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1、知青文化主题公园项目投资收益分析（核心区“知青文化旅游区”第一期投资收益分析）（一）主要经济技术指标核心区第一期建设用地经济技术指标一期建设用地面积94714 m2建筑占地面积25818 m2总建筑面积56800m2建筑密度27%容积率0.6水域面积5600 m2绿地用地面积63296 m2绿地率67%（二）投资估算 1、投资估算范2）知青文化度假游客说明：知青度假村剩余的30, 000平方米，按小户型50 平方米/户计算，共600套。按160元/套天、出租率70%计 舁。160 元/天套*365 天/年*600 套*70%=24528, 000 元/年各年的收入计算和金额，详见附表3收入测算
2、。（3）总成本费用分项估算1）经营费用：经营费用是指各项收入的直接费用，不 包括期间费用。本项目经营费用按照收入的30%进行测算。2）折旧费，区分固定资产类别，按照当前国家相关规 定以直线法折旧，净残值率按5%测算。房屋建筑物按30年 计提折旧，机电设备按5年计提折旧。年折旧额754万元。3）管理费用，管理费用指企业行政管理部门为管理和 组织经营活动而发生的各项费用，主要包括：管理人员工资、 公司经费、工会经费、劳保费、待业保险费、咨询费、审计 费、税金、管理人员工资、土地使用费、技术转让费、技术 开发费、无形资产摊销费、开办费摊销等费用，根据企业及 同行业的现有水平进行测算，本项目按照收入的
3、10%计提。各年的总成本计算和金额，详见附表4总成本费用测 算表。(4)税金估算营业税及附加估算：按照国家相关法律法规，营业税按 照5%估算，城市维护建设税、教育费附加分别按照营业税 额的7%、3%进行估算。所得税：根据国家由2008年起施行的新的所得税法， 本项目所得税率按照25%进行估算。3、财务评价(1)评价参数本项目按高于银行现行中长期贷款的年利率结合本行 业现状进行分析，即基准收益率定为8%。(2)评价结果第一期旅游核心区:所得税前投资内部收益率为18.85%；所得税前财务净现值为15813万元； 所得税前投资回收期为6. 67年（含建设期2年）； 所得税后投资内部收益率为14.77
4、%；所得税后财务净现值为9373万元； 所得税后投资回收期为7. 84年（含建设期2年）； 平均投资利润率17. 26%；平均投资利税率19. 43%从以上评价结果可知，第一期项目全部投资财务内部收 益率为14.77%,高于基准收益率8%。计算期内正常年的累 计收入（含税）可达142496万元，年平均收入7125万元；正 常年的利润总额可达62573万元，年平均利润总额3129万 元，年平均净利润2347万元。因此，通过上述分析和财务指标可知，经本次建设后, 项目有较好的经济效益，故本项目在财务上可行。经济评价中的具体数据及计算，详见下列附表：附表1:投资估算表；附表2：主要数据及评价指标汇总
5、表；附表3：收入测算；附表4：总成本费用测算表；附表5：损益表；附表6：现金流量表；（3）不确定性分析1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是分析项目成本与效益关系的指标，本项 目以收入实现比率表示的盈亏平衡计算结果表明：正常经营 年当达到预计收入的40%时，即项目年收入达到2850万元 时，项目就可保本，超过上述数据后项目就开始盈利，收入 越Wj则盈利越大。2）敏感性分析敏感性分析主要是考察项目的主要因素发生变化时， 对项目财务内部收益率影响程度。本项目基本方案的财务内 部收益率为14.77%,高于基准收益率8%,考虑到项目在实 施过程中，可能发生的某些因素如：成本、收入、投资等， 当这些单因素发生变
6、化时，对项目财务内部收益率的敏感程 度，可详见下表：敏感性分析表序号项目营业收入经营成本建设投资120%19.98%11.55%12.04%215%18.72%12.28%12.65%310%17.44%13.19%13.31%45%16.12%13.99%14.01%5基本方案14.77%14.77%14.77%6-5%13.38%15.54%15.60%7-10%11.93%16.29%16.49%8-15%10.42%17.04%17.47%9-20%8.84%17.77%18.55%图不如下:敏感性分析图由上图可知，营业收入、经营成本、建设投资在20%范围内变动，项目内部收益率仍高于基
7、准收益率8%,说明项目具有较强的抗风险能力。三个指标敏感度相近，在经营过程中应密切关注收入的实现和控制成本。按照本项目需进行建设的内容，投资估算主要包括以下各部分：博物馆、主题公园会所、森林度假村、湿地公园、 花卉园及其配套设施、道路工程、景观工程等。因此，本项目的投资估算范围包括上述建设内容的建安工程费以及配套辅助工程费用。2、投资估算内容项目投资估算由固定资产投资和流动资金两部分组成。（1）固定资产投资由以下方面组成:1）工程费用此项费用包括所有建筑物的建安费，设备、管网购置和安装费，道路工程、景观工程和环保绿化工程费等。2）其它费用其它费用包括土地费用、规划设计费、建设单位管理费、工程监
