论房地产企业税收筹划.docx

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1、论房地产企业税收筹划摘要国家之间的贸易战，新冠肺炎和其他重大的全球性事件对整个金融市场和工业市场产生了巨大的影响，房地产 企业要保持稳定开展并不容易。房地产经营活动与其他一般业务活动的不同之处在于，其资本需求大，开发周期 长，管理链长。房地产经营活动的风险比率远高于一般商业活动。在当今的市场环境中，由于房地产活动的高税负 给企业带来了多重压力，因此寻找减轻税收负担的方法是当务之急。税收筹划法是我国现代中小型企业为减轻税收 负担而采用的主要筹划方法之一,通过对公司财务和经营现状的综合分析以及现行财政政策的支持作用下,在法律允 许的范围内进行合理的筹划，以期到达降低税收负担税率的主要目标。但是,近

2、年来，我国的税务管理环境越来越好, 规范和严格,房地产公司税务管理工作的难度也越来越高。因此,本文重点分析了房地产商品经营者税收管理筹划的 思路和原那么,难点以及其中涉及的对策和内容。关键词：房地产企业；税收筹划；风险；对策；税收情况 AbstractTrade wars between countries, new crown pneumonia and other major global events have had a huge impact on the entire financial and industrial markets, and it is not easy for

3、real estate enterprises to maintain stable development. The difference between real estate business activities and other general business activities lies in its large capital demand, long development cycle and long management chain. The risk ratio of real estate business activities is much higher th

4、an that of general commercial activities. In today，s market environment, because the high tax burden of real estate activities brings many pressures to enterprises, it is urgent to find ways to reduce the tax burden. Tax planning method is one of the main planning methods used by modern small and me

5、diumsized enterprises in China to reduce the tax burden. Reasonable planning is carried out within the scope of the law in order to achieve the main goal of reducing the tax burden tax rate. However, in需要制定一套税收筹划培训的方案，并且完善税收筹划人员的培训机制，以提高税收筹划人员的专业水平。还需要 积极地吸引高级和高技能的税务筹划人员，要求他们具有会计，税务和财务知识，并组建专业的税务筹划团

6、队。只 有这样，才能有效提高企业税收筹划工作的质量10。六、总结房地产行业作为我国税收的中流砥柱，计划且实施好税收筹划是有利且必须的。但是税收筹划在实施过程中会 有很多复杂且困难的问题出现，对人才、企业自身条件都有着较高的要求。同时在整个税收筹划过程中也面临着巨 大的风险，因此房地产企业要实施好税收筹划工作，免不了要多方合作协调好。简而言之，税收筹划对房地产公司 非常重要，房地产公司理应重视税收筹划，积极培养税收筹划专业人才。良好的税收筹划工作有助于提高公司内部 的盈利能力，从而增强公司的竞争力并为公司提供更好的开展机会。参考文献尾注1吴岩.新形势下房地产企业税收筹划的思考思,纳税，2020,

7、 14(30):39-40.2王福宗.浅谈房地产企业税收筹划J .房地产世界，2020(20):31-32.3李小娟.房地产企业税收筹划问题研究研.财富生活，2021(06):161762.4肖远菊.房地产企业税收筹划的难点及对策探索J.产业与科技论坛，2020, 19(24):200-201.5鲍蕊,苏超颖.对房地产企业增值税税收筹划的思考一一以金隅嘉业为例J.中国农业会计,2020 (07) : 56- 60.6邓慧明.浅谈房地产企业所得税税收筹划J,财经界,2020(18):219-220.7张荣芳.房地产企业土地增值税的税收筹划思路J.财会学习，2020(30):126-127.8潘孟

8、平.房地产企业税收筹划的风险与防范J,纳税，2020, 14(33):51-52.9王娜,房地产企业税收筹划的难点及对策J,企业改革与管理，2021(05):177-178.10薛一美,房地产企业税收筹划的风险及防范措施J.今日财富(中国知识产权)，2020(02) : 131.10 recent years, China，s tax management environment is getting better and better, standardized and strict, real estate companies tax management work is becoming

9、 more and more difficult. Therefore, this paper focuses on the analysis of real estate commodity operators tax management planning ideas and principles, difficulties and the countermeasures and contents involved.Keywords: real estate enterprise; tax planning; risk; countermeasures; tax situation 目录

