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1、归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！江西南昌国际温泉度假城开发项目可行性报告2008年7月目 录第一章 总论 第二章温泉旅游资源与市场预测 第三章 市场分析及项目定位 第四章开发理念 第五章 市场策略第六章建设内容及规模第七章 环境保护 第八章 项目实施进度第九章 施工期间的环境保护方案及措施第十章 财务指标估算第十一章 财务分析第十二章效益评价第十三章结论 第一节 总论本项目拟兴建温泉小镇公路 、供水、供电、通讯、环卫等基础设施和中心广场、温泉城会馆、大型露天温泉游泳池、身体健康检测中心、风情步行街、体育休闲公园、温泉休闲娱乐中心、温泉别墅度假村、五星级大酒店、国际会展中心、欧式温泉休闲
2、区、日式温泉休闲区、民俗村等主要建筑， 以此作为中心组团，带动整个项目其它组团的建设，使温泉项目逐步完成各项功能建设，成为南昌市及江西省旅游服务市场中的亮点，大力提升南昌市旅游服务的品味，进而成为江西省高档商务接待与旅游度假目的地。1.1项目背景及建设的必要性1.1.1项目背景项目名称：江西南昌国际温泉度假城项目单位：江西诚义投资有限公司项目地点：南昌市新建县流湖乡与生米镇交界本项目位于南昌市新建县流湖乡与生米镇交界处，紧邻昌樟高速和沪瑞高速，风景秀丽、交通便利，两个小时内可到达的城市有11个：南昌市、九江市、景德镇市、新余市、宜春市、鹰潭市、抚州市、丰城市、高安市、樟树市、吉安市。流湖温泉是
3、由江西省地矿局水文地质工程地质大队在2008年1月探测并开采成功，日出水量500010000吨，水温58度，出水口温度52度，并确认为南昌地区唯一地热资源，填补了南昌市旅游资源空白。基于对本项目的详尽考察，江西诚义投资有限公司与江西省地矿局水文地质工程地质大队对于此优质温泉资源的市场价值和发展潜力达成共识，决定共同投资开发本项目。目前项目建设前期准备工作正在紧张进行中。1.1.2项目建设的必要性流湖温泉以其优越资源条件使得南昌地区旅游开发建设的重要依托，温泉疗养、温泉健身与温泉养殖等相关产业将逐渐兴起，并成了地热资源综合利用的开发局面。然而近年来温泉资源利用长期以洗浴、粗放式简单利用为主，对温
4、泉的整体利用缺乏有效的管理和可持续发展的科学整合，其开发模式及待提高与创新。江西省地矿局水文地质工程地质大队在2008年1月，流湖温泉在本地区202。赋存丰富的地热资源，热水可开采量可达5000-10000m3/d,地热水温度在60以上，为更好地利用流湖温泉的自然资源，配套服务区域经济，提升南昌市旅游服务的整体水平，促进南昌市旅游业的发展，科学规划、迅速完成流湖温泉的建设势在必行。1.2可行性研究报告编制依据及范围1.2.1编制依据本报告依据以下文件、资料编制：1、南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、南昌市总体规划；1.2.2编制范围本报告主要对流湖温泉的区位条件、自然资源、开发
5、潜力及项目的可行性进行分析论证。对流湖温泉核心区组团的基础设施、建筑规模、方案设计、工艺技术、投资估算和项目总体社会、经济效益进行可行性研究，并提出结论意见，供有关部门决策。1.3可行性研究概要1.3.1主要资源流湖温泉的面积、储量与水温居江西省前列，资源丰沛，康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。1.3.2开发理念打造良好的度假环境，开发中体现舒适性、康益性和安全性；创造丰富的旅游度假产品，突出主题性、文化性、生态性、景观性、休闲性；完善各项服务设施，保质保量、多种类、多样化满足游客需求；科学经营、严格管理，强化游客认同感。1.3.3目标客户群体预测国内分时度假及商务度假人群；周末及
