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1、本资产评估报告依据中国资产评估准那么编制中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告中盛华评报字(2022)第1194号(共1册，第1册)中盛华资产评估二。二二年六月六日中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告本次资产评估的委托人为中材水泥，被评估单位为财务公司。中材水泥是被评估单中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告位财务公司的股东，持股比例为41. 67%（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本评估报告的使用者为委托人以及与本次经济行为相关各
2、方。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到 评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的根据中南水泥中材水泥（海外）会议纪要（中南水泥阅（2022） 13号），中材水泥 所持财务41. 67%股权转让给中国建材股份。对中国建材集团财务的股东全部权益价值进行评估，为中材水泥有限责任公司拟 股权转让提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围评估对象为财务公司的股东全部权益。评估范围是财务公司的全部资产及负债。截止评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、非流动资产，总资产账面价值为1,871, 129. 03万元；负债包括流动负债和 非流动负债，总负债账面价值为
3、1, 723, 325. 56万元；净资产账面价值147, 803. 47万元。资产负债简表评估基准日；2021年12月31日金额单位：人民币万元工程账面价值流动资产801,656.32非流动资产1,069,472.72其中：发放贷款及垫款991,324.05债权投资73,486.36固定资产643.20在建工程190.05无形资产1,092.97开发支出747.94递延所得税资产1,988.15资产总计1,871,129.03流动负债1,721,631.03非流动负债1,694.54负债合计1,723,325.56净资产（所有者权益）147,803.47上述资产与负债数据摘自经立信会计师事务
4、所（特殊普通合伙）审计的2021年12月31日的财务公司资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。中盛华资产评估10中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告纳入评估范 围的资产及负债同评估申报表、资产评估委托合同及经济行为文件所确定的范围一致。（一） 主要资产情况本次评估范围中的主要资产为货币资金、交易性金融资产、发放贷款及垫款、债权投资、固 定资产、在建工程、无形资产、开发支出及递延所得税资产等。1 .货币资金账面值781, 976. 37万元，主要为现金、银行存款。2 .交易性金融资产账面价值19, 679. 94万元，主要为民生银行的同业
5、存单及应计利息， 账户托管于银行间市场清算所股份。3 .发放贷款及垫款账面价值991, 324. 05万元主要为对中建材信息技术股份、 西南水泥、北新建材集团、中国建材国际工程集团、凯盛科技集团有 限公司等发放贷款及垫款。4 .债权投资账面价值73, 486. 36万元，主要为购买的附息国债、中期票据及计提的利 息。5 .固定资产账面价值为643. 20万元，固定资产包括车辆、电子设备，存放于财务公司位 于北京市海淀区复兴路17号的经营场所内。现分别说明如下：（1）至评估基准日，委估车辆清单数量为1辆，实有数量1辆，为群众牌SVW71423CT小 型普通客车，委估车辆处于正常行驶状态。（2）至
6、评估基准日，委估电子设备清单数量为460台（套），实有数量460台（套）。 主要为打印机、电脑、扫描仪、空调等，委估设备均为完好在用设备。6 .在建工程在建工程主要是财务公司截止到评估基准日申报的设备安装工程，账面价值为190. 05万元。建设工程为财务公司中软融鑫监管报送系统工程、人行征信数据报送系统工程、 票据池系统配套集成工程。委估在建工程工程尚未完工处于建设期。7 .无形资产主要为其他无形资产账面价值1,092. 97万元，为智慧云协同办公系统、天山 股份结算中心、中建材进出口结算中心、凯盛集团结算中心、建材总院结算中心等。8 .开发支出账面价值747. 94万元，为监管数据报送接口平
7、台、票据池系统建设工程、信 证系统建设工程等。9 .递延所得税资产账面价值1,988. 15万元，主要为计提资产减值准备、资产折旧、应付 职工薪酬产生的递延所得税。（二） 企业申报的账外资产的类型、数量；.11中盛华资产评估财务公司纳入申报范围的账外无形资产,为财务公司创造专利1.基于信息系统分类中盛华资产评估12中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告平安威胁的检测方法、装置和计算机可读存储介质。证书号：第4958378号。为等级保护检测 工具。该专利取得日期为2022年2月25日，资产账面未记录。创造专利2,异构 系统间的数 据处理方法、装置和计算
8、机可读存储介质，申请证号CN110515910A,目前正在办理专利证书。其他表外资产：非融资性保函，即人民币业务保函2021年交易量为65, 494, 229. 08 元；承兑汇票2021年交易量为1, 079, 565, 386. 64元；代开信用证2021年交易量 为 20, 996, 120. 00 元。（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系立信会计师事务所（特殊普通合伙）于 2022年4月2日出具的标准无保存意见审计报告中国建材集团财务审计 报告及财 务报表（信会师报字2022第ZG24272号）审计结
