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1、2023年房地产估价师之估价原理与方法高分通关题库A4可打印版单选题（共80题）1、某房屋的建筑面积为100加，单位建筑面积的重置价格为1000元/成，建筑 物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄 为10年，建筑物市场价格为7. 5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率 相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A. 2939B. 4045【答案】B2、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%,购买年为8年，房 地产价格应为（）元。A.32000B.40000C. 48000D.83333【答案】B3、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地
2、产估价提供有 关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产 估价提供有关服务。A.房产税B. 土地增值税D.估价对象的权利人【答案】C29、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A,已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】B30、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说, 开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税B.契税C.营业税土地增值税【答案】A31、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.
3、手太阳小肠经D.足太阳膀胱经【答案】B32、气闭多由什么原因所导致？A.浊邪外阻B.气不内守C.气的升举无力D.气随血脱【答案】A33、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利 润的公式为：开发利润=（）X直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息B. 土地成本+开发成本+管理费用+销售费用土地成本+开发成本【答案】D34、”筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】D35、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑
4、物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差 额【答案】B36、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】B37、收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【答案】C38、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本， 从而会推动房地产价格;相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地 产价格 o ()A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C39、“大骨气劳，短肌，心
5、气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛【答案】C40、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可 能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般 的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【答案】C41、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。A.房屋重置成本一房屋年折旧额B.房屋重置成本X房屋成新度C.房屋重置成本一年折旧额X耐用年限D.房屋重置成本一年折旧额X尚可使用年限【答案】B42、履行必要的估价程序是（）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】
6、A43、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】D44、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C,味过于咸D.味过于辛【答案】C45、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标【答案】B46、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市 场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D47、在国有建设用地使用权挂牌出让
7、中，为竞买人确定报价提供参考依据的估 价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】C48、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使 其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】D49、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】A50、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地 产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨 的（）。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序
8、【答案】D51、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B52、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 8000元/m2,装修标准为1000元/m2 （甲别墅的装修标准为800元/m2）,因位 置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素，则 通过乙别墅求取的比准价格为（）元加2。A. 70207091B. 73808580【答案】B53、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。理假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（） jc/m2o3275A. 32873402B. 4
9、1375【答案】c54、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3% 和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为（）万元939. 56A. 947. 80952. 51B. 986. 84【答案】C55、壮水之主，以制阳光的治法是A.泻其阳盛，治热以寒B.滋阴以制阳C.损其阴盛，治寒以热D.扶阳以制阴【答案】B56、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】C57、()是对房地产所有权、使用权的一
10、种限制，因此它的存在对房地产价格 有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】A58、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会 在上年的基础上增加I 1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%, 则该房地产的收益价格为（）万元。A. 311435B. 322200【答案】B59、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时 点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复 估的估价时点为（）。A. 2003年6月15日2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托
11、人商定的某日【答案】A60、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.城镇土地使用税D.契税【答案】C4、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D5、“筋骨隆盛
12、，肌肉满壮”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】A6、运用（）估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】DC.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年【答案】C61、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。A.房屋重置成本一房屋年折旧额B.房屋重置成本X房屋成新度C.房屋重置成本一年折旧额
13、X耐用年限D.房屋重置成本一年折旧额X尚可使用年限【答案】B62、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是 （）OA.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】D63、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方 负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担 下的价格的5%和3版 则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。A. 27. 628. 2B. 29. 029. 9【答案】B64、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.岫血D.发斑【答案】D65
14、、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜 选择的估价方法是（）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】A66、某住宅的建筑面积为120nl2,买卖合同约定成交价为10000元/成，价款分 两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承 担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付 合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6圾 则对其建立 比较基础后的总价为（）万元。A. 90. 1995. 85B. 113. 77124. 15【答案】C67、根据房地产市场租金与租约租金差额
15、的现值之和求出的价值是（）。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】D68、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】A69、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】A70、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿 项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期
