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1、房地产开发与经营1 .房地产；I房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如社区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及 其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。2 .房地产开发与经营；|房地产开发是:房地产公司的生产和再生产过程，也是完毕房地产产品的生产和 建设的过程。房地产经营是：指房地产公司为实现预期目的，拟定实现目的的战略和策略，并故意识、有 计划地加以实现的经济活动过程。3 .土地储备开发指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实行拆迁和市政基 础设施建设，达成土地供应条件的行为。4 .房地产公司阊从事土地和房屋开发建设,以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业
2、服务的经济组 织，是房地产经济活动中的重要成分。5 .房地产项目定位，|是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下,根据宏观发展背景、项目地段价 值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费 特性的基础上，进一步进行产品定位，涉及住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目 等。L对比分析房地产公司五种一般组织结构设计的优缺陷。？ |答:直线制组织结构：优点是命令统一，责 权分明，维持成本低，快速灵活。缺陷是不利于公司成长，过度依赖领导人的才干和技能。职能制组织 结构：优点是运用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺陷是容
3、易部门分割，不了解 其他部门的工作，部门追求各自的职能利益直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺陷 是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调 动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有助于培养人才，增强了内部竞争。 缺陷是活动和资源的反复配置导致成本上升，效率减少。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复 杂乂互相依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥 资源作用。缺陷是消除了统一指挥后，也许导致一些混乱，员工缺少安全
4、感，产品线经理为了得到优秀的 专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾.我国房地产公司的特性有哪些？ |答:一方面，房地产产品的地区性、空间固定性和唯一性决定了房地2、掌握：独立方案和混合方案的比较选择；短期多方案的比较选择。3、纯熟掌握：互斥方案的比较选择；收益未知的互斥方案比较；寿命无限和寿命期不等的互斥方案比较。第四章 投资项目可行性研究（-）课程内容本章介绍了投资项目可行性研究的内容、可行性研究报告、投资项目社会评价及投资项 目后评价。（二）学习规定掌握可行性研究的内容；了解可行性研究报告、投资项目的社会评价及后评价。（三）考核知识点和考核规定1、领略：可行性研究报告；投资项目的社会评价及
5、后评价。2、掌握：投资项目可行性研究的内容。第五章 项目投资估算与融资本章介绍了项目总投资估算、项目投入资金及分年计划以及项目融资方案。（二）学习规定通过本章的学习，掌握项目的总投资估算并可以应用；了解项目投入资金及分年投入计 划以及项目融资方案。（三）考核知识点和考核规定1、领略：项目投入资金及分年计划；项目融资方案。2、掌握：项目的总投资估算并及 其应用。第六章投资项目财务评价（一）课程内容本章介绍了投资项目财务评价的内容与环节、财务评价的基础数据与参数的选取，销售 收入与成本费用估算以及新设法人项目、既有法人项目和非赚钱项目的财务评价。（二）学习规定通过本章的学习，全盘掌握投资项目的财务
6、评价并可以纯熟应用。（三）考核知识点和考核规定1、掌握：财务评价的内容与环节；财务评价的基础数据与参数的选取；销售收入与成本费用估算；既有法人项目的财务评价；非赚钱项目的财务评价。2、纯熟掌握：新设法人项目的财务评价。第七章 投资项目国民经济评价（一）课程内容本章介绍了投资项目国民经济评价的相关内容，涉及国民经济效益与费用的辨认、国民 经济评价重要参数、国民经济评价报表编制以及国民经济评价指标。（二）学习规定通过本章的学习，了解投资项目国民经济评价的相关知识，掌握国民经济评价的重要参 数和指标，并具有一定的应用能力。（三）考核知识点和考核规定1、领略：国民经济效益与费用的辨认；国民经济评价报表