9、果。评估是在企业经过审计后的基础上 进行的。除此之外，未引用其他机构报告内容。四、价值类型根据本次评估目的以及评估所依据的条件和评估对象状况，本次评估尚无对评估对象使用 条件的特别限制和要求，故确定本次评估价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在 评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本工程资产评估基准日为2021年12月31日。该基准日是委托人根据本次经济行为的需要并基于下述原因确定的；该基准日接近本次经济行为的实现日，能较好的反映委估资产状况；减少和避免评估基准日后的调整事项；（一） 该基准日为委托人的会计结算日，
10、有利于准确划定评估范围，有利于资产清查 和准确列示委估资产的账面金额。六、评估依据（-）经济行为1 .中南水泥中材水泥（海外）会议纪要（中南水泥阅（2022） 13号）。（二）法律法规依据2 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常13中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告务委员会第二-一次会议通过）；3 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务 委 员会第六次会议第四次修正）；4 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会 议通过）；5
11、 .中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第-一届全国人民代表大会 常务委员会第五次会议通过）；6 .企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号，国务院令第709号修订）；7 .国有资产评估管理方法（国务院令第91号）；8 .关于印发国有资产评估管理方法施行细那么的通知（国资办发1992 36号）；9 .资产评估行业财政监督管理方法（中华人民共和国财政部令第97号）；10 企业国有资产评估管理暂行方法（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；11 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权20061274号）；12 .上市公司国有股权监督管理方法（国务院国
12、有资产监督管理委员会、中国证券监 督管理委员会令第36号）；n.关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权20093941号）；13 .财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见 （国办发】20011102号）；14 .金融企业国有资产评估监督管理暂行方法（财政部令第47号，2007年10月12 日）；15 .金融企业国有资产转让管理方法（财政部令第54号，2009年3月17 H ）；16 .关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知（财金201U59号，2011 年6月16日）；17 .关于进一步加强国有金融企业股权管理工作有关问题的通知（财金（
13、2016）122 号）；18 .关于进一步明确国有金融企业股权转让股权管理有关问题的通知（财金（2019）130 号）；14中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告19 .企业国有资产评估工程备案工作指引（国资发产权（2013） 64号）；20 .企业国有资产交易监督管理方法（国务院国资委财政部令第32号）；21 .企业会计准那么一基本准那么（财政部令第33号）、财政部关于修改企业会计准那么一基本准那么的决定（财政部令第76号）；22 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细那么（国务院令第691号）；23 .关于深化增值税改革有关政策的公告
14、（财政部税务总局海关总署公告2019年第39 号）；24 .财政部税务总局关于调整增值税税率的通知（财税 （2018） 32号）;（证件办发（2017） 3725 .会计监管风险提示第7号-轻资产类公司收益法评估 号）。（三）准那么依据1 .资产评估基本准那么（财资（2017） 43号）；2 .资产评估职业道德准那么（中评协（2017） 30号）；3 .资产评估执业准那么一资产评估报告（中评协（2018） 35号）；4 .资产评估执业准那么一资产评估程序（中评协2018） 36号）；5 .资产评估执业准那么一资产评估委托合同（中评协（2017） 33号）；6,资产评估执业准那么一资产评估档案（
15、中评协2018） 37号）；7 .资产评估执业准那么一企业价值（中评协（2018） 38号）；8 .资产评估执业准那么一无形资产（中评协（2017） 37号）；9 .资产评估执业准那么一机器设备（中评协（2017） 39号）；10 .企业国有资产评估报告指南（中评协（2017） 42号）；11 .金融企业国有资产评估报告指南（中评协（2017） 43号）；12 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017） 46号）；13 .资产评估价值类型指导意见（中评协2017） 47号）；14 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017） 48号）；15 .资产评估执业准那么一资产评估方法（中
16、评协（2019） 35号）；16 .资产评估准那么术语2020（中评协（2020） 31号）；17 .资产评估专家指引第8号一资产评估中的核查验证（中评协（2019） 39号）；18 .资产评估专家指引第9号一数据资产评估（中评协（2019） 40号）；19 .资产评估专家指引第10号一在新冠肺炎疫情期间合理履行资产评估程序（中1515中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告评协（2020） 6号）；20 .资产评估专家指引第12号一收益法评估企业价值中折现率的测算（中评协（2020）38 号）；21 .资产评估专家指引第1号一金融企业评