6、短期休闲旅游人群；家庭及老年度假旅游人群；运动创伤及其它康复人群。1.3.4建设内容及规模温泉、住宿、运动、餐饮、观光、娱乐等综合服务设施和旅游房地产；总占地面积100万平方米（1500亩），总建筑面积80万平方米。1.3.5投资估算及资金筹措经测算，南昌国际温泉度假城总建设投资估算为31.3亿元。资金筹措方案为自筹。1.3.6社会效益及经济效益评价据初步测算，流湖温泉每年可接待游客1015万人次，以人均消费1000元人民币计算，年收入可望达到1000015000万元人民币，年利润约6720万元。流湖温泉项目实施后将南昌市投资环境迈上一个新的台阶，对招商引资具有重要拉动作用。1.4结论流湖温泉
7、集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体，社会、生态、经济效益显著，其建设合理可行。第二章温泉旅游资源与市场预测2.1温泉旅游资源2.1.1自然资源流湖温泉的面积、储量与温度居江西省前列，资源丰沛，具有一定的开发基础和经验。流湖温泉的康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。根据江西省地矿局水文地质工程地质大队提供的资料显示：流湖温泉不含对人体有害物质。同时该地热水中锶(sr)含量10.03mg/l、锂(li)含量5.584mg/l，达到医疗矿水命名标准；氟(F)含量为1.88mg/l，偏硅酸(Hsion2) 27.62mg/l，偏
8、硼酸16.7mg/l，氡(Rn)95.55mg/l等达到“具医疗价值浓度标准”。各有益元素及成分对人体的功能和作用元素及成分主要功能主要作用及适应症锶(sr)促进骨骼中钙的代谢，提高肌体的免疫能力等心血管病、弱体质等有显著疗效锂(li)锂与人体内的有机硫有较高的亲和力，胡对人体内的富硫器官，如“肝、皮肤”等有益，它在肌体内作用极为重要促进代谢，抑制氧化等方面放射性氡(Rn)氡(Rn)水浴能合神经系统不表面兴奋，促进肌体组织结构变化，对碳水化合物代谢及脂肪代谢有一定的影响浴用疗法适应症：主高血压、冠心病、心肌炎、慢性关节炎、类风湿关节炎、坐骨神经痛、痛风、更年期综合症上、牛皮癣、慢性湿疹、神经性
9、皮炎等氟(F)是人体政正常生长和骨骼中钙等有益元素吸收，增强骨骼生长和发育偏硼酸有较强的消毒、消炎功能，对促进人体的健康有明显的益处偏硅酸(Hsion2)是人体正常生长和骨骼钙化不可缺少和生命不可缺少牛皮癣、慢性湿疹、荨麻症、痛痒症、阴道炎、附件炎等妇科病2.1.2区位优势流湖温泉区位条件优越，位于南昌市新建县流湖乡与生米镇交界处，紧邻昌樟高速和沪瑞高速，风景秀丽、交通便利，两个小时内可到达的城市有11个：南昌市、九江市、景德镇市、新余市、宜春市、鹰潭市、抚州市、丰城市、高安市、樟树市、吉安市。2.1.3市场需求随着国民经济持续稳定发展，人们生活水平不断提高，人们消费观念的不断更新，我国正处于
10、从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重发展的转折期，追求生活质量、精神愉悦与身心健康成为大众时尚，休闲度假旅游已经成为我国的主导旅游产品之一，休闲度假旅游区因此将迎来一个快速发展的阶段。在休闲度假产业中，温泉度假又是其中的热点。对于南昌周边地区来说，从2003年9月庐山天沐温泉度假村开业至今，又有龙湾、西海、明月山天沐等诸多温泉度假村陆续投入运营，人们从观念上早已接受了温泉度假的概念，并将随着经济的持续发展和休闲度假观念的普及，温泉度假的产业规模势必会有一段比较长的快速增长时间。第三章 市场分析及项目定位3.1 国内旅游旅游市场现状3.1.1旅游业发展动力分析旅游行业发展的根本动力是经济增长，
11、旅游行业收入与GDP的相关系数为0.979，旅游行业增长率与GDP增长率的相关系数为0.852。2003年中国居民人均GDP首次突破1000美元大关达到人均1089美元，这标志着中国旅游行业发展进入一个崭新的历史阶段，中国旅游由过去传统的“接待”转化为真正的产业，中国旅游行业进入启动阶段，2007年中国居民人均GDP达到了2600美元。随着近几年旅游行业的快速发展，旅游行业在整个国家产业中的地位逐年提高，目前全国已有23个省区市把旅游业确立为支柱产业，1个省把旅游业确立为主导产业，3个省区市把旅游业确立为第三产业的龙头产业，并给予了相应的产业政策支持。旅游业已经成为我国第三产业的主要支柱之一。
