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1、关于南京市城市更新方法（试行（征求意见稿）的起草说明为进一步完善我市城市更新政策体系，助力城市更新工作有 序开展，我委根据相关法律法规及系列文件精神，结合实际，牵 头起草了南京市城市更新方法（试行（征求意见稿）（以下简 称方法）。现将起草情况说明如下：一、起草背景（-）落实国家及省决策部署的需要城市更新是城市开展的永恒主题 是城市作为生命有机体的内 在需求，也是人民群众对美好生活的必然需求。十九届五中全会、 中央经济工作会议、今年的政府工作报告等都对实施城市更新行动 提出了明确的要求，省委省政府也于今年3月出台了关于实施城 市更新行动的指导意见（苏办发202214号），其中明确“加 大政策支持
2、”，鼓励各设区市积极探索与存量更新改造相适应的建 设、土地、规划、财政、审批等相关政策。制定方法正是贯彻 落实国家、省级决策部署的重要表达。（二）推进城市更新试点工作的需要2021年11月，住建部印发住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知（建办科函（2021） 443号）, 南京成功入选第一批城市更新试点城市。通知中明确指出，“鼓励 出台地方性法规、规章等，为城市更新提供法治保障。”南京作为 试点城市，需要深入实践，探索创新城市更新工作机制、实施模式、 支持政策、技术方法和管理制度，逐步总结形成可复制、可推广的 经验。方法正是在我市前期有益探索基础上，总结提炼形成的 规范我
3、市城市更新工作的系统性文件。（三）应对存量更新新阶段的需要城市更新是城市转型开展的关键举措、扩大内需的重要路径, 随着城市更新工作的深入推进，我市一些深层问题和现实困难逐步 显现，如在内涵界定上还存在模糊地带，在主体选择上还不够多元 复合，在工作流程上还缺乏有效机制，在资金保障上还缺少良性支 撑，在政策支撑上还不够系统精准等，仅靠现有的政策规定难以全 盘破解。目前，辽宁、上海、深圳、广州等多个省、市已出台了城 市更新的条例、方法，而我市城市更新尚无专项地方性法规、政府 规章或规范性文件，缺乏体系化制度化的政策支撑。为此，急需构 建城市更新政策底板，为我市城市更新提供政策保障，推动城市高 质量开
4、展。二、起草过程今年3月，我市印发了南京市城市更新试点实施方案（宁 政办发2022）15号），成立了以市长为组长、分管副市长为副组长 的城市更新工作领导小组，建立分级推进工作机制，初步明确了 “谁来更新”“更新什么”“如何更新”等基本问题。4月，按照市领导 专题会要求，我委开始牵头起草方法，实地调研了江北新区、 主城六区典型的城市更新工程，并与市区相关部门、各类实施主 体、金融机构、专家智库就方法起草开展座谈交流，了解城市 更新过程中的难点堵点及经验做法。5月，在全面梳理国内外城 市更新政策法律制度，总结提炼我市城市更新实践经验基础上， 形成方法征求意见稿，并广泛征求各区政府、市相关部门、相
5、关企业及单位意见。6月，完成第一轮意见征询，收集各类意见 建议95条。7月，我委与市司法、规划资源、房产等部门细化对 接会商，对方法进一步修改完善。8月，分别赴市政协、市人 大专题汇报城市更新工作及方法编制情况，听取了政协委员及 人大代表的意见。9月，就方法内容再次向各相关部门征求意 见，收集各类意见建议21条。经过多轮修改完善，现就方法 向社会公开征求意见。三、起草思路一是贯彻中央和省委省政府决策部署，确保方向鲜明。十九 届五中全会、中央经济工作会议、今年的政府工作报告等都对实 施城市更新行动提出了明确要求，住建部发布了关于在城市更新 中防止大拆大建有关问题的通知（建科202163号，以下简
