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1、五里片区（安九铁路九江编组站）城中村改造项目房屋征收补偿安置方案根据国家发展改革委关于新建安庆至九江铁路可行性 研究报告的批复精神，完善国家铁路网布局，提升通道运 输能力，促进九江及沿线经济社会发展，濂溪区人民政府决 定拟征收五里片区（安九铁路九江编组站）城中村改造项目 范围内房屋及其地面附着物。一、房屋征收与补偿的法律依据1、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）2、江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法（江 西省政府令214号）3、九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（九 府发（2016） 12号）4、九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与 补偿实施办法（九府发（20
2、16） 13号）二、征收范围五里片区（安九铁路编组站）城中村改造项目位于五里 街道，东至铜九铁路与九炼铁路夹角，南至铜九铁路，西至 京九铁路与原九炼铁路交汇处，北至原九炼铁路，共征收房 屋面积约5万平方米，详见房屋征收规划红线图。三、征收部门和征收实施单位 正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪 的，依法追究刑事责任。2、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补 偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管 理行为的，依法给予治安管理处罚。3、房地产测绘机构或者测绘人员，房地产价格评估机 构或者房地产估价师弄虚作假或出现重大差错，造成损失的. 依法承担赔偿责任；构成
3、犯罪的，依法追究刑事责任。十三、本方案未尽之处，按照相关法规政策处理。附件：九江市房屋征收附属物补偿标准2018年8月15日本项目房屋征收实行委托征收方式。1、房屋征收主体：濂溪区人民政府2、房屋征收部门：濂溪区房屋征收管理局3、委托五里街道办事处组织实施辖区内的房屋征收工 作，并与被征收人签订房屋征收补偿协议。4、委托九江市濂溪区房地产测绘队承担被征收房屋的 结构认定、面积测绘丈量、附属物勘察清点工作。四、征收期限自征收决定公告发布之日起60天内完成全部房屋征收 任务。五、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法1、国有土地上被征收房屋的结构和建筑面积，以房屋 所有权证载明的为准。征收当事人对房屋
4、所有权证载明的结 构和建筑面积有异议的，可申请发证部门重新核定，由此产 生的费用由申请人承担。无产权证的以征收人委托的具有相 应资质的测绘部门测绘数据为准。2、集体土地上被征收房屋的结构和建筑面积，经有关 部门确权后，以征收人委托的具有相应资质的测绘部门测绘 数据为准。3、未经批准擅自搭建，且经认定为违法建筑的不作补 偿，一律自行拆除。拒不自行拆除的，由九江市濂溪区有关 行政机关依法进行强制拆除，以料抵工。六、房屋征收补偿方式、标准和计算方法1、国有土地上的房屋（城房）征收补偿实行货币补偿和 产权调换两种方式。（1）选择货币补偿方式的：根据被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、 建筑结构
5、等因素，以正式公告发布之日为评估时点，由依程 序选定的评估机构进行评估，按评估价格补偿。（2）选择产权调换方式的：产权调换地点：濂溪区城房安置点。调换方式：按照征收面积就近套户型的原则（安置房具 体户型及面积以房地产测绘部门确权面积为准），实行就近 还房安置。结算方式：选择产权调换的房屋均须计算结构差价；被 征收房屋面积大于还房面积的，超面积部分按被征收房屋的 评估价进行补偿；还房面积大于被征收房屋面积的，10平方 米以内（含10平方米）按2018年安置房建设综合成本价购 买，超10平方米以上的部分按安置点房屋市场价格购买。选择还房安置的被征收户在签订房屋征收补偿安置协 议后，根据安置还房的面