12、3.1.2国内旅游业现状国内游方面，人均可支配收入的提高是中国居民出游能力提升的根本动力。黄金周长假制在过去的8年中成为国内居民出游的重要制度保证。国内游仍将成为未来我国旅游行业收入的最核心来源，过去近10年的旅游行业收入中约70为国内来源收入。预计未来2-3年国内来源收入将保持15以上增幅，未来5年将保持12以上的增幅。2003年国内居民出游率只有68.4，到2006年，我国居民出游率（出游率居民出游人次/居民人口总数）达到106.1，其中城镇156.7，农村86.4。随着我国居民收入水平的提高，居民出游率将逐年上升，而发达国家目前的出游率已经超过300。所以虽然我国居民整体出游率要达到30
13、0可能还要经历较长的时间，但同时，我国居民出游率的低基数也意味着我国旅游行业增长的巨大空间。目前国内旅游一直保持比较平稳的增长速度，虽然在2003年受“非典”的影响发生过较大的波动，但随后的2004年出现了较强的反弹，旅游总消费同比增长了36.8%， 2005年、2006年旅游总消费则分别以12.2%和17.85%的速度平稳增长。详见下表。3.1.3、江西省旅游市场现状各设区市国内旅游情况见表32。3.2、市场定位分析从世界温泉发展的轨迹看，随着经济的快速发展、人类自我保健意识的觉醒和大众旅游业的发展，人们将更加注重自身的健康和精神享受。温泉旅游从传统的面向少部分人群的疗养功能开始转向大众化的
14、休闲度假功能，“医疗保健文化”和“休闲文化”是现代社会温泉旅游的核心主题。温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心苦疾的方式，它已经受到了越来越多人士的青睐。根据流湖温泉的周边环境和独特的水质特征，其目标市场可以定位于休闲度假市场、会务市场、疗养市场和美容保健市场。3.2.1休闲度假市场在目前高度竞争社会中，城市人群面临着巨大的生活工作压力以及并不如愿的生活环境，其对于自身生活品质和文化取向的追求日益凸现。而流湖温泉地处自然山水、田园之中，人们可以用全身心感受真实的自然与平等，享受清新的和谐与悠然，体会彻底的舒展与放松品味自由自在的生活，在休闲度假市场具有巨大的吸引力。从目前的情况来看，休闲度
15、假市场主要客源地将是周边地区城镇。在两小时车程内的城市人口数量（指城区人口）总计超过500万。主要市场南昌市人均GDP超过3000美元。根据世界各地发展经验，人均GDP超过美元以后，人们的消费需求开始升级，生活的要求出现多样化。美元以下是以温饱为主，到美元以后，对住宅、汽车、生活质量、医疗卫生、养老保健、文化教育以及环境保护等方面的需求均有明显提高。当人均GDP超过3000美元，将进入汽车消费以及休闲度假消费的高峰期。目前，南昌周边地区休闲度假场所众多，但一般规模较小，功能比较单一，缺乏大规模高品位多功能的休闲度假区。在人们休闲度假意识日益普及的今天，这种状况为后进入者提供了巨大的发展空间，尤
16、其是对于拥有流湖温泉这样区域独特性资源的大型休闲度假项目而言。3.2.2会务市场会务市场主要目标客户是大型企事业单位和政府部门。流湖温泉邻近城市大部分都是以工业为主，大型企事业单位较多，他们有大量的会务服务需求，本项目无疑是一个很好的选择。此外，我们还要关注国内其它大城市数量众多的大型企事业单位。对于他们而言，每年都有大量的会议在单位所在地之外的地方召开，主要是一些风景名胜地和旅游度假村，而南昌作为红色旅游的主要目的地之一，在这方面也有较大的潜力和优势。这些客户的消费能力更强，无论个人消费水平还是总体消费金额，这也是我们的目标市场之一。3.2.3疗养市场由于温泉疗养必须经常重复才能保证疗效，因
17、此温泉疗养游客的回头率较高，而观光性旅游则主要属于一次性旅游，休闲性旅游属于重复性旅游，但对大部分游客来说频率不会太高。因此，疗养市场的开拓将为本项目提供稳定的客流保障。3.2.4美容保健市场早在15世纪前后，欧洲就有温泉美容的说法，中国古代女子最佳的保颜方法也是沐浴，特别是在像温泉这样的热水里，加快血液循环，促进新陈代谢，且温泉本身的矿物质透过表皮渗入身体皮肤时，其美容、美肤效果更为突显，也能够更好地促进各种美容护肤品的营养成分的吸收。尤其现代人一般工作紧张，压力大，睡眠少，饮食无规律，生活环境不理想，这些都可以引起身体亚健康状态。而经常性沐浴温泉，特别是针对自身体制添加相应的中草药，采用针