6、称63 号文），省委省政府也于近期出台了关于实施城市更新行动指导 意见的通知。方法完整准确地落实以上精神要求，确保思路 正确、方向鲜明。二是学习先进城市的经验做法，解决共性问题。首批21个试点城市中大局部都出台了城市更新方法或条例，如北京印发了关 于实施城市更新行动的指导意见、专项规划以及“十四五”期间的 城市更新行动计划，北京市城市更新条例也正在征求意见；重 庆、成都、西安、沈阳等均出台了城市更新方法。此外，上海、 广州、深圳等已完成城市更新立法。外地经验中“空间复合利 用”“城市更新基金”“定点征收”等政策创新和成功经验，在我市方法中予以吸收借鉴，为各区各工程提供解决实际问题的思 路。三是
7、总结我市更新的有益探索，形成南京特色。近年来，我 市围绕城市更新进行了大量实践探索，陆续出台了开展居住类地 段城市更新的指导意见及居住类地段城市更新规划土地实施细 那么、南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细那么（试行） 南京市深化“放管服”改革优化城市更新工程消防审验管理的实 施意见（试行关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见 （试行南京市城市更新原址新建住宅建筑设计与审查指南等 政策文件，这些实践经验和制度政策具有南京特色，局部走在全 国前列，有必要通过政府规范性文件进一步明确和固化，为城市 更新工作提供制度保障。四、主要内容方法分为“总那么、工作机制、规划与计划、工程实施、政 策支持
8、、监督管理、附那么”等，共七章三十九条，主要内容说明如 下：（一）关于城市更新的内涵原那么方法的第一章明确了城市更新的内涵原那么。将我市城市更 新定义为“坚持，留改拆，并举、以保存利用提升为主，开展的优化 空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、保护传 承历史文化、促进社会开展、提升环境品质的活动”，既强调保护 利用、有机更新，也考虑南京实际，为统筹推进征收、系统更新提 供政策接口。同时，将我市城市更新的原那么归纳为“规划引领、统 筹推进，民生优先、共建共享，保护传承、科学利用，政府引导、 市场运作”。（二）关于相关部门的职责分工方法的第二章明确了市区城市更新领导小组及其办公室的
9、职责和运行机制，进一步加强部门协同，形成工作合力。我委作为 领导小组办公室牵头部门，负责组建城市更新中心，进一步发挥好 牵头抓总、统筹协调、规划计划编制、推动政策出台等作用。（三）关于各方主体的责任义务 方法的第二章、第四章对各方主体的责任义务予以明确。一是明确了通过两轮意见征询保障物业权利人全过程参与更新 是明确了城市更新实施主体在编制上报方案、产权归集、办理审批 手续、组织实施、建设管理、不动产登记、移交等方面的权利与义 务；三是明确了专家委员会在城市更新规划、方案论证、政策制定 等方面的辅助决策作用，以及社区营造（规划）师在技术咨询、方 案制定、法律援助、公众协调沟通等方面的专业支撑作用
10、。（四）关于更新工程的工作流程 方法的第三章、第四章明确了“专项规划编制一单元划分体检评估一单元筹划一工程计划一实施方案一工程审批”等全流 程管理要求，并在单元筹划和工程实施方案阶段开展物业权利人意 见征询。相关部门按照“放管服”改革以及优化营商环境的要求，简 化审批材料、缩减审批时限、优化审批环节，办理立项、用地、规 划、施工许可等审批。（五）关于不同类别的支持政策 方法的第三章、第五章在国家、省、市现有政策基础上，通过政策组合和优化，明确了居住类、生产类、公共类及综合类四 类城市更新的内容以及从规划、土地、空间复合利用、历史建筑活 化利用、消防审验、施工图审查、腾迁、施工许可、质量安全监督、 竣工验收备案、不动产登记、土地出让金测算、资金、税费、资源 统筹等方面的支持政策，更好地服务于城市更新工程推进。此外，第六、七章对违规责任、考核激励、政策衔接和实施时间做了明确。