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1、河北省河北省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法综合年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷检测试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火【答案】B2、在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】D3、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.
2、乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B4、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】A5、路线价法特别适用于对()进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】B6、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C7、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】C8、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报
3、酬率D.自有资金报酬率【答案】A9、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置【答案】B10、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C11、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚【答案】C12、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为
4、前提，专业估价为 25 万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提，专业估价为 30 万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20 万元B.25 万元C.40 万元D.30 万元【答案】C13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为 500 万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为 2160 万元，改造期为 1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 50
5、0 万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【答案】A14、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】C15、某宗土地成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为（）万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】D16、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分
6、期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】C17、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于()。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A18、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D19、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口
7、增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D20、在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格为 4800 元/m2，建筑面积为100m2。首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格为 5000 元/m2，建筑面积为 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款36 万元；丙成交价格为 4700 元/m2，建筑面积为 90m2，成交时一次付清；丁成交价格为 4760 元/m2，建筑面积为 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万
8、元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】C21、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【答案】B22、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理【答案】D23、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍B.24 倍C.46 倍D.68 倍【答案】C24、面白
9、，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】A25、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%，每月可出租面积租金为 70 元/m2，又知该写字楼可出租面积为 10000m2，运营费用率为 40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C26、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建
10、筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】D27、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】B28、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】A29、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿
11、【答案】B30、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】A31、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc（t）NPcCkc（t）中，N 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A32、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安【答案】B33、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看
12、，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】D34、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A35、某年 1 月 30 日购买某房地产的价格为 1000 美元/m2，首付款为 20%，余款半年末一次性支付，月利率为 0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比
13、上月上涨 1%，人民币兑美元的汇率 1 月 30 日为 6.591，9 月 30 日为 6.461。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。A.该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元/m2B.该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元/m2C.该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元/m2D.该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于 1%【答案】D36、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物【答案】C37、某宗房地产交易，买卖双
14、方合同约定成交价格为 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D38、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D39、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。A.提高B.下降C.不变D.无
15、法确定【答案】B40、假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】C41、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】D42、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B43、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为 36 个月，该在建工程的正常建设期为 24 个月，则后续建设期为（）个月。
16、A.36B.24C.16D.12【答案】D44、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】B45、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法【答案】C46、下列不属于估价委托人的义务的是（）。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】A47、下列收益乘数法中，考虑了房地产租
17、金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】C48、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】B49、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧【答案】C50、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业
18、用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、房地产估价是估价行业的主流是由()决定的。A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性B.房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验C.房地产估价行业具有广阔的发展前景D.房地产量大面广，其他资产的数量相对较少 E 房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少【答案】AD2、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立
19、在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】AB3、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】BC4、房地产价格构成中的开发成本包括（）。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润【答案】ABCD5、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投
20、资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC6、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。A.住宅已设定抵押权B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏
21、临近公园的景观【答案】ABCD7、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC8、价值时点为过去时，（）也都要以价值时点时的状况为准。A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况【答案】ACD9、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待
22、开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC10、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD11、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫购买的交易C.人为哄抬价格的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.相邻房地产未合并的交易【答案】ABCD12、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作
23、业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB13、下列属于建筑物实物因素的有（）。A.开间.进深.楼层B.电梯.中央空调.集中供热C.通风.采光.日照D.风格.色调E.层高.朝向【答案】BCD14、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价
24、值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】ABC15、【2012 年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】ABD16、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观
25、评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值【答案】AB17、关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】BD18、估价对象房地产是建筑面积 300m2 的商品住宅，要评估其在 2014 年 5 月份的市场价格，在选取可比实例时，下面（）不能作为可比实例。
26、A.划拨土地、建筑面积 300m2、成交日期为 2014 年 1 月的住宅B.建筑面积 250m2、成交日期为 2011 年 1 月的商品住宅C.建筑面积 50m2、成交日期为 2014 年 3 月的商品住宅D.成交日期为 2014 年 5 月、建筑面积 250m2 的商品住宅E.成交日期为 2014 年 3 月、建筑面积为 300m2 的商品住宅【答案】ABC19、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有()。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某
27、些房地产价格历史资料的缺乏 E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势【答案】ACD20、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。A.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同【答案】BC大题（共大题（共 1010 题）题）一、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月
28、建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】二、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用
29、权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方
30、米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市
31、场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税
32、（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）三、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款
33、成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法
34、定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%
35、）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）四、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年
36、持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业
37、用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（1
38、2.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元五、为评估一套建筑面积为 75m
39、2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.
40、7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）六、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得
41、知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该
42、写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元
43、/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；七、某宗
44、出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算
45、过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（
46、1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。八、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率
47、假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】九、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请
48、计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 50
49、0 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）一十、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月
50、 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。