17、估中应关注的金融监管指标（中评协2015） 62 号）；22 .资产评估专家指引第3号一金融企业收益法评估模型与参数确定（中评协 （2015） 64 号）23 .中国资产评估协会资产评估业务报备管理方法的通知（中评协（2021） 30号）。（四） 权属依据1 .营业执照；2 .验资报告；3 .公司章程；4 .债权投资协议；5 .机动车行驶证/车辆产权登记证；6 .重大设备购买合同及发票；7 .有关产权转让合同；8 .其他与评估有关的重大合同、协议等。（五） 取价依据1 .国家外汇管理局公布的基准日人民币基准汇价；2 .中国人民银行公布的基准日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LP
18、R） 公告；3 .中华人民共和国车辆购置税法（中华人民共和国主席令第十九号）；4机动车强制报废标准规定（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12 号，自2013年5月1日起施行）；5 .金融企业准备金计提管理方法（财金：201220号）；6 .企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；7 .委托人和其他相关当事人依法提供的未来收益预测资料；8 .企业有关部门提供的未来年度经营计划；9 .企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；10 .同花顺资讯终端查询的相关数据；16中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告10.评估人员现
19、场勘察记录及提供的其他相关估价信息资料；12.与此次资产评估有关的其他资料。（六）其他参考依据1 .被评估单位提供的资产评估申报表；2 .委托人和被评估单位提供的关于进行资产评估有关事项的说明；3 .被评估单位提供的评估基准日会计报表；4 .立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字2022第ZG24272号标准无 保存意见审计报告。5 .国家有关部门公布的统计资料和技术标准资料以及评估机构提供的其他有关资料。七、评估方法（-）评估方法简介资产评估方法是指评定估算资产价值所采用的途径和技术手段的总和，主要包括市场法、 收益法和本钱法三种基本方法及其衍生方法。收益法是指将评估对象的预期收益
20、资本化或者折现以确定其价值的各种评估方法的总称 资产评估专业人员应当结合企业性质、资产规模、历史经营情况、未来收益可预测情况、所获 取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。市场法是指通过将评估对象与可比参照物进行比拟，以可比参照物的市场价格为基础确定 评估对象价值的评估方法的总称。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据 的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市场法的适用性。资产基础法是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及表外 可识别的各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法应用的前提条件： 第一、被评估对象处于继续使用状态或
21、被假定处于继续使用状态；第二、能够确定被评估对象 具有预期获利潜力；第三、具备可利用的历史资料。（二）评估方法选择依据资产评估执业准那么一企业价值（中评协（2019） 38号）和资产评估执业准那么 一资产评估方法（中评协（2019） 35号）的规定，执行企业价值评估业务，应当根据评估 目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、本钱法（资产基础法） 三种基本方法的适用性，选择评估方法。资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核 提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。被评估单位具备持续经营的基础和条件，未来收益和风险能够预测且可量化
22、，因此17中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告本次评估可以选择收益法进行评估。评估基准日前后，本财务公司（仅限于为集团内成员单位提供金融服务）的评估，由于目 前国内类似企业股权交易案例较少，或虽有案例但相关交易背景信息、可比因素信息等难以收 集，可比因素对于企业价值的影响难以量化；同时在资本市场上也难以找 到与被评估单位相类 似的可比上市公司，因此本项评估不适用市场法。综上，本次评估确定采用收益法、资产基础法进行评估。（三）资产基础法企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理 评估企业表内及可识别的
23、表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。评估思路、 计算公式及各项资产的具体评估方法如下：评估思路：在评估各单项资产和负债后合理确定股东全部权益价值。计算公式：股东全部权益价值=各单项资产评估值之和一负债评估值1.流动资产评估（1）货币资金的评估对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值确定评估值。对于外币货币资金，以核实 后的原币金额乘以评估基准日汇率确定评估值。（2）交易性金融资产对其他基金产品，评估人员根据募集说明书约定的收益分配条款，以基准日的投资余额加 应计未收利息确定评估值。（3）发放贷款及垫款评估基准日核算的发放贷款及垫款，均为集团内成员单位的短期贷款，均为信用贷款。
24、由 于是集团内的成员单位，企业金融资产以预期信用损失为基础进行减值会计处理 并确认损失准 备。该方法是以违约概率（PD）、违约损失率（LGD）、违约风险暴露（EAD）等风险量化信息 为减值计提的基础。该模型方法以外部评级、历史违约损失率等风险参数为基础，经前瞻性调 整得到各风险参数之后计量得到预期信用损失。评估人员查阅了借款合同及五级分类划分标准 政策文件等，调查核实了账面记录的合法性、真实性。评估专业人员在核实后的账面价值的基 础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、时间和原因、款项回收和损失 情况、借款人资金、信用、经营管理现状等预计评估风险损失。（4）债权投资评估人员调查
