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1、2023年自考资产评估申讲笔记第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。1 一般地说,资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算2资产评估的特点:现实性、市场性、预测性、公正性、征询性3资产评估与会计计价的区别:发生的前提条件不同、口的不同、执行操作者不同。 当然，资产评估与会计计价也是有联系的.两者相辅相成4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。6 a有形资产是指那些具有实体形态的资产，涉及机器设备、房屋建筑物、流动资产等.按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产.7不可确指的资产是指
2、不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。8价值类型制约资产评估方法的选择。重要价值类型有：市场价值。在用价值:在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。a投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。a9资产评估的假设：继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基广市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不管资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。A清算（清偿）假设A 10资产评估的原则A 涉及两个层次的内容,即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。A 资产评估的工作
3、原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则 资产评估的经济原则:奉献原则、替代原则、预期原则II资产评估基础日一般的基准时点是日。第二章资产评估的基本方法规定掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的拟定。入 第一节市场法A市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整,从而拟定被评估资产价值 的一种评估方法。4市场法应用的前提条件：需要TT 一个充足发育的活跃的公平的资产交易市场泸被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。4运用市场法评估资产优缺陷*后场法的优缺陷：市场法是资产评估中最简朴、最有效的
4、方法。其优点表现在:可以客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格;评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺陷表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用;不合用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。第二节成本法第九堂资产评估报告A第一节资产评估报告的作用一、资产评估报告的类型& I、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估夏核报告和评估征询报告3、评估
5、生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告上 二、资产评估报告的作用I、它为被委托评估的资产提供作价意见2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面贡任的依据。这体现/评估机构的工作成果。它是有偿服务。*3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源.计算应用：1、收益法的应用：第一,公司价值评估:教材P50,例2-8:P2 39,例5-13： P3 0 7,例8-1第二，无形资产的评估:教材P2 2 5,例5-11： P226 例5.12举例:A公司拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使
6、用权。评估人员了解到以下情况:a (I)该商标生产的产品，市场售价10 0 0元/台，比其他同类产品净增利涧10元/台：2(a)双方协商,商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利涧的30%支付A公司:(3)根据B公司的生产情况,预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年;(4)根据相关资料分析，A公司正常投资报州率为15%,所得税税率为25%。规定：(1)计算该商标权每年新增利润;(2)计算该商标使用权价格.第三，土地价格评估的运用：教材P132-133第四，非上市债券的评估，教材P274-2 7 62成本法的应用：教材P77-91举例：有一待估生产设备,账面原价5 0万元。设计生产能力
7、为2 0岫/年，使用年限2 0 23,到评估基准日已使用3年。由于巾场变动，对该厂产品需求仅为18吨/年，计算该生产设备的评估值。已知物价指数为20%,规模经济效益指数取0. 7.解：(1 )重置成本=50X (1+20%) =6 0 (万元)(2 )成新率=尚可用年限/总寿命年限=(10-3)/ 1 OX 1 00%= 70%（3）经济性贬值率=1 -（3）经济性贬值率=1 -实际能力设计能力xioo%= 1 -18200.7X 10 0=7.1%(4)评估值：=(60X70%) X (1-7.1%)3、市场法举例：PI24- 1 30有待估宗地，总面积为400 0 0平方米，使用年限为5
8、0年，土地还原利率为6 %,现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表:政次元My攵倾，爻且皿BS-例哂 昨3n6年2打(P1,”(P350小A-51加3K5年2月3aW45年一%的315年8月一18加a50笔3甥33XU年!2月，*33山45年一表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准拟定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增长0.1,宗地地价比容枳率为I时增长9%,从2023年2月份到2023年2月份,地价每月环比上涨1%。&试根据上述条件评估待估宗地在2 0 23年2月的价格。（计算结果以元为单位，取整）成本法及其合用的前提条件A成本法是指在
9、评估费产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来拟定被评估资产价值的方法。成本法运用的形式及其各项指标的估算：I、基本公式可表述为：被评估资产评估值=重置成本一实体性贬值-功能性贬值一经济性贬值2、运用成本法评估资产的环节:A拟定被评估资产，并估算重置成本;A 拟定被评估资产的使用年限；估空被评估资产的损耗或贬值：&计算拟定被评估资产的价值。A（一）重益成本的估处复原重置成本与更新重置.成本的异同。I、重置核算法2、物价指数法上 3、功能价值法4、规模经济效益指数法（1）重置核算法上是指按资产成本的构成.把以现行市价计算的所有购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为比接成本和间接成本
10、来估算重省成本的一种方法。重置成本=直接成本+间接成本A（2）物价指数法A 物价指数法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数拟定其重置成本。计算公式为A 资产重置成本=资产历史成本X资产评估时物价指数/资产购建时物价指数2或者为：A 资产重置成本=资产历史成本X（ 1 土物价变动指数） 3 ）功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估费产生产能力的比例，据以估彝被评估资产的重置成本。计算公式为:A被评估资产重置成本=参照物重置成本X被评估资产年产 量/参照物年产量4、规模经济效益指数法（二）实体性贬值及其估