18、对性的沐浴方式，能够有效缓解亚健康各种症状。因此，针对亚健康人群和女性群体，在保健和美容市场，本项目具有巨大的拓展空间。3.3、客源地分析根据流湖景区的旅游客源市场现状和区位条件分析，综合考虑流湖温泉的发展趋势，本项目的客源地可以分为以下几个层面：（1）近程市场：南昌市；（2）周边市场：九江、景德镇、鹰潭、抚州、吉安、新余、樟树、丰城、高安、宜春；（3）远程市场：湖南、湖北、浙江、上海、北京、广东等，主要针对会务市场。3.4、项目定位依托周边旅游资源和独特的温泉资源，以温泉休闲度假为核心产品，针对不同目标市场，提供体育休闲、会议、疗养、保健美容、高尔夫球场等各种休闲度假设施和服务，凸现温泉文化
19、和田园文化特色的高层次旅游度假区。进而发展旅游房地产。3.5、产品和服务设计3.5.1特色露天温泉和温泉水上乐园温泉产品是本项目的核心特色产品，可以分为以下几个系列：1、面向大众的泡池，包括现在常见的中药池、净汤、花草池等等，满足一般客人的需要；2、进一步研究本温泉资源的保健和医用价值，配之以相应的理疗设备，开发针对亚健康人群的温泉沐浴保健项目；3、针对温泉的美容功效，可以考虑与大品牌的美容企业合作，开发系列美容护肤项目，这和保健项目都可以较长期地留住客人，因为保健也罢美容也罢都不是可以一蹴而就的，我们完全可以设计成3天或者7天一个阶段的持续性项目；4、针对情侣、朋友、VIP、儿童等不同人群，
20、分别设计相应的产品，如情侣木屋、团体浴区、儿童水上游戏区、VIP独立别墅等。为了避免温泉旅游周期性太过明显的缺点，以及考虑到临近区域中心大城市的地理优势，本项目还设置了大型水上乐园，借助动感清凉的水上活动，填补夏季淡季市场空白，提高各项经营资源的使用效率，从而获得更大的收益。针对高端客户和中高端客户群体的设计接待能力分别为500人和3000人。3.5.2特色餐饮特色餐饮是本项目度假村的重要内容，在菜品和就餐环境方面都需要推出新的理念和产品。除了一些地方特色菜品之外，为了体现健康的主题，还设置了药膳系列，同时挖掘和融合了中国传统文化的精髓，以及地方特色文化。江西的道教和佛教都非常发达，两家都对养
21、生之道颇有讲究，本项目对此进行了深入的研究，与相关专家共同打造本项目独有的文化药膳系列菜品。此外，在就餐环境上，本项目没有固守在风格各异的餐厅建筑里面，依托优美的环境景观，在水畔甚至水上、林下、草坪上，都可以根据客户的喜好，设置成为独具特色的用餐地点。餐厅及各式包房可以同时接待1000人用餐。3.5.3风景客房本项目地形为典型的丘陵地貌，风景优美，视野开拓，借助天然河道设计丰富水景观，客房依山傍水，于氤氲山水、阡陌田园中回归自然。同时，根据休闲度假酒店的设计理念，突破传统酒店客房的束缚，采用新的平面布局和功能定位，设计大的露台、大的玻璃窗、大的房间，强调度假氛围，强调室内外景观的交流协同，让客
22、人感觉舒适自在，真正做到身心的愉悦与放松。此外，针对家庭、团队和散客，房间的功能和设置也会有所不同。首期建设客房共计300个公寓式房间以及60栋高档别墅。3.5.4娱乐设施度假村娱乐项目包括：棋牌室、射箭场、台球、网吧、酒吧、咖啡厅、KTV、垂钓、骑马场、体育运动中心等。此外，通过打造地块内发达的水系，在气候允许的情况下设置游船、赛艇、竹筏等参与性和趣味性较强的游乐项目，充分利用现有资源。再有，针对外地来南昌的商务或者度假游客，整合南昌周边旅游资源和服务资源，提供特色旅游服务，如自驾游车辆租赁服务，鄱阳湖观鸟、厚田沙漠、天香园、庐山、三清山、龙虎山、井冈山等景区的常规或特色旅游项目。3.5.5
23、疗养、保健、美容设施和服务除了按摩和美容业务之外，与温泉沐浴设施相配套，还需要安排有较丰富临床经验的保健医生，体育健身顾问，向疗养者提供全面的健康指导和咨询，指导旅游者的疗养活动。后期视经营情况和客人需求，可以增设体检设施设备，提供体检和专业疗养服务。根据具体情况选择和著名医疗机构、美容机构合作提供以上产品和服务。SPA是现在休闲度假的一个热门产品，已近滥觞之势。考虑到差异化经营的需要以及本项目高端市场定位，将引进纯正高端SPA项目，与国际顶尖SPA经营企业进行合作。3.5.6会议设施度假村设有各种规模的会议场所，及现代化会议设施设备。考虑到使用效率的问题，可以采用组合式会议室，可以根据需要灵