25、了解了企业相关的投资控制制度，并就制度的执行情况与相关人员进中材水泥 有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告行了沟通；其次抽18中盛华资产评估中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：6565090001202200206合同编号M2022-1194B报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：中盛华评报字（2022）第11. 94号报告名称：中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集 团财:茶有-限公司股东全部权益价值资产评估评估结论：评估机构名称：签名人员：（资产透估肺）会员编号:65190007（资产评估师）会员编号：65000014说明
26、：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也 不作为资产评估机构及其签字资产评估专 业人员免除相关法律责任的依据。生成日期：2022年06月13日取债券投资的交割单据、账务记录、公允价值变动测算表，与企业相 关的财务报表进行核对， 核实其持有数量和权属的真实性，检查其是否账证、账账、账表、账实相符，验证各投资工程的 真实性和存在性。企业金融资产以预期信用损失为基 础进行减值会计处理并确认损失准备。该 方法是以违约概率（PD）、违约损失率（LGD）、违约风险暴露（EAD）等风险量化信息为减值 计提的基础。该模型方法以外部评级、历史违约损失率等风
27、险参数为基础，经前瞻性调整得到 各风险参数之后计量得到预期信用损失。以基准日的投资余额加应计未收利息确定评估值。（5）固定资产根据本次评估目的，按照持续使用原那么，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集 资料情况，采用不同的方法进行评估。对于正常运转的设备主要采用重置本钱法进行评估。评估值=重置全价X成新率1）重置全价确实定运输车辆运输车辆重置全价由车辆购置价、车辆购置税及新车上户牌照手续费等三局部组成，依据 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（2016） 36号），自2016年5月1日 起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生 活服务
28、业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税进项税可根据中华人 民共和国增值税暂行条例（国务院令第538号）和中华 人民共和国增值税暂行条例实施细 那么（财政部国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于车辆在计 算其重置全价时扣减购置车辆进项税额。重置全价计算公式：重置全价=购置价（不含税）+车辆购置税+新车上户牌照手续费A.现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；B.车辆购置税根据中华人民共和国车辆购置税暂行条例规定计取；C.新车上户牌照手续费等分别按车辆所处区域当地交通管理部门规定计取。电子设备根据当地市场信息及中关村在线、太平洋电脑网等近期市
29、场价格资料，确定评估 基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装调试，确定其重置全价：重置全价=购置价（不含税）中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告对于购置 时间较早，型号已下市尚在使用中的电子设备，停产的电子设备参考功能 相当，可替代的电子 设备正常销售的市场价格（不含税）作为电子设备重置全价。2）成新率确实定19中盛华资产评估车辆成新率对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012 12号机动车强制 报废标准规定的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：使用年限成新率=（1 一己使用年限/规定或经济
30、使用年限）XI00%行驶里程成新率=（1 一己行驶里程/规定行驶里程）XI00%成新率=Min （使用年限成新率，行驶里程成新率）+aa为车辆特殊情况调整系数，根据对待估车辆现场勘察的情况确定。假设勘察鉴定结果与按 上述方法确定的成新率存在差异，那么对理论成新率进行适当的调整，假设两者结果相当，那么不再 调整。电子设备成新率主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、 设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：成新率=尚可使用年限/ （实际己使用年限+尚可使用年限）XI00%或成新率=（1实际已使用年限/经济使用年限）XI00%3）评估值确实定评估值=
31、重置全价X成新率（6）在建工程结合本次在建工程特点，针对在建工程类型和具体情况，采用本钱法进行评估。在采用本钱法对在建工程评估时，评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证及合同等， 与工程工程技术人员等相关人员进行了访谈，并进行了现场勘察。确认待评估的在建工程工程 进度基本上是按计划进行的，相关平台建设到达了设计标准要求。对于在建工程开发均为委托分期开发的固定本钱工程，在核实在建工程账面金额无 误的前 提下，评估以清查核实后的账面值确定评估值。（7）无形资产对于外购软件，评估人员查阅相关的证明资料，了解了其他无形资产的形成，入账依据的 真实性、合理性等及经济权利至评估基准日是否依然完整存在且能