10、一、引言4（-）税收筹划的背景4（二）税收筹划的定义4（三）税收筹划的意义4 1.进行合理的规划以提高业务的整体经济效益42.降低风险并正确理解国家税收改革的要求4二、税收筹划的相关理论5（一）税收筹划的特征5 1.事前性原那么52 .合法性原那么5.本钱效益性原那么53 .及时调整的原那么6.减税原那么64 .整体性原那么6（二）税收筹划的思路与方法6 1 .税收筹划的思路62.税收筹划的方法7（三）税收筹划的风险8 L法律风险82.经济风险8三、房地产税收筹划的要点和难点8（-）税收筹划的要点8 1.集资中的税收筹划92 ,投资中的税收筹划9.经营中的税收筹划9（二）税收筹划的难点9 L税

11、收筹划具有复杂性92 ,税收政策改变频繁10.区域性特征明显103 .税收筹划难度高10四、房地产企业主要税种的税收筹划10（一）增值税税收筹划11 1.营销方式的选择112 .设立单独核算确实认模式12（二）企业所得税税收筹划13 1.选择投资地区进行税收筹划133 .选择附属机构进行税收筹划13.利用税前扣除的工程进行筹划14（三）土地增值税税收筹划14 1.从收入方面进行税收筹划144 .从利息扣除方面进行税收筹划14.从税收优惠政策方面进行税收筹划14五、房地产税收筹划风险防范16（-）提高税收筹划风险的认识16（二）制定整个周期的税收计划16（三）实时了解政策变化16（四）加强与税务

12、机关的沟通17（五）提升财务工作人员综合素质17六、总结17参考文献18 一、引,，丁（一）税收筹划的背景 近些年来，政府报告中经常出现“住房不炒”四个字，这说明政府高度重视民生问题。这 个词很简单，但对房地产企业外部经营环境发生了重大变化，大局部房地产企业流动性缺乏、盈利能力下降、经营风险加大。地方政府 发布的监管指南的严格性和时限超出了预期，并且每个公司都有不同的理解。企业应始终了解房地产准那么，投资行 为应遵循政府监管准那么的基本逻辑。因此，局部房地产企业试图通过税收筹划来改善自身的盈利情况。（二）税收筹划的定义房地产企业税收筹划是指企业在国家政策允许的范围内，通过科学运用税收法规，合理

13、规 划企业内部与税收有关的各种经济活动，实现企业自身价值的最大化。最适合公司本身的税收筹划是以利润开展的形式进行的，最终实 现了合法减轻税收负担，提高公司经济效益的目的。作为国家税收的主要来源，房地产业扮演着社会市场经济调节 者的角色，这使商业运营的开展与国家税收和公共资源投入之间到达一个平衡。因此，随着国家出台的一系列财政 政策，房地产企业的税收筹划直接关系到当地经济的开展和企业自身的稳定运行。（三）税收筹划的意义L进行合理的规划以提 高业务的整体经济效益我国的房地产公司每年都有巨额的税收支出。所涉及的税种和税率是多种多样的，这使得房地产企业税收筹划 实施的难度增加。按照国家实施的税收制度以

14、来，房地产公司在税收筹划中积累，培训和累计了一些经验，可以通 过合理的规划来控制公司税的本钱，科学地提高公司将军的经济和社会效益。2,降低风险并正确理解国家税收改 革的要求自国家公布了一系列针对房地产业的税收政策以来，房地产公司的税收负担在短期内有所增加。但是，随着国 家税制改革的不断深入，相应的税法、政策法规已陆续出台，以帮助房地产企业实现减轻和优化税收负担的目的， 企业财务人员也应密切注意顺应时代开展的要求，积极学习和吸收掌握新政策法规的规定，熟练应用信息技术，协 助企业制定税收筹划方案，开展科学的企业和法律工作1 o 二、税收筹划的相关理论（-）税收筹划的特征1.事前性原那么由于房地产公