24、活组合和拆分，提高设施的使用效率，减少投资。3.5.7酒店式公寓及普通温泉住宅由于本项目距南昌市区仅十几公里路程，因此完全可以开发普通住宅，以中小户型为主，这样就可实现在家里也能温泉，享受温泉带来的好处，这种产品目前在南昌市场上就绝无仅有的。4.0 项目方案设计原则项目的方案设计原则为：1、各设施平面和空间设计满足使用要求，流程合理，便于管理，利于设备安装维修；2、建筑形式的选择应根据各类设施的特点、建设场地的条件和其它因素综合考虑，力求风格明显、布局合理、充分利用空间、节约用地；3、在满足使用功能的前提下，按照适用、经济、美观的原则，努力降低工程造价；4、因地制宜，充分考虑建设地点的施工技术
25、条件和材料供应情况，尽可能利用当地材料；5、根据需要和可能，积极合理地采用成熟可靠的新结构、新材料和新技术。第四章开发理念4.1 良好的度假环境具有良好的度假环境应是流湖温泉的基础条件，良好的度假环境应体现出舒适性、康益性和安全性。4.1.1舒适性度假环境的舒适性是确定度假环境好坏的唯一指标，除了流湖温泉优越的自然环境之外，还应包括人文环境。人文环境的舒适性通过优美舒适的自然环境的营造以及现代化、信息化、科技化、宜人化的设施建设与优质的服务，为游客提供一个舒适宜人的从文度假环境。4.1.2康益性度假环境的“康益性”包括自然环境和人文环境的康益性。前者包括要有良好的绿化，优美的景观，无污染、无公
26、害，保持生态平衡和良性循环。后者包括度假区建筑的艺术化与宜人性，具有地方性又具有时代性，为旅游者在心理、身体上创造一种健康有益的度假环境。流湖温泉除了选择温泉、山地等自然环境康益的地区作为度假的主题外，建设高尔夫健身场、保健康疗中心等人工设施与服务，增强度假区的康益性功能。4.1.3安全性除了自然环境条件的安全性以外，使游客在小镇内的旅游活动具备较好的安全条件是其中的重要内容。因此，项目所处的自然环境相对封闭独立的地方，安全的人文环境（度假区所在地方的社会治安好，当地居民对游客的亲善态度等）；安全的旅游设施和项目及现代化的安全监控系统与快速求援系统便成为旅游度假区选择与建设的重要内容。4.2
27、丰富的旅游度假产品“边界模糊化，功能多元化”已成为旅游产品新的变化趋势之一，定位核心客源市场，形成度假区特色，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。这些趋向具体表现在以下几个方面。4.2.1主题性所谓主题，即是度假地发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。流湖温泉以“温泉健养”和“体育休闲”为度假主题，营造具有鲜明地方特色的高档次商务旅游与度假休闲目的地。4.2.2文化性构建流湖温泉独特的文化氛围是项目的灵魂，其包括有项目的地域特色文化和现代温泉休闲文化两部分组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源
28、市场的需求的文化体系。4.2.3生态性温泉项目的生态保护是要尽可能保护小镇内外的原生环境，保护动植物的多样化和文化的多样性。自然生态的改善，文化生态的营造，生态旅游资源开发与保护，生态旅游项目设计，支撑生态旅游项目的技术体系策划。4.2.4景观性南昌国际温泉度假城的景观设计，是通过项目景观系统，结合绿化、园林化设计，景区景点划分、人工景点与小品及建筑等的布局与设计，营造一种令人赏心悦目的景观，构筑温泉小镇的观光游览系统，成为具有良好的人居环境和优美景观的场所。4.2.5休闲性将休闲性充实为度假区的一大特征，是由于消磨闲暇时间已成为度假旅游的一项主要内容，而度假区所具有的良好的环境，丰富的旅游内
29、容为游客休闲提供了一项特殊的经历与体验。因此，针对度假旅游时间较长的较高的重游率，温泉小镇的开发中需增加度假休闲设施和内容，有利于丰富度假内容，提升小镇档次。4.3 完善的服务设施南昌国际温泉度假城将是一个自足系统，这要求开发者必须提供完备的设施与服务，包括吃、住、行、游、娱、购，使游客能较长时间滞留，并对闲暇活动、体育、消遣、文化、艺术、工艺有广泛的选择，必须在质与量或种类多样化上满足游客的需求。表现在旅游市场上，就是运营商极力向度假旅游者传递景观房的概念和休闲体验，再从产品特色上看，尽管不同品牌类型的度假饭店在服务项目略有差异，但是都强调家居的感觉。饭店提供的休闲娱乐活动略有不同。其中提及
