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1、2023年不动产登记代理人不动产登记代理实务高分通关卷 （四）附详解一、单选题1 .异议登记的申请人是（）。A、利害关系人B、土地所有权人C、土地使用权人D、土地他项权利人答案：A解析：异议登记的申请人为登记权利的利害关系人。利害关系人主要是指与争议 的法律关系或某一事件 事实或人有权利义务关系的人。2 .与出让 租赁和作价出资（入股）方式相比，经国家授权经营在国有建设用地使 用权权利取得时。A、不必向国土资源行政部门申请登记B、不需进行权属审核C、不必支付任何费用D、不是由省级国土部门核发证书，而是由国土资源部直接下发答案：C解析：采用授权经营方式处置土地资产的，其资本金按政府应收取的土地出
2、让金 额计算，这种使用权是国家以国有建设用地使用权价格的全额作为国有资本金授 权给国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营。与B、更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意C、国土资源行政主管部门主动进行更正登记后，当事人未在规定期限内办理更 换或者注销原土地权利证书手续的，原土地权利证书在报经人民政府批准并公告 后废止D、更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记直接进行即可E、利害关系人申请更正登记的，应取得国土资源行政主管部门的书面证明 答案：ADE解析：AE两项，利害关系人提出更正登记申请的必须要有土地权利人同意更正 的书面证明材料；D项，只要更正登记涉
3、及土地权利归属，均应当对更正登记结 果进行公告。简答题（总共4题）1.2007年8月7日，经登记王某将本人所拥有的国有土地使用权的原地抵押给 某银行，债务履行期限为2年，贷款金额16万元。2009年8月6日，王某偿还 了该银行的债务，该银行出具了还贷证明，王某申请办理土地使用权抵押权的注 销登记。问题：1.在哪些情形下，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准 用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权？ 2.对注销土地登记证明材料的审核应着重从哪些方面进行？答案：1.由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批 准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用
4、权的情形有：（1）为公共利益需要 使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3） 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请 续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。2.对注销土地登记证明材料的审 核应着重从下列五方面审核：（1）注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批 准权的部门。（2）注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称。（3） 所盖公章与单位名称应一致。（4）证明内容与其他相关内容应一致无误。（5）注销 土地登记证明材料应是真实 合法和有效的。2.新
5、城邮局于1979年5月经批准取得10亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于 1980年1月与新城信用社签订协议，由信用社出资500万元共同建造8层办公 楼，约定房屋建成后14层归邮局使用，58层归信用社使用，双方各占50% 建筑面积。办公楼建成后双方按协议分配并使用房屋至今。2002年信用社改制 要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土 地归属为由，认为该土地的使用权应当归属自己。问题：1.该宗地土地使用权应 当如何来确定？ 2.如果你代理新城信用社申请土地登记，应提交哪些资料给登记 部门？答案：1.土地使用权的确定方法具体如下：（1）根据确定土地所有权和使用权 的若
6、干规定第三十九条的规定，以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的, 根据批准文件 合建协议或者投资数额确定土地使用权。（2）根据1982年颁布的 国家建设征用土地条例，条例公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。在本题中，双方合建发生在1980年，并签订了合建协议，因 此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。该宗地是新城邮局与新城信用社共 有土地使用权，根据合建协议确定各占土地使用权面积的50%。2.申请土地登 记时应提交的资料如下：（1） 土地登记申请书；（2）用地批准文件；（3）新城邮局 与新城信用社签订的合建协议；（4）新城信用社的法人证明、法定代表人身份证 明及个人身份证
7、明；（5）办公楼房屋所有权证及其他地上附着物证明；（6） 土地登 记委托书、代理人身份证明及代理机构证明等。3 .某土地登记代理机构代理土地的权属状况不明，因此该机构欲向国土资源行政 主管部门提出土地登记资料查询，查询内容包括土地登记结果和原始登记资料。 问题：1 .该机构应如何提出申请？ 2.该机构应如何进行查询？答案：1. （1）查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明， 并填写查询申请表。申请表中要载明所查询宗地的具体位置土地权利人的姓名， 或其他已知条件、信息，便于查询机构按条件查询。查询人为法人或者其他组织 的，还应当提交单位的证明文件。（2）查询原始登记资料的，除提
8、交（1）规定的 材料外，还应当按照下列规定提交有关证明文件：该土地代理机构应提交土地 权利人同意查询的证明文件 土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明。 单位和个人查询土地登记资料，可以自己查询，也可以委托代理人或者土地登 记代理机构查询。由土地登记代理机构代为查询的，还应提交土地登记代理查询 委托书 土地登记代理人职业资格证书及身份证明。2. 土地登记资料公开查询的 程序分为五个步骤:查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查 查询、鉴证和查询收费。（1）查询土地登记资料的申请。（2）由查询人依照规定提 交各种相关证明 申请后，土地管理部门对各项资料进行审查。重点审查以下内 容
9、：申请查询的土地是否在本登记区内；查询申请人提交的证明文件是否齐 全；申请查询内容是否超出了规定查询的范围；查询内容是否违反我国相关 法律法规的规定。对于不予受理的土地登记查询申请以及受理后发现所查询内容 属于不予受理查询范围的，查询机关应当在3个工作日内，将不予受理的结果通 知查询申请人，并说明原因。（3）对于符合规定要求的土地登记查询申请，查询 机关应当准予查询和鉴证。因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5日内提 供查询。可以查询的，由查询机关按照查询申请表上的申请条件检索查找土地登 记结果或原始登记资料，把查询结果提供给查询申请人。若查询人需要办理鉴证 查询，查询人需要土地登记资料查询