8、理费、招标代理服务费、工程质量监督费等。3）预备费：指基本预备费，不包括涨价预备费。本项 目按照工程费用与其他费用的5%计提。（2）流动资金：本项目流动资金的需要量采用“扩大指标法”测算。 测算结果为300万元。3、投资估算依据（1）工程费用的估算依据1999年全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表1） 1999年重庆市建筑工程预算定额1999年重庆市建设工程费用定额2） 2000年重庆市安装工程单位基价表5）重庆市安装工程费用定额（渝建发2000 110号 文）6）目前相关的市场价格（含部份询价）；7）业主提供的相关的土建、设备价格资料。（2）其它费用估算依据1)规划设计费：参照国家发展计划委
9、员会和建设部的计价格2000 10 号文的有关规定并参照业主提供数据估算。2)建设单位管理费根据财政部财建2002 394号文财政部关于印发基 本建设财务管理规定的通知，按相关规定计取。3)工程监理费根据重庆市物价局、计委、建委发布的渝价(2000)第 352号文中的相关规定计取。4)招标代理服务费根据国家计委发布的招投标代理服务收费管理暂行办 法计价格(2002) 1980号文的有关规定计取。5)工程质量监督费根据重庆市物价局发布的渝价(2000) 393号文和渝府发(2001) 106号文的有关规定计列。6) 土地费用根据业主提供资料估算。估算结果为2766万元。4、投资估算结果总投资总投
10、资18122万元其中：建筑工程费用12582 万设备及安装工程费用设备及安装工程费用1200 万其他费用3191基本预备费49流动资金300以上具体估算详见附表1投资估算表资金筹措方式及来源假设所有资金由业主以自有资金投入，未对外融资，不 考虑建设期利息及财务费用。（三）财务评价财务评价是在国家现行财税制度和价格体系基础上分 析计算项目直接发生的财务效益和费用，考察项目的盈利能 力、清偿能力等财务状况，据此判别项目的财务可行性。1、经济评价依据、原则及方法财务评价是在国家现行财税制度和价格体系基础 上分析计算项目直接发生的财务效益和费用，考察项目的盈 利能力、清偿能力等财务状况，据此判别项目的
11、财务可行性。（1）评价依据1）本经济评价以建设项目经济评价方法与参数（国 家计委、建设部颁布1993年7月1日，第二版）为依据；2）中华人民共和国建设部建标（2000） 205号关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知;3）中华人民共和国公司法及其实施细则；4）中华人民共和国所得税法及其实施细则；5）财政部颁发的企业财务制度和企业会计准则 及近年会计制度改革的有关规定；6）有关成本和收入的核算参照本行同行业的经验数 据；7）本项目的建设方案及经营设想。原则1）本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要 静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则；2）本项目经济评价在计算期内产品销售价
12、格及成本， 均不考虑通货膨胀因素；3）本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则:4)本项目经济评价遵循资本保全原则。(3)评价方法1)假设条件假设项目在建设期内能顺利实施，建设内容和建设进 度、规模能按预定方案实施，国家宏观政策保持相对稳定， 税率保持目前水平。2)评价方法本项目经济评价是在营业规模和技术研究的基础上进 行的，主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，按 新建项目的评价方法进行效益分析和测算。计算财务评价指 标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。2、基础数据测算(1)项目计算期：本项目计算期定为22年，其中建设期2 年，正常经营期定为20年。(2)收入测算：1)
13、知青文化观光结合相关因素分析，按平均每天500接待游客人（平均 每年182500人）计算。餐饮收入（100%的游客消费）50元/人次*500人次/天*365天/年=9125, 000元/年门票收入（70%的游客消费）80 元/人次*500 人次/天*365 天/年*70%=10220, 000 元/ 年住宿收入（60%的人入住、与娱乐等合算人均为200元/ 人次）200 元/人次*500 人次*365 天/年*60%= 18250, 000 元/ 年（森林度假村有15000平方米建设一个有200个房间的 酒店供此功能）旅游购物收入（平均每人30元计算）30元/人次*500人次*365天/年*100%=5475, 000元/年