7、编制。2、掌握：国民经济评价重要参数；国民经济评价指标。第八章投资项目不拟定性分析和风险分析（一）课程内容本章介绍了投资项目的不拟定分析和风险分析的相关内容。（二）学习规定通过本章的学习，了解风险分析的相关知识，并初步掌握不拟定分析的方法。（三）考核知识点和考核规定1、领略：风险的概念；风险分析。2、掌握：敏感性分析；盈亏平衡分析。第九章非工业投资项目经济评价（本章内容不做考核规定）第十章工程经济学在工程中的应用（一）课程内容本章将前述所有知识进行融会贯通，介绍工程经济学在工程中的具体应用。（二）学习规定通过本章的学习，可以在掌握前述知识的基础上，将其应用于具体工程实践。（三）考核知识点和考核
8、规定1、纯熟掌握：工程经济学在工程中的应用。第十一章投资项目经济评价案例（本章内容不做考核规定）三、有关说明和实行规定（一）关于“课程内容与考核目的”中有关提法的说明在大纲的考核规定中，提出了 “领略”、“掌握”、“纯熟掌握”等三个能力层次的规定, 它们的含义是：1、领略：规定应考者可以记忆规定的有关知识点的重要内容，并可以林归和理解规定 的有关知识点的内涵与外延，熟悉其内容要点和它们之间的区别与联系，并能根据考核的不 同规定，作出对的的解释、说明和阐述。2、掌握：规定应考者掌握有关的知识点，对的理解和记忆相关内容的原理、方法环节 等。3、重点掌握：规定应考者必须掌握的课程中的核心内容和重要知
9、识点。（二）自学教材本课程使用教材为：工程经济学，黄有亮、徐向阳主编，东南出版社，2023年。（三）自学方法的指导本课程作为一门的专业课程，综合性强、内容多、难度大，应考者在自学过程中应当注 意以下几点：1、学习前，应仔细阅读课程大纲的第一部分，了解课程的性质、地位和任务，熟悉课 程的基本规定以及本课程与有关课程的联系，使以后的学习紧紧围绕课程的基本规定。2、在阅读某一章教材内容前，应先认真阅读大纲中该章的考核知识点、自学规定和考 核规定，注意对各知识点的能力层次规定，以便在阅读教材时做到心中有数。3、阅读教材时，应根据大纲规定，要逐段细读，逐句推敲，集中精力，吃透每个知识 点。对基本概念必须
10、深刻理解，基本原理必须牢固掌握，在阅读中碰到个别细节问题不清楚, 在不影响继续学习的前提下，可暂时搁置。4、学完教材的每一章节内容后，应认真完毕教材中的习题和思考题，这一过程可有效 地帮助自学者理解、消化和巩固所学的知识，增长分析问题、解决问题的能力。（四）对社会助学的规定1、应熟知考试大纲对课程所提出的总的规定和各章的知识点。2、应掌握各知识点规定达成的层次，并深刻理解各知识点的考核规定。3、相应考者进行辅导时，应以指定的教材为基础，以考试大纲为依据，不要随意增删 内容，一面与考试大纲脱节。4、辅导时应相应考者进行学习方法的指导，提倡应考者“认真阅读教材，刻苦钻研教 材，积极提出问题，依靠自
11、己学懂”的学习方法。5、辅导时要注意基础、突出重点，要帮助应考者对课程内容建立一个整体的概念，相 应考者提出的问题，应以启发引导为主。6、注意相应考者能力的培养，特别是自学能力的培养，要引导应考者逐步学会独立学 习，在自学过程中善于提出问题、分析问题、作出判断和解决问题。7、要使应考者了解试题难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个能力层次中 都存在着不同难度的试题。（五）关于命题和考试的若干规定1、本大纲各章所提到的考核规定中，各条细目都是考试的内容，试题覆盖到章，适当 突出重点章节，加大重点内容的覆盖密度。2、试卷对不同能力层次规定的试题所占的比例大体是：“领略”20%, “掌握”40
12、%, “纯 熟掌握”为40%。3、试题难易限度要合理，可分为四档：易、较易、较难、难，这四档在各份试卷中所 占的比例约为2： 3： 3： 2o4、本课程考试试卷也许采用的题型有：单项选择题、填空题及计算题（涉及论述题） 等类型（见附录题型示例）。5、考试方式为闭卷笔试，考试时间为150分钟。评分采用百分制，60分为及格。附录题型举例一、选择题如：投资估算的具体内容不涉及（）A.建筑工程费B.设备及工器具购置费C.基本预备费D.项目运营中需要的临时性资金二、填空题如：某项目建设期3年，共贷款700万元，第一年贷款200万元，次年贷款500万元，贷款在各年年内均衡发生，贷款年利率6%,建设期内不支
13、付利息，建设期利息为 万元。三、计算题如：某公司购买了一台机器，估计可以使用2023,每3年需大修一次，每次大修费用约为 800元。现在应存入银行多少钱才干足以支付2023的大修费用？（年利率为10%,每半年计息一次）H070 - 28898复核总分复核人复核总分复核人注：本卷有两张!2009年10月江苏省高等教育自学考试28898房地产开发与经营总分合分人总分合分人题号二4四五S分1510153030得分得分评卷人夏行人一、单项选择题（每小题1分,共15分） 在下列每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将 其字母标号填入题干的括号内。1.关于房地产经营特征的说法,正确的是（）A.房地产产