10、机关出示证明结果的，可由查询机关复印查 询结果。利用计算机查询的，可打印结果，经查询机关审核后，加盖查询机关印 章。（4）最后根据相应查询内容进行收费。4 . X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行 股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资（入股）。近几年由于经营管理不 善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？ 2.可以 采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？ 3. A公司改制时，国 有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？ 4.国有土地使用权出 资（入股）有什么法律特征？答案：1.国有土地使用权作价出资
11、（入股）是国家为了支持国有企业改革和发展, 进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改 制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一 定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权 由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、 出租 抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资 主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位 统一持有。2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类 型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理
12、政策。其中可以采取国有 土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自然垄断的行业 提供重要公 共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业 改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业 注入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让租赁等方式配置土地。 当非国有资本购买、兼并 参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后 同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。（3）对承担国家计划 内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以 作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据中华人民共和国公
13、司法第 二十七条、企业国有资产法第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用 权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估 作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出 资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资（入股）方式进行资产处置的，在 改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估 价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体 方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上 土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资（入股） 的法律特征包括
14、：（1）国有土地使用权出资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使 用权出资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地 价评估，作价结果要备案；（4）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让 作价出资 租赁或抵押；（5）土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托 持股合同。出让 租赁和作价出资（入股）方式相比，经国家授权经营而获得的国有建设用地 使用权人在权利取得时不必支付任何费用（如出让金、租金、股息等）。3 .地籍测量界址指证时，最终解决方案的选择和决定权在于（）oA、委托人B、土地登记代理人C、土地登记代理机构D、当地发证机关答案：A解析：在现场指界前已经出
15、现的或者可能出现的界址争议，土地登记代理人需要 根据自己的专业知识为委托人提供解决方案以供参考。但最终解决方案的选择和 决定权在于委托人，土地登记代理人无权选择最终方案。4 .土地更正登记的法律特征不包括（）。A、已完成初始和变更土地登记B、利害关系人申请更正登记的，应取得土地登记簿记载的土地权利人同意更正 的书面或口头证明C、更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告D、更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意答案：B解析：B项，利害关系人申请更正登记的，应取得土地登记簿记载的土地权利人 同意更正的书面证明。5 .（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了
16、契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。A、权利意思主义制度B、采用形式主义立法C、权利变更意思主义D、采用意思主义立法答案:D解析：采用意思主义立法是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立 了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对 抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。6 .下列关于土地使用权的说法中，错误的是（）。A、土地使用权届满后国家可以任意重新出让该土地使用权B、宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭C、自然灾害引起城市土地灭失的，其上权利一起灭失D、土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由