32、够正常使用并 受益，摊销是 否正常合规，账面余额计算是否正确。20中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告其他无形资产分为每年维护升级并缴纳维护费与一次性投入，后期不再维护升级的其他无 形资产两类。后期不再维护升级的其他无形资产由于其购买后没有维护升级，其功能与目前市 场销售软件功能差距巨大，功能性贬值难以量化，故后期不再维护升级的其他无形资产按照核 实后摊余后账面值确认评估值。有进行定期的升级与维护等售后服务的其他无形资产，按照评 估基准日市场价作为评估值。(10)开发支出为监管数据报送接口平台、票据池系统建设工程、信证系统建设工程等。
33、至评估基准日上 述工程仍处于后续开发、测试阶段。评估人员查阅开发支出相关的凭证票据，以核实后的账面 值作为评估值。(8) 递延所得税资产递延所得税资产核算内容为计提的资产减值准备、资产折旧及应付职工薪酬。清查时，评 估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅了款项金额、 发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基 础上，以核实后账面值确定为评估值。3.负债负债是企业承当的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所 有者实际需要承当的负债工程
34、及金额确定评估值。对于负债中并非实际负担的工程按零值计窠(四)收益法企业价值评估中的收益法，也称现金流量折现法，是指对企业或者某一产生收益的单元预 计未来现金流量及其风险进行预测，选择与之匹配的折现率，将未来的现金流量折现求和的评 估方法。收益法的基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算 成现时价值，得出评估值。收益法适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营 与收益之间存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测且可量化。使用现金流折现 法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未 来预期现金流的预测较为客观公正、
35、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。1 .评估思路根据本次尽职调查情况以及被评估单位的资产构成和主营业务特点，本次评估是以被评估 单位的估算其权益资本价值，本次评估的基本评估思路是：21中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告(1)对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋 势和 业务类型估算预期收益(权益现金流量)，并折现得到经营性资产的价值。(2)将纳入报表范围，但在预期收益(权益现金流量)估算中未予考虑的诸如基 准日 存在的溢余资产，以及定义为基准日存在的非经营性资产(负债)，单独估算其价 值
36、。(3)由上述两项资产价值的加和，得到评估对象的权益资本(股东全部权益)价值。本次评估采用现金流折现方法(DCF)对企业经营性资产进行评估，收益口径为股权自由 现金流(FCFE)，相应的折现率采用CAPM模型。2 .评估模型(1)基本模型股东全部权益价值=权益现金流现值合计+溢余资产+非经营性资产其中：权益现金流现值合计按以下公式确定：nP二Z=z(l + 4式中：P：权益现金流价值；r：折现率；i：预测年度；Fi：第i年净现金流量；n：预测第末年。溢余资产：是指与企业收益无直接关系、超过企业经营所需的多余资产，主要包括溢余现 金、收益法评估未包括的资产等。非经营性资产：是指与企业收益无直接关
37、系、不产生效益的资产。3 .收益期限企业的收益期限可分为无限期和有限期两种。根据被评估单位章程企业营业期限为长期， 并且由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限进 行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可 以通过延续方式永续使用。故本次评估假设被评估单位在评估基 准日后永续经营，相应的收益 期为无限期。理论上说，收益期限的差异只是计算方式的不同，所得到的评估结果应该是相同的。由于 企业收益并非等额年金以及资产余值估计数的影响，用有限期计算或无限期计算的22中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集
38、团财务股东全部权益价值资产评估报告结果会略有差异。被评估单位为集团内财务公司，无不可抗力影响其经营期限 本次收益期按照无限期计算 一般地，将预测的时间分为两个阶段，详细的预测期和后续期。本次评估的评估基准日为2021 年12月31日，根据公司的经营情况及本次评估目的，对2022年至2026年采用详细预测，因 此我们假定2027年以后年度委估公司的经营业绩将基本稳定在预测期2026年的水平。八、评估程序实施过程和情况根据资产评估执业准那么一资产评估程序（中评协（2018） 36号）的相关规定，本次 评估我们实施了如下必要的评估程序：（一）明确评估业务基本领项中盛华评估公司经与委托人洽谈后，在承接
39、评估业务前，明确了以下事项：委托人、被评 估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用人；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型； 评估基准日；资产评估报告使用范围；资产评估报告提交期限及方式；评估服务费及支付方式； 委托人、其他相关当事人与中盛华评估公司及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确 的其他重要事项。（二） 订立资产评估委托合同在明确了上述事项的基础上，双方签订资产评估委托合同，约定了中盛华评估公司和贵公 司的权利、义务、违约责任和争议解决等内容。（三） 编制资产评估计划资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计 划的繁简程度。对评估进度、人员安