14、品的售后用途有一定的限制条件 B.房地产经营不受市场机制的约束C.房地产经管的供应、需求弹性很大D.和一般经营行为一样，房她陷以*自应同 oft- C门2理弗考劣冲算费等耍：QQ： 610028888 A.房地产法律B.区域自然环境C.国家住房政策D.人口的地理分布3 .按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让忸行条例规定，综合用地土地出让 年限最高为（）A.30年B.40年C.50年D,70年.在详细可行性研究阶段,其投资估算的精度可以达到（）A.士5%B. 10%C. 20%D.30%.某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%,借款期限3年，每年付息1次,到期一次 还本，企业
15、所得税率33%,筹资费用忽略不计，这笔长期借款的资金成本率是（）A.6.95%B.7.24%C.8.15%D.8.23%.委托监理模式与自行管理模式相比，其优点在于A.开发商组建一支实力雄厚的管理队伍有利于企业的发展 B.开发商在重大问题上行使决策权，有利于总体控制 C.开发商对于建设工程合同、进度、质最、投资的控制与协调工作要担负起主导职责 D.任何一个开发项目都必须由监理企业管理H 070- 28898房地产开发与经营试卷 第1页（共1。页）4 .开发商在索赔处理时，直接从工程款当中扣除了自己的损失，这样做违反的原则是（）A.预防为主B.协商一致C,公平合理D.授权原则.开发商安全健康管理
16、的主要任务是（）A.开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用B.及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备案C.指挥承包商现场文明施工D.清理现场施工垃圾,发布房地产信息最主要的载体是（）.A.电视B.报纸C.广播D.杂志.不属于房地产开发与经营项目后评价的作用的是）A.有助于国家更好地决策B.有助于项目本身的完善和提高C.有助于部门间的合作和管理水平的提高d.有利于数据的整理与分析wyvw,QinS”.诬痂西净胸表臧卷命英芦，A缈Q4个分沙与泌绸3 D别为210、312、295、250.则应选择（）A.A方案B.B方案C.C方案D.D方案.采用不确定性
17、决策中的乐观主义准则进行方案比选，A、B、C、D四个方案的最大期望值分别为2100,1500、】800 J200,则应选择（）A.A方案B.B方案C.C方案D.D方案.当开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积的数量的是（）A.建筑密度B.建筑物占地面积C.容积率D.建筑覆盖率*.房地产开发资金筹措的安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级,表示风险极大的是（A.A级B.B级C.C级D.D级.房地产开发资金筹措的经济性按综合筹资成本费用率标准分为A、B、C、D四级表示筹资成本很高的是（）A.A级B.B级C.C级D.D级H 070- 28898房地产开发与经营试卷 第2页（共1 0页）得
18、分评卷人复看人二、判断改错题（每小题2分，共10分）在题后的括号内,正确的打“3”，错误的打“x。并在题下 空处进行改正。12 .为强化节约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性转变，也即利用方式由集约型向粗放型转变（）13 .矩阵型组织结构的层次少，具有大跨度组织的优点,可以促进人们相互学习、知识和信息交流以及人员相互沟通。（）14 .购买房屋后，买房者将拥有房屋和土地的所有权。）吧.工程攀目总承包模地S以程只生#工褊真%届工付使用的工作一次性地发包给 江苏多汇漆卷羲卖：）QO：*.施工中，施工单位出现了损失,就有权向开发商提起索赔.（）得分评卷人复查人三、名词解释（每小题3分，共15分）2
19、1,不确定型决策中的乐观主义准则H 070- 28898房地产开发与经营试卷 第3页（共1 0页） 产公司的地区属性。另一方面，土地市场的垄断性决定了房地产公司的不完全竞争性。最后，房地产公司 存在专业化和综合化发展两个趋势。3.房地产开发与经营有哪些特点回答:难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大：房地产的 投资大，资金运转周期长。政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。4简述房地产开发与经营的程序和内容。|答:（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4） 建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。5 .简要叙述房地产市场宏观环境涉及哪些因素。答:经济：国民
