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1、嘉善县物业管理项目物业服务企业解聘选聘工作指导意见（征求意见稿）第一条 为进一步加强对我县物业管理项目物业服务 企业解聘、选聘工作的指导，维护相关当事人合法权益，根 据浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）（浙建房 市2010） 20号）和嘉善县人民政府办公室关于进一步加 强住宅小区物业管理工作的实施意见（善政办发（2020） 22号），制定本指导意见。.第二条 本县行政区域内业主委员会（下简称业委会）、 建设单位在物业服务合同期限届满续聘、重新选聘物业服务 企业以及合同期内提前解除合同更换物业服务企业的行为 的适用本指导意见。第三条 物业管理项目续聘、重新选聘及解聘物业服务 企业应当本着维护
2、社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法 有序、平稳过渡的原则进行。建设单位、业委会应当从保持 物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，未征求业主意 见的，不得随意更换物业服务企业。本指导意见所称物业管理项目，是指物业服务企业根据 与建设单位、业委会签订的物业服务合同约定提供物业服务的项目。的项目。第四条县物业主管部门负责本县行政区域内续聘、重新选聘及解聘物业服务企业工作的业务指导、监督；各镇人 民政府（街道办事处）具体负责引导和组织建设单位、业委 会依法续聘、重新选聘及解聘物业服务企业工作；各村（社 区）居委会协助镇（街道）具体做好有关工作；各物业管理 工作领导小组成员单位按照各自职责共同做好物
3、业服务企 业退出物业服务项目管理阶段性衔接工作。第五条符合下列情形之一的，县物业管理行政主管部 门、各镇（街道）、各村（社区）可向建设单位、业委会提 出重新选聘或提前解除物业服务合同的相关建议。（一）住宅小区物业管理工作连续两个季度考核不合格 的；（二）上一年度浙江省物业服务企业信用等级评定为C 级的；（三）物业服务企业年度综合考评不合格的；（四）发生重大安全事故或矛盾纠纷经调查核实物业服 务企业承担主要责任的；（五）未积极履行物业服务合同约定服务内容，经督促 后仍未采取有效整改措施的；（六）擅自利用物业共有部位、共有设施经营，经督促拒不整改的;（七）拒绝配合社区开展物业管理区域内相关治理工作
4、的；（八）有其他不符合继续聘任物业服务企业行为的。第六条 物业服务合同期限届满，业委会提议不再续聘 的，应当在合同期限届满前60日内向物业服务企业书面提 出不再续约的意见，并及时组织召开业主大会另行选聘其他 物业服务企业。物业服务合同期限届满，业委会也可以组织召开业主大 会重新选聘物业服务企业，并告知合同一方的物业服务企业, 根据业主大会决议与选聘的物业服务企业重新签订物业服 务合同。第七条 前期物业服务期间或物业服务期间，经业委会 或20%以上业主提议要求提前解除合同的，业委会应当于拟 解除合同前90日组织召开业主大会。在召开业主大会15日 前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交
5、与 会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。拟提前解除合 同事项经业主大会表决达并征得法定比例以上业主同意的， 业委会应当在业主大会作出决定后3日内书面通知物业服 务企业。物业服务期间业委会瘫痪的，由社区居委会代为履行业 委会职责参照前款规定执行。第八条前期物业服务期间，业委会未成立，开发建设 单位拟提前解除合同的，应当于拟解除合同前90日书面告 知对方物业服务企业，并组织召开业主大会，经业主大会表 决达并征得法定比例以上业主同意的，解除前期物业服务合 同，并应当按照浙江省物业管理条例及前期物业招标投 标有关规定，及时另行选聘物业服务企业，前期物业招标设 定的物业服务标准不低于原物业服务合同约
6、定的服务标准。第九条业委会重新选聘宜选择信用等级较高或综合考 评优秀、良好的物业服务企业，建设单位重新组织前期物业 招投标的宜考虑对信用等级较高或综合考评优秀物业服务 企业适当加分。县物业管理行政主管部门应定期公布物业服务企业信 用等级及综合考评结果。第十条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业 服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供 物业服务，积极协助建设单位或业委会做好物业项目管理相 关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止 或解除退出之日。第十一条 当事人一方对提前解除物业服务合同行为 有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协 商不成，可申请物业项
7、目所在地村（社区）、镇（街道）、 县物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同 约定申请仲裁。第十二条 在前期物业服务合同或物业服务合同期满 终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预 收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交 给下一任物业服务企业；原欠缴的物业服务费，业主应当按 照物业服务合同的约定，及时补缴。第十三条 原物业服务企业应当按照浙江省物业项目 承接验收管理办法（试行）的规定，在物业项目管理移交前 30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物 业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备 及相关场地、物业服务用房等，并提供一下资料：1
8、 .利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收益的收 支情况，包括明细帐、余额及相关票据合同；.物业管理办公用房和属于业主共同所有的其他财物;2 .竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢 分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库，地下 管网工程竣工图等相关资料；.共用设施设备清单；3 .设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；.业主名册和业主水、电表抄见数；4 .向业主预收的物业服务费、停车费等服务费用，以及尚未退还的装修押金、建筑垃圾清运费（尚未装修的房屋）等相关费用；.物业管理经营用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料;.物业管理需要的其他资料;5 .实行酬
9、金制的，应当移交管理期间的财务资料。第十四条新受托物业服务企业接管物业时，应当按照浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）的规定与物业 服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共 用设施设备和物业服务用房等进行查验。查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验 项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等, 并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方 应当以书面形式明确有关问题的解决办法。经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原 物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务 企业签订物业服务管理交接验收协议。第十五条物业服务合同的权利义务终止后，原物业
10、服 务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。 原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业 服务合同权利义务终止后的物业服务费；新受托物业服务企 业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务 企业退出物业服务区域、办理交接手续。第十六条 物业服务合同期限届满，业主大会未依法及 时选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的，应当按 照下列程序做好衔接工作：（一）在物业服务合同期满终止前30日，业主大会未 明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决 定时，原物业服务企业应当向县物业主管部门和物业项目所 在地镇（街道）报告。（二）县物业主管部门接到物业服务企业报告
11、后7日内, 应当镇（街道）、村（社区）居委会听取业主、业委会和物 业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调。（三）县物业主管部门应当会同镇（街道）积极协助业 委会依法选聘新的物业服务企业，并主动提供相关信息，协 助其做好选聘物业服务企业工作，指导业委会与新选聘的物 业服务企业签订物业服务合同。（四）对拒不选聘新的物业服务企业的，县物业主管部 门应当会同镇（街道）将有关情况书面报送县人民政府。根 据浙江省物业管理条例等有关规定，及时制定管理预案， 并组织村（社区）居委会、市政园林、供电、供水等部门做 好垃圾清扫、绿化维护、共用设备设施运行等基本服务。所 发生的费用由业主交纳，业委会负责收取。第十七条 物业服务企业不履行合同约定、不按规定程 序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，由县物业管理 行政主管部门责令整改并纳入企业信用评定和物业企业综合评定，并作为不良行为记录向社会公布。第十八条因规模较小物业服务企业退出后无法选聘新 物业的项目，由县物业主管部门、镇（街道）、村（社区） 居委会，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、 提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合进行 管理，确实无法整合管理的，暂由镇（街道）负责管理，所 需经费由业委会（无业委会的由社区居委会）负责收取。第十九条 本指导意见自发布之日起实施。嘉善县住房和城乡建设局2020年9月*日