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1、东营XX汽车修理有限公司福田汽车4S店项目可行性研究报告二一一年六月十三日目录一、项目基本情况1、 项目名称2、 项目地点3、 承办单位:二、实施单位概况：三、项目建设背景1、 汽车市场现状与未来2、 东营市汽车消费市场分析四、项目建设规模及内容1、 建设指导思想与原则2 规划设计原则3、 建设内容4. 建设规模5、 建设内容与规模列表6、 功能定位五、项目建设与运营对环境的影响1 施工阶段环境影响分析2 运行阶段的环境影响分析3 环境影响评价结论六、 投资估算与资金筹措1、 投资估算2、 建设投资估算3、 流动资金估算4、 资金筹措七、市场预测与效益分析1 财务价格2 计算期与运营负荷3 财
2、务基准收益率的选择4 其他计算参数5、 营业收入估算6、 成本费用估算7、 总成本费用8、 利润测算9、 盈利能力分析10、财务分析结论八、项目可行性研究结论一、项目基本情况1、项目名称东营市福田4S店2、项目地点东营市XX县3、承办单位情况:项目承办单位：东营XX汽车修理有限公司项目法定代表人：二、实施单位概况：东营XX汽车修理有限公司成立于2006年，注册资金50万元，员工50人。是一家经营汽车维修、销售及汽车服务业务的企业。经营面积达1200多平方米。随着近几年国家经济的发展，人民生活水平的提高，汽车销售业务也日益扩大。经过几年的发展，公司已逐步形成了以汽车销售代理、二手车经销、汽车维修
3、保养、汽车装潢美容为核心，兼营汽车销售其他品牌服务的经营格局。是福田汽车销售有限公司在东营市的独家代理销售商。公司始终秉承“诚信为本、真诚服务”的宗旨，采取灵活的经营模式，企业取得了良好的经济效益，公司各项业务形成互相促进、协同发展的良好态势，共同构成了乘用车销售及综合服务一体化的业务模式和完整的产业链条。在东营市及周边县市赢得了较好的声誉。在区域内拥有领先的市场地位、良好的品牌形象。三、项目建设背景1、汽车市场现状与未来随着全面建设小康社会的逐步实施，人民生活逐步走上富裕，轿车进入家庭已经开始成为现实。目前，城市化步伐逐步加快，城市人口不断增加，道路交通条件逐步改善，家庭轿车的拥有量将会以很
4、高的速率增长。中国的汽车时代悄然来临，并影响着每一个人的生活。改革开放以来，特别是近几年我国汽车工业发展势头强劲。据中国汽车工业协会统计，2010年，汽车全行业完成工业总产值将近4亿元，同比增长36.90%：利润总额3313.75亿元，同比增长66.75%。主要经济指标增长都比较大，实现了增产增收。汽车产业作为国民经济支柱产业的地位越来越突出。现在市场竞争已经从产品竞争向品牌竞争过渡，而品牌专营是品牌竞争的一种有效形式。中国是未来世界上最大的汽车生产国和消费国，中国的汽车市场逐渐成熟，用户的消费心理也逐渐成熟，用户需求多样化，对产品、服务的要求也越来越高，越来越严格，原有的代理销售体制已不能适
5、应市场与用户的需求。随着汽车工业竞争的日趋激烈，我国汽车销售市场除传统的汽车贸易市场外，出现了：超市式大卖场、汽车一条街、特许经销商、专卖店等多种形式。目前国内各大汽车厂商均已在全国各大中城市设立特许经销商(或专卖店)。而随着汽车消费群体的进一步扩张，二三线城市已成为个大汽车厂家的下一个主战场。4S店是由欧洲传入中国的，由于与各个厂家之间建立了紧密的产销关系，具有购物环境优美、品牌意识强等优势，4S，是四个英文单词的首写字母，分别代表：整车销售(Sale)、零配件(Sparepart)、售后服务(Service)、信息反馈(Survey)“四位一体”的汽车经营方式，它是由汽车生产商授权建立的汽