20、经济发展、产业结构变化、城市化进程、 经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特性 此外，文化环境、行业环境、技术环境等6 .房地产经营决策程序是什么钉答:（1）发现问题；（2）拟定目的；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5） 选择方案；（6）实行追踪。7 .简述房地产开发与经营决策的内容暨:（1）财务策略；（2）生产策略：拟定房地产公司的生产规模， 明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式拟定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透 型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，
21、低价策略，均衡价格策略等。8 .简述房地产行业管理的重要内容。|答:行政管理重要内容：一是公司设立时的注册登记，二是公司房 地产从业相关资质的审批，三是房地产公司的行业监督检查。行业组织管理重要内容：一是行业专业管理; 二是建立行业内部运营规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究 与国际交流。阐述我国房地产价格上涨的因素。一答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，克制投资增 长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。2、地价上涨推动土地储备和“招（标）、 拍（卖），挂（牌）”制度实行以来，对增长土地出
22、让的透明度，避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是, “招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。 不单指建材等价格上涨带来的成本增长，还应涉及新建住宅品质提高所带来的成本增长。4、房地产投资结 构仍不尽合理。供应结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增长，使 得商品房平均价格上扬。5、房地产价格上涨的因素还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好 的。市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨“，进一步强化老百姓的心理预期。1 .可行性研究；？投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问
23、题进行全 面分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选的科学方法。2 .财务内部收益率；指使项目净现值等于零的折现率。3 .财务净现值；指将项目寿命期内的净钞票流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和4 .市场调研；运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与公司市场营销有关的各种情报、信 息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为公司营销决策提供依据的信息管理 活动。1 .房地产市场调研的内容涉及哪些？ |答:（一）市场宏观环境状况，重要涉及政治环境、经济环境、社会 文化环境，此外还涉及行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。
24、（二）城市房地产市场概况，涉 及：1、市场整体状况；2、土地市场情况；3、商品房市场情况；4、全市房地产价格走势，不同区域和物 业类型的价格类型；5、全市重要发展商开发销售情况；6、三级市场交易情况；此外，本地房地产业相关 政策法规等。（三）消费者行为与市场需求容量，涉及：消费者的购买水平、购买倾向、共同特性；城市人 口、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目的、居民平常消费支出水平与消费结构。（四）项目所在区 域环境状况。（五）项目基本情况调查，涉及对项目的用地现状及开发条件进行分析、对项目所在地的周边 环境进行分析。2 .房地产市场调研的原则？ |答:1、真实性原则；2、时效性原则；3、全
25、面性原则；4、计划性原则。3 .简述可行性研究的作用？ |答:1、可行性研究是投资决策的重要依据。2、可行性研究是项目审批的依 据。3、可行性研究是项目资金筹措的依据。4、可行性研究是编制设计任务书的依据；5、可行性研究是开 发商与各方签订协议的依据。4 .房地产投资项目可行性研究涉及哪些环节|。答：1、组织准备；2、资料收集及市场调查；3、开发方案 的设计和评价、选择；4、具体研究；5、编写研究报告书。5,可行性研究涉及哪些内容？ |答:1、项目概况。2、市场分析和需求预测。3、规划方案的优选。4、开 发进度安排。5、项目投资估算。6、资金的筹集方案和筹资成本估算。7、财务评价。8、风险分析