6、积，结合安置房的户型按照先签 协议先交钥匙先选房的原则，确定安置房选房顺序。2、集体土地上的房屋（农房）补偿实行货币补偿和产 权调换两种方式。（1）选择货币补偿方式的：以房屋征收决定发布之日为评估时点，根据被征收房屋 的区位、成新、结构，面积等因素，由依程序选定的评估机 构确定最终货币补偿价格。（2）选择产权调换方式的：产权调换安置地点：五里农民公寓安置点。调换方式：根据被征收人实际情况，可选择依照安置点 房屋的实际户型，采用被征收房屋建筑面积相同或就近套户 型的原则，按1： 1的比例安置还房。但每户还房安置面积 最高不超过360平方米，及人均还房不超过50平方米。安 置房具体户型及面积以设计
7、和房地产测绘部门确权面积为 准。户籍不在征收范围内的外来户，在同一规划区内属唯一 住房的，只允许安置房屋一套，被征收房屋超出安置房面积 部分按九府发201627号文件规定的集体土地上房屋评估 基准价评估给予补偿。结算方式：选择产权调换的房屋均须计算结构差价，土 木-砖木结构190元/平方米、砖木-砖混结构182元/平方 米；被征收房屋面积大于还房面积的，超面积部分按被征收 房屋的评估价进行补偿；还房面积大于被征收房屋面积的, 超10平方米（含10平方米）内的部分按2018年安置房建 设综合成本价（2500元/平方米）购买，10平方米以上的按 3500元/平方米购买。选择还房安置的被征收户在签订
8、房屋征收补偿安置协 议后，原则上根据还房的面积，结合安置房的户型按照先 签协议先交钥匙先选房。（3）简易房屋按一律不还房安置，按房屋重置评估价 格补偿。（4）未建成达到居住功能的砖混结构房屋（无门窗、 内外墙体未粉刷的）按1600元/平方米予以货币补偿，不计 算搬迁、临时安置费，也不享受25%的货币补偿奖励。3、住宅改非住宅房屋的认定与补偿计算标准（1）住宅改生产经营性用房补偿。征收原作为住宅房 屋，被征收人自行改变房屋用途作为生产经营性使用的，且 以该房屋为注册地址办理了工商营业执照和税务登记等相 关手续两年以上，按住宅房屋性质给予征收补偿，仅按照标 准给予停产停业损失补偿。（2）住宅改商业
9、经营性店面的认定与补偿。征收原住 宅房屋已作为商业经营性店面使用，且以该房屋为注册地址 办理了工商营业执照和税务登记两年以上，并具有税负核定 凭证的，对其实际用于商业经营的部分可以给予适当补助。 补助标准根据房屋坐落和实际用途与原性质房屋价值的差 额情况按原房屋价值的10-50%给予一次性补助。其中房屋临 主干道的，一层住改非房屋按原房屋价值的40-50%给予一次 性补偿；里弄、小巷（城中村的村头、路口）一层住改非房屋 按原房屋价值的10-30%给予一次性补助。住宅一层改商业经 营性门店面积按实际经营面积计算，地下室、二层以上（含 二层）改为经营的一律不给予房屋补助，只给予停产停业损 失。4、
10、国有土地上非住宅房屋补偿国有土地上非住宅房屋补偿根据其土地用途由房屋评 估机构按照评估时点进行评估，按评估价格补偿；营业性店 面停业损失按30元/平方米月标准补偿6个月。5、集体土地上生产经营性（非住宅）房屋补偿集体土地上生产经营性房屋实行货币补偿安置，补偿包 括房屋价值和停产停业损失补偿。房屋价值补偿按被征收房 屋重置价格加集体土地征收补偿费用（或取得土地成本）。6、其它补偿（1）房屋搬迁补助费，有线电视、电话等设施补偿费 按照九江市城区房屋拆迁若干补偿标准执行，其中，房 屋搬迁补助费按征收房屋建筑面积每平方米7元计算，不足 600元的补足至600元。对选择实物安置还房和选择货币补 偿的均支
11、付两次搬迁补助费。（2）临时安置补助费为8元/月-而，还房期限一般 为签协议后36个月内还房，超过36个月未还房安置的，自 逾期之日起按原标准的1.5倍支付临时安置补助费，逾期超 过12个月的，自超过之日起按两倍支付临时安置补助费。 临时安置补助费从签订征收补偿安置协议并腾空交付被征 收房屋钥匙之日起计算起始时间。对住房不足60平方米的， 按照60平方米房屋计算临时安置补助费。（3）装饰、装修补偿按评估机构评估价格补偿。（4）房屋附属设施、附属物补偿标准按九江市房屋附 属物补偿标准执行，家庭光伏发电装置手续齐全的按5000 元/KW补偿（详见附表）。（5）征收住改非房屋，造成被征收人停产停业损
