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1、下车门区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿方案根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、浙江 省国有土地上房屋征收与补偿条例和义乌市国有土地上房 屋征收与补偿办法的相关规定，结合征收范围的实际情况， 现制定下车门区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿 方案如下：一、征收目的为改善市民居住条件，推进城市有机更新，市人民政府决 定对下车门区块实施旧城区改建，对征收范围内的房屋予以征 收，属公共利益范畴。二、征收范围和基本情况（一）征收范围：东至篁园路，南至稠州中路，西至城南 河，北至城中中路（另含稠州公园东侧部分区域，详见附图）。（二）被征收区块基本情况：红线范围面积约43万平方 米，建筑总面
2、积约52万平方米，涉及总户数约2976户。（三）被征收人：征收范围内国有土地上房屋所有权人。（四）房屋征收部门：义乌市国有土地上房屋征收管理办 公室。（五）受委托的房屋征收实施单位：义乌市人民政府稠城 街道办事处。三、被征收人的确认（一）被征收房屋已登记的，按权属证书或登记簿记载的小区名称户型套数预计交付 时间小区名称户型套数预计交付 时间通惠门1446现房望江府165412021年4月和安公寓1222现房车站新村100702021年9月1411112054向阳府90362020年6月140391353160341552楼店府105562021年10月185412069香悦府西区9012020
3、年3月1501112561651171402下车门新村95共约 1900 套2022年8月155121051653120香悦府东区9052020年5月13012511401558016016517180卿悦府东区7512019年12月岭头新村75共约 680 套2022年8月卿悦府西区11022021年3月100香悦府三期100共约 180 套2022年8月1101201201401402.商铺小区名称套数小区名称套数小区名称套数小区名称套数卿悦府东区35香悦府西区25望江府26下车门新村待定卿悦府西区12香悦府东区46车站新村51香悦府三期待定向阳府20绣川府25楼店府32（二）产权调换原则
4、被征收人可以选择一套或多套房屋进行产权调换。选择多 套房屋产权调换的，用于最后一套产权调换的被征收房屋价值 （含补助）应不小于该套产权调换房屋价值的20%。选择商铺进行产权调换的，不受上述规定的比例限制。 但产权调换房屋总价值超出被征收房屋价值（含补助）后， 不得再增加选择。（三）过渡期限（自腾空交房之日起计算）选择现房的，为12个月。选择期房的，为36个月。（四）选房和签约1 .签约顺序号抽签和补偿协议签订签约顺序号由全体报名产权调换的被征收人抽签产生。被 征收人先抽签确定产权调换签约的顺序号，再按抽取的顺序签 号从小到大选择产权调换房源的小区和户型，并与征收部门签 订补偿协议。产权调换房源
5、各户型及套数详见公布的房源清单。各户型 由被征收人按抽签得出的顺序签号先选先得，选完即止。2 .定位抽签和补充协议签订选取产权调换房屋并签订补偿协议后，统一安排产权调换 房屋的抽签定位。产权调换房屋抽签定位后，被征收人应按定 位结果与征收部门签订补充协议。具体时间和操作办法另行通知。九、结算与支付（一）征收补偿协议签订并生效后，支付房屋总价值补偿 中用于货币补偿的部分和综合补偿款。（二）被征收人选择现房产权调换的，应在签订征收补 偿补充协议时一次性结清房屋总价值补偿款中用于产权调换 的部分（含补助）与产权调换房屋总价款之间的差价；选择期房产权调换的，分两次结算：第一次结算为签订征收补偿补充协议