26、。9、国民经济评价。10、结论。6 .反映投资项目财务状况的指标涉及哪些？ |答:价值型指标：财务净现值、财务净年值、费用现值、费 用年值；效率型指标：财务净现值率投资报酬率、财务内部收益率；期限型指标：投资回收期。7 .房地产开发建设投资估算涉及哪些费用？ |答:1、土地费用估算；2、前期工程费；3、基础设施建设费;4、房屋开发费；5、公共配套设施建设费；6、开发间接费；7、管理费；8、销售费用；9、财务费用；10、 其他费用；11、税金及政府收费。8 .国民经济评价指标涉及哪些?答:国民经济赚钱能力分析，涉及经济内部收益率、经济净现值；外汇 效果分析，涉及经济外汇净现值、经济换汇成本、经济
27、节汇成本。9 .风险分析方法有哪些？ |答:1、盈亏平衡分析；2、项目安全率；3、敏感性分析；4、概率分析。10 .敏感性分析的环节是什么？ |答:1、选择要分析的不拟定因素；2、选定分析所用的评价指标；3、计 算不拟定性因素变动引起的评价指标的变动情况；4、鉴定敏感性因素；5、提出控制敏感性因素的建议。1L概率分析的环节是什么？ |答:1、列出各种要考虑的不拟定性因素；2、预计各种不拟定性因素也许发 生的情况；3、分别拟定每种情况出现的也许性；4、分别求出各种也许情况下的财务净现值、加权平均值 和盼望值；5、计算净现值大于和等于零的累积概率。12 .国民经济评价与财务评价的重要区别是什芍答:
28、1、经济目的不同；2、价值尺度不同；3、折现率 不同；4、汇率不同。第三章房地产市场分析1.房地产市场有哪些特殊性？辱:产品具有固定性；产品具有唯一性；产品的耐久性；市场具有双重属 性（消费、投资）；市场是不充足市场2简述房地产供应的特点？ |答:1、市场供应缺少弹性，短期内难以增长房地产市场供应。2、市场供应 的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性。3、市场供应的区域性，产品的固 定性导致“地产地销”。4、市场调节的不完全性，住房保障的存在：经济合用房、廉租房；土地的垄断性； 政府的宏观调控。5、市场需求的广泛性，房地产是生存，享受、发展的基木物质条件。6、市场需求的
29、多 样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同，需求多元化。 7、市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以所有支付；融资手段很重要8、市场需求的长期性，使用 期限长；再次交易间隔的时间长；存量市场将占据市场主导位置。3 .需求法则和供应法则的含义是什么？ |答:需求法则：假定其它条件不变，则某一商品的需求量与其自 身价格呈反方向变化。供应法则：假定其它条件不变，则某一商品的供应量与其自身价格呈正方向变化。4 .均衡价格的概念是什么？ |答:均衡价格是指在假定其它条件不变时,商品需求量与供应量相等时的价格。 5.房地产市场分析的内容|答:（1）市场环境：宏观
30、环境涉及经济、正常、人口、文化环境、行业环境、 技术环境等。区域环境涉及分析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位；分析交通与出行条件；分 析影响区域发展的其他因素和条件：历史、文化、发展水平等；区域内楼盘价格水平与供求关系；项目微 观环境。（2）消费者分析：涉及消费者购买力水平、购买倾向、购买特性等。（3）竞争楼盘：涉及产品、 价格、广告、销售推广、物业管理等。（4）竞争对手：分析涉及专业化限度、品牌知名度、开发经营方式、 楼盘质量、政府关系、以往项目情况、土地储备情况。第四章土地制度演变与出让方式L 土地使用权由田：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家 支
31、付土地使用权出让金的行为。2 .土地使用权面对指县级以上人民政府批准,在土地使用者缴纳补偿、安顿等费用后，将该幅土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。3 .土地使用权转让：|指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过买卖、赠与或其他合法方 式将土地使用权在转移的行为。4 .土地征用：|国家为了建设及兴办社会公益事业的需要,采用行政手段，依照法定程序和审批权权 限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。5 土地储备制:为加强对土地一级市场的统一管理,政府依照法定程序,运用市场机制，按照土地运用总 体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行