40、排、费用预算、是否需要专家帮助等评估业 务的全过程进 行了合理安排。（四） 现场调查和勘察核实资产评估人员根据评估对象的特点及此次评估业务的具体情况，通过询问、访谈、核对。根据 被评估单位当地政府部门发布的疫情防控无法实地进行勘查，本次评估主要通过电子邮件、视 频、微信等对评估对象进行核实和查勘，并获取相关资产的盘点表对资产进行核对；与资产管 理人员进行 询问，了解资产的运营、管理及保养状况；通过邮件、视频、微信等获取相关 合同、发票等资料，查验委托评估资产的产权证明文件以及有关往来账目等财务资料。（五） 收集评估资料23资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料，了解
41、 中 材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告评估对象现 状，关注评估对象法律权属，依法对资产评估活动中使用的资料通过观察、询问、书面审查、中盛华资产评估 查询、函证、复核等进行核查验证，并要求委托人或者其他相关当事 人对其提供的资产评估申 报明细表及其他重要资料进行确认，对提供的评估资料进行分 析、归纳和整理，形成评定估算 和编制资产评估报告的依据。（六） 评定估算资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、 收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法，根据所采用的评估方法， 选取相应的公式和参数进行
42、分析、计算和判断，形成测算结果。（七） 编制和提交评估报告资产评估专业人员对采用各种方法评估形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，编 制初步资产评估报告，按照法律、行政法规、资产评估准那么和中盛华评估公司内 部质量控制制 度，对初步资产评估报告进行内部审核，与委托人或者委托人同意的其他 相关当事人就资产评 估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序后，由中盛华评 估公司出具并提交资产评估 报告。九、评估假设本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：（一） 一般假设1 .交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条 件等模拟市场进行估价。交易
43、假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2 .公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼 此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易 价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3 .持续经营假设企业持续经营假设是假定被评估企业的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致其 无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用。（二） 特殊假设1 .国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化；24中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全
44、部权益价值资产评估报告2 .本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；3 .企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；4 .本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估 基准日的国内有效价格为依据；5 .本次评估假设委托人及被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；6 .评估范围以委托人及被评估企业提供的评估申报表为准，未考虑委托人及被评估企业 提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；7 .本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。（三）预测假设1 .假设评估对象所涉及资产在评估目的经济行为实现后，仍按照预定
45、之经营计划持续经 营；2 .假设企业在持续经营期内的每年收入和支出现金流均匀流入和流出；3 .假设评估对象所涉及企业未来业务开展等的合理预期，在满足行业监管指标的前提下， 按最大可分配股息的计算假设来预测盈利能力和分配能力；4 .假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有的管理水平继续经营，企业现有和未来的 管理层是负责的，并能积极、稳步推进企业的开展计划，努力保持良好的经营态势；未考虑企 业经营管理层的某些个人的行为给企业经营带来的负面影响；5 .企业会计政策与核算方法无重大变化；6 .预期收益的测算是以企业评估基准日的资产正常经营管理为前提，基本不考虑追加投 资或资产减少等意外因素造成权益变化
46、的影响；7 .假设公司所租赁的生产经营场地在租赁期满后可正常续租、持续经营；8 .假设被评估单位在2026年度到达稳定状态并保持平稳开展。当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。十、评估结论在实施了上述程序和采用不同的资产评估方法评估后，委托人所委估的应用于本次评估目 的所涉及的财务公司股东全部权益，在2021年12月31日所表现的市场价值如下：（一）资产基础法评估结果资产账面总额1,871, 129. 03万元，评估价值1,871, 289. 33万元，增值160. 30万2525中盛华资产评估中材水泥有限责任公司拟股权转让所涉及的中国建材集团财务股东全部权益价值资产评估报告元；负债账面总额1, 723, 325. 56元，评估价值1, 723, 325. 56万元；股东全部权益账面总额147, 803. 47万元，评估价值147, 963. 77万元，增值160. 30万元，增值率0.11%。评估结果汇总表评估基准日：2021年12月31日单位：人民币万元评估结果详细情况见评估明细表。工程账面价值