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1、2022年全国经济专业技术资格考试（中级）建筑与房地产黄金考点主讲入：徐老师考点5：房地产市场运行特点区域性市场（属于不动产，因而地域性很强，与周围环境关系极为紧密） 周期性波动（房地产市场周期性波动滞后于经济周期性波动）不完全竞争性（一级市场垄断、二级市场有限竞争、三级市场竞争更强） 层次性（由房地产市场的区域性决定）多重性（从用途分析，房地产需求有生产性需求、消费性需求、投资性需 求，故交易产品既是生产资料、又是消费资料、还是投资品）多样性（交易对象的多样性；交易方式的多样性）价格确定的复杂性风险性（房地产市场风险较大）。4.下列属于房地产市场运行特点的有（A.周期性波动B.不完全竞争性D
2、：价格确定的简单性E.多重性【答案】ABCE考点6：房地产价格影响因素房地产自身因素和周边环境因素房地产自身因素和周边环境因素自身因素:i：i枳、形态、朝向等环境因素：交通、教育、医疗、民风民俗等行政与政治因素行政因素：财政、税收、金融、土地、城市规划等 政治因素：政治体制、社会稳定、外交和军事等区域社会因素区域经济因素区域人口、家庭状况、心理、城市发展、城市化程 度;文化等城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、 就业情况、居民收入水平、投资水平等考点7：市场监管的内容和手段1.市场准入管理。全面实施市场准入负面清单制度，普遍落实“非禁即入”。全面 推行轻微违法行为依法免于处罚清单2 .
3、工程项目审批管理。按照“一家牵头、部门配合、成果共享、结果互认”要求。3 .政府投资项目（公共工程）管理。强化政府投资项目（公共 工程）管理。4 .企业资质和专业人员资格管理。取消不必要的资质资格，减少考核指标，简化证明 材料，推行网上审批和告知承诺制。5 .以信用监管为基础强化事中事后监管。推行“双随机、一公开”监管和“互联网+” 监管为基本手段。6 .实行联合审图和联合验收。将消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审 查。实施事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果 共享”。工程建
4、设程序：投资决策建设实施竣工验收政府投资项目直接投资、资本金注入 方式投资的项目非政府投采用投资补助、贷款贴 息等方式投资的项目 重大项目和限制类项目政府部门需要严格审批：项目建议 书、可行性研究报告、初步设计和 概算政府部门只审批资金申请报告从维护社会公共利益角度进行核准资项目其他项目不论规模大小，均改为备案制政府投资项目审批内容：1 .项目建议书提出的项目建设必要性。2 .可行性研究报告分析的项目技术经济可行性、社会效益及 项目建设资金等主要建设条件的落实情况。3 .初步设计及提出的工程概算是否符合可行性研究报告批复 及国家有关标准和规范要求。4 .依照法律、行政法规和国家有关规定应当审查
5、的其他事 项。项目核准机关需要审查下列内容：1 是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全;2 .是否符合相关发展建设规划、产业政策和技术标准；3 .是否合理开发并有效利用资源；4 .是否对重大公共利益产生不利影响。厂5非政府投资项目核准时，项目核准机关需要审查的内容有()OA.是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全B.是否符合相关发展建设规划C.是否合理开发并有效利用资源D.工程概算是否符合国家有关标准和规范要求E.是否对重大公共利益产生不利影响【答案】ABCE考点9：建设实施建设实施阶段的工作内容主要包括：勘察设计、建设准备、 施工安装。对于生产性项目，在施工安装后，还需要进行
6、生产准备工作考点1:建筑市场供求1 .建筑市场需求者：业主，工程建设实践中常称为建设单位。业主主要有以下三种类型政府从建设项目决策和建设资金的来源角度，而不是 从监管者角度来理解。多以社会效益为主的公共 建筑，或对国有资源开发和利用的建筑企事业单位出于扩大再生产或简单再生产的需要个人个人投资兴建的建筑产品主要是住宅2.建筑市场需求来源：投资建筑市场需求来自各类业主的固定 资产投资。建筑业总、勘察设计1 .工程勘察(1)建设单位应当依法将工程勘察文件送施工图审查机构审 查。并组织勘察技术交底和验槽。(2)工程勘察企业应当向设计、施工和监理等单位进行勘查 技术交底，参与施工验槽，参加工程竣工验收。
7、2 .工程设计工程设计工作一般划分为两个阶段，即初步设计和施工图设 计。重大工程和技术复杂工程，可根据需要增加技术设计和施工图 设计文件审查阶段。二、建设准备1.设备、2.3.4.设备、5.6.办理工程质量监督和施工安全监督手续办理施工许可证建设准备工作内容(“三通一平”备图纸、办手续；招监理 材料供应商3 .申领施工许可证应具备的条件：(1)已依法办理建设工程用地批准手续；(2)依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得；(3)施工现场已经具备施工条件，需要征收房屋的，其进度 符合施工要求；.(4)已经确定建筑施工企业；(5)有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料;(6)有保证工程质量
