楼房倒塌事件背后的深思.docx

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1、2022年-2023年最新6月27日晨6时许，上海市闵行区莲花南路莲花河畔景苑 一幢在建13层楼房顷刻间倒塌，引起全国上下一片愕然。幸 亏是没有交付的楼盘，没有造成更大的人员伤亡，否那么后果 不堪设想。从媒体的报道来看，开发商、建筑商、施工方、 监理方，谁都脱不了干系。近日，媒体又曝光当地政府人员 参股开发商，权力者把持了整个房产利益链条，那些需要经 过层层把关的规划、施工许可、招投标、资质管理、施工图 审查、工程监理，一切都形同虚设了。众所周知，楼房倒塌不是因为地震等突发的、不可预知 的天灾。从它脆弱得可怕的底部可以肯定，某专家提出“地质问 题是塌楼主因”一说与事实出入太大，缺乏说服力。一起

2、事故的 发生，多少会有些“前兆？作为相关的监理部门，不可能没有察 觉。然而，在上海楼倒掉这一事件中，监理方却毫无作为。事实上 “监理不到位”在我国房地产行业内已经成为一种非常普遍的 现象，究其病因并不仅仅在监理方身上。简单说来，开发商 有钱，官员有权，两相勾结，监理方如何能理直气壮地行使 其“监理”的职责？这几年，楼价一路飙高，其中一个原因是 不少地方政府靠卖地赚钱，开发商在拿到高价地的时候，自 然要把这局部本钱转嫁到消费者那里。楼市在为国家创造 GDP的同时，也创造了一大批赚取巨额利润的开发商，更 是为官员入注房地产业创造了绝佳的机会。据广州日报报 道，有销售人员自称公司属政府，政府依靠自己

3、2022年-2023年最新的权力搞投资开发，即使你监理有意见，也无可奈何。有一 个流传很久的经典比喻是这样：监理就像你，说是监督爸、 妈的，但又吃爸妈的饭、穿爸妈的衣、花爸妈的钱，只能装 装样子监督一下爸妈。在现实中，由于监理单位大多是投资 单位“委托”的监督管理，并非独立第三方，这不仅使监理方 “有责无权也使，客观、公正地执行监理任务”成为一纸空文。上 海大厦之倾覆，只能算是无数房产官商勾结腐败案例中 的一个。在中国的楼市上，是否还有更多级别更高的官员， 直接参股到了房地产开发中？只要官商勾结不止，我们仍将 继续重复“倒楼”的老话题“莲花河畔景苑倒楼事件，7月3日 上海市政府公布了对倒楼事故

4、的官方调查结果：倒楼原因被 确定为“大楼两侧压力差致土体位移”，而楼盘的“结构设计符 合规范”，大楼所用叩HC管桩亦符合规范要求”。也就是说， 从房地产开发商建筑该工程的技术角度说，基本上没有问 题，问题只是出在后继堆土与挖土的不当上。对此结论，看上 去是很科学，但有避重就轻之嫌。这些大的恶性事故，仅是用 这样的理由来解释是不以说服业主，也缺乏以说服社会群众。政府部门早就信誓旦旦，要对倒楼事故查得底朝天。如果真 的是这样，对“莲花河畔景苑”倒楼事件进行深入 的反思，是能够从中透露出许多房地产市场的重大问题的。曾 经有媒体认为，该事件是一个个案或特例，但从透露出来2022年-2023年最新的问题

5、来看，对整个中国房地产市场来说，它具有十分普遍 性。首先，目前房地产市场争论最为激烈的问题是，房价是 由地价来决定还是地价由房价来决定？各方都在拿出自己 所谓的数据来证明其观点的合理性与正确性，特别是房地产企 业及相关的行业协会更是投入巨大资源，收集所谓数据来证明, 当前中国房价过高，完全是土地价格所导致的。土地是政府卖 出的，因此，房地产的绝大多数收益都为政府占有了 （无论中 央政府还是地方政府），因此，要降低房价，当然先是降低政 府的土地价格了。但实际上，从“莲花河畔景苑”倒楼事件所披露的资料来 看，该工程楼面的地价仅为604元/平方米，而住房的销售价格 到达15000元/平方米，地价占住