6、车服务企业.4S店的出现，恰好能满足用户的各种需求，它可以提供装备精良、整洁干净的维修区，现代化的设备和服务管理，高度职业化的气氛，保养良好的服务设施，充足的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。通过4S店的服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车的销售量。眼下，随着新车型的出台，4S店还将如雨后春笋般蓬勃增长。2、东营市汽车消费市场分析 （1）、东营市简述东营市地处于位于山东省东北部、黄河入海口的三角洲地带，内控黄河、外濒渤海，是环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点，具有显著的区位优势。总面积8053平方公里，总人口162万，人均地面积7.8亩。黄河每年还填海造陆3万亩，是中国东部沿海土地资
7、源最丰富的地区。东营市辖东营、河口两区和广饶、XX、垦利三县，共设44个乡、15个镇、4个街道办道办事处，1775个行政村。东营公路纵横贯通，交织成网。全市公路通车里程2913.4公里，公路密度每百平方公里39公里，居中国沿海城市前列。10条干线公路以东营黄河大桥为枢纽，南与济青高速公路相连，北通北京、天津，是胶东半岛和鲁中山区进入京津的必经之地。（2）、东营市汽车消费市场特点 作为山东省较强的市之一，东营市汽车市场的消费档次呈一定层次化趋势，主要分为：大众化汽车消费和企业汽车消费。其中大众化的汽车消费约占汽车交易额的80%以上，企业汽车消费约占1520%左右。汽车消费主要受经济发展、购买能力
8、、品牌和舒适性等限制，鉴于东营市已基本步入小康社会，一些中产阶级对汽车消费有迫切需要。汽车消费档次尚可，高档车约占10%，A级及以下车约占40%，B级及以上车约占40%。福田品牌涵盖了中低档市场，有较强的竞争优势。四、项目建设规模及内容1、建设指导思想与原则1）充分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地。2）外形设计与色彩的选用，既要和周边区域相统一，又要独树一帜，有一定特色，并充分考虑每一单体建筑未来的使用要求。3）从环境现状及拟建建筑物分析，平面布局和各建筑构造形式符合城市规划整体要求，从立体景观分析，考虑与周围环境的协调。4）建设标准要达到：高标准设计、高质量建造、高水准管理，体现功能
9、完善、智能服务等特点，同时体现品牌优势，并力求造价合理。5）符合现行工程标准和规范的要求，并尽量选择使用新型的节能建筑材料。2 规划设计原则本着“便捷、美观、现代化”的设计原则，追求功能完善与环境优美高度和谐的建筑理念，注重环境品质的优化，兼顾与周边建筑群和城市规划条件相适应的整体环境，力求平面布置合理，出入快捷方便，物流、人流、车流流向合理，避免交叉，力争创造一个专业化、人性化、功能化的展销服务中心。3、建设内容根据东营XX汽车修理有限公司发展的战略和总体规划，以及福田汽车标准4S点的建设要求，规划在东营市投资建设福田4S店。项目结合建设地点的地形地貌，确定本项目的主要建设内容如下：1） 拟
10、建一个福田 4S 店，主体两层建筑，钢结构。集汽车展示、咨询、销售、预定、信息反馈、市场调研、零配件供应、售后维修保养服务为一体；2）店外部建设停车场；并设二手车交易区。3）沿场地周围建设铁围栏；4）大门设置门式标牌、旗帜；5）购置汽车维修设备一整套；6）室外水、暖、电、通信等基础设施管网及场区硬化、绿化等工程建设。建筑物内部主要功能区包括：汽车展销区、新车发放区、客户接待区（签约室、休息区及收银室、办公室等）停车场、车辆预检区、新车停放区等。4. 建设规模根据项目特点、产品方案和经营规模，本项目规划总占地面积13333，建筑初步设计新建4S店总建筑面积8316，两层钢结构，其中一层建筑面积3