6、时，需支付产权调换 期房按预测绘面积计算得出的总价的70%。第二次结算为产权调换期房交付时，需一次性结清产权调 换期房按预测绘面积计算得出的总价的剩余30%部分价款、实 测绘与预测绘面积差价款、实际临时安置费。被征收人签订征收补偿补充协议时可申请一次性缴清产 权调换期房按预测绘面积计算得出的房价款，其提前缴纳的 30%部分可享受利息补贴（按年利率6.3%按月计算单利，不 足月的期间不计利息，在产权调换房屋交付时一并结算并支 付）。产权调换房屋交付前已办理转让公证的，不享受上述 利息补贴。（三）被征收人将房屋腾空并办理腾空验收手续后，支 付相应的补助和奖励。（四）被征收人签订补偿协议时可申请将房
7、屋总补偿款 中以现金方式支付的全部或部分延期1年、2年或3年支付 （延续期限自办理完搬迁腾空手续之日起算），分别按照年 利率6.1%、年利率6.3乐 年利率6.5%计算单利并按年支付 利息，延续期限届满后可一次性提取剩余本息。被征收人申请延期支付后需提前提取或继续延长期限 的（总期限最长不超过三年），应提前至少一个月提出申请, 继续延长期限的，需经征收部门同意。利息按实际延续期计 算，其中满整年的期间按前述规定的利率计算；未满整年的 期间按月利0.035%计算；不足月的期间不计利息。十、低收入住房困难家庭的住房保障征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于45平方米（市规 划区内有其它住宅用房的合并
8、计算），且被征收人属于低收入 住房困难家庭的，依照义乌市国有土地上房屋征收与补偿办 法第三十七条的相关规定给予住房保障。低收入住房困难家庭由住房保障和民政等部门根据相关 规定予以确认。符合条件的被征收人，应在征收决定公告之日起10日内 向征收部门提出申请并提交相应证明材料，逾期未申请的，视 为放弃资格。十一、子女入学规定（一）被征收人未成年且户口在征收范围内的，保留本人 在原学区学校完成义务教育的资格；（二）被征收人已成年且户口在征收范围内的，保留其子 女在原学区学校完成义务教育的资格；（三）被征收人直系亲属未成年且户口在征收范围内的， 保留被征收人直系亲属在原学区学校完成义务教育的资格；（四
9、）被征收人直系亲属已成年且户口在征收范围内的，保 留被征收人直系亲属子女在原学区学校完成义务教育的资格。十二、签约和搬迁期限签约期限：2019年7月31 0搬迁期限：2019年8月20日十三、补偿协议效力在本方案规定的签约期限内签约比例达到80% （含）以上 的，补偿协议生效；签约比例未达到80%的，补偿协议不生效, 房屋征收决定效力终止。十四、补偿决定和强制执行征收人与被征收人应在规定的签约期限内达成补偿协议。 达不成补偿协议的，由市人民政府依法作出补偿决定。被征收 人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿 决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请法院强 制执行。由法院
10、强制执行的，不给予房屋征收补助。十五、契税优惠相关规定被征收人在房屋征收补偿协议签订之后在本市范围新购 置房屋、产权调换房屋、新受让住宅或商住用地，成交价格未 超过被征收房屋补偿价值（含补助）的部分，可免征契税；对 超过的部分，按国家或浙江省相关规定征收契税。被征收人在房屋征收范围公布之日（2018年12月30日） 起，至房屋征收补偿协议签订之前在本市范围内购置房屋、新 受让住宅或商住用地的，按照“先征后补”的原则，先按规定 缴纳契税，再参照上述规定予以补助。上述购置房屋日期以经备案的合同日期为准，新受让住宅 或商住用地的日期以签订出让合同日期为准，产权调换房屋以 登记至原被征收人的日期为准。
11、十六、土地类型差价及改变用途房屋评估的相关规定对征收范围内国有划拨土地上房屋进行评估时，需在按国 有出让评估得出的价格基础上扣减相应的土地类型差价。扣减 差价的优惠规定为：个人所有的房屋，差价按义乌市政府6号 令（2003年）规定的缴纳土地出让金额度的30% （即标定地价 的12%）计算；单位所有的房屋，差价按义乌市政府6号令（2003 年）规定的补交土地出让金额度计算。对以优惠价格取得的国有出让土地上个人所有的房屋进行评 估时，需在按国有出让评估得出的价格基础上，扣减原出让合同 约定的优惠部分。对经审批或认定为改变用途，按改变后用途确定补偿标准 的，评估时应扣减相应的土地收益金。十七、其它事
