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1、房地产企业成本管理内部审计策略摘要：近十余年来，随着我国城市人口的大幅度增长，城 市住房问题日趋紧张，促使房地产行业呈现出了高速发展势头, 逐渐成为了我国发展的支柱型产业。对于房地产企业而言，若 要想在未来的发展过程中实现可持续发展，除需加快开发和销 售节奏外，更要重视开发成本的管控。而做好房地产开发各环 节成本的管控，加强成本管理审计是一种十分有效的手段。本 文主要针对房地产企业成本管理的内部审计策略进行探讨。关键词：房地产行业；成本管理；内部审计；问题及策略1在成本管理过程中各个环节可能出现的风险探讨1.1合同管理中可能出现的风险问题分析一般而言，针对不同的合同会有不同的付款方式、结算方
2、式，有不同计量方式，在此过程中要注意到每一个细节，避免 因一点小误差导致企业产生不良的利益后果。因此，为减少不 必要的风险损失，要求内部审计人员能够对各类型房地产业务 的相关合同有深入了解，对于经常出现的问题能够有相应的研 究，从而做到有的放矢。如在签订合同过程中，出现可能造成 风险损失的情况有：合同的签订主体不合规，合同条款出现语 义歧义，合同的主要内容与招标约定的条件不完全一致，合同 的档案、相关资料不够齐全完整等。另外，对于合同文本、补 充协议、合同谈判记录以及合同审批记录等重要合同文件也要 予以重视，尽可能降低成本合同的风险。1. 2付款管理中可能出现的风险分析现阶段的房地产工程都相对
3、较大，房地产企业的工程款、 材料费用等涉及到的金额都较大，因此在付款的环节中要做到 严谨认真，避免出现任何错误，一旦出现问题将会造成严重的 损失。在此环节中，必须严格的执行合同条款，严格按照企业 的规章制度对付款情况进行仔细的金额核对，并注意其中的付 款时间安排，以保障项目在工期之内能够顺利完工。在进行付 款环节中常见的风险一般有：付款的相关审核权限不够明确导 致付款权责不清，付款的流程不完整造成意外风险出现，合同 的付款方式不合规定导致资金出现风险等。因此，付款环节需 引起重视，并应做好相应的风险防范工作。1. 3结算管理环节可能出现的风险分析房地产开发企业的结算管理是一项相对较为复杂的工作
4、， 由于结算管理的影响因素较多，比如结算对象的确定、成本的 归集、分配结转等都会影响到成本在进行结算中的数据准确性。 在此过程中常见的风险有：工程计量不准确，存在漏算、重算、 错算的情况；工程量的计算与施工图纸有差异；材料价格的确 定与市场价格存在较大出入；设计变更、签证不合理；确定的 成本对象不够准确；核算数据不准确造成信息错误等。2提升房地产企业成本管理的内部审计策略分析2. 1在合同管理环节的相应审计策略分析在具体的审计工作开展过程中：要仔细对比签订的合同 内容是否和招标的内容相符，如合同协议期限、项目范围、关 键技术指标、质量标准、验收标准、计价说明、付款条件、供 货期、违约索赔等是否
5、与招标结果一致；要注意查看签订的 合同条款是否说法严密，是否存在模棱两可的地方；另外要重 点关注合同的审批是否是按照公司的规定进行，比如土地合同、 设计合同、分包合同等均需由专业人员进行严格审核；要关 注合同相关资料是否完整齐备，以便于后续的工作开展。2. 2在付款管理环节的相应审计策略分析在合同的付款环节，要开展的审计内容主要包括：核查付 款的审批权限是否符合规定，是否完整；比对付款的条件与合 同约定的条件是否一致，对方单位是否足额开具发票、是否出 现超额付款等情况。此外，对于尾款问题的支付，要查看相应 的合同计算是否正确，对出现的对账资料，罚款扣款、票据提 供等要加强审核，规避相关风险。最
6、后还应关注特殊的结算方 式，如要求采用现金结算的，要注意审核付款过程中是否明确 相应的收款银行和收款账号，检查收款户名和签约方姓名是否 一致，出现不一致时要进行相应的核实工作。2. 3在现场管理环节的相应审计策略分析在这一环节中，主要的审计内容包括：审查施工单位是否 符合相应的规范开展施工工作，是否按照图纸进行施工，对于 施工质量和工程的工期能够达到合同中的相关要求。其次，要 重点对增减工程的签证进行工作审查，审查施工企业报送的工 程签证是否完善合理，对于减少的相关签证是否进行上报，所 报的数量要进行核对。再次，在进行材料审查的过程中，要查 看建筑用料是否符合既定要求，对于特殊材料、贵重材料、
7、需 求量大的材料要进行重点审查，关注材料的价格问题，避免出 现虚报价格，造成成本提升。最后需关注签证的时间问题，因 整个工期的签证问题影响因素较多，须注意签证的流转是否符 合规定，有无相应的监理单位和各个部门的签证确认等，这些 都要逐一确认，以防止在后续工作中出现工作隐患问题。2. 4在竣工环节的相应审计策略分析在工程即将竣工时，更须加强相应的审计核查，在此环节 中，主要的核查工作如下：要审查竣工的决算编制依据与国 家的各项规定是否相符，相关的工程资料是否齐全，审批手续 是否完善；要重点审查变更工程和隐蔽工程的相关签证情况, 对于变更的工程要开展相应的核查工作，核查其施工设计图和 原投标预算书
8、的各项资料，对于投标书中原有的项目却没有实 施的部分要进行核减，对于增加的项目也要进行明确标注，防 止出现重复资金计算；在检查变更签证的过程中，要查看相 应的手续是否齐全，填写的内容是否清楚、合理，对于工程中 的隐蔽项目，争取提前进行介入，并能够对于隐蔽部位进行逐 一验收，做好记录工作，便于日后的决算；要关注材料的价 格差问题，特别是对一些特殊材料或重要材料，要进行重点关 注，可参考一般的材料价格信息，难以查询的要去市场上开展 询价；最后要注意审查工程量计算书，审查计算书的相应数据 是否准确，相关的计算步骤是否符合计算规则，在计算中是否 出现错误或笔误等一系列问题，对于没有图纸的相关项目要进
9、行现场核实，在一定情况下，也可采取实地测量的方式进行项 目核实，保障项目能够顺利完工。3小结综上所述，在整个房地产行业发展过程中，其出现的相应 竞争问题，已由原来的行业资源竞争转换为行业的管理竞争。 但由于房地产成本管理涉及众多环节，涉及面较广，导致成本 管理中的各环节均会出现一定风险，这就要求审计人员能够全 面掌握业务发展的全过程，通过审计手段从各个角度来降低可 能出现的风险，减少不合理现象所造成的损失。因此，房地产 企业只有注重成本管理，加强成本的审计工作，才能在房地产 成本上取得相应的竞争优势，并控制相应的经营风险，为企业 实现可持续发展提供有力保障。参考文献1王进.房地产企业成本管理各环节的内部审计策略分析 J.中国乡镇企业会计,2016 (11) ： 124-125.2汤辉.浅析房地产企业加强和完善内部审计的有效策略 J.中国经贸,2012 (12) ： 283-284.3刘通.房地产企业加强和完善内部审计工作的有效策略 分析J.财经界：学术版，2012 (2) ： 259-260.