11、748，二层建筑面积2692，项目规划容积率为 1，室外绿化率为 30%，绿化、硬化面积 3400。5、建设内容与规模列表福田 4S 店建设指标一览表：序号建设内容层数数量建筑面积()备 注一项目总占地面积20亩二建筑占地面积15亩三新建总建筑面积四建设内容14S 店建筑物钢结构一层二层2地面停车场五建设指标1容积率1.02绿化率30%六院内基础设施14s 店外水、暖、电、通信、道路等基础设施2店外硬化、绿化不计入建筑面积。绿化面积按照 30的占地面积计算6、 功能定位本项目福田 4S 店以整车销售、售后服务、零配件供应为主要经营方向，实现集汽车品牌展示、咨询、销售、预定、信息反馈、市场调研、
12、零配件供应、售后维修保养服务为一体的现代化、专业化汽车销售服务网点。五、项目建设与运营对环境的影响本建设项目为东营市福田 4S 店建设项目，项目本身不产生明显的重大污染。针对项目实施对周边环境产生的影响，本项目主要从两个部分去考虑，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。项目建设过程中主要环境影响因素是场地平整、设备运输、厂房建设等行为产生的扬尘及施工过程所用机械产生的噪声。1 施工阶段环境影响分析项目建设过程中主要环境影响因素是场地平整、材料运输、厂房建设等行为产生的扬尘及施工过程所用机械产生的噪声。1）施工扬尘影响分析施工造成的扬尘主要来自以下两个方面：其一是平整土地、清理现场过程中
13、产生的地面扬尘；其二是运输车辆与施工用车运行引起的扬尘。施工扬尘的影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。但清理场地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，还是会在短期内影响当地的空气质量。2）治理措施在施工期间要采取积极有效的措施尽量减轻扬尘的产生，防止扬尘扩散，具体环保要求如下： 施工道路要硬覆盖，要在工地出口处设置沉砂池，出场车辆要冲洗车身及轮胎，确保车辆不带泥土驶出工地。施工工地必须使用预拌混凝土，禁止现场搅拌混凝土。建筑材料运输过程中进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。3） 施工噪声影响及治理措施施工噪声源影响分析施工期的噪声主要来源于施工现场
14、的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工现场噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声。防治措施由于施工设备的噪声源强比较高，而建筑施工是露天作业，流动性和间歇性较强，因此，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议：降低声源的噪声强度，基础施工过程中尽量选用低噪声设备，如采用人工挖孔桩的代替气锤打桩机等。采用局部吸声、隔声降噪技术对各施工环节中噪声较为突出的，且难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时隔声措施，在隔离体上最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。严格按当地环境保护局有关建设项目环境保护规定执行。禁止夜间进行产生噪声
15、污染的建筑施工作业。若因抢修、抢险以及生产工艺要求需要进行夜间连续施工作业的，必须经当地环保局批准同意后方可施工。并及时公告附近居民，以取得谅解。项目施工噪声产生的影响属于短期行为，待施工结束后即可消除。在施工期间，产生的噪声采取以上防治措施后，能确保施工期噪声满足建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的要求。4） 排放污废水影响施工期废水来源主要为施工人员的生活污水及车辆、设备冲洗水。其中：车辆设备冲洗水成份相对比较简单，污染物浓度低，水量较少，而且一般是瞬时排放。因此，对周围水环境质量的影响不大。施工期生活污水主要污染物为 BOD、COD、SS，但因施工人员用水量相对较少，对周围水环