30、率较高的休闲娱乐项目是：游泳池、SPA、温泉池、漩涡池、网球、高尔夫球。4.4 科学的经营与管理南昌国际温泉度假城的主要客源市场是度假旅游者，奖励旅游者、会议旅游者及康复医疗旅游者。要成功必须合理地市场定位与创立认同，其关键是定位营销，同时度假必须创立适当的品种或产品认同，以深深印入游客的心目中，这样可以产生对品牌的忠诚，从而增加重复业务。闲暇市场具有明显的季节性，尤其对于处于高纬度地区，高峰业务集中在周末、节日和寒暑假，为了平衡全年业务，各度假区致力于追求商务会议与奖励旅游者。不断提高产品和服务治疗档次是重要竞争手段。通过改造与扩张，增加体育中心、桑拿浴及涡流游泳池。为了吸引家庭旅游者，开发
31、猎珍、池边活动，并提供放松性设施如温泉、按摩，建立主动参与式的体育活动，如同高尔夫、滑草、远足等等。第六章 市场策略 在休闲度假、会议、疗养和美容保健四个目标市场中，在经营初期，必须将注意力集中在规模最大、拓展难度最小、见效最快的市场，也就是休闲度假和会议市场。通过休闲度假和会议市场的带动，使得本项目的知名度和美誉度得到较大提升之后，再主要开发疗养市场和美容保健市场，此时经营状况已经较为稳定，休闲度假和会议市场已经比较成熟，也有足够的人员和精力保障。 对于休闲度假市场，初期必须通过大规模的广告宣传和活动策划，在短时间内建立和提高本项目的形象和知名度。此外，一方面通过与高端客户密集的消费场所合作
32、进行推广，另一方面通过丰富产品组合，比如推出年卡、次数卡、家庭卡、情侣卡、贵宾卡等等锁定中高端休闲度假客户群体，特别是有车一族，促进他们的消费行为发生，谋求单个客人的最高收益。 对于会务市场，主要目标是企事业单位和各级政府部门。重点是一些大型企业和重点政府部门，以及某些大型的社会团体。对于这些单位，除了业务人员进行开拓外，必要情况下公司高层领导可以出面支持。会议市场的开拓关键在于客户信息的收集和客户关系的维护。这一市场的价格弹性比较低，尤其是对于一些效益较好的企业，只要我们能提供他们满意的个性化服务，维护好与主要领导和关键人员的关系，就可以使之成为忠诚客户。同时，还可以考虑采用项目运作方式，为
33、客户提供单项会议或团体活动的系统解决方案。 对于疗养市场，可以考虑和江西省人民医院等著名医疗机构合作，由他们提供专业技术人员，同时充分利用其社会影响力和现有患者群体，设计相应的治疗和疗养康复计划，在度假村进行相应的疗养康复过程。在疗养市场有了一定的经验之后可以推广到全国范围，因为疗养康复市场远远大于3小时车程半径，在不同城市可以选择当地的著名医疗机构进行合作。对于美容保健市场，由于行业内已经形成了领先企业，比如安利和自然美之类的著名企业，他们的优势在于品牌、产品和服务，而温泉能够更好地发挥美容产品功效，同时又能提供一个美容保健的优美闲适的环境，两者优势互补，必定具有很强的竞争力和吸引力。第六章
34、建设内容及规模6.1建设环境分析南昌国际温泉度假城总面积约100万平方米（1500亩），其地现状主要为山体与旷野分布，有一定的高差起伏，并有一定的植被覆盖，无既有建设，开发条件良好。周边道路条件尚可，可以较为快捷地联系南昌市区。6.2建设空间布局理念南昌国际温泉度假城在进行总体空间布局规划时应遵循以下原则：6.2.1突出主题形象这南昌国际温泉度假城在中心原则，必须通过各种产品与服务来突出温泉独特之处，通过自然景观、建筑风格、园林设计、细部小品、服务方式、节庆事件等来塑造与强化温泉小镇的形象。6.2.2活动功能的动静分区对不同类型的设施如体育休闲设施、娱乐服务设施等按功能分工布局，对于一些如田园
35、温泉等对环境有较高要求的设施划出专门的区域，使温泉小镇的项目分区动静有序。6.2.3环境保护原则包括两个方面，一是保护特殊的环境特色，如具有主要吸引力的人文自然景观；二是使温泉项目游客接待控制在环境承载力之内，以维持生态环境，保证温泉旅游资源的持久利用。6.2.4项目内部交通网络高效且布局优雅路径要与自然景观有效配置，并建立公共交通系统，采用步行或无污染交通方式，限制高速行车，使行走与休息均为一种享受。靠近景点处设置人行道，缆车，电瓶车等交通方式，可使内部交通优化。6.2.5布局有效的眺望点在一些制高点、开阔地带或主要景观地区设置一系列的眺望亭与休息区，让游客充分享受自然美景。6.2.6开发阶