32、前期开发，并予以储存，以供应和 调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。L对土地使用权出让的各方式做出比较。|答:1、出让程序不同样。2、合用范围不同：协议出让合用于 公益，福利事业，科研文教，非赚钱的机关，团队及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段, 重大工程的较大的地块；拍卖出让合用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地运用上有较大灵活性的 地块。3、优缺陷：协议出让：选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让 方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。2 .土地使用权转让必须符合哪些条件？ |答:1、土地使用权转让只
33、能在原土地使用权出让协议规定的权利 义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；2、按照出让协议的约定，受让方已经支付所有土地使用 权出让金，并取得土地使用权证书。3、按照出让协议进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完毕开发投 资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地。4 .房地产项目土地费用涉及哪些费用?|答:涉及土地征用费用、土地出让金、耕地占用税、劳动力安顿费 及有关的地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安顿动迁房支出等。5 .简述土地使用权转让的程序丁答:1、转让申请；2、签订转让协议；3、转让协议公证；4、缴纳土地 出让金和土地增值税；5、土地使用权变更登
34、记。6 .简述划拨土地使用权的特点。答:1、划拨土地使用权的取得具有行政性；2、划拨土地使用权具有无 偿性；3、划拨土地使用权具有无期限性；4、划拨土地使用权的流转具有限制性。7 .简述协议出让土地使用权的艇厂|答:1、非市场出让，没有竞争者；2、政府对低价较易控制；3、价 格和使用范围受到限制。8划拨土地使用权获取过程中的重要成本和税费涉及哪些？ |答:1、土地补偿费；2、安顿补贴费；3、地上 附着物及青苗补偿费；4、拆迁补偿费；5、其他费用。9我国土地使用制度存在的问题有哪些？ |答:（1） 土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并 存；（2）管理和监控水平低；（3） 土地市场不统
35、一，土地杠杆失灵；（4）权力滥用，乱批开发区，越权批 地；（5）转轨中土地收入的流失；（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；（7） 滋生腐败；三、论述我国现阶段土地使用制度的特点|答:1）批租制：由于我国实行土地公有制，不管是国有土地还 是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，并且这 种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质但是是土地使 用权的长期出租而已，只但是租金一次性缴清罢了。所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买 卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。2）垄断制：
36、第一层含义，我国实行的土地公有制只允许 政府和集体组织等公有团队拥有土地，这自身就是一种垄断。第二层含义，在土地交易市场上，只有政府 一个土地供应者，其他任何一个机构和团队都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有 者，也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征 用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。3）双轨制：所 谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言，非赢 利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方式取得
37、。第五章房地产营销L房地产营销|：通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房 屋产品转换成钞票的流通过程。2 .房地产市场细分：|是指人们在目的市场营销观念的指导下,依据消费者的需要、欲望、购买行为 和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。3 .房地产市场营销策划：|运用整合营销的概念,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、 包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理拟定房地产目的市场的实际需求，在进一步了解潜在消费者 深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划处合理的建设取向，使产品及服务完全符合消费者的需要， 并