15、司的税收筹划是一项复杂而繁琐的工作，因此，不仅需要在税收筹划之前做好准备，而且还要有 效地收集和分析实际工作中的相关财务数据和会计信息等，以确保符合规范性。这就要求房地产公司在进行税收筹 划时要提前计划，尤其是随着不断更新的会计准那么的实施，导致了公司税收要求的重大变化。也就是说，在商业运 作过程中，生产，经营，投融资活动首先向国家纳税，这为税收筹划创立了有利条件。因此，纳税人必须在遵守法 律，法规的前提下，充分利用税法规定的各项优惠政策，以实现减轻税收负担的法律行为。2.合法性原那么区别于骗税和逃税这类的违法行为来说，税收筹划是在国家法律框架内的适当减税和减轻负担的措施。它一旦 不符合法规，

16、那就失去了意义。在房地产企业的财务管理中，税收筹划是必不可少的局部，它不仅与房地产企业的 经济利益和开展息息相关，而且对国家和法律负责。因此，房地产企业在计划税收时必须遵守合法性原那么。特别是 税收法规定，纳税是每家企业依法履行的义务。同时，企业在履行纳税义务时必须严格遵守税法，不得发生避 税，逃税和税收欺诈等违法行为。这些违法行为一发生，将不可防止地受到法律制裁，这将严重影响公司的开展。 当前，在我国有许多受逃税和漏税影响的公司，因此，如果房地产公司要实现良好的开展，那么在进行税收筹划时必 须遵循合法性原那么2。3.本钱效益性原那么尽管从理论上讲许多税收制度可以减轻一些税收负担，但实际上它们

17、往往无法到达预期的效果, 并且不遵守获利原那么。纳税人必须进行全面的比拟，并找到最具有本钱效益的计划。4,及时调整的原那么尽管税法的规定是“无效的”，但业务运营是“有效的”。房地产公司要实现可持续开展就不能保持不变，而 且过去的旧会计准那么很难满足税收要求。当前阶段的房地产公司规划过去保持落后的规划方法或雇佣关系可能会产 生税收风险，这不可防止地会对公司造成严重后果。因此，房地产公司在进行税收筹划时，要审查现状并根据自身 的实际情况和变化，在制定科学有效的税收筹划工作机制时，必须保持灵活性，以改善税收筹划和工作质量。税收 筹划只是某些历史条件的产物，随着事件和地点的变化，相关的税收法律法规也将

18、发生变化，公司必须根据当时情 况调整其措施，并灵活调整相关的税收筹划。5.减税原那么减税表达在两点：一是应缴税款的减少；二是减税。另一个是延迟缴税o 6.整体性原那么在设计税收筹划时，可以按税收的类别来考虑税收的分类，也可以进行逐步研究，不要盯着个别税种税负的减 少，要从整体上考虑，选择最终可以减轻总体税收负担的筹划方案。(二)税收筹划的思路与方法1.税收筹划的思路纳税人?防适用条件纳税人?防适用条件适用IS般计 一般纳税方法 税人 简易计税简 小规模易计 纳税人税销售自行开发的房地产新工程销售自行开发的房地产老工程全部适用简易计税5%销售额二(全部价款和价外费用-当期允许扣除应预缴税款二预收

19、款+的土地价款)+ (1+9%)销售额二全部价款和价外费用+ (1+5%)销售额二全部价款和价外费用+ (1+5%)(1+9%) X3%应预缴税款二预收款+(1+5%) X3%应预缴税款二预收款+(1+5%) X3%2 ,税收筹划的方法(1)政策寻租法 政策寻租发是指纳税人及其团体在实施新的税收法律和法规之前用于寻找租金或游说以影响税收法 律和税收政策本身的规划方法，以便他们可以获得对自己有利的结果。主要有以下三种情况：向行业协会哭诉投诉指南；提倡 哭诉投诉指南的中介机构以及反倾销指南。在现行法律调整的情况下，通常会通过政策寻租法并应同时与税务 机关保持良好的沟通。(2)关键点筹划法税收起征点

20、是税收法规定的一些标准。应纳税所得额超过一定标准的，纳税人应当依法纳税 或者适用较低的税率。在税收筹划中，将税法中定义的某些关键点用作替代平台。关键点会由于“数量”的积累而导致“质量” 的突破，在实践中，我们需要集中精力寻找关键点并利用关键点来控制税负。房地产企业应熟练运用税收起征点来 帮助筹划财产税。我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率制度。当增值税税率50%、100%、200%时，说明到达 了各适用税率的关键点。同时对用于建造普通标准的公寓，且增值税不超过工程可抵扣金额20%的纳税人提供了免 税政策，以免征财产税。因此20%的增值税率是支付物业税的关键点。(3)多元化收入筹划法 在多元

