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1、法拍类地产项目的竞买与盘活、处置一.起拍价的设置与成交时机.成交价的控制 二.司法拍卖环节的税费承担以及对竞买综合成本的影响（-）司法拍卖环节的税费（二）注意法拍资产是否存在欠税等可能导致资产无法过户的问题（=）”买方包税及成本支出无法在买受人企业所得税前扣除的问题（四）司法拍卖中各付各税时，卖方税费是否能从执行回款中优先扣除 三.法拍项目中被执行人的偿债情况对后续开发建设或资产处置的影响分享一下我们在房企收购或竞买不良资产项目的配资业务过程中所发现 的房企经常忽视的一些风险点。重点介绍一下地产项目在司法拍卖的过程中，房企参与竞买时必须注意 的风险以及这些风险因素对项目投资测算、资产处置等可能
2、造成的重大影响， 而这也是我们是否参与投资或配资的关键所在。房企通过参与土地、在建工程或其他成熟物业的司法拍卖以获取项目的 方式一直都非常常见，因参与竞买资产所产生的融资需求也一直非常旺盛。 就资产的司法拍卖而言，目前执行的是两拍一变的流程，也即两次流拍后 则选择以物抵债或司法变卖，具体流程包括：向法院申请司法强制执行一一 法院委托评估并通知优先购买人等发布公告并展示、确定保留价等一一 首拍，若流拍则进入二拍流程一一若二拍流拍，则选择抵债或再次拍卖等（即 一变）法院出具裁定，办理变更登记等手续一一法院终结执行或退 还被执行人等。对于上述交易流程，以下四点需格外注意。按照规定，起拍价不得低于评估
3、价或市价的70%，同时法院在起拍 价的5%-20%的范围内确定保证金数额，竞拍人在拍卖竞价程序结束前 缴纳保证金。一拍流拍的，30日内在同一司法拍卖平台再次拍卖，二拍 起拍降价幅度不得超过前次起拍价的20%。对此，我们一般都建议房企 /竞买人注意与资产管理公司、法院、管理人等充分沟通拍卖价格问题； 同时了解是否有其他竞争对手参与竞拍，避免资产落空；若二拍亦流拍 的，提前考虑是否选择以物抵债，以及可以获得的资产的面积、所需成 本等等。从历史的经验来看，法拍的竞买成交价经常都与实际取得资产（主要指 完成过户）所支付的全部对价存在巨大的区别，最主要的差异就在于资 产过户所需买受方承担的额外税费，包括
4、被执行人理应承担的增值税及 附加、土地增值税、印花税等。（-）司法拍卖环节的税费司法拍卖环节的相关税费如下表所示，若需计算此环节税负，则需进一 步根据全部资产的原买卖合同（含发票）及预估成交价格等信息进行测 算。纳税义务人税种税率被执行人增值税9%/ （老项目5%）城市维护建设税增值税税额的7%教育费附加增值税税额的3%地方教育附加增值税税额的2%上地增值税30%-60%所得税企业25切个人20%印花税0.05%竞买人契税3%印花税o. k:，西砂资本（二）注意法拍资产是否存在欠税等可能导致资产无法过户的问题如果标的物在司法拍卖之前存在欠缴房产税等与不动产使用密切相关 的税收可能导致拍卖标的无
5、法过户。因此，建议竞买方一方面与破产管 理人、税务管理部门充分沟通落实，除了破产方案提及的欠付税费外, 是否存在其他影响资产过户的问题，如实际持有期间是否仍需缴纳房产 税或存在相关欠税、欠费。若税务机关以被执行人欠税不同意出具被拍 卖财产的完税证明，买受人将无法办理不动产过户和其他财产的移交, 而且买受人仍有可能被要求先行补足欠缴的税费。（三）买方包税”及成本支出无法在买受人企业所得税前扣除的问题实践中存在约定司法拍卖的买受方承担所有税费（买方包税）的情 形，税务机关开具的税收缴款书或其他完税凭证上的纳税人仍旧是被执 行人，由此导致该成本无法在买受方企业所得税前扣除。虽然最高人民法院关于人民法
6、院网络司法拍卖若干问题的规定（法释 2016】18号）第30条已明确司法拍卖本身形成的税费由相应主体承担等内容，但是，为了加快结案速度，实践中经常存在拍卖公告中 明确要求司法拍卖的买受方承担所有税费的情形。在不动产的拍卖中,增值税、土地增值税、印花税等纳税义务原则上应 是被执行人，但由于被执行人或债务人通常此时已经无力继续承担该费 用，为了确保能够办理不动产登记手续，买受人会代为缴纳前述税费, 而税务机关开具的税收缴款书或其他完税凭证上的纳税人却仍旧是被 执行人。因此，该税收缴款书很可能被税务机关认定该部分税费不符合企业所得税法、企业所得税法实施条例规定的与取得收入有 关的、合理的支出，而不能
7、在买受方企业所得税前进行扣除。（四）司法拍卖中“各付各税”时，卖方税费是否能从执行回款中优先扣若司法拍卖过程中明确了买卖双方各自负担税款，拍卖价款是否可 以优先支付司法拍卖环节卖方需承担的税费，若需扣除，则对最后的清 偿有一定的影响。对此，建议竞买人就司法拍卖交易环节中卖方税费是 否能从执行回款中优先扣除事宜与破产管理人、法院及税务管理部门充 分协商与落实。实务中，债权人为了实现抵押债权而向法院申请拍卖抵押资产的情况最 为常见，竞买人通过法拍取得土地或在建工程项目时，需要特别注意一下法 拍资产以及被执行人的债务清偿顺序问题，比较典型的就是竞买人拿到资产后仍旧得解决预售房小业主以及总包单位清场等
8、的各种问题，如解决不了则 肯定无法处置、盘活资产。举个简单的例子，司法拍卖虽然解决了在建工程 的过户问题，但预售房小业主和总包单位的诉求解决不了，项目照样容易二 次烂尾。我们继续以被执行人（债务人）名下的在建工程被司法拍卖为例，在法律 规定上，各类债权在破产程序中的清偿顺位一般为：预售后小业主的权利,建设工程款债权 有特定财产担保的债权 破产费用 共益债务 职工债权税款债权普通债权。但是在实践中，考虑到项目的竣工验收以及设计、监理、供应商等配合等因素，诸如政府规费、配套费等普通债权以及设计、监 理以及供应商等债权通常亦会优先于共益债务偿还；止匕外，由于完税后才能 进行资产过户，所以税收债权一般