12、项（一）本方案中的“户”以被征收人合法有效的房屋产权 证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。（二）被征收人在签订协议时，应提供身份证、户口簿、被 征收房屋权属证书、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明 等证明文件，并提交原权属登记证书注销申请书和委托书。（三）被征收人应当在规定期限内签订协议、搬迁完毕及 办理房屋腾空移交手续，并将被征收房屋交给房屋征收部门验 收接管。被征收人在搬迁时应向水电等相关部门缴清费用。（四）征收公有房屋和非独资国有企业所有的房屋，其补 偿标准按市政府有关规定执行。（五）未尽事宜和其他特殊情形，由房屋征收部门会同相 关部门根据依法依规、科学合理的原则另行确定。房地产
13、预评估标准价一、被征收房地产标准价（一）自然成套水平套房标准价为：16800-19100元/平方米。（二）住宅垂直房的合法建筑占地土地标准价：（元/平方米）层数价格层数价格层数价格1-3层550004层570005层及以上59000地上总层数以权属证书或登记簿记载层数为准。未经登记但经 认定为合法建筑的房屋，以认定的层数为准。单独楼梯间不计层数。 （三）商业用房、水平分割房因情况复杂，不进行预评估。二、产权调换住宅房屋标准价（元/平方米）小区名称标准价小区名称标准价小区名称标准价通惠门18200向阳府22200楼店府20200和安公寓16600卿悦府东区22200车村20200香悦府西区190
14、00卿悦府西区22200下车门22800香悦府东区19000望江府22300岭头新村22600香悦府三期19000说明：1 .以上标准价均按土地性质为国有出让进行预评估。2,住宅垂直房建筑占地是指合法建筑物底层围合面积，不含走 廊、阳台、天井、庭院等面积。所有权人确认（权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登 记簿记载为准）。（二）有人民法院判决、裁定，或者仲裁机构裁决的，按人 民法院生效判决、裁定,或者仲裁机构裁决的房屋所有权人确认。（三）原房屋所有权人死亡，且公证部门出具过继承公证 文书的，按公证部门出具的继承公证文书确认。（四）其他产权人不明确的，由房屋征收部门会同相关部 门认定。四、被
15、征收房屋面积及用途认定（一）被征收房屋的面积和用途原则上按权属证书或登记 簿记载的为准（权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登 记簿记载为准）。（二）征收范围内未经产权登记、用途不清或改变用途等 房屋的认定和处理，按义乌市国有土地上房屋征收与补偿办 法（义政发（2016） 27号）的相关规定执行。具体认定程序 如下：L被征收人填写申请认定处理表，并提供房地权属来 源依据、产权变动、房屋使用、户籍资料、权籍调查成果、影 像图片和工商营业执照等相关证明材料。2 .房屋征收部门根据相关材料，组织现场调查、勘验。3 .市政府组织相关部门进行认定。4 .房屋征收部门将认定结果在征收范围内进行公示。被征
16、 收人对认定结果有异议的，应当提供相关证明材料并填写复 核认定申请表，在10日内向房屋征收部门提出复核申请。（三）对认定为合法建筑的给予补偿；对认定为违法建筑 的不予补偿。五、房屋评估（一）评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决 定公告之日。用于产权调换的房屋价值评估时点与被征收房屋 价值评估时点一致。（二）评估方法：根据评估对象和本地房地产市场状况， 采用比较法、收益法、成本法等评估方法，结合被征收房屋的 具体区位、用途、权利性质、品质、建筑结构、新旧程度、层 次、朝向、建筑面积等影响房屋价值的因素，评估被征收房屋 和用于产权调换房屋的价值。（三）评估机构选定：房地产价格评估机构由被征