16、间市场上类似房地产的增值差价【答案】D71、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B72、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C73、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼【答案】B74、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉 案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】B75、开发完成后的
17、房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法【答案】A76、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境【答案】D77、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C78、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行 估价的，应在估价
18、报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C. 一致性原则一贯性原则【答案】C79、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费 用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】c80、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产 之间具有（）。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【答案】C多选题（共40题）1、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正
19、确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD2、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个 日期为价值时点B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点C. 一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点D.价值时点由委托人和估价师决定E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点【答案】ABC3、下列关于房地产估价
20、本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术【答案】AD4、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类 似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300 万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建 设期为L5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期 内均匀发生，年利率为6. 31%,投资利润率为12%, 土地报酬率为6
21、%。下列运 用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C. 土地取得成本的计息期为1. 5年土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15. 73万元E.开发利润为64. 20万元【答案】ACD5、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。A.地形、地势土地开发程度B. 土地用途、容积率D.朝向、楼层E.外部配套设施【答案】ABC6、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的 有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场
22、的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】AC7、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】D8、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时 间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A
23、.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】BD9、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均 为真实合法有效的【答案】CD10、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的 有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C
24、.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC7、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是（）。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内 的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般 不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来 方便【答案】D8、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明 确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】B9、某房地产开发项目
25、的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时 点至建成还需2. 5年，建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元， 若报酬率为7肌 折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则 建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A. 37523806B. 4128D. 483011、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD12、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原
26、因主要是（）。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E政府政策变化【答案】BC13、下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）。A. 土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】AB14、按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。A.自有房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房【答案】BCD15、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2014年5月份 的市场价格，在选取可比实例时，下面（）不能作为可比实例。A.划拨土地、建筑面积300m2、成交日期为2014年1月的住宅B.建筑面积250nl2、成交日期为2011年1
27、月的商品住宅C.建筑面积50nl2、成交日期为2014年3月的商品住宅D.成交日期为2014年5月、建筑面积250m2的商品住宅E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300m2的商品住宅【答案】ABC16、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利 润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】AC17、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最 佳用途的选择要考虑土地位置的（）。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E固定性【答案】ACD1
28、8、在合法处分方面，应以（）等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同D. 口头约定E.规章【答案】ABC19、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC20、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（）。A.估价委托书B.估价委托合同C.估价对象权属证明D.估价报告内部审核表E.估价师注册证书复印件【答案】AC21、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。A.
29、静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房 地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地 产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备 及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成 后的价值【答案】ABC22、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵
30、押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】D23、最高最佳使用同时符合（）标准。A.无任何风险B.法律上许可C.技术上可能D.经济上可行E价值最大化【答案】BCD24、关于重新购建价格的说法，正确的有（）A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使
31、用权价格【答案】CD25、从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是（）。A.市场力量决定的B.以房地产估价师意志为转移的C.房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示 出来D.由众多市场参与者集体的价值判断的结果E房地产估价师“发明”或“创 造”的房地产价值【答案】ACD26、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民 集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又 可分为（）。A.临时用地土地使用权B.农村承包土地使用权（为农民集体土地上的）C.宅基地使用权（为农民集体土地上的）D.行政划拨土地使用权（为农民集体土地上的）E出
32、让土地使用权（为国有土地上 的）【答案】ABC27、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类 似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300 万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建 设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期 内均匀发生，年利率为6.31%,投资利润率为12%, 土地报酬率为6虬 下列运 用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C. 土地取得成本的计息期为1. 5年土地取得成本
33、之外其他计息项目应计投资利息总额为15. 73万元E.开发利润为64. 20万元【答案】ACD28、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】BD29、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E应急原则【答案】ABCD30、关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场