16、境质量也不会造成较大影响5） 固体废物污染施工产生的固体废物主要有施工人员的生活垃圾、废建材、撒落的砂石料、工程土、混凝土、废装修材料等。施工区的生活废弃物乱扔轻则导致蚊蝇滋生，重则致使施工区暴发流行疾病，同时使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的危害施工期间将产生许多弃土，这些弃土的运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多将导致沿程泥土散落满地，车轮沾满泥土导致运输公路布满泥土，晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和当地环境质量。弃土处置不明确或无规划乱丢乱放，将影响城市的建设和整洁。因此对于施工中的固体废弃物应集中堆放及及时清理，外运到环卫部门指定地点，防止露天长期堆放可能产生的二次
17、污染。.2 运行阶段的环境影响分析本项目主要经营以轿车展示、销售和售后服务业务，运营期对环境的影响主要由废气、污废水排放及噪声、固体废弃物等。1、 废气影响本项目存在汽车维修保养业务，因此在对汽车进行保养维修过程中将由喷漆烤漆房排放一定的废气，废气中的主要污染物为苯、甲苯、二甲苯等。根据本地区同行业的测试报告类比，预测本项目喷漆时废气中主要污染物为苯、甲苯、二甲苯、甲苯、二甲苯等。根据本地区同行业的测试报告类比，预测本项目喷漆时废气中主要污染物的浓度为： 5.75mg/m ，苯甲苯 39.1mg/m ，二甲苯 18.4mg/m 。对此，本项目拟采用电子温控汽车喷漆烤漆房进行喷漆烤漆，喷漆烤漆房
18、是比较成熟的成套技术，自带活性炭过滤吸附净化装置，废气能够稳定达标排放。过滤后污染物去除效率为 30，其污染物浓度降为为：苯 4mg/m 、甲苯 27.4mg/m 、二甲苯 12.9mg/m ，均可达到大气污染物综合排放标准（GB162971996）中表 2 的二级标准。综上所述，本项目烤漆房废气排放浓度和周围大气中的苯、甲苯和二甲苯浓度均可达标，油烟废气达标排放，废气对周围环境的不利影响较小。2、 废水污染源（1）清洗汽车废水中主要含泥土和少量的石油类物质，泥土不溶于水，经沉淀池可完全沉淀，石油类物质与水也不混溶，可经隔油池分离出废水中的石油类物质。根据同类企业废水处理措施，本项目采用“隔油
19、池沉淀池”处理清洗废水，排入城市污水管网，由市政污水处理站集中统一处理。（2）生活污水主要来自食堂和卫生间等处，主要污染物是 COD、BOD5、动植物油。食堂污水先由隔油池沉淀处理后，再经化粪池处理；生活废水经化粪池处理后，与处理后的食堂污水一并外排至市政排水管网。生活污水经化粪池处理后，悬浮物一般可降到 140150ppm，生化需氧量(BOD)可下降 60%左右，有的可下降 8090%。经过上述处理措施后，本项目生活污水达标排放，生产废水不外排，对周围水环境不会造成明显不利影响。3、噪声项目主要噪声源是高压喷漆枪和空气压缩机等设备，其噪声最大值为 85dB（A）。拟采用下列措施消声降噪：车间
20、墙体及屋顶应采用轻质复合隔声簿板。上述车间固定采光窗和车间运输大门应采用隔声设计。对压缩机等空气动力型设备应设置进出气消声器，水泵等震动设备设减震装置。在厂界四周种植长绿乔木构成隔声绿化带，绿化带宽度宜大于10m，并做好厂内绿化。采用上列措施后可使噪声降低 3040dB(A)，厂界噪声达到工业企业厂界噪声标准以最大程度减轻对周围环境的影响，的相关要求，8.2.2.4 固体废弃物本项目固体废弃物主要有工业废弃物，如废车胎、废部件等。维修过程也将产生一些固体危险废弃物：拷漆废气防治过程收集的油漆，清洗汽车部件剩余的废溶剂，及一些废弃溶剂桶。对此，本项目设专用储存池统一收集，定时送往具有相关处理资质