17、国家无 偿收回答案：A解析：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土 地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地 的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依 照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地 使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。7 .土地登记通告的内容，不包括0 oA、土地登记区的划分B、土地登记期限C、土地登记收件时间D、土地登记申请人应该提交的证明文件和资料答案：C解析:土地总登记通告的内容主要包括:土地登记区的划分;土地登记期限；土地登记
18、收件地点;土地登记申请人应当提交的有关文件材料;其他事项。8 .土地总登记中，对登记公告结果有异议的，可以向0申请复查。A、县人民政府B县国土资源局C、国土资源部门的上级单位D、土地登记代理机构答案：B解析：土地权利人和利害关系人在土地总登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）国土资源行政主管部门申请复查。9 .抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人应为（）。A、抵押人和抵押权人B、抵押人C、抵押权人D、土地所有者答案：A解析：申请人土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为 抵押人和抵押权人。经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人为 抵押人 抵
19、押权人和受让人。抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人 和抵押权人。10 .（）是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。A、登记自愿原则B、登记自主主义C、登记自发主义D、登记无强制作用答案：D解析：登记无强制作用是契约登记制度的一个特点，即土地权利变动事项是否登 记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。多选题.下列各项属于应当申报和登记的土地价格的有。A、土地的入股价格B、房屋重建价格C、土地出让价格D、土地抵押价格E、土地转让价格答案：ACDE解析：B项，重建价格属于房屋的价格范畴，不属于土地价格，不在申报和登记 的内容中。1 .下列关于土地登记资料查询范围的说
20、法中，正确的有（）。A、土地登记结果不可随便由公众进行查询B、土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内 的原始登记资料C、土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料D、国家安全机关 公安机关 检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与 调查 处理与案件有关的原始登记资料E、涉及军事用地的登记资料，需提交申请后进行查询答案:BCD解析：A项，土地登记结果的查询范围不受限制，是向全社会公开的，一般不需 申请。土地登记结果的公开属于国土资源行政主管部门的工作范围；E项，涉及 军事用地的登记资料，属于特殊登记资料，一般不得查询。2 .下列各项中，可直接办理土地
21、注销登记的有0。A、土地抵押人无法偿还债务导致抵押权人实现抵押权B、依法收回的国有土地C、人民法院的法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记D、当事人逾期不办理注销登记，且注销公告期满E、依法征收的农民集体土地答案：BCDE解析：土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵 押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权 抵押登记。3 .下列情形中，可以实行国有土地使用权租赁的有。A、原有建设用地发生土地转让B、原有建设用地发生企业改制C、原有建设用地发生用途改变D、新增建设用地E、经营性房地产开发用地答案：ABC解析：对原有建设用地，因发生
22、土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途 后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和 完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地, 无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租 彳壬 K o.土地总登记中，土地登记领导小组的任务包括（）。A、审核土地总登记实施方案B、调处重大土地权属纠纷和问题C、负责制定本地区内涉及土地总登记工作计划D、进行土地总登记申请的受理和处理工作，进行地籍调查和地籍测量E、领导下设的办事机构，负责土地总登记日常工作答案：ABCE解析：土地总登记中，土地登记领导小组的任务是负责制定本地区内
23、涉及土地总 登记工作计划 审核土地总登记实施方案、调处重大土地权属纠纷和问题。领导 小组下设办事机构，负责土地总登记日常工作。为工作方便，办事机构可以设在 国土资源行政主管部门。4 .土地初始登记的特点体现为。A、初始登记属于总登记的范畴B、初始登记具有经常性C、初始登记具有集中性D、初始登记具有全域性E、初始登记具有分散性答案：BE解析：土地初始登记特点有：是在土地总登记之外，对设立的土地权利进行的 第一次登记；土地初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就 要进行初始登记；土地初始登记具有分散性。5 .下列各项中，不属于名称变更登记申请人应提交的证明文件的有（）。A、土地登记机关
24、颁发的权利证书B、政府批地文件C、土地交换协议书D、地上建筑物、附着物权属证明E、名称变更证明文件答案：BC解析：姓名或名称变更登记的申请人应当向土地登记机关提交下列证明文件： 由土地登记机关颁发的土地权利证书；地上建筑物 附着物权属证明；姓名 或名称变更证明文件；其他证明文件。6 .在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，土地登记代理人 的工作内容包括（）。A、代写土地权属纠纷调处申请书B、代表委托人进行现场指界C、代表委托方进行举证D、协助办案人员取证E、代表委托方起草纠纷双方达成的书面协议答案:ACDE解析：在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，土地登记代
25、理人的工作内容主要有：代写土地权属纠纷调处申请书；代表委托方进行举 证；协助办案人员取证；代表委托方起草纠纷双方达成的书面协议；其他 工作。7 .下列关于出让国有土地使用权最高年限的描述，正确的有（）。A、居住用地70年B、工业用地50年C、教育用地70年D、商业用地50年E、娱乐用地40年答案:ABE解析：根据中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例第 十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别为：居住用地70年，工业用地50 年，教育 科技 文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年, 综合或者其他用地50年。8 .下列关于更正登记的说法中，错误的有（）。A、利害关系人申请更正登记的，由利害关系人直接提出申请