38、通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。1 .简述房地产市场细分的作用|答:1、有助于房地产公司发现新的市场机会；2、有助于房地产公司选择 目的市场和制定市场营销策略；3、有助于房地产公司集中资源开发市场。2 .简述房地产市场细分的过程容）1、明确细分因素；2、根据细分因素进行市场划分；3、评价市场细分 结果，涉及：销量和利润、消费者的可接近性、消费者的敏感性。3 .房地产市场营销的环节是什Z7答:1、房地产市场调查研究，涉及宏观、中观、微观等方面2、拟定 营销目的，涉及长期与短期3、制定市场营销组合计划4、营销计划的实行5、反馈与调整.房地产广告策划的原则有哪轲答:时代性、创新性、实用性、阶
39、段性、全局性。4 .简述房地产广告策划的内容|答:广告目的、市场分析、广告策略、广告计划、广告效果测定。5 .房地产营销的4R理论重要内容是什么？圈:1、与顾客建立关联。2、提高市场反映速度。3、关系营 销越来越重要。4、回报是营销的源泉。6 .简述房地产促销策略内容|答:让利促销策略、广告促销策略、营业推广策略.简述房地产市场品牌营销策略的实行|答:1、精确的市场定位是房地产品牌营销的基础；2、卓越的质量体系是创建知名品牌的保证；3、以良好的社会形象树品牌；4、以优秀的品质树品牌；5、以创新精神树品牌；6、以优秀的公司文化树品牌。7 .选择房地产销售渠道的重要因素和策略有哪瓯1答:重要因素：
40、1、商品房因素；2、市场因素；3、公 司自身的因素；4、国家政策、法令因素。策略：1、直接渠道和间接渠道：2、短渠道和长渠道；3、宽渠道和窄渠道。L论述房地产市场新推楼盘的各开价策略合用情况和优缺陷答：一、低价开盘 适应的情况：1、产品的综合性能不强，没有什么特色；2、项目的开发量相对 过大；3、绝对单价过高，超过本地主流购房价格；4市场竞争剧烈，类似产品多。 优点：便于迅速成 交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于财务周转、资金回笼。 缺陷：首期利润不高；楼盘形 象难以提高很高。二、高价开盘 适应的情况：具有别人所没有的明显的楼盘卖点；产品综合性能上佳；量体适合，公司 信誉好，市场需求旺
41、盛 优点：首期利润高；楼盘形象容易提高高。 缺陷：不利于迅速成交，难于形 成良性循环；不利于日后的价格调控；不利于资金周转、资金回笼。三、促销策略 优点：一是提供信息情报；二是引起购买欲望；三是宣传产品特点与公司形象，保持产 品竞争力，四是扩大市场份额四、渠道营销策略四、渠道营销策略作用：把产品从生产者转移到消费者所必须完毕的工作加以组织，消除生产者与使用者之间的距离。3.简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？区别:出让转让行为主体：政府及土地管理部门境外经济实体及个人法律关系：法律关系不平等，具法律关系平等有垄断法市场层次：一级市场，可以转让市场层次：一级市场，可以转让二级市场，转让
42、受到限制年限：不超过国家定规协议年限一已使用年限定规转移方式：协议I招标拍卖出售互换赠与28888工程经济学与项目融资第一章资金的时间价值（一）课程内容本章介绍了学习该门课程需要掌握的一些基础知识，作为其课程内容的概念和计算基 础，涉及资金的时间价值的理论及计算、资金的等值原理以及利息和利率的概念及计算。（二）学习规定纯熟掌握相关的理论和计算，为该门课程打造学习的理论和计算基础。（三）考核知识点和考核规定1、掌握：资金时间价值的含义；利息与利率的意义及计算；名义利率和实际利率的意义及计算。2、纯熟掌握：资金的等值原理；资金时间价值的计算及应用。第二章工程经济分析与评价的基本原理（一）课程内容本
43、章介绍了进行工程经济分析与评价的一些基本原理，涉及工程经济要素、工程经济性 判断的基本指标、工程方案经济性分析比较的基本方法、价值工程原理以及费用效益分析。（二）学习规定通过本章的学习，规定深刻理解并掌握工程经济性判断的基本指标并可以纯熟应用；掌 握工程经济要素的相关内容、价值工程原理；结识工程经济性分析比较的基本方法及费用效 益分析。（三）考核知识点和考核规定1、领略：工程经济要素之间的关系；钞票流与投资回报；钞票流的年序；工程方案经 济性分析比较的基本方法；费用效益分析。2、掌握：工程经济要素基本构成；价值工程原理；成本概念的区别与联系。3、纯熟掌握：工程经济判断的基本指标的意义、计算及应用。第三章多方案的经济比较与选择方法（一）课程内容本章介绍了多方案的比较和选择。（二）学习规定理解并掌握多方案的比较方法，并可以纯熟应用。（三）考核知识点和考核规定1、领略：方案的发明和制定；多方案之间的关系类型及其可比性。