12、失的， 按照被征收房屋价值的4% （农房按房屋价值的10%）给予停 产停业损失补偿。（6）产权调换中，征收人恢复了被征收人原有的供电、 供水、供气等设施的，不予补偿，还房协议约定的新增设施， 由被征收人承担费用。选择货币补偿的，按其安装的费用标 准给予补偿。七、住房保障1、征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯 一一套住房的，安置时补足至36平方米，不结算差价。2、选择货币补偿后，符合住房保障条件的被征收人， 自愿选择保障性住房的，可自签订协议起60天内，由本人 申请保障性住房，住房保障管理部门应及时予以审核确认, 并办理相关手续，不需轮候。八、补助和奖励办法1、凡能在征收规定的期限内
13、签订征收补偿协议并完成 搬迁缴交钥匙的，给予每户6000元的搬迁进度奖。2、选择货币补偿的（非住宅和简易住宅除外），农房需 住房面积在360平方米以内，及人均住房面积小于50平方 米的（独生子女按2人计算），按照被征收房屋评估价值的 25%给予货币安置奖励。3、选择货币补偿的，支付6个月临时安置补助费。九、面积与分户原则1、房屋面积认定原则房屋征收部门应当对房屋征收范围内的权属、区位、用 途、建筑面积以及土地使用权属等情况组织调查登记，被征 收房屋所有权人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果 应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和 建筑面积，应当
14、以不动产（房屋权属）登记证书和不动产（房 屋）登记簿为准，不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房 屋）登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记（房屋） 簿确有错误外，以不动产（房屋）登记簿为准。对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由房屋征收部门 会同房产、国土、建设、规划、执法等部门调查认定，对调 查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，应当 予以补偿；对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临 时建筑，不予补偿。2、分户原则（1）家庭人口数确认：被征收家庭人口数按发布房屋 征收征求意见公告前被征收房屋所登记的农村常住人口计 算；夫妻双方生育一个子女的，可增加一个人口数计算；已 婚未生
15、育子女的夫妻可增加一个人口数计算；入伍前，户籍 在被征收地的现役士兵和国家政策不予安置的士官；入校前, 户籍在被征收地的在校学生；户籍在被征收地的服刑人员。（2）分户：集体土地上被征收住房中，一直与父母生 活在一起的已婚成年儿子或达到婚龄的儿子，且户口登记在 被征收房屋的，可另行分户安置。总建筑面积未超过120平 米的，只能按一户安置，超过120平米的，拟分户出来的面 积不得少于40平方米；夫妻不享受分户；被征收户在征收 范围内有多处合法住宅的，合并计算一户安置，不享受分户。外来户（户口未登记在被征收房屋的）及城镇居民不享 受集体土地上分户，且只能安置一套安置房。十、补偿款支付方法根据与被征收人签定的征收补偿协议，征收人向被征收 人开具领款凭证（银行存折），被征收人凭存折到征收人办 理存款业务的金融机构领取补偿款。十一、房屋征收评估机构选定参照江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法第 二H-一条的有关办法选定房地产评估机构。十二、法律责任1、区房屋征收部门、乡镇街道、村（居）委会的工作 人员在房屋征收与补偿工作中不履行本规程规定的职责，或 者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区人民政府责令改