 为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计 师呕了不明白多少吨血。现在市场上的公司逼得没法 子，*只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也 能够住，只是就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了, 爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。 现实就是这么滴残酷。
15、客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070,还想了些花 招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不 良媒体的宣传口径上，将这个做法称之不良开发商昧 着良心做事。我个人无言以对。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都 已经在表面上市场化了，同意开发商自己找资质的施 工图审查单位做审查。施工图审查单位还务必对审查 结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后， 恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此 这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲 一个本人曾经亲历的情况。那一年在珠三角一个三线 城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢, 形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地
16、建设局检查组 带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌 了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此 构成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然 是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设 计上的问题。因此把那图纸送去重新做审查，一查的 话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵 了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违 反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规 范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后 只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。 现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔, 做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了 了之, 由于
17、这根本说不清晰，到底安不安全反正我个人不明 白。施工图审查是收费项目，非常贵，因此一直都是 名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除 了给审查费，专家红包那也是不能少滴。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许 可余泥与噪音，这两个东西专门拿在这里讲, 是由于这两样东西是最扰民的。我明白在很多城市， 几乎没怎么管这两样东西：余泥与噪音。但现在，越 来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包含公 路、交通、*,的要紧生财道路了。运输施工余泥的 车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多 时候，根本不可能这么规范。特别是工程赶进度的时 候，
18、那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神 仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经 见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被 罚了 5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交 通部门火大发了，撞枪头上了。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的, 噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。 现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来 不是人能忍耐的，想当年我刚刚进入这个行业时候，房地产开发流程及前期报建经验分享1土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证与建设用地规划许可证这两个证，加上规 划要点批复，是进*地产开发的前提.但是，这几样东西 领取的先后顺序，非常
19、的有学问。有经验的同志，一 看这几样东西的发出时间，基本上就能够推断出地块 背后的故事。这三样东西涉及到国土部门与规划部门 旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规 范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明 了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许 可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的 法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土 地使用强度指标的法律根据，如容积率啊建筑密度啊 停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表达出 来，包含现在的那个小户型比例限制要求，也会在这 个文件里表达出来。通常来说，一块地，务必要由规划部门核定规划 要点，颁发了建设用地规
20、划许可证（下列简称地规证） 之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是务必的 程序。由于国土部门务必根据规划部门核定的土地功 能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在 我*,站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里 都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那确 信是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。 因此我个人不管如何，都支持在这方面加强管理。此 外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在 一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好, 比如广州与深圳。那是真管得不错。不管怎么找关系 都难批得下来。假如居然胆敢不报批就夜间开工？那 是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但
21、是绝大 多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。我作为从先进城市走出来的*,到一些二三线城 市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放与夜间连 续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几 回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后， 狠狠的嘲笑我，同时自鸣得意的说：有这种手续吗？ 我这里没有啊。哎。9、质量监督、安全监督我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不 耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。 施工许可证完了之后，我随便这么一想，我*,后面不 明白还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测 绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这
22、种神经写这种东 呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢 各位。质量监督站与安全监督站都是建设部门下属机 构。拿施工许可证之前，务必得去两个站办审批手续。 这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清晰。 在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什 么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打, 导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问 题？我反正说不清晰。总之两个机构都得好好的哄着。 当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些 安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安 全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我 看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻 辑
23、与操作上的困难。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监 办；不需要检测，通常用肉眼就能发现毛病的，就属 于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、 水泥检测，这些东西，都是收费项目，因此质监在管 理上就没那么的严，为什么呢，由于质监大多得靠这 些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本 不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来， 譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等, 总之各有各的门路啦。现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场 化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好 的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的 3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂
24、，我说 一句，打完桩务必做检测。检测合格了，才能做承台, 继续往上建。各位的，明白？只是呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督 站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。 我要是局长我也不肯放。10、施工招投标、监理报建首先，我务必说明，按照我国现行招投标法，私营房 地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要 做建筑施工招投标，他们能够直接发包。但在某些大 城市，譬如广州，不管什么企业施工，都务必做招投 标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。 我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市， 私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招 投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打
25、一张股 东结构书就行了。在务必要做施工招投标的时候，我务必得说，这 个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施 工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企 业务必把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里 去，通常包含施工员、质量员与安全员。施工投标的 其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备 的人员多少也有不一致要求。大家明白一下就行。有 一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业 就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不 够了，因此马上到建设局备案新增人员资料。本来这 种新增技术人员备案实在是非常简单的情况。结果， 连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告 奶奶