21、的单位处理。沉淀池定期清理出来的污泥，因污染物含量较少，可直接与生活垃圾一起由环卫部门统一处理。日常生活办公产生的废纸和纸质包装箱等有回收利用价值的固废经收集整理后可出售，其余固体废弃物由市环卫部门统一收集清运和处理。经过上述处理，本项目固体废物对周围环境不会产生明显影响污染。3、环境影响评价结论经过对项目建设期和运营期的环境影响分析，本项目污染物排放量较少，只要严格执行环保“三同时”制度，落实各项环保措施，加强管理，工程投产后，对周围环境不会带来明显影响。六、 投资估算与资金筹措1、投资估算根据现行建设项目可行性研究阶段投资估算有关规定，本项目总投资由建设投资和流动资金构成。经计算，本估算总
22、投资为1000万元，其中建设投资为400 万元、流动资金投资为600 万元，其估算过程如下：2、 建设投资估算根据建设方案和各章节工程量计算，本项目估算建设投资为 833 万元，其中：（1）建筑工程费：本项目主体工程主要为一栋2 层 4S 店综合楼，配套实施场区道路硬化、绿化等室外工程。本项目建筑工程费估算主要以相关定额标准为基础，根据当地类似工程造价指标参考类似工程造价指标并根据近期价格信息进行相应的调整，采用单位面积估算指标法估算。经计算，本项目估算建筑工程费为459 万元，占建设投资的 55.1%。（2）设备及工器具购置费：本项目设备及工器具主要包括店面设备及工器具、维修检测等设备及工器
23、具和电梯、供配电、给排水、空调及厨房设备、办公设备等设备及工器具，其购置费主要根据当地市场价格和供应商报价相结合的方式估算。经计算，本项目估算设备及工器具购置费为 155万元，占建设投资的 18.6%。（3）安装工程费：本项目按照工程主要涉及到设备安装费用及室外管线安装工程费，根据不同设备类型和安装费比例计算，本项目估算安装工程为 24 万元，占建设投资的 2.88%。（4）建设用地费用：本项目需建设用地20亩，本汽车4S店用地为工业用地，按照当前用地成本5 万/亩计算，约为100万元。用地通平成本约为20万元，总计用地成本为120万元。占建设投资的 14.5%（5）预备费：根据可行性研究有关
24、规定和项目实际，本项目基本预备费按上述费用的 约10%计提为 55万元，占建设投资的 5.5%。以上合计，本项目估算建设投资为500万元3、 流动资金估算根据项目营业收入和经营成本数据，本项目流动资金采用估算法测算，达到设计运营能力时需要流动资金为 600 万元 流动资金预算：1流动资产400万元1）存货 280万元，其中整车260万元，零配件 20万元2）流动现金20万元3）预付账款100万元4、资金筹措 本项目建设资金和流动资金拟全部由建设单位自筹解决。七、市场预测与效益分析 综上针对未来东营市汽车市场及福田汽车的分析，福田汽车一旦在东营市建立首家4S店，销售潜力巨大，前景乐观，初步预测2
25、012年将达到项目设计运营符合的60%，具体预测如下： 1 财务价格本项目财务价格采用固定价格，即项目运营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响的不变价格，并按不含税价格计算。2 计算期与运营负荷计算期按 11 年计算，其中建设期 1 年，运营期 10 年。本项目运营负荷第一年按 60%、第二年按 80%，第三年达到满负荷运营计算。3 财务基准收益率的选择根据建设项目经济评价方法与参数中财务基准收益率参数，本项目所采用的财务基准收益率为 12%。4 其他计算参数（1）折旧参数：建筑物取 20 年，设备取 10 年，残值率均取 5%，采用直线法折旧；摊销参数：无形资产与其他资产摊销年限按 10 年