36、段性原则考虑资金、人力、物力供给因素及游客偏好、需求随时间变化，小镇的开发应采取阶段式，在布局规划时应为未来发展留下扩张的余地，以满足游客的新需求。6.4.3建设规模总占地面积100万平方米（1500亩），总建筑面积80万平方米。其中：6.3.1核心服务区（建筑面积9.2万）1、温泉服务接待中心建筑面积1.5万、2、大型温泉水上乐园占地面积1万；3、特色露天温泉占地面积约3万；4、特色风味餐饮中心建筑面积约0.4万；5、风情步行街建筑面积2万；6、员工宿舍及员工食堂项目建筑面积约4000；7、健康检测中心建筑面积3000；8、行政办公室项目建筑面积约0.6万；9、体育中心建筑面积3000； 6
37、.3.2五星级酒店和会展中心（建筑面积7.4万）1、五星级客房建筑面积约3.6万2、160栋单体度假别墅约3.2万3、国际会议中心建筑面积约0.6万；4、门楼、广场、停车场以及其它临时设施建筑面积500。6.3.3普通温泉住宅（建筑面积63.4万）1、普通多层住宅44.38万；2、温泉度假住宅19.02万尤 第七章 生态环境建设7.1 环境保护规划 “十一五”期间，南昌将大力实施绿化、美化、亮化、净化工程，加强环境景观建设，推进环境综合整治，抓好“蓝天”、“碧水”、“绿化”、“宁静”工程建设，努力建设最适宜人居和最适宜创业的城市。 中心城市生态绿化体系建设区：包括外环路以内的中心城区和城东片区
38、、城南片区、朝阳洲片区、红角洲片区、长堎片区，建设目标是实现生态人居。充分利用“一山、一江、两河、八湖”自然景观要素，因地制宜发展多种类型的园林绿地，建立合理的、平衡分布的绿地系统，形成南昌城区“一轴、一环、一链、八区、九廊”的城市绿化体系布局，基本消灭米服务半径绿地盲区，逐步达到天更蓝、水更清、地更绿、城更美的最佳人居生态环境。 近郊生态经济产业建设区：建设范围包括离中心城区公里左右的区域，建成优质高效的生态经济型林产业带，形成城区第一道生态屏障和城市居民追求野趣、休闲游玩的场所。 远郊生态绿色屏障建设区：建设范围包括近郊以外的区域。建成高标准的绿色生态屏障，保护、巩固和提高南昌的森林资源及
39、其生态功能，打造远郊森林生态旅游点。生态旅游是南昌的一大特色，因此流湖温泉地处南昌市外围生态环境的建设优为重要。7.1.1 基本原则在“可持续发展”观念的宏观指导下，按照“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的方针，以建立人与自然和谐相处的平衡状态为目标，唤醒人们保护环境，爱惜环境与美化环境的崇高意识，以达到人与自然完美结合、完善人性的理想境界，同时促环境风貌、社会经济持续协调发展。7.1.2 环境保护保障措施1、根据规划人口容量规模，严格控制南昌国际温泉度假城游客数量，控制常住人口。2、有控制地开展旅游活动、生产建设和开发经营活动。3、建设污水处理、垃圾收集及处理工程，保证南昌国际温泉度
40、假城环境卫生。4、建立环境监测站和监测点，加强对南昌国际温泉度假城环境的监控。5、建立专职和兼职的消防灭火队伍，组建植保队伍，防治火灾。7.2 环境保护工程设计 7.2.1 生态环境保护措施在南昌国际温泉度假城进行基础设施建设时，力求做到保护好自然生态环境，施工中采取有效的防护措施，防止破坏生态环境，利用本地气候条件，种植适生树木和植草，尽可能利用原有地貌景观。原有的水系、河流要充分利用，保持原有生态的平衡。7.3 环境保护工程效益分析实施环境保护工程，推行温泉管网供水，严格控制开采，科学合理利用地热温泉资源，尽可能减少因发展旅游业给环境带来的破坏，促进社会、经济和旅游业的可持续发展。第八章