17、收人协 商选定。房屋征收决定公告后10日内仍不能协商选定的，由 房屋征收部门组织被征收人按照“少数服从多数”的原则投票 确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。（四）房屋评估价格：被征收房屋和产权调换房屋的实际 价格由被征收人选定的评估机构以房屋征收决定公告之日为 评估时点进行评估确定。（五）评估异议处理：被征收人或者房屋征收部门对评估 结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房 地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门 对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应自收到复核 结果之日起10日内，向金华市国有土地上房屋征收评估专家 委员会申请鉴定。（六）暂由有资质的房
18、地产价格评估机构以2018年12月 30日为预评估时点，预测被征收房地产（不含车库、车位、储 藏间等附属建筑）和产权调换房屋（不含车库或车位）的评估 标准价（详见附件）。六、补偿方式被征收人可以选择货币补偿，可以选择货币化安置凭证补 偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人可以单独选择上述一种方式补偿，也可以选择组 合方式补偿，即将被征收房屋总价值拆分，分别选择不同方式 补偿。被征收人选择组合方式补偿的，补偿和补助按相应的补偿 方式分别计算。被征收人选择含产权调换的组合方式补偿的， 其被征收房屋总价值应当优先用于产权调换。七、补偿、补助及奖励（一）补偿1 .房屋总价值补偿按被征收房屋评估总价值给予
19、补偿。被征收房屋评估总价值由评估机构以房屋征收决定公告 之日为评估时点评估确定，包括房屋价值、装饰装修价值和附 属物价值。2 .住宅房屋综合补偿（1）搬家费被征收房屋建筑面积120平方米以下的，按每平方米20 元计算；超过120平方米的，120平方米以内按每平方米20元 计算，超出部分按每平方米5元计算；每户不足2000元的， 按2000元补偿。被征收人选择货币或货币化安置凭证补偿的，搬家费按一 次计算；选择产权调换的，产权调换部分按两次计算。（2）设备设施移装补偿费固定电话、宽带、空调、热水器等移装补偿费标准见下表:补偿项目补偿标准补偿项目补偿标准固定电话移机108元/门壁挂式、窗式空调、
20、太阳能热水器移装200元/台宽带移装108元/号立式空调移装300元/台管道燃气入户费1800元/户电热水器移装100元/台水平房一户一表（智能水表）安装980元/户垂直房一户一表（智能水表）安装850元/户被征收人选择货币或货币化安置凭证补偿的，设备设施移 装补偿费按一次计算；选择产权调换的，除管道燃气入户费和 智能水表安装费外，按两次计算。（3）临时安置费按被征收房屋建筑面积每平方米每月20元计算，每户每 月不足900元的，按900元补偿。被征收人选择货币或货币化安置凭证补偿的，支付6个月 的临时安置费；选择产权调换的，产权调换部分临时安置费的 发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被
21、征收人将被 征收房屋腾空交付给房屋征收部门之日起至征收部门通知被 征收人领取产权调换房屋钥匙之日后6个月止。超过过渡期限（详见本方案第八条第三项）未交付用于产 权调换房屋的，自逾期之月起按照公布的最新临时安置费标准 的2倍支付。3 .非住宅房屋综合补偿（1）一次性搬迁费（含搬家和设备设施移装补偿费）商业、办公用房,按被征收房屋非住宅部分建筑面积70元 /平方米补偿；仓储用房，按被征收房屋非住宅部分建筑面积 100元/平方米补偿。（2） 一次性临时安置费按被征收房屋非住宅部分评估总价值的0. 6%补偿。（3）停产停业损失补偿商业、办公用房，按被征收房屋非住宅部分评估总价值的 5%,或者按被征收房