11、算是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观测法、使用年限法、修复贽川法（三）功能性贬值及估算功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的些贬值。（四）经济性贬值及其估珈是由于外部环境变化导致资产的贬值。（五）成新率及其估如三种方法：观测法、使用年限法、修更费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。第三节收益法八 一、收靛法及其合用的前提条件收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以拟定被评估资产价值的一种资产评估方法.-：收益法应用的前提P47三、收益法中各项指标的拟定折现率和资本化率I、无风险报州科 2、风险报酬率（财务风险、市场风
12、险、管理风险）无风险报哪率是以国库券、银行存款利率来拟定的，而风险报州率是根据社会行业平均收益水平拟定。（三）收益期限四、运用收益法评估资产优缺陷（二）收靛法的优缺陷I,收益法的优点（ I ）能真实和较准确地反映公司资本化的价值；（2 ）与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。2、收益法的缺陷（I）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可.预见因素的影响：（2）在评估中合用范用较小，一般合用公司整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。第四节资产评估方法的比较和选择八资产评估方法选择应考虑的因素：I、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。2、资产评估方法必
13、须与评估对象相适应。3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。第三章机器设备评估历年考题中，每年都考计算题。第三节机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的而置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表达为:即重置成本扣除三大贬值机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值二、机器设备重置成本的估算四种方法P68-80二、机器设备的实体性贬值及其估算 （一）实体性贬值与成新率的估a I、运用使用年限法估算机器设备成新率2、运用观测分析法估算机器设备成新利 3、运川修发费用法估算机器设备的成新率第四堂房地产评估a 第一节房
14、地产评估概述房地产是指上地、建筑物及其他地上定着物.房地产的特性:（1）位置固定性;（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。第二节土地使用权评估的特点土地资产的特性：I、自然特性：（I）土地面枳的有限性。（2） 土地空间位置的固定性。（3） 土地使川价值的永续性和增值性。（4） 土地的不可替代性。2、经济特性:（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。土地资产价格体系*土地资产的价格类型：1、基准地价：是指城乡国有土地的基本标准价格。上 从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的：（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经
15、济用途拟定的：（4 ）它表达的是单位土地面枳的地价。2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。土地资产价格特点：a1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定2、土地价格重要由土地的需求决定3、土地价格具有明显的区域性 4、土地价格的上涨性影响地产价格的因素：a（ 一）一般因素:1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素:如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。人 （-）区域因素：3、影响工业用地价格的区域因索：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规
16、模.（4）环境质量“ 5）规划限制。（6）其他因素。土地使用权评估的原则:（-）替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：般商品的价格，是随着若构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因索互相作用的结果.土地价格是在这些因素互相作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）奉献原则第四节 土地使用权评估的方法市场法也称市场比较法.是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估上地价格的一种评估方法。其公式为：* 一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，通过上述评估估算过程，至少应得到三个或三个以上
17、的初步评估结果.通过解决得出一个评估结果。建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。建筑物评估的原则： 训年12月，加45年，表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准拟定的数值。经了解,宗地所在城市容枳率每增长0. I,宗地地价比容枳率为1时增氏9%,从202 3年2月份到2023年2月份，地价每月环比上涨I%。试根据上述条件评估待估宗地在2 0 2 3年2月的价格。（计算结果以元为单位,取整）第七章长期投资及其他资产评估长期投资是指不准备在一年内变现的投资，涉及股票投资、债券投资和其他投资.债券是政府、公司和银行等债务人为了筹集资金
18、，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。上市债券的评估:在正常情况下.1:市债券的现行市场价格可以作为它的评估值，一般是以评估基准日的收盘价拟定评估值。非上市债券的评估：采有收益法进行。上市股票是指公司公开发行的,可以在股票市场上自由交易的股票。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数X评估基准H该股票收盘价第八章公司价值评估一、公司价值评估的具体范围是指评估人员具体实行评估的资产范围，变即有效资产范围.资产重组是形成和界定公司价值评估具体范围的重要途径。二、公司价值评估中的财务分析A（ 一 ）公司偿债能力A 偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：A I,流动比率。流动比
19、率越高，短期的偿债能力越强。经验值21A2、速动比率。是川来评估公司在不依锹出借存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。经验值：1： I3、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量公司运用债权人提供资金进行经营活动的能力。A（二）公司运营能力&通常可采用如卜指标考察。I、存货周转率。A （1）存货周转次数。A（2）存货周转天数。2 A、应收账款周转率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表达。A（三）公司赚钱能力上 1、投资报酬率反映公司每元投资所能带来的利润。重要有A （I）资产报酬率（资产利涧率）。公司一定期期内实现利涧与资产总额的比率。（2）净资产利润率.税后利润与净资产之间的比例.比例越大，说明收益越强。4 2,销售利润率。指利润占销售收入的比率。（1）销售毛利率。指绡售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。4（2）销售净利率。是指梭后利润占销售收的比率。3 A、每股利润。也称每股收益或每股盈余.4、每股股利5、市盈率三、资产基础法,是指采用一种或一种以上的基于公司的资产价值的评估方法，拟定公司、公司所有者权益或公司证券价值的一种常用评估方法。公司预期收益的预测必须以公司未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。