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1、附件一：物业服务费用评估技术报告物业服务费用评估技术报告一、物业项目基本情况物业项目基本情况（一）项目综合经济技术指标表一表一主要技术指标主要技术指标序号指标名称单位指标25850.33（产权登记面积）总建筑面积其中地下建筑面积二、物业服务费用测算方法说明物业服务费用测算方法说明根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估：1.明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明）评估费用构成的第一步是明确各
2、项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。7809.93（含人防面积 851.79）地上建筑面积26821.07（全部建筑面积）19011.1412.对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表）3.对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表）4.人员费用核定，综合考虑写字
3、楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。其方法是：按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表）按人员配置分别计算人工费用。各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。（二）市场比较法同类物业项目概况表二表二同类物业项目的物业费调查明细表同类物业项目的物业费调查明细表项目名称项目地址东城区广渠门内物业公司北京中天如日
4、物业物业费（元/月.平米备注雍贵中心大街 43 号管理有限公司26 元2012 年2锦江（北方）物业温特莱中心西大望路 1 号管理有限公司东城区白桥大街嘉禾国信大厦15 号东城区广渠门内通正国际大厦大街 80 号东城区崇文门外国瑞大厦大街 16 号（三）应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序公司公司国瑞兴业地产有限20 元2012 年有限责任公司北京通正置业有限21 元2012 年北京嘉禾国信投资26 元2012 年25 元2012 年1.精算程序设计 按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。按物业费使用的特点设计共用耗费体系和特殊耗费体系。然后分别按各类的财务指标关系进行统
5、计排列设计计算程序。完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。2.精算程序的应用 按指标体系输入分类分项指标。按精算程序输入相关数据。按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总。三、物业费各项测算结果说明物业费各项测算结果说明计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可3分割的物业服务费用，统一测算后按管理收费面积分摊。物业费测算只包含地上收费面积部分。地下车库鉴于其使用性质和管理的特殊性。未纳入收费面积中。该区域应分摊的管理成本和自身管理成本的费用支出。由停车管理费中列支。其它维护维修费用由产权方自行支出。物业费各项内容说明如下：1.管理服务人员的工资、社会保险和按
6、规定提取的各项费用指管理服务人员工资、法定节假日加班费、员工因连续工作而不能休假产生的加班费用、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。（各项福利及保险计提比例组成：社会保险33.1%（医疗10%、养老20%、工伤0.8%、失业1.5%、生育0.8%）、住房公积金 8%（低限）、教育经费 3%、工会经费2%（46.1%）人工费中不包含地上地下停车管理的人工费用、不包括空调运行维护的人工费用。上述两项费用成本分别单独计入停车管理费和空调费中。应分摊的人工成本按照收费面积和总
7、管理面积之比例值进行了分摊测算。只计入依管理面积比例分摊的费用部分。2.行政办公管理费办公用品费、交通费、能源费、通讯费及其它费用。3.清洁卫生费为保持公共区域和整个项目清洁卫生而产生的卫生间厕纸费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、垃圾清运费和处理费、外墙及首层地面清洗费等。常用的清洁工具及材料费因保洁外包而计入外包费用中。本项费用不包括本项目客户使用区域内部的清洁费用。44.绿化养护费绿化工具购置费及维护费，绿化用水、用电费，补苗费，农药化肥费等，不包括应由产权人支付的苗木更新费。5.公共秩序维护费安保器材装备检测维修费、占频费、消防演习费等。不包括安保外包的人工费，以及单独管理的楼外
8、地面停车场、地下车库出入口的安保人工费用成本。6.共用部位设施设备运行维护费指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护和保养、检测所需的费用。不包括应由产权人支出的设备设施大中修费、设备更新费；不包括应由产权人或使用方支出的因自行装饰装修而产生的维修费和内部设施更新、改造费用。不包括本项目产权人或使用人使用区域内部的各项维修材料费、自用能源费。对于涉及全楼不可分割的配电设施、消防设施维护费用考虑了费用分摊比例。地下车库部分应分摊的维护费用业已在物业费计算中予以相应扣除。地上地下停车管理所需能耗费用，不包含在内。不包含空调系统的维护运行费用。7.固定资产折旧费用按规定折旧方