34、下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】ABC31、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而 兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（）。A.用途多样性B.合法性C.相互影响性D.外部性E.易受限制【答案】CD32、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC33、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】BD34、在假设开发法的传统方法中
35、计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D,销售费用E.销售税金【答案】ABCD35、出租人权益价值的构成包括（）。A.无租约限制价值B.合同租金现值C.剩余租赁期内合同租金现值D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值【答案】C36、以下（）因素会减弱房地产变现能力。A.通用性差B.房地产市场繁荣C.价值大D.独立使用性好E.房地产具有分割转让性【答案】AC37、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）OA.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加
36、C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】CD38、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。A.交通建设B.外部配套设施C.人口素质变化D.地区衰落E.城市建设【答案】ABD39、【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的 相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离 谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供
37、给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成 估价工作【答案】ABD【答案】A10、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为，估价对象 为 状况下的情形。（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】A11、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】D12、在成本法、假设开发法中不计息的项目有（）。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】C40、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价
38、值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（），。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】CD大题（共15题）一、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500ni2,经分析，有下列两种可 能的利用方案。 方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价， 取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用 为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费 用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租 金3元加2 天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为
39、25%,根据调 查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2. 5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1. 6倍，转售税费为转 售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600成；预计改造期为 1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完 成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完 成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的 6%o 根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积 率条件下40年期商业
40、用地楼面地价为4500元/m2, 70年期居住用地楼面地价 为4000元/n）2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面 地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为 15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入*请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第211年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益=3X365X26400X60%X （1-25%） =1300. 86 （万元）开发完成后的价值V1=A/ (Y-g) 1- (1 + g) n/
41、 (1+Y) n/ (1 + 15%) +Vt/ (1 + R) n 1300. 86/ (7. 5%-2. 5%) X 1- (1 +2. 5%) 10/ (1 + 7. 5%) 10/ (1 + 15%) +1.6V1 (1-7%) / (1 + 15%) 11 = 8572. 35 + 0. 32V1Vl = 12606.39 (万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。)补地价= 4500X26400-1500X 12500=10005万元契税=(补地价+旧厂房价值VO) X4%=400. 2 + 0. 04V0改造建设成本及管理费用= 1000X26400/ (1 + 15
42、%) 0. 5 = 2461. 81 万元 营销费用=1300. 86X0. 5/ (1 + 15%) 0. 75 = 585. 71 万元 旧厂房的价值 V0= 12606. 39 -10005-400. 2-0. 04V0-2461. 87-585. 71V0=-813. 83(万元)二、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格， 选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6. 61元人民 币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率 2016年
43、7月31日为1元人民币等于1. 20元港币，2016年9月30日为1元人 民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民 币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础 可比实例A 1）建筑面积=60口2/0.72 =83. 33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分的价值= 112万元3. 5万元= 108. 5万元 可比实例B 1）统一计价单位 6.61X16. 5万美元= 109. 065万元人民币 2）统一税费负担正常负担下的价格二卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109. 065万/ （1 7%） =117. 274万元人民
44、币可比实例C 1）统一计价单位 115万元港币+ 1. 2 = 95. 833万元人民币 （解释：因为价格变动指数是以人民币为 基准的，取实际成交日的汇率）三、某幢写字楼，土地面积4000 nf,总建筑面积为9000球，建成于2002年 10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目2047年10月1日。现在获 得类似的40余年土地使用权价格为5000元/nf,建筑物重建成本为3000元/ m2,建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1） 门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82. 5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更 换，旧系
45、统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万 元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8 万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数 为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字 楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投 产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失 为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%, 土地报酬 率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10 月1日的折旧总额和现
46、值。【答案】四、某宗出租的房地产，建筑面积为40000U12,容积率为4, 土地使用期限为 40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结 构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市 场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元加2,年平均空 置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占 租金收入的8队 该房地产现时土地单价为2100元/n）2, 土地报酬率为8%,建筑 物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】 具体计算过程如下： （1）总有效毛收入：A=
47、40000X0.7X （1 -20%） X40X 12=1075. 2 （万元）；（2）总运营费用：C=30X 12+1075. 2X8%=446. 02 （万元）；（3）年净收益：a=A-C=1075. 2 446.02=629.18 （万元）；或 a=4X0.7义（1-20%） X40X12X （1-8%） -30X 12=629. 18 （万元）；（4） 土地总价：L=40000/4X2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/ 1-1/ （1+8%） 40-5=180. 19 （万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629. 18-180. 19=448. 99 （万元）；（7）建筑物总价：B=448. 99/10%X 1-1/（1+10%） 40-5 =4330. 13 （万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330. 13=6430. 13 （万元）。五、某旧厂房的建筑面积2