21、化收入筹划法中，将一定的价格分为应税收入与不征税收入，并对收入和非价格支出 进行适当划分以减少税收。一个常见的例子是房地产企业出售永久性房屋并将房屋付款分成两个收入：房地产销售和装修。因此，房 地产企业仅在出售房屋时才缴纳财产税，而其余的那么不需要缴纳财产税。(4)核算方式的选择法当房地产企业承当创立工程的任务时，将同时进行的多个工程开发，并可以选择是否在会计 中单独进行核算。不同的会计方法会导致不同的税收处理方式，使用不同的计算方法和计算标准会对税收产生不同的影响。那么，财务人员必须根据会计过程中的实际情况以不同的方式完成会计工作。如果房地产公司的开发工程全部是不寻常的住 宅建筑，那么采用合

22、并会计法来减少工程的增加值，从而减少企业税收负担。通常建议财产税计划，财务部门尽早介 入该工程并根据计划结果准备会计记录，以免因迟交而造成不可补救的损失。此外，生态友好型生态社区是房地产 公司最大的税收优惠政策。在设计阶段应充分考虑这种形式的应用程序，以便将其分开考虑，以防止在早期阶段被 忽视并且在后期阶段难以追上。（5）关联交易法大多数房地产公司是集团公司，从整个集团的角度来看，他们已经建立了许多交易结构，以将某个 工程公司的利润从高税区转移到低税区，从而减轻了整体的税收负担。例如，一个房地产集团成立了自己的园艺公司，并以合 理的价格将自己生产的树木出售给房地产工程。公司所得税也可以扣除，这

23、减轻了集团的总体税收负担。税务亏损 弥补限期5年的政策应得到充分利用并适当调整，以免造成无法补救的损失。（三）税收筹划的风险L法律风险房地产公司在计划税收时必须面对的第一件事是法律风险引起的问题。基于房地产公司的高级管理人员对税收 筹划，法律法规和税收筹划缺乏了解，因此每个房地产公司的计划部门的税收筹划都相对较晚。通常，在实现上存 在各种差异。简单地认为，这只是利用税收司法系统减少税收并低估税收筹划重要性的一种手段。资源和人力缺乏 既不能支持税务部门的运作，也不能促进对税收筹划法律法规开展的理解和分析，尤其是在审查内容并将其提交给 税务部门时; 这种无知和疏忽被放大了。税收筹划的可重复性和不合

24、理性经常出现，并且很可能来自税务部门。如 果它被视为违反了国家法律和法规，最终被视为逃税。这不仅没有减轻公司的税收负担，而且在原有税额的基础上 增加了相应的罚款，导致房地产公司损失了很多不必要的资金，严重影响了房地产公司的资本运作以及后续工程的 进展。2.经济风险房地产公司是资本密集型公司，对资本的需求很高。如果在任何特定情况下融资存在困难，势必会影响房地产 工程的整体进展。因此，房地产企业必须确保他们有足够的资本，大多数房地产企业的资本是通过债务积累的，信 用越高，税收计划的空间就越大，就越有可能获得税收计划的潜在利益。但是，相应的经济风险也随之增加。三、 房地产税收筹划的要点和难点（-）税

25、收筹划的要点L集资中的税收筹划进行房地产交易所需的资金，无论如何获得的，都具有一定的资本价值。尽管每个筹款计划都可以满足公司的 股权需求，但是财务费用的高低决定了公司的税收负担。因此，不同融资方式的税收负担通常是不同的。这使公司 可以在筹集资金时实施税收计划。2 .投资中的税收筹划房地产企业与其他类型企业在投资经营过程中会有很大的差异，因此其税收筹划也有所不同。从事房地产开发的企业在开发一销售模式下，不仅要进行投资分析，不能盲目投资，还要进行投资税收筹划，以到达为房地产企业 减轻高税收的负担。3 .经营中的税收筹划5存货计价法 择5存货计价法 择固定资产折旧法债券溢折价的摊销费用分法摊法直线法