9、法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。8.公众责任保险费用指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。9.不可预见费和经业主同意的其它费用，按1%计提。510.经营利润计提比例8%，11.营业税金计提比例5.6%（包括营业税、城建税、教育费附加及其他）四、测算结果四、测算结果（一）总费用（一）总费用管理项目：管理项目：序序项目项目号号管理服务人员的工资、社会保险和1 1按规定提取的各项费用2 23 34 45 5行政办公管理费用物业管理区域清洁费物业管理区域绿化、美
10、化费用物业管理区域秩序维护费物业管理区域公用设备设施运行6 6维护费7 78 89 9公共设备设施能耗固定资产折旧物业管理区域公众责任险业主同意或委托的其他事项及不1010可预知费（按 1%计算提取）29301.230.87%381747.125703.346000.0011.28%0.17%0.18%见表 6见表 7见表 8305347.819.02%见表 625549.13133570.8023044.324800.000.75%3.95%0.50%0.12%见表 2见表 3见表 4见表 52044960.6260.40%见表 1年费用年费用所占比例所占比例备注备注收费面积：收费面积：19
11、011.1419011.146管理项目：管理项目：序序项目项目号号（1+2+3+4+5+7+7+8+9)0.01经营利润（8%）1111（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)0.08税金：（123456712128+9+10+11）5.6%合合1 11212 项之和项之和计计物业服务费单价物业服务费单价（二）物业费分项测算说明3385782.133385782.13189603.80236753.95年费用年费用收费面积：收费面积：19011.1419011.14所占比例所占比例备注备注6.99%5.6%14.8414.84 元元/月月.平方米平方米天玉大厦管理区域面积包括地上、地下两部
12、分（见表一）。地下部分为停车库、设备间和人防工程。地上部分为物业收费面积：19011.14 平方米。1 1、人工费人工费（1）项目自身正式员工编制 33 人。地面、地下停车场的管理服务人员和空调运行维护人员不包括在内。在计算项目自身管理人员成本时，按照收费面积和实际管理面积之比例系数进行了分摊。将相应比例的人工成本计入人工成本中。（2）收费面积分摊系数=收费面积/总管理面积*100%=70.88%。7（3）涉及分摊的人工成本不包括外包劳务部分。表表 1-11-1人员工资人员工资序序部门部门号号1人数人数职务名称职务名称工资标准工资标准计薪计薪年薪年薪平均月薪平均月薪（人）（人）（元（元/月）月
13、）周期周期经理行政助理1160002800131378000364006500.003033.33行政2人事部库管财务部经理3档案管理兼1250013325002708.3311113350025003000350025004000250024003500260013131313131313131313455003250039000455009750052000162502496004550027040011869003791.672708.333250.003791.678125.004333.3313541.6720800.003791.6722533.3398908.33财务部出纳会计经
14、理4客服部客服员经理155工程部工程维修配电室值班安保经理818336安保部监控值班小计管理面积分841274.72841274.7270106.2370106.23摊人工成本8表表 1-21-2服装费服装费序序部门部门号号1人数人数职务名称职务名称（人）（人）项目经理1服装服装套数套数标准标准600.001600.00月平均月平均总和总和服装费服装费50.00行政2人事部文员2300.001600.0050.00财务部经理1111500.001300.001300.001500.001300.001500.001300.001300.001500.001500.00300.00300.005
15、00.00900.00500.003900.002400.00500.0041.6725.0025.0041.6775.0041.67325.00200.0041.673财务部会计出纳客户服务部经理3客服部客服员工程经理31138133334工程部工程维修监控5安保部安保经理小计小计11000.00916.67管理面积分摊人工管理面积分摊人工7796.807796.80649.73649.73成本成本9表表 1-31-3加班工资加班工资序号序号1项目项目法定节假日加班工资管理面积分摊人工成本管理面积分摊人工成本月（元）月（元）5891.953728.133728.13年（元）年（元）63117
16、.2444737.5044737.50备备 注注表表 1-41-4劳务外包人员费用劳务外包人员费用序序人员类别人员类别号号人数人数（元（元/月）月）含日常保249,600.01保洁82,600.001200元每人537,600.02保安162,800.00120小计2400787,200.0065,600.044,800.0含餐费20,800.0洁用品300费用标准费用标准计薪周期计薪周期年薪（元）年薪（元）平均月薪平均月薪备注备注表表 1-51-5 员工餐费员工餐费项目管理面积分摊人数33标准10 元/日月工作日21.75月餐费7177.501114.581114.58年合计86130.00