26、给受理了，然后又由于其中一个人的身份证复印 得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得*。 到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是 个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了 逼别人退出投标会使用本人的可能性。监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一 致，我不多说了。监理报建是完成这个监理免招标或者招标手续之 后的情况，做一个监理规划与监理细则，交建设部门 审核一番，认为OK 了，发一个监理审查意见。通过了 就是下一步，施工许可证。监理规划与监理细则，老实讲，在我个人的经验 里面，我从来没看到建设部门确实做过审核。在我个 人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂
27、的11、施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇 总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有 经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。 在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一 步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样 的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请 回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的 每一个小项的工作日不可能少于20个。而且得一步一 步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个 环节出了任何问题，直接就GAME OVER。在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候, 有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后 盖了 200
28、多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。 上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我 们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？到了今时今日，还有什么企业埋怨过政府管 得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什 么？由于大家统统都已经习惯了这个游戏规则。大家 已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。 在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而 会阻碍办事效率。我明白我这么说，会有很多粪青完全不能懂 得。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了 规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程 序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制 衡。这
29、个系统在通过10多年的运做之后，它本身已经 具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常能够看到，除了一些管理相 对规范与严格的大城市，很多的城市都能够在未领取 施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工 程，通常都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到 的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有 空子能够钻，比如基坑支护能够先发一个单独的施工 许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地 上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什 么？由于这是双方一起习惯，互相妥协的结果。政府 要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们 终于进入销售环节的
30、各项手续了。12、放线、验线这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸 上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技 术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线通常 是规划部门下属的测绘院或者类似的测绘机构干，只 是有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿, 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许 可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提早施工，违章施工的场合，都需要做通 这个测绘院的工作。让他们提早来做放线。唉，又来 一个做通工作。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了 之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的, 没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟
31、日后的验收有莫大的关系。因此 测绘院也得要像皇帝老子一样供着，特别是在提早放 线的场合。13、预售许可证终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。 我所明白的，在房地产已经成为了一个产业的城市， 预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售 上面做手脚的可能性越来越小了。预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3 分之2,低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按 揭贷款的条件又不一样：不管层数高低，全部封顶才 能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结 构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。 由于这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、 3成，但是各项交易税费却要按足成在
32、当年予以计算。 在懂得了这个之后，或者许我们对捂盘这种行为，会 有更深刻的认识吧。现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格务必 明确到套，单价务必清晰，在交易现场，也禁止再搞 什么5000元/平方米起”，这种骗人的玩意了。但 是，我务必要说，但是，政府没有（也没有权力）对 房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报 的价格，开发商能够完全不予理会。这个价格申报一 下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接 就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公 示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有 任何法律上或者者行政上的责任。（只是现在在南京 等地出现严格的价格申报制
33、度，售价不得超过申报价, 不得随意涨价）在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测 绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供 的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之 后，到实地测量，就是实测了。我们都明白，面积上 的纠纷往往是日后客户与开发商之间的要紧矛盾。这 个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测 之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施 工不规范造成的面积误差，又或者者之前在图纸计算 上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说 是开发商的有意造成的，我个人没有见过。开发商也 没这种能力或者有意去有意做假，当然我个人不排除 有些头被门夹了的开发商被某些运气极好
34、的人撞到。现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了， 开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总 之不管到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样 按着当初的预测面积出报告。14、关于预售中的土地解押 在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢 下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显 得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的 道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能懂得。尽 我的懂得讲那么一点吧。先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越 来越严格了。土地务必在办理了施工许可证之后才能 抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证 的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证
35、载建 筑规模来确定与发放的。在这方面，我相信全国的银 行都是大同小异的。土地抵押务必办理抵押登记，这 个是常识了。不多说了。根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售 许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都明 白一个事实就是：任何开发商都必定会选择将土地抵 押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临 着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物， 不然这个预售许可证就出不来了。还贷是几乎不用考虑的情况，更换抵押物？更加 不可能。哪有那么多实物能够拿去抵押啊。就算有的, 也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时 候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即 土地证上载明土地用途
36、及年限。但是呢，在现实中呢，这个办法只能是理想状态。 由于首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候， 根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办 出商住用地土地使用权证。这种让人无法懂得的土地 出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商， 再去规划部门软磨硬泡，不管是修改规划也好，还是 根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交 了，剩下的情况你规划部门得给我搞定。我不是批判这种土地出让模式容易滋生*。要明 白，我国正式搞土地出让也只只是是从1990年开始 的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地， 是到2000年之后才上市的。
37、我只只是是说，我国在这 个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模 式。由于我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有 的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业 浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的 背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市 规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更况且当 时呢。只是不管如何，这种土地交易模式现在已经只是 不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预 售许可证。我不明白其他公司的融资及报建人员是怎么处理 这种情况的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我 好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市, 国土部门与房管部门都是分离的。在国