26、、实际利率的费用法及时核销入账对企业损益的计算有着直接的影响，从 影而影响到所得税的税基。税基相对数假设 响能减少，那么到达讲清企业所得税负担的目的。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧 总额是相等的，但各期计提的折旧费用相 差很大，从而影响各期的利润及应纳的所 得税。债券摊销的方法不 同，会影响各年度 的利息费用摊销 额。到达节 税的目 的方先进先出法、加权平均法、后进先出法直线法、加速折旧法 法房地产企业能顺利实施税收筹划缺乏以仅仅依靠正确的筹划思路，还需要优秀的计划者，以及聪明而合法的筹 划方法，以确保筹划的成功。(二)税收筹划的难点1 .税收筹划具有复杂性房地产企业开展的工程具有范围大

27、、影响远的特征，因此，需要大量的专业人员和资金支撑。此外，房地产业 属于政策导向型的产业。显然，国家宏观经济政策的变化会影响到房地产企业。房地产公司的经营管理体制模式将 直接影响房地产公司的经营活动。此外，房地产公司的经营活动将受到外部环境的影响，这对房地产公司有很大的 影响。因此，房地产行业相对复杂。此功能将影响房地产的生产和开发，这将使财务人员难以实施税收筹划，这对 税收筹划非常不利3。2 .税收政策改变频繁一旦我国经济进入新的正常模式，经济的总体开展速度就会放慢，房地产公司也将蒙受巨大损失。在此基础上，国家对财政税收政策进行了一定的调整，以减轻中小企业的负担为目标。税收负担以及税收控制政

28、策的调整给 房地产企业带来了很大的压力。为了促进房地产业健康持续开展，国家出台了许多房地产税收的政策。该政策在限 制了房地产公司税收筹划方法的同时，也影响了税收筹划的作用。因此，随着税收政策发生了变化，房地产公司的 税收筹划变得更加复杂，这也成为了税收筹划的难点4 o3 .区域性特征明显对于房地产公司而言，涉及的税收内容包括许多方面，其中大局部属于地方税收类别，这与地方税收政策和经济开展密切相关。中央财政财税政策的调整主要起宏观调控的作用。每个不同的地区将形成适合当地开展的税收和 税收政策，并根据其经济开展和行业特点形成适当的税收政策和支流。在房地产公司中，大多数税是地方税，因此 房地产行业的

29、区域特征是非常明显的。我国不同地区的经济开展速度是不同的，因此地方财政政策也存在差异性。 在实施国家的税收政策后，当地政府可能有难以理解的地方，这 对于房地产企业的税收筹划用处不大，但也会改变 房地产企业税收筹划的空间。4 .税收筹划难度高房地产行业的复杂性使金融工作者的工作复杂化，尤其是在国家控制政策变更之后，这对金融工作者的专业技能提出了更高的要求。但是，大多数房地产公司的财务人员尚未制定税收筹划的专业措施，因此有必要提高税收筹 划的专业性。房地产公司的管理层建立多个流程，每个流程都有不同的税种涉及，一些税种的缴纳并非一件易事， 土地增值税是税收中最大的税收贡献之一，税收同时也是企业税收筹

30、划的工作中心。因此，税收筹划是高度专业 的，只有通过改善专业能力，我们才能确保税收筹划的质量，控制业务本钱，增加业务利润并且促进经济业务发 展。四、房地产企业主要税种的税收筹划(-)增值税税收筹划L营销方式的选择除了传统的销售模式外，房地产企业还可以选择投资，资本转移和其他方式出售商业房地产。房地产投资公司 法意味着，他们将使用房地产投资公司进行购买，并从公司购买股权，然后将股权转让给公司购买。投资子公司的 股本是指首先转移公司成立的房地产子公司的主动权，产品的构造并完成较低阶段的进展，然后，将它改变为买方 的权益。这里要注意的，首先是房地产的属性差异，可以实现前两种销售模式，通常是商业建筑，

31、如办公楼，超 市，酒店等房地产，并且在运营过程中存在一定的风险，采用不同的销售模式时的税收是不一样的5。案例：某房地产公司开发一幢写字楼，投入本钱合计2亿元，预计销售价格为4亿元，现该房地产公司可以选择 三种销售模式。假设以上均为不含税价。模式一：传统销售模式增值税：(4-2) *9%=1800万元附加税：1800* (3%+2%+7%)=216万元 印花税：40000*0. 05%=20万元土地增值税：房地产企业加计扣除20000*20%=4000万元；扣除金额合计20000+4000+216+20=24236万元；增值 率：65%； 土地增值税(40000-24236) *40%-2423