9、也需提前偿还；再如，涉及到生存保障以 及维稳等因素，职工债权以及与民生相关的一些小额债权亦会全额、优先偿 付。鉴于以上分析，对被执行人的债务偿还情况进行综合评估就显得非常重 要，尤其是在在建工程的法拍过程中，上述问题对项目继续完成施工建设都 存在或大或小的影响。售权类型依据建设工程售权最高人民法院关于审理建设工程做工合同 纠纷案件适用法律问题的解释（一）（法齐 202025号）第三十六条：承包人根据民法 典第八百垂七条规定享有的建虹理黄芸优 先受偿权优于抵押权和其他恁权有转财产担保的恁权最高人民法院关于适用 中华人民共和国企 北破产法若干问题的睨定（二）第三条第二 款：对售务人的特定财产在担保
10、物权消灭或者 实现担保物权后糠余部分，在破产程序中回 用以洁偿破产费用、共益恁努和其他破产恁破产法第四十三条：破产费用和共益俵务由儡务人财加措信。俵务人财产丕足以清偿所有破产费用和共益偌务的,先行者偿破产破产费用费用。俵务人财产不足以不隹所有破产费用或 者共益偌务的，按照比例患偿。俵芳人财产不足以清偿破产费用的,管理人应当提请人民法 院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之 日起十五日内裁定终结破产程序,并予以公告 破产法第一百一十三条：破产财产在优先 清偿破产费用和共益售芳后,依野列侬清（-）破产人所欠职工的工资和医疗、伤 残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人 账户的基本源走保险、基本医
11、疗保险费用，以 及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿 金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社 会保险费用和破产人所欠疆；（三）普通 破产恁权。破产财产不足以清偿同一顺序的 清偿要求的，按照比例分酉2。破产企业的董 事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职 工的平均工资计算。最高人民法疾关于适用中华人民共和国企 北破产法若干问题的提定三）第二条： 破产申请受理后，经俵权人会议决议通过，或 者第一次债权人会议召开前经人民法院许可， 管理人或者自行管理的传芳人可以为债务人 继续营业而借款。程供借款的偌权人主张参要企业破产法第四十二条第四项的投定优先于普通破产恁权造廓，人民法疾应予支持，但其主张
12、优先于此前已就偌努人特定财产享有说明（1）建设工程价款有特 定财产担保的佶权；（2）建设工程的价款就该 工程折价或者拍卖的价款 优先受偿，不涉及土地变 现价值的优先受偿 有特定财产担保的债权 破产费用、共益佶务和其 他破产俵权（1）本条系共益倭芳的优 先受偿性的法律依据（2）在不能同时清偿破产 费用和共益倭芳时，破产 费用共益倭务破产费用共益债务职 工俵权税款俵权普通 破产俵权有特定财产担保的俵权共益倭务普通破产倭权不西的M税收偌权（1）一般而言，税收倭权 无担保俵权；（2）若先产生税款后在奥 产上设置担保的，税款债 权有担保的俵权；（3）考虑到资产过户前需 先芫税，因此，一般需提 前偿还税收
13、俵权税收征收管理法第四十五条：税务机关征 收税款，税收优先于无担保恁权，法律另有规 定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以 其财产设定抵押、质押或者侵人的财产被留 送之前的，税收应当法王抵押权、质权、留置 权执行。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿 权i堂的批复（法释（2002） 16号，已废止） 第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大 部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价 熟优先受偿权不得对抗菽人。小炷的权利购房者签署了正式买卖合 同且付弁首付款/办理按 揭贷款手续的，管理人通 常不行使合同解除权，但 需等免延期交房的违约责 任。即购房的小业主具有 排除执行的效力最高人民法疾关于人
14、民法疾办理执行异议 和复议案件若干问题的娘定（法释（2015） 1。号）第二十八条：金钱俵权执行中,买受人 对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符 合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法 院应予支持：（一）在人民法院查封之前已箜 订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法 院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支 付全部价效，或者已按照合同维支付部分价 器且将剩余价款按照人民法疾的要求交付执 行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登 记。最高人民法院关于人民法疾办理执行异议 和复牍件若干问题的娘定（法舞（2015） 10号）第二十九条金钱债权执行中，买受人对 登记在被执行的房地产开发企业名下的商品 居提出异议，符合下列情形且其权利鲤继陞 西的，人民法院应予支持：（一）在人民法 除查封之宜已呈订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住目买受人名下无 其他用于居住的房屋;（三）已支付的价煞超 过合同约定总价盆的百分之五十备注备注实操中，考虑到维稳等因素，共益传权劣后于工程款债权、小业主俵权等 法定优先俵权及有财产担保债权，甚至劣后于部分关涉维卷的俵权、政府