8、和安全的具体措施。习题演练C 6.对于生产性项目，建设实施阶段的工作内容有()oA.勘察设计B.建设准备C.施工安装D.生产准备工作E.竣工验收【答案】ABCD考点10 :竣工验收1 建设单位即可组织工程竣工验收。工程勘察、1 建设单位即可组织工程竣工验收。工程勘察、设计、施工、监理等单位应参与工程竣工验收。2 .工程竣工验收是投资成果转入生产或使用的标志，也是全面 考核工程建设成果、检验设计和施工质量的关键步骤。工程竣工验收合格后，建设工程方可投入使用。3 .建设工程自竣工验收合格之日起即进入工程质量保证期，工 程质量保证期内发现存在工程质量缺陷的，应及时修复，费用由责 任方承担。房地产开发
9、流程:投资决策前期准备开发建设房地产开发的成败在很大程度上取决于投资决策分析的科学与 否。房地产开发项目决策的目的是选择具体的投资项目，具体包括 以下三步：1 .市场分析。2 .财务评价。3 .项目决策。1.取得建设用地土地使用权；2.3.2.3.委托场地勘察;委托规划设计;4 .申请规划设计方案审查和建设工程规划许可；5 .工程建设准备；（组织准备、现场准备、物资和资金准备、 建设管理准备、销售准备）6 .申请施工许可。（未取得施工许可证的工程不得擅自开工1.建设用地土地使用权供应方式：出让和划拨。（1） 土地出让方式有：招标、拍卖、挂牌出让和协议出让。经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地
10、者的，应当以招 标、拍卖、挂牌方式出让。（2）土地使用权划拨范E建设用地：非营利性；居住用地：非经营性用地。开发建设包括：1 .施工管理（目标控制，安全及环保管理）；2 .商品房预售；3 .竣工验收和备案（竣工验收合格之日起15日内报建设行政主 管部门或其他有关部门备案）；4 .商品房初始登记。产值占同期全社会固定资产投资比重一直在30%以上。3社会固定资产投资也是建筑市场需求的主要因素，建筑市场需求与固定资产投资 在总体上呈现正相关关系。4.建筑市场供给者:4.建筑市场供给者：是建筑产品的生产者，包括工程勘察、工程设计和工程施工单 位。2.商品房预售房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产
11、管理部门申请 预售许可，取得商品房预售许可证。具备条件如下：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证。投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并 已经确定施工进度和竣工交付日期。各地根据情况要求的其他条件。向县级以上人民政府房产管理部门，办理预售登记，取得 商品房预售许可证明。4.商品房初始登记未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应提交：不动产权属证书或土地权属来源材料；建设工程符合规划的材料；房屋已竣工的材料房地产调查或测绘报告；相关税费缴纳凭证；其他必要材料。习题演练C 7.房地产开发项目
12、决策的目的是选择具体的投资项目，体包 括（）。A.市场调研B.市场分析C.财务评价D.项目决策E.项目实施【答案】BCD习题演练C 8.下列属于划拨建设用地使用权范围的是A.城市公益事业用地B.旅游用地C.危旧房改造区居民安置用房D.国家重点扶持的水利项目用地E.商品房建设用地【答案】ACD()o。1.下列关于建筑市场供求，说法正确的是()OA.建筑市场的需求者是业主，业主主要包括企事业单位和个人B.建筑市场的供给者包括工程勘察、工程设计和工程施工等单位C.社会固定资产投资与建筑市场需求之间不存在相关关系D.政府可以从监管者的角度作为业主答案：B考点2：建筑市场运行特点由需求者向供给者进行预先
13、订货式交易 建筑产品交易持续时间长 建筑市场存在显著地区性（固定性决定了交易过程相关要素） 市场竞争较为激烈竞争方式以投标竞争为主供求不均衡普遍存在交易计价方式独特（由交易期长、产品多样性决定）建筑市场风险 大供给者角度：定价风险、生产风险需求者角度：价格与质量的矛盾、价格与交货时间 的矛盾、预付款风险C 2.从建筑产品需求者角度看，建筑市场的风险表现方面不 包括（）。A.价格与质量的矛盾B.生产风险C.价格与交货时间的矛盾D.预付款风险【答案】B考点3：建筑产品计价特点单件计价建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计 算多次计价建筑工程生产过程是一个周期长、规模大、造价 高、耗费多的投资活
14、动。为适应管理要求进行多 次计价分部组合计价建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分 部工程和分项工程考点4：房地产市场供求一、房地产市场需求生产性需求满足生产经营需要需求主体后各类企事业单位和个体工商业者消费性需求需求主体是居民家庭政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住 房和廉租住房房源时，也构成消费性需求投资性需求由房地产的保值增值属性引起的积极作用：可以调节房地产市场供求关系消极作用：增加房地产市场需求泡沫；造成需求旺盛 的假象；加剧供求失衡，引起房地产价格的大起大落 需要加以控制，总量20%以下 二2.房地产市场供给（有能力、有意愿）（1）增量房市场供给（仅考虑房地产开发企业新开发完成的）（2）存量房市场供给（二手房）3.房地产需求中对房地产市场有双重作用的需求是0。A.生产性需求B.消费性需求C.投资性需求D.就业性需求【答案】c