32、6*5%=5093. 80万元企业所得税：（40000-20000-216-20-5093. 8） *25%=3667. 55万元合计税金：10797. 35万元模式二：投资购买企业股权从营改增后，不动产投资入股共担风险的事项，属于有偿转让不动产之列，需要按规定缴纳增值税。增值税同模式一：（4-2） *9%=1800万元模式三：转让子公司股权 该公司出资5000万元成立自家全资子公司，由子公司进行固定资产建设，所需资金由该公司提供，按年化利率10%收取，建设资金为15000万元，工程总投入20000万元。假设工期2年。固定资产建成后，该公司将该子公司的股 权全部转让给购买企业，作价40000万

33、元，其中借款及利息18000万元（利息为15000*10%*2=3000）,股权转让收入 22000万元。以上模式涉税分析如下：增值税：根据营业税改征增值税有关事项的规定在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者局部实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动 产、土地使用权转让行为不属于增值税征收范围。土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让 房地产所取得的增值额征收的一种税。采用转让子公司股权的方式，并没有将不动产对外转让不属于土地增值税征 税范围。所得税，按股权转让所得征收企

34、业所得税。同时因拆借款项取得的利息收入所得，缴纳企业所得税。 （22000-5000+3000） *25%=5000万元。以上税负合计为5000万元。该方式与直接销售相比，纳税支出减少5797. 35万元。总结，以上三种销售模式并不是所有企业都适应，对于转让子公司股权模式最省税，但是使用范围有限，一般 开发产品为商业地产；操作过程存在一定的风险，开发前必须确定购买者，开发产品需整体转让。2.设立单独核 算确实认模式第一种是精美的装饰模式。根据这种模式，房地产公司必须购买装饰材料和装饰服务，以适当增加精装修房屋 的建造和销售比例，从而控制增值税负担。精致的装饰模型是很好的增值税控制方法。对于精美

35、装饰，只要房地产 公司可以收到特殊的增值税发票，就可以扣除进项。因此，可以从输入工程中扣除用于装饰工程的发票和通过精细 装饰获得的材料发票，从而降低了增值税本钱。如果条件允许，房地产公司可以尽可能采用这种模式。第二种是拆卸掉只用在免税物品的厂房和设备。根据国家税收政策，这些固定资产的进项税是在公司购置的固 定资产用于一般纳税计算工程时使用的，也可以用于其他工程，包括免税工程，简单税收计算工程等被扣除。从另 一个角度看，如果公司购置的固定资产主要用于免税工程或简单的纳税计算工程，那么不能扣除与这些固定资产相对 应的税前金额。房地产公司获得的固定资产通常具有较高的价值。确实，如果不能扣除公司购置的

36、固定资产的投 入，那么公司将蒙受损失。因此，如果将公司获得的固定资产用于非应税工程或简单的税收计算工程，那么最好将其中 的局部固定资产用于一般税收计算工程。如果公司检测到一般税收会计工程的情况，那么公司可以平安地扣除所有进 项税。应该说，我国的税收政策相对宽松，对于企业来说确实是个好消息。因此，我们应在实际工作中尽最大努力 充分利用这一政策。（二）企业所得税税收筹划1.选择投资地区进行税收筹划这种房地产企业基于其投资领域进行税收筹划的现象只有在国家对某些地区实施了财政优惠政策之后出现的， 纳税企业需要根据业务支出的本钱和最终将获得的经济利益，再选择某些经济开发区和经济特区工程进行开展。如 果房

37、地产企业正在开发的工程是在某些具有税收优惠政策的地区进行，那么可以通过适当系统的计划方案利用国家的 税收优惠政策，到达税收筹划的目的。2 .选择附属机构进行税收筹划房地产子公司、其他地区的分支机构和公司的公共办事处都附属于房地产企业。这三个下属机构在计算、纳税和税收优惠方面是有所不同的。开办房地产子公司非常复杂。它具有公司的独立法人代表，并被要求独立计算和纳 税，但是在公司分支机构和分支机构成立时可以在建设过程中采用当地优惠政策。它们非常简单，不需要独立计算 和支付税费。但是，与此同时: 不适用任何本地偏好准那么。因此，在计划税收时，公司需要分析公司的实际情况，以提高公司的经济效益6。案例：江

