《河南省2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南省2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案.doc（23页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、河南省河南省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析练年房地产估价师之房地产案例与分析练习题习题(一一)及答案及答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔离性（Isolation）、（4）持续性（永久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指数据库的逻辑工作单位。C.隔离性（Isolation）是指可以被其他事务干扰。D.持续性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改变就是永久性的【答案】C2、设一组语句需要在程序中多处出现，按照模块独
2、立性原则，把这些语句放在一个模块中，则该模块的内聚是()。A.逻辑内聚B.瞬时内聚C.偶然内聚D.通信内聚【答案】C3、用户小王对某软件的操作界面提出了以下四条改进意见，其中，()是不需要考虑的。A.输入信用卡号时应该允许在其中插入空格B.显示较长的说明信息时不要很快就消失C.输入注册信息时有些项应该允许留空D.切换选项卡时，应自动保存己修改的设置【答案】D4、A query is used to search through the database to locate aparticular record or records，which conform to specified（）.A.
3、criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A5、关于对象和类的叙述，正确的是（）。A.如果两个对象的所有成员变量的值相同，则这两个对象是同一对象B.编写代码时，不允许使用匿名类C.不同的对象一定属于不同的类D.每个对象都有惟一标识，以彼此区分【答案】D6、如果模块 A 的三个处理都对同一数据结构操作，则模块 A 的内聚类型是（49）。A.逻辑内聚B.时间内聚C.功能内聚D.通信内聚【答案】D7、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月
4、租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】C8、Most（）measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答
5、案】A9、某项目计划 20 天完成，花费 4 万元。在项目开始后的前 10 天内遇到了偶发事件，到第 10 天末进行中期检查时，发现己花费 2 万元，但只完成了40%的工作量。如果此后不发生偶发事件，则该项目将（63）。A.推迟 2 天完工，不需要增加费用B.推迟 2 天完工，需要增加费用 4000 元C.推迟 5 天完工，不需要增加费用D.推迟 5 天完工，需要增加费用 1 万元【答案】B10、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规律。按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。例如，已知 f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果 f(x)大致为二次多项式，则 f(
6、3)大致为()。A.2B.3C.5D.4【答案】D11、CMM 将软件过程改进的进化步骤组织成 5 个成熟度等级，其中，在（），所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】B12、测试四个程序模块共发现了 42 个错，则()。A.至少有 1 个模块至少有 11 个错B.至少有 1 个模块至少有 12 个错C.至少有 2 个模块都至少有 11 个错D.至多有 2 个模块都至多有 14 个错【答案】A13、黑盒测试不能发现（）。A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【
7、答案】C14、（请作答此空）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。以下（）情况适合选用该模式。一个客户需要使用一组相关对象一个对象的改变需要改变其他对象需要使用一个算法的不同变体许多相关的类仅仅是行为有异A.命令（Command）B.责任链（ChainofResponsibility）C.观察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D15、在采用面向对象开发方法开发交通系统时，若将汽车与交通工具分别设计为类，则最适合描述汽车与交通工具之间的关系为()。A.继承B.封装C.多态D.重载【答案】A16、()语言
8、不是面向对象的程序设计语言。A.JavaB.C+C.SmalltalkD.Fortran 77【答案】D17、汉字机内码与国标码的关系为：机内码=国标码+8080H。若已知某汉字的国标码为 3456H，则其机内码为（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A18、CD-ROM 盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】D19、在软件正式运行后，一般来说，()阶段引入的错误需要的维护代价最高。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】A20、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行
9、了抵押评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】C21、（）：An error can be caused by attempting to divide by 0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D22、患儿男，7 岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。该患儿针灸
10、治疗宜首选的经穴是A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴D.任脉、督脉、手少阴经穴【答案】B23、采用面向对象程序设计语言 C+/Java 进行系统实现时，定义类 S 及其子类D。若类 S 中已经定义了一个虚方法 int fun(int a，int b)，则方法（44）不能同时在类 S 中。D 中定义方法 int fun(int a，int b)，这一现象称为（45）。A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】A24、若需将一个栈 S 中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。A.将栈 S 中元素依次出栈并入栈 T，然后栈 T
11、 中元素依次出栈并进入栈 SB.将栈 S 中元素依次出栈并入队，然后使该队列元素依次出队并进入栈 SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针【答案】B25、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施，其中测试排错法发现和排除错误的主要手段是利用（）。A.跟踪程序执行B.测试实例比较C.实现逻辑推断D.路径径反向搜索【答案】B26、甲公司 2013 年 3 月以 1000 万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了 60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 100 万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.小于 1000B.等于 1000C.等于 1100
12、D.大于 1100【答案】D27、如果用户对系统的目标不是很清楚，需求难以定义，这时最好使用()进行系统开发。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A28、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】B29、程序语言的语句从功能上大体可分为()两大类。A.声明语句和可执行语句B.简单语句和复杂语句C.顺序语句和判定语句D.程序语句和注释语句【答案】A30、在某高校教学管理系统中，有院系关系 D(院系号，院系名，负责人号，联系方式)，教师关系
13、T(教师号，姓名，性别，院系号，身份证号，联系电话，家庭住址)，课程关系 C(课程号，课程名，学分)。其中，“院系号”唯一标识 D 的每一个元祖，“教师号”唯一标识 T 的每一个元组，“课程号”唯一标识 C 中的每一个元组。假设一个教师可以讲授多门课程，一门课程可以有多名教师讲授，则关系 T 和 C 之间的联系类型为（请作答此空）。假设一个院系有多名教师，一个教师只属于一个院系，则关系 D 和 T 之间的联系类型为（）。关系 T（），其外键是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D31、在面向对象方法中，()定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实
14、现去置换父类中的相应实现称为(请作答此空)。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】B32、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（45）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】C33、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象的软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A34、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产
15、的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】C35、数据字典存放的是（）。A.数据库管理系统软件B.数据定义语言 DDLC.数据库应用程序D.各类数据描述的集合【答案】D36、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）。A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】A37、软件的结构化设计(SD.方法中，一般分为概要设计和详细设计两阶段，其中详细设计主要是要建立()。A.软件结构B.软件过程C.软件模型D.软件模块【答案】D38、王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004
16、 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力【答案】D39、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.甲级写字楼B.乙级写字
17、楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】B40、In（），the only element that can be deleted or removed is theone that was inserted most recently.A.a lineB.a queueC.an arrayD.a stack【答案】D41、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。A.传值调用B.引用调用C.宏调用D.内部调用【答案】B42、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注
18、意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】B43、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中 A房屋办理了权属登记，B 房屋为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估 A 房屋，B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已
19、建 10 年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】A44、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为体系结构设计、（）、数据设计和过程设计。A.文档设计B.程序设计C.用户手册设计D.接口设计【答案】D45、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准