6、房的本钱缺乏4%。尽管这块 土地是在2022年“630大限”之前协议转让的，但是，在我们这 几年全国销售的住房中，其使用的土地有多少是通过所谓的市 场拍卖方式而不是通过协议转让获得的呢？其他的地方不说, 光说北京在“630大限”前8个月，北京协议转让 的土地就相当于之前10年土地出让的总和。也就是说，在“6 30大限”之前，大量的国有土地早就通过各种不同的方式以 协议的方式转让出去了。土地价格如此之低，房价那么可上升 到天上？其原因何在？2022年-2023年最新在这里有几个重大的问题要求认真思考。一是全国各城 市大量的城市土地很多都是通过协议转让的方式进行的。在 这种情况下，巨大的国有财富突

7、然间流失。这种财富的流失 或进入房地产开发商手上，或是流入与土地交易有关的官员 手中。二是既然许多土地是以协议的方式转让出去的，因此，地 价本钱在房价本钱中所占比重微乎其微。有人说，中国的房 价过高是由于地价过高，是由于地价决定的，如果房价是真 的由地价来决定，那么房价是由本钱定价，中国的房价能够 高吗？所以最近国土资源部调查结果说明，认为地价在住房 的本钱中缺乏25% o这个数据有一定的可信度，但是也只 是近几年以拍卖出售方式的地价来匡算的，如果以协议转让 的土地价格来匡算，实际土地本钱在住房本钱所占的比重比 他们匡算的小得多。三是早几年一直在争论的一个问题，就 是房价过高之后，社会希望政府

8、能够给建筑住房的本钱有一 个透明的信息。但是，这样一个小小的要求，也是政府应尽 的职责，就是没有哪个地方来做这事件，甚至于房地产开发 商说出多少荒唐不可公布住房本钱理由，政府部门也不出来 澄清。从“莲花河畔景苑”工程所公开的信息来看，住房本钱 多少，早就一目了然。房地产业不仅是暴利，而且是暴利之 暴利。这就是为什么房地产开发商及地方政府不愿给住房建 筑本钱有透明信息的原因所在。2022年-2023年最新其次，从“莲花河畔景苑”工程所在公司的主事人的背景 来看，房地产业的利益链基本上是与不少地方政府官员联系在 一起。其公司有地方政府之背景，其管理人员来自地方政府官 员，估计其股东的后面有各种各样

9、的地方政府权力的影子。可 以说，最近查处出来的绝大多数贪污腐败大案要案，基本上都 是与房地产业有关，基本上都是与土地的交易及城市基础设施 建设有关。由于土地交易制度巨大的寻租空间，由于绝对权力 没有受到约束，房地产市场成了天然的巨额贪污腐败的市场。 而高房价不仅是实现这种贪污腐败的基本条件，也成社会财富 转移的重要机制。对这些问题，如果不能够深入地反思，并重 新设立新的制度来缩小这种贪污腐败的空间，那么房地产市场 盘根错节的利益链不仅会严重伤害党与国家的威信，也将成为 国内房地产业及经济开展的重大障碍。第三，“莲花河畔景苑”倒楼事件发生后的许多现象也表 明，房地产业不仅在行业上与几十个产业相关

10、连，而且形成一 条关联密切的利益链。可以说，这是中国住房建筑史上重大 的恶性事件，但能够客观公正来报道与评论该事件的不多， 即使最后调查公布的结果也是避重就轻，更多的强调工程本身 之后的技术性问题。从这些现象说明了什么呢？它说明了当 前国内形成了一个与房地产业密切相关的庞大的利益链，在 链条中的每一个环节，大家都希望从这条利益链上2022年-2023年最新提供到更大利益，而不是站客观公正角度做自己的事情。比方 说，一些报纸广告基本上来自房地产业，因此，该报纸对于房 地产的负面报道就很难刊出，甚至于该报纸成为房地产 商做 “多”房地产价格的帮凶。更为严重的是，一些公众媒体那么直 接让房地产企业入

11、股，这样外表上是社会的公众媒体，实际上 成了房地产开发商的代言人。正因为，报纸媒体是这样，房地 产业的其他中介机构及服务机构都是如此。近几年来，不少房 地产开发商之所以冒天下之大不魅，与此也有很大的关系。总之，从上海倒楼事件中透露房地产市场的问题很 多，如果我们不对该事件认真反思，找到问题的症结所在，而 仅是就事论事，那么房地产市场另外一种形式的恶性重大事故 又发生。国内房地产业开展到今天这样地步，完全是许多制度 缺陷导致的结果，完全是从来就没有人来认真反思这些制度 缺陷而改进的结果。近期舆论焦点是上海倒塌房事件。与某 房地产开发商近期被点名事件，两个事件有一个共同点，就 是如何补偿受到损害的