17、61066.1761066.1710人工成本表表 1-61-6企业上缴残疾人保障基金企业上缴残疾人保障基金残疾人保障金（2012年数总人数*1.7%*33636元据）1572.4818869.80标准月年管理面积分摊人工成本1114.581114.5813374.9113374.91表表 2 2办公费用办公费用项目项目办公用品及耗材费交通费通讯费能源费培训、饮用水、证照年元/月检、审计、法律顾问费12500.006000.00元/年.建筑平方米单位单位数量数量19,011.1419,011.1419,011.1419,011.14标准标准0.210.100.130.38年费用（元）年费用（元）
18、3992.341901.112471.457224.2311洗衣费元/人.月33 人10.003960.0025549.13表表 3 3物业管理区域清洁卫生费物业管理区域清洁卫生费序号序号项目项目标准标准7211.8平米。每年1次，1外墙清洗费6 元/平米首层大厅地面、2墙面石材清洗费345灭“四害”消杀化粪池清掏费垃圾清运费米计算600 元/月2 个 3000 元/年个5 桶。120 元/桶月（每个卫生间每周 2卫生间用品费8（大卷卫生纸）生间）小计月费用（元）月费用（元）年费用（元）年费用（元）3605.9043270.8025 元/平米。按 300 平625.007500.00600.0
19、0 500.00600.00 7,200.006000.007200.00卷、25 元/卷、24 个卫5200.0062400.00 133570.80表表 4 4物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用序号序号项目项目测算依据测算依据年费用年费用(元）元）121420.3612 元/.年1绿化养护费按北京市绿化养护标准(壹级)217044.32节日装饰美化费合计五一、十一、元旦（圣诞）、春节6000.0023044.32表表 5 5物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用序号序号123项目项目秩序维护费消防演习及宣传费对讲机占频费小计水费计量单价：6.2 元/吨；电费测算单价
20、：参考峰谷平时段和价格，再考虑线损后，综合价格1.15元/千瓦时标标 准准150 个灭火器检测更新每次 600 元，一年两次6 部，每年每部 100 元年费用（元）年费用（元）3000.00 1200.00600.00 4800.00表表 6 6物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用项目项目序号序号1收费依据收费依据设备间照明及能耗（配电室、中控室、泵房、设备机房）性质性质年费用年费用（元）（元）31470.44楼内公共照明0.02KW43214H/天1365 天1.15 元/kwh能源能源楼外公共照明（道路、景观、绿化）50772.962
21、安全出口照明0.01KW10914H/天1365 天1.15 元/kwh楼内公共卫生间照明、排风等能耗8784.5330692.127474.91费用费用13项目项目序号序号收费依据收费依据性质性质年费用年费用（元）（元）3楼内公共用水（卫生间）6.2 元/吨污水泵133920.0044KW312H/天0.1365 天1.15 元/kwh生活水泵 6044.419543.5657.5KW112H/天0.4365 天1.15 元/kwh2.2KW124H/天0.2365 天1.15 元/kwh雨水泵64KW41H/天0.160 天1.15 元/kwh电梯 1-4 号7（12KW4 部）84621
22、.6048KW14H/天365 天1.15 元/kwh0.38910设备机房送排风 20kw1H/天365 天1.15 元/kwh污水井、雨水井维护 36 个。10 元/个月给排水系统泵、阀门维护费（30 个50 元/月）避雷系统检测及维护费（参照北京地区 建筑物避雷检测收费标准）70 元/点。避雷装置高度超过 20 米的，11每增加 5 米每检测点加收5 元。3 个点，维护费 20元/点1213消防系统检测运行维护费（0.4 元/.月）安防系统运行维护费（0.1 元/.月）91253.47 22813.37共用330.008395.004320.0018000.00 27.60共用14项目项
23、目序号序号收费依据收费依据电梯维修保养费（7000 元/部.年4 部=28000.00 元/性质性质年费用年费用（元）（元）14年）151617181920电梯检测费（11 站 675 元/部 4 部）2700.00绝缘用具和计量仪表、压力仪表检测费土建、装饰、共用设施维护费（0.2 元/.月）供电、照明系统维护费用（扣除地下车库分摊）通风系统维护费（20 个风机，300 元/个年）燃气调压箱维护检测费 1,000.00 45626.74 61304.246000.0024000.00687094.93687094.93 30700.00表表 7 7固定资产折旧固定资产折旧测算依据测算依据参考物业协会推荐定额，结合写字楼特殊性。测算 5703.34单价 0.30 元/年建筑平方米表表 8 8物业管理区域公众责任险物业管理区域公众责任险项目公众责任险投保面积6000单价（元/月.）0.04费用（元/年）2880.00年费用（元）年费用（元）注：注：包括服务管理区域内全部公共活动区域。15