41、项目实施进度8.1 编制原则8.1.1本项目建设内容为南昌国际温泉度假城的基础设施及核心区开发等。 8.1.2本项目实施进度设定在资金按计划到位的前提下，依据各项工程所需时间编制制定。8.1.3本项目前期工作包括：立项报告编制及报批、初步设计、设备询价、定购、工程招标、施工图设计等。8.1.4项目施工周期以年为单位，项目实施进度以月为单位。8.2 工程实施进度南昌国际温泉度假城核心组团，施工范围较广，施工条件各异，拟按照建成一批投入使用一批的原则，以使其尽早产生效益。整个核心组团拟在二年内完成。2008年完成总体规划和设计，同时完成工程土地平整、道路施工、供水供电工程及部分建筑土建工程；200
42、9年完成温泉核心服务区及核心组团其它工程。第九章 施工期间的环境保护方案及措施9.1首先成立环保领导小组配备一定数量的环保设施和技术人员，采取一系列有效措施，严格控制施工污染，减少排污，重点是保护生态环境，减少对生态的破坏。从施工设计到施工组织和施工均对环境保护进行重点考察。施工单位严格按设计施工，全面完成施工任务的同时，确保达到环境保护要求。9.2 组织所有施工人员学习提高大家的环保意识，明确南昌国际温泉度假城环保要点，使大家自觉进行环境保护。严格遵守国家有关环境保护的法令法规。9.3 对施工噪声污染的控制9.3.1施工中严格遵守中华人民共和国噪声标准（建筑工工场地噪声限值）GB12523-
43、90，采取适当的措施使施工噪声控制在国家噪声标准极限内。9.3.2定期或适时维修不良设备，以减少因松动零件震动或降低噪音部件损坏而产生强烈的噪声。9.3.3专业人员随时检查，发现噪声超标立即采取有效措施进行排除。9.4 对粉尘污染的控制9.4.1施工中严格遵守中华人民共和国空气质量标准GB3095-1996，确保由于施工产生的空气悬浮颗粒（TSP）不超标。9.4.2在设备选型时，选择低污染设备，对可能造成粉尘污染的设备安装空气污染控制系统与设备同步运行。9.5 对生态环境的保护9.5.1施工排污不流入主要河道，施工废水、生活污水必须按设计方案进行沉淀处理；为防止大气污染，施工机械车辆消音净化系
44、统要完好。9.5.2生活垃圾弃置在半密封的池中，定期处理，并定期对周围喷药消毒，以防蚊蝇滋生，病毒传播。生活垃圾的处理必须达到设计要求。9.5.3做好碴场的防护工作，施工弃碴必须堆放在指定地点。9.5.4施工单位应积极与环保部门取得联系，并按照国家法律法规以及监理工程师的指令，制订详细的环境保护方案。第十章 投资指标估算10.1项目各种投资数据估算10.1.1、土地费用本项目用地共计1500亩，出让单价17万元/亩，出让金总金额为25500万元。10.1.2 温泉采矿权约9000万元10.1.2、前期工程费本项目前期工程费估算见表前期工程费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安
45、工程费1.5%30002可行性研究费建安工程费5101.83地质勘探费建安工程费5101.84通水、通电、通路费建安工程费1%2003.7合计5207.310.1.3、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见表基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1道路工程15000022033002绿化工程450000260117003供气工程建安工程费3%60114供水工程5供电工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计2101110.1.4、建安工程费用本项目建安工程费用估算见表22表22：建安工程费用估算表 单位：万元序号项目面积(m2)单位造价（元/m2)总价（万元）一、核心服务区1温泉服务中心15000.00 35005250.00 2大型温泉水上乐园10000.00 25002500.00 露天温泉30000.00 15004500.00 餐饮中心4000.00 30001200.00 风情步行街20000.00 25005000.00 健康检测中心3000.00 2800840.00 行政办公3000.00 2000600.00 体育中心3000.00 3000900.00 员工宿舍4000.00 1800720.00 92000.00 21510.00 二酒店和会展中心1五星级大酒店360