38、苏某建筑设计公司，一年不含税营业额为900万元，房屋、人工本钱及各项 费用共200万元可获取发票或其他有效凭证，局部本钱费用发票无法取得，采用查账征收方式，将面临高额税负。我们建议企业将业务拆分成 两家小规模个人独资企业。原本企业纳税总额：340. 48万 以业务分流，成立个人独资企业，享受核定个税0. 5%-2. 1%,合理节税：增值税：450*1%=4. 5万附加税：4.加12%=4 54万 企业所得税：0个人所得税：9. 45万 纳税总额14. 49万/家*2=28. 98万900万的额度总纳税只需要28. 98万,与非核定征收相比,筹划前340.48万,节税:311. 5万,节税比例：

39、 91.49%。3 .利用税前扣除的工程进行筹划 我国税务机关规定，25%是企业所得税的税率，应税公司的总年收入减去工程扣除后 的金额为公司必须支付的费用。每年需要扣除公司工程的金额。从房地产企业的业务工程的特定扣除工程的角度来看，主要的税收筹划可以是 房地产，厂房和设备的投资，广告和促销费用以及慈善捐款。(三)土地增值税税收筹划1.从收入方面进行税收筹划与收入相关的税收筹划在开发过程中，房地产公司可以创立一家致力于房地产装饰和独立设计的公司，并负责 房地产公司收购的房屋的装饰。在签订合同时，可以签署两个合同：一个是房地产公司和客户签订的房屋买卖合 同，另一个是装饰公司和客户签订的室内装饰合同

40、。公寓销售合同必须缴纳土地增值税，而装修合同仅需缴纳增值 税和附加费，不用缴纳土地增值税。通过收入的多样化，可以减少公司应交的税款。2.从利息扣除方面进行税收 筹划财产税筹划中的利息税法已经发布了相关规定。如果可以根据房地产工程计算利息费用，并且可以向金融机构 出示适当的证明，那么可以根据实际发生额扣除，但不能超过商业银行在同一时间段内的同期贷款利率。该金额是根 据类似贷款的利率计算的。如果无法计算房地产工程的划分或金融机构无法获得适当的证明，那么房地产开发费将扣 除为房地产和开发本钱支付的金额的10%。如果房地产公司的房地产开发工程的本钱来自承当债务而利息很高且可 以准确计算并可以向金融机构

41、提供证明的话，那么可以根据事实扣除利息7。3,从税收优惠政策方面进行税收筹划方式一：国家税收政策中的财产税规定，如果普通房屋的建造增加值不超过可扣除工程金额的20%,那么免征财产税。如果增加值超过免税工程金20%,那么必须根据增值税缴纳相应的金额。对于同时建造普通房屋和其他类型项 目的房地产公司，应分别计算增加值。如果没有单独的计算，或者工程的增值现象没有正确计算，那么房地产公司 进行的住房建设将不符合免税规定。案例：某房地产开发企业，销售收入为L 5亿元，其中普通住宅为1亿元、豪华 住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除工程金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000

42、万元。 不分开核算应缴纳土地增值税：增值率：(15000-10000) 4-11000X100%=36%,适用税率：30% 应纳税：(15000-11000)*30%=1200万元 分开核算应缴纳土地增值税：普通住宅 增值率：(10000-8000) 4-8000X100%=25%,适用税率：30% 应纳税：(10000-8000) X30%=600万元豪华住宅 增值率：(50003000) H-3000X100%=67%,适用税率：40% 应纳税：(5000 3000) X40%3000义5%=650万元 二者合计：600万元+650万元=1250万元如上所述，单独会计的费用比非独立会计的费

43、用多了50万元人民币。这是因为普通标准住宅建筑的增值率为25%,超过20%,并且仍然需要缴纳财产税。因此，需要做进一步的计划，以充分减少销售收入，并将普通住宅的 增值率控制在20%以内，以到达免征增值税和降低房地产价格（或改善住房质量的效果、改善住房的选择）等在销 售战中获得优势。在此基础上我们可以采取降低房屋价格的方法来进行进一步的税收筹划。住宅物业售价的下降导致销售收益的下降。假设可扣除工程的金额保持不变，增值率将明显下降。不管此方法 是否合适，关键是要比拟减少的销售额和导致增值率降低的税收支出金额。假定上例中普通住宅的可扣除工程金额 不变，仍为8000万元，要使增值率为20%,那么销售收