12、消费者。有龙头开发商在2022年实行的强硬降价政策还在小范围 内遭到点名批评。7月2日，在一场名为“金融危机下浦东房 地产纠纷和对策”的专题研讨会上，上海浦东新区法院院长丁寿 兴指出，2022年到2022年间，浦东新区法院受理的房地产纠纷 案从2022年的4851件上升到2022年的8088件，涉及房2022年-2023年最新地产的集团诉讼约占该院群体性纠纷总数的75.8%。开发商有权带头降价，购房者却难于捍卫自身利益。以上 海的某小区为例，开展商将售价从最高的每平米18000元人 民币下调至14000元，在促销中降至12000元，购房者千辛 万苦购得的一套房，十几天就缩水十几万真金白银。在这

13、轮 博弈中，房地产开发商与业主双输，房地产商信用受损，业 主没有得到物质补偿。更惨的是新近倒塌的“莲花河畔景苑”的业主，他们不仅要 承受房屋倒塌的痛苦，还必须继续履行向银行还贷的义务。银 行振振有辞地说，房屋倒塌不影响购房者与银行之间的协 议， 合同继续有效。更甚的是，有“专家”提出，如果所购房作为 抵押品不存在，购房者需要提供别的抵押品，追索购房 者的 其他财产，购房者损失加倍。房贷险无法依靠，即使是少数参加保险的购房者，除了“火灾、 爆炸；暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、地面 突然塌陷”等不可抗力外，因“设计错误、原材料缺陷、工艺 不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造

14、成的损 失和费用保险人不承当赔偿责任。也就是说，保险保 天灾不 保人祸。而在自然灾害多发区域，保险不保自然灾害，经过汶 川地震、经过上海倒塌楼房，保险业的软肋大曝光，我国建筑 质量是老大难问题，保险公司对此绕道而行，房地产平安与质 量问题的受害者基本上得不到保险公司的商业2022年-2023年最新救济。无论是开发商，还是倒塌楼房涉及的银行，提出的依据都是 合同法。开发商在拒绝退房时表示，“由于没有法律、合同依 据的补偿、退房要求，作为一家上市公司，我们将本着契约 原那么办事，不可能接受合同范围之外的要求，这是一个无法 回避的现实。”同样，面对倒塌楼房的受害者，银行也振振有 辞地说，他们没有豁免

15、购房者房贷的法律义务。到底应该由谁承当消费者的赔偿义务？法律救济无疑是 最后的途径。为了经济开展，在制订合同法过程中过分维护企 业的权益，刻意忽视消费者的权益，才是问题的症结，也是我 国产品质量问题层出不穷的关键。消费者找不到保护自己权 益的利器。设想一下，如果在合同之中约定，出现类似倒塌楼房的情 况，能够豁免消费者的义务，开发商与质量监管部门必须加 倍赔偿消费者的损失，同时必须承当消费者的精神损失费， 还有哪家开发商敢无视消费者的权益，还有哪个产品监管部 门敢伸手要钱大盖公章？这是提前把关的含义:不是多盖公 章，而是建立公平的法律体系，进行严格执法。房地产对消费者不公最典型的例子是，2000

16、年1月30日国 务院发布的建设工程质量管理条例，对工程质量责任问 题作了划分，规定由工程建设单位（开发商）组织施工、监理、设 计等单位按照法定的标准和程序进行验收，且验收合格2022年-2023年最新后，工程即可交付使用。开发商自建自验，实在是咄咄怪事。此 类显失公平的法规规章，迟迟不能更改，无怪乎消费者权益 屡受侵害。事实上，政府发证机关发证之后，就意味着对质 量的认可，理应对房屋平安、质量负责，绝对不能将责任推 给开发商了事。另一个保护购房者权益的可行方法是，在开发商回笼的预 售款中，有必要建立业主保障的保证金，由第三方存管，直 至工程验收合格，平安移交到购房者手中。以资金为房产安 全和质量背书，是解决经济纠纷、保护弱势一方的最正确途径。如 此也能防止预售房款催生的房地产资金杠杆，降低房地产市 场的热度。房地产市场化十年，迄今为止没有建立起行之有效的消费者 保护制度，难道以后出现的所有案例都要由政府、开发商个别 处理？