38、土部门办理土 地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门 与国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝 对不可能主动向对方查询对方的登记资料的。在这些 地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸 面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话, 原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这 个解押与新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个 悬空期是合理的。不管银监还是上级什么部门来查， 都能够解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先 以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些 人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理 由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极）, 然后
39、拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房 管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了 啦。房管部门一看，哦，的确如此，因此收材料办预 售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地 证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬 空半个小时工假如担心房管部门还会再看看土地证的 话，能够先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。 国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子能 够钻的的制度啊。此外，在能够办理在建工程抵押的城市（这里说 明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多 城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也能够试 试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是 利用悬空期来
40、做事。这种方法在国土与房管合并的地 方也能用。15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣 工验收备案，交楼事实上，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到 验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫 与协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的， 做到了现在，假如还不能完成现在的工作，就真是白 混了。规划验收要紧是验收各项规划指标是否超 标。在封顶之后，竣工之前，就能够做这项验收了。 这项验收的前提是做验线，基本上验线能够通过，规 划验收的时候也不可能有太大的烦恼。基本的过程如 下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然 后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦, 是这个层数
41、，就回去该干啥干啥了。消防、人防与管线验收，都是由这几项专业 的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做 这几项验收，确信通只是。这也是开发商不敢得罪这 三大专业的施工单位的要紧原因。特别是消防与永久 用电，这里面的道道与苦水啊，真是倒也倒不完。我 就讲个电的情况。在报装的时候，设计好了装3台变 电箱。施工过程中由于资金压力比较大，拖了一下电 力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的 时候到了，供电局不管如何都不肯供电了。说这个三 台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主 都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧， 这根本都说不清晰。而且还不敢计较这个。*之下， 乖乖的给了
42、双倍的电力施工款。只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基 本上都通过。但是，验收报告上确信会留有伏笔，基 本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问 题需要进一步整改：12345云云。质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工 单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出 来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在 监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工 过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字 给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。 到时候就负责签字盖章。质量验收与各专业验收都完成了，规划验收 也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。 这个备案就没什么好多
43、说了。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。 没有这个竣工验收备案表，业主能够拒绝收楼。我看 到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的 报道，一直觉得比较惊奇。也没见到记者到建设局查 询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种情况。 但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的 不实报道，因此我也不很关注这个情况。物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本 上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的情况了。 先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户 发证。结束语这整个过程，也只只是是个大概，而已。事实上 还有很多需要跟各个部门扯皮的情况，没写进来。譬 如工程造价的预算报告的问题，
44、干过这个活的人确信 明白，与建设局扯这个预算单价是不是合理，都不明 白扯得多么辛苦。但是这个东西又只只是是整个过程 中的一件小事。我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。往 往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几 乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专 业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？不管你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能 是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化 工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就 要遵循这个行业的行规。任何试图改变现*地产管理 规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面, 遵循规则比任何行业都要显得重要。历史了。新城乡规
45、划法第三十八条：在城市、镇规划区内以 出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权 出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当根 据操纵性全面规划， 提出出让地块的位置、使用性 质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让 合同的构成部分。未确定规划条件的地块，不得出让 国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签 订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设 项目的批准、核准、备案文件与国有土地使用权出让 合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建 设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用 地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让 合同
46、构成部分的规划条件。这四项几乎是每一个项目要开始的时候务必要搞 的东西。非常的社会主义特色。只是这里也有些东西 很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。 这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设 立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再 次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转, 不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产 公司能够任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它 在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么 法律风险可言，非常的经济有用，因此现在我国略微 有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的 产物，也不明白这个东西应该
47、算什么。立项要紧考察 的是项目的投资额及可行性。我不明白在目前的市场 里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。 反正现在各地由于市场经济的深度不一致，因此在这 个情况的管理上也不一致。有些地方基本上不太管， 有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料 那也是谁都说不清晰的情况。立项与其他程序的先后 关系那更是特殊随便的情况。譬如最近国家的政策， 要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加 强环境保护促进可持续进展的考虑。但在很多地方， 环评的一项要紧前提材料就是立项批文。立不了项根 本做不了环评。只是上有政策下有计策，情况都是人 办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上 马
48、中，我也不明白大家都是怎么在这些莫名其妙的政 策中穿过来的。反正我自己假如操办这些情况，基本 上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们 给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就 让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这 些公司负责把这些手续办出来。编制费用略微给多点 都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉 害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是 专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是 省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不 到，建设部门也不敢在这个情况上乱来，由于任何人 都能够上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。 现在结构类的工程师难找啊
49、，感慨一个。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫 修建性全面规划审查。这个阶段就是审查小区的总 平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么 排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑 之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率 是多大，是否具有超过规定的容积率，建筑密度是多 少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范, 等等、，这些东西都是非常专业的。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个 东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个 小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有 3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%o看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是 且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平 方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上 面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000 平方