44、入从（X8000 + 8000X 100%=20%中可求出，X=9600万元。此 时该企业应缴纳的豪华土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元，比第 一种方法少节省17万元。方式二：房地产企业通过合作住房建设实施税收筹划。一方提供房地产建设所需的资金，另一方提供建造房屋 所需的土地。双方共同合作建造房屋，并在工程完成后按比例提供它们，这可以暂时防止土地价值的任何升值性税 收的征收。因此，房地产公司可以充分利用这项国家政策。例如，一家房地产公司在购买一块土地时，会通过预先 招募买方资金来建造房屋，这种形式符合国家政策，而最终的房屋那么属于基金提供者。

45、五、房地产税收筹划风险 防范（一）提高税收筹划风险的认识在制定房地产税收筹划时; 我们需要确保其各项任务在立法的基础上是符合法律法规的，并在此基础上确保税收筹划的经济利益。从房地产公司的经营状况和当前的税收负担来看，房地产企业的管理人员和财务人员应充分了 解税收的驱动作用，管理人员应注意实时税收政策的变化，全面考虑税收的总体规划，对各种要素以及对土地价值 的清晰理解，制定税收政策来防止税收风险。相关公司在执行各项任务的过程中，应加强对员工和管理人员的培训 和管理，全面提高员工的专业素质。同时，可以结合政策变化来提高其适应性和学习能力，并不断提高风险意识。 同时，他可以结合自己的实际开展策略来形

46、成有针对性的工作计划，以有效提高整体工作质量8。（二）制定整个周期的税收计划税收筹划应该从总体税收筹划开始，因为建设工程的整个周期相对较长，如果仅 计划一个阶段，就会存在不同的风险，因此还应该从总体角度进行规划以改进税收筹划。同时，在特定的工作流程中，房地产公司应该能够结合 以前的运营数据来制定更加集中的工作体系，在不同阶段加强税收筹划，并全面提高房地产税收筹划的效率。从这 个角度来看，税收平衡的效果将得到充分提高。在一定的工作过程中，有必要制定良好的战略计划，这需要相关人 员具有充分的战略意识，在实际工作中，他们可以结合实际内容，不断标准化方法和提升技术，并全面考虑税收筹 划对房地产的影响。

47、只要获得经济利益，企业开展和运营的影响就可以增进对运营本钱的理解，从而刺激房地产的 开展，在完善适当的税收筹划机制在房地产开发中具有重要作用。（三）实时了解政策变化 税法不是一成不变的，因为随着经济的快速开展，国家税收政策不断适应和完善。新会计准那么的实施还反映了税法修订的特点，房地产公司不仅充分了解新会计准那么的内容和要求，而且在实施税收计划时还执行了相关的国家 指导方针。借助政策的变化，结合自身的实际情况和先进的信息技术，我们将不断完善我们的税收筹划信息系统， 使得外部环境方面与国家有关税法保持同步，并确保税法合理性税收筹划，以更好地规避税收风险。当然，除了税收筹划业务外，房地产公司的其他

48、业务也必须相同。为了促进房地产企业健康稳定开展，我们将 加强内部与外部部门之间的沟通，并及时收到信息9。（四）加强与税务机关的沟通 我国目前有许多税法领域需要改进。例如，对于税收范围没有明确的规定，因此房 地产公司的税收筹划难度将在一定程度上增加，尤其是在实施新的会计准那么时，房地产税收筹划要求也增加了。房地产公司要想通过适当的税 收筹划实现减税，就需要加强与税务部门的沟通。房地产公司应与税务部门开展良好的关系，在与税务部门进行沟 通的同时要保持密切的沟通和交流，及时掌握国家有关税收政策和信息，研究有关国家政策法规，并由税务部门领 导部门随后，要依法做好税收筹划和缴纳税款工作。此外，通过加强与税务部门的沟通，房地产公司还可以改善其 税务筹划问题，并在税务部门的帮助下确保税务筹划计划的合理性和合法性，从而进一步促进资产开发。（五）提升财务工作人员综合素质 税务规划师是房地产企业税务规划工作的主要重点，其专业水平和质量水平也 决定了房地产企业能否专业和高效的进行税收筹划工作。此外，根据新的会计准那么，企业对于税收人员工作的专