22、屋非住宅部分建筑面积每平方米300元计 算，从高给予补偿；仓储用房，按被征收房屋非住宅部分评估 总价值的6%,或者按被征收房屋非住宅部分建筑面积每平方米 200元计算，从高给予补偿。若有异议的，按相关规定予以确 认。（二）补助根据被征收人选择的补偿方式不同，分别给予相应的补助：1 .选择货币补偿的补助被征收房屋评估总价值中用于选择货币补偿的，按20%给 予补助。2 .选择货币化安置凭证补偿的补助选择货币化安置凭证补偿获得的补助包括货币补偿补助 （20%）和货币化补偿安置凭证补助。购买已取得预售许可且 未经备案的商品住房、缴纳新受让土地出让金、购买未经备案 的一手商业用房及办公用房的货币化补偿安
23、置凭证补助分别 为15%、15%、10%,具体如下：被征收人在义乌市范围内购买已取得预售许可且未经备 案的商品住房，按货币化安置凭证面值的（实际购房合同价款 低于货币化安置凭证面值的，按购房合同价款）35%予以补助； 用于在义乌市范围内缴纳新受让国有土地使用权（住宅或商住 用地）出让金的，按货币化安置凭证面值的（实际土地出让合 同价款低于货币化安置凭证面值的，按土地出让合同价款）35% 予以补助；用于购买未经备案的一手商业用房或办公用房的， 按货币化安置凭证面值的（实际购房合同价款低于货币化安置 凭证面值的，按购房合同价款）30%予以补助。义乌市货币化安置凭证管理办法（义政办发2016 105
24、 号）规定货币化补偿安置凭证有效期为一年。被征收人有需要 的，可将使用期限延长至三年，三年内货币化补偿安置凭证使 用价值不变。未使用的货币化补偿安置凭证，不满一年兑现的, 按货币化补偿安置凭证面值的120%予以兑现；超过一年不满两 年兑现的，按货币化补偿安置凭证面值的125%予以兑现；超过 两年不满三年兑现的，按货币化补偿安置凭证面值的130%予以 兑现；超过三年后兑现的，按货币化补偿安置凭证面值的135% 予以兑现。3 .选择产权调换的补助被征收房屋评估总价值中用于选择“下车门新村”、“岭 头新村”、“香悦府三期”、“楼店府”、“车站新村”（以 上为暂定名，下同）、卿悦府、向阳府、香悦府、望
25、江府房源 进行产权调换的，按5%给予补助；用于选择通惠门、和安公寓 房源进行产权调换的，按8%给予补助。（三）奖励4 .评估奖被征收人在规定时间内，配合房地产价格评估机构做好被 征收房屋评估工作的，垂直房每户奖励5000元，其它每户奖 励2000元。平房车库、独立地下车库、储藏间等附属用房不单独计户。5 .签约奖被征收人在规定签约期限前的不同时段内签订补偿协议 的，按被征收房屋评估总价值的1%-3%给予奖励。第一时段（具体时间另行确定，下同）签约的，给予被征 收房屋评估总价值3%的奖励；第二时段签约的，给予被征收房屋评估总价值2%的奖励； 第三时段签约的，给予被征收房屋评估总价值K的奖励。 在
26、规定期限内签约的住宅、商业、办公房屋，自然成套的 水平房再给予房屋主体建筑面积每平方米1000元的奖励，垂 直房（含已分割为水平房的）再给予合法建筑占地面积每平方 米3000元的奖励。规定期限内未签约的，不予奖励。6 .搬迁奖被征收人在规定搬迁腾空期限前的不同时段内腾空被征 收房屋、交付钥匙并结清水电等费用，按被征收房屋评估总价 值的1%-2%给予奖励。第一时段（具体时间另行确定，下同）搬迁腾空的，给予 被征收房屋评估总价值2%的奖励；第二时段搬迁腾空的，给予被征收房屋评估总价值1%的奖励。规定期限内未签约或未搬迁腾空的，不予奖励。7 .其他奖励在签约期内签约的，从签约之日起至征收补偿协议生效
27、 （签约率达80%）之日止给予被征收房屋评估总价值每日万 分之一的奖励。8 .选择产权调换的被征收人在签订产权调换协议后不 在规定期限内参加产权调换房屋抽签定位、不按抽签定位结 果与征收部门签订补充协议或不按协议约定支付房款的，视 为自动放弃选择产权调换的补偿方式，征收部门有权直接按 货币补偿方式扣除签约奖后予以补偿。八、产权调换（一）产权调换房源（建筑面积以实际测绘面积为准）1.住宅本次规划新建的“下车门新村”、“岭头新村”、“香悦 府三期”共约2700套33万平方米（详见规划方案）；其他征 收区块的新建房源约680套9. 5万平方米，通惠门小区、和安 公寓等现房房源19套约2800平方米。