26、计算。（2）税费计算：增值税率 17%，营业税率 5%，城市维护建设税率7%，教育费附加费率 3%，地方教育费附加费率 1%。所得税按照应纳税所得额的 25%计算，不考虑当地有关优惠政策。（3）本项目无银行借款和进口设备，不考虑利率和汇率水平。5、营业收入估算本项目营业收入主要由整车销售收入、二手车销售收入、汽车装潢美容收入和零配件及维修收入构成。按设计运营能力计算，本项目达到设计运营能力年份，每年计划整车销售量为 490 辆；预计实现整车销售收入 3695 万元；二手车销售收入800万元，装潢美容收入300元另外零配件销售及日常维修保养收入按整车销售收入的 5%计算，其销售收入748 万元，
27、具体如下表所示：以上合计，本项目达到设计运营年份，可实现营业收入 5543 万元，缴纳营业税金及附加 30 万元、增值税 95 万元。6、成本费用估算1）、外购原材料费估算本项目外购原材料主要为整车和零配件的采购，达到设计运营规模年份外购原材料费估算额为 4685万元。2）、工资及福利费估算本项目达到设计生产能力年份需要 50 名工作人员，根据当地同行业和本地工资水平和福利标准，本项目正常运营年份工资及福利费为 158 万元。3）、其他费用估算其他费用主要由管理费用和销售费用构成，其中管理费按工资及福利费的 15%计提为 24 万元，销售费用按销售收入的 1.5%计提为 83 万元，合计本项目
28、正常运营年份其他费用为107 万元。4）、 折旧费与摊销费估算本项目房屋建筑物折旧率为 4.75%、机器、办公设备折旧率为 9.5%，年均折旧费为 27 万元；项目无形资产和其他资产摊销率为 10%，年均摊销费用为 4万元。5） 利息支出估算本项目无债务资金，不产生利息支出费用。6）、税收合计根据以上数据测算，本项目达到设计运营能力年份，缴纳营业税金及附加 30 万元、增值税 95 万元。所得税114万元。7、总成本费用根据以上成本费用计算，本项目达到设计运营能力年份总成本费用为 4981 万元，其中经营成本为296万元。 8、利润测算 根据以上对销售收入及成本的测算，本项目达到设计运营能力年
29、份的税前利润额为：562万元，税后为342万元。9、盈利能力分析1）、项目财务内部收益率按 11 年计算期计算，本项目财务内部收益率为：税前 29.32%、税后 22.37%，均高于财务基准收益率（12%），表明具有较强的盈利性。2）资本金收益率以建设单位自筹资金作为资本金测算，本项目税后资本金收益率为25%，高于财务基准收益率，表明资本收益性良好。（3）财务净现值按 12%的财务基准收益率测算，本项目财务净现值为：税前 562万元、税后342 万元，均高于零，具有投资可行性。（4）投资回收期本项目投资回收期（建设期按 1 年）为税前 2.55 年、税后 4.19年，小于行业平均水平，表明投资
30、回报可观。（5）投资收益率本项目估算总投资 1433 万元，按 10 年运营期计算，项目年税前利润为562 万元，年均税后净利润为342 万元，则项目总投资收益率为 23.86%、资本金净利润率为 21.12%，均高于财务基准收益率，盈利能力较强。10、财务分析结论上述财务分析和评价指标的测算数据和建设项目经济评价方有关评价参数和行业平均指标对比，法与参数本项目财务内部收益率高于财务基准收益率，总投资收益率和资本金净利财务净现值大于零，润率均高于行业平均水平，项目投资回收期小于行业平均期限，表明项目运营具有较强的盈利能力。八、项目可行性研究结论本报告根据本项目提出理由和建设意图，从市场预测、建设条件、建设规模、规划设计方案等进行了认真的调查研究和评估论证，并对项目建设和运营所涉及的环境影响等方面进行了分析评价，根据项目建设内容对投资规模和资金筹措方案进行了分析预测，并进行了项目运营效益财务分析与评价。通过上述各章节的分析和论证，具有广本报告认为该项目的建设，阔的市场空间和良好的政策环境，各项建设条件能够完全满足项目建设和运营需要。项目经营模式和产品方案符合当地市场需求和消费结构，工程建设方案安全可靠，环保、节能等配套措施达到现行政策规定。项目投资规模适度合理，经济效益显著、社会效益良好。综上所述，本报告认为，本项目的建设和运营将极具有投资可行性！ 24 / 24