20、，并按法定程序办理变更手续【答案】D46、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格B.类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据C.将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格D.根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格【答案】A47、软件测试中的测试由用户在软件开发者指导下完成，这种测试属于（）阶段的测试活动。A.单元测
21、试B.集成测试C.系统测试D.确认测试【答案】D48、（）关系描述了某对象由其他对象组成。A.依赖B.一般化C.聚合D.具体化【答案】C49、计算机中数据输入输出的控制方式有多种，“中断”方式的优点不包括（）。A.I/O 与 CPU 并行处理B.并行处理多种 I/OC.实时响应突发事件D.批量传送数据【答案】D50、两个带符号的数进行运算时，在（）的情况下有可能产生溢出。A.同符号数相加B.同符号数相减C.异符号数相加D.异符号数相“或”【答案】A大题（共大题（共 1010 题）题）一、某住宅开发项目土地使用年限为 2005 年 5 月 1 日至 2075 年 4 月 30 日，规划建筑面积
22、15000m2，预计售价 2000 元/m2。该项目于 2005 年 9 月 1 日开工，原定工期 12 个月，建筑费为 1000 元/m2，管理费为建筑费的 5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为 20%，后两个季度分别为 30%。假定在每个季度中间投入，年利率 6%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006 年 3 月 1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为 1.6%。该项目在 2006 年 3 月 1 日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值 200
23、015000/(1+1.6%)2 元=2906.256 万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855 万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5 万元=43.251 万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2 万元=253.390 万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为 885.8555%万元44.293 万元计算销售税费错，应为 2
24、906.256(6%+3%)万元261.563 万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题二、设有一个关系 EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的 SELECT 语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS 平均工资 FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入 EMP 关系中的 SQL 语句为：Insert（）【答案】本题考查应试者对 SQL 语言的掌握程度。试题（60）（61）
25、的正确答案分别是选项 C 和 A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=钳工，进行选取，因此正确的 SELECT 语句如下：SELECT 部门名，AVG（工资）AS 平均工资FROMEMPGROUPBY 部门名 HAVING 工种=钳工，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO 基本表名（字段名，字段名）VALUES（常量，常量）；查询语句由上可见，选项 A 和 B 是不正确的。选项 C 也是不正确的，因为按照 SELECT 语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项 C 中“李军
26、”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。三、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方 xx 建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点 2009 年 6 月 18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料
27、及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以 xx 建筑
28、安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或 xx 房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为 44 年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。四、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积 6510m2，除 500m2 建筑面积甲公司自主经营超市，其他全
29、部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中 2000m2 建筑面积 30 户承租人租金低于市场租金，60 户共 3010m2 承租人租金等于市场租金，10 户共 1000m2 承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁
30、权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近 3 年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何
31、求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。五、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号 16 楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定 16 楼办公房地产市场价值
32、为￥28627990 万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775 万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127 元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二年四月十九日【答案】错误 1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误 2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误 3：缺估价
33、机构盖章。六、指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于 2001 年 1月 10 日竣工投入使用，建筑面积 93.88m2。该住宅原为福利商品房，于 2008年 1 月 10 日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于 2016 年 1 月 10 日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧 1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地 70 年使用期限的楼面地价为 280 元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260 元/m2，则土地重新取得成本为：土地重
34、新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门 2014 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3200 元/m2，房产管理部门 2015 年 1 月1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3500 元/m2，房产管理部门 2016 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 4000 元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建
35、筑物折旧建筑物重置总价（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用 16 年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=3
36、75220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。七、某住宅开发项目土地使用年限为 2005 年 5 月 1 日至 2075 年 4 月 30 日，规划建筑面积 15000m2，预计售价 2000 元/m2。该项目于 2005 年 9 月 1 日开工，原定工期 12 个月，建筑费为 1000 元/m2，管理费为建筑费的 5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为 20%，后两个季度分别为 30%。假定在每个季度中间投入，年利率 6%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目
37、2006 年 3 月 1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为 1.6%。该项目在 2006 年 3 月 1 日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值 200015000/(1+1.6%)2 元=2906.256 万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855 万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5 万元=43.251 万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2 万元=253.3
38、90 万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为 885.8555%万元44.293 万元计算销售税费错，应为 2906.256(6%+3%)万元261.563 万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题八、某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的
39、可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些？、在用比较法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B 写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租
40、金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对 B 写字楼统一租金内涵。将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。九、某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。、
41、应通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除
42、有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。一十、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路 1 号园座 101 房的一宗房地产，建筑面积为 353.54 平方米，土地使用权面积为 679.6 平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年 11 月
43、14 日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800 元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误 1：如果有特殊买
44、家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误 2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误 3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误 4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。