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1、综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市开店区域及城市分布综合超市开店区域及城市分布 超市开店区域和城市的选择，主要遵循公司的战略部署。现阶段综合超市开店区域主要为：（一）广东地区的珠江三角洲区域；（一）广东地区的珠江三角洲区域；（二）华东地区的苏南、浙东区域、上海市；（二）华东地区的苏南、浙东区域、上海市；（三）华北地区的北京、天津二直辖市。（三）华北地区的北京、天津二直辖市。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址综合超市开店区域及城市分布综合超市开店区域及城市分布（四）在具体支配进入城市的依次时，满足以下条件的城市应优先考虑进入：（四）在具体支配进入城市的依次时，
2、满足以下条件的城市应优先考虑进入：1 1、市场潜量大，人口分布较为集中，小城镇发达；、市场潜量大，人口分布较为集中，小城镇发达；2 2、外资零售商相对进入较少，商业业态以传统百货为主，超市类商场较少；、外资零售商相对进入较少，商业业态以传统百货为主，超市类商场较少；3 3、供应链发达程度较高，配送成本较低；、供应链发达程度较高，配送成本较低；4 4、政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持看法，有政策实惠；、政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持看法，有政策实惠；5 5、基础设施完善，新开发住宅增长快，发展潜力巨大。、基础设施完善，新开发住宅增长快，发展潜力巨大。综合超市指引综合超市指引
3、市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈范围商圈范围商圈是指店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，一般可分为三个层次。即核心商圈、次级商圈、边际商圈（又称辐射商圈）。1 1、核心商圈：、核心商圈：顾客步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围；销售额占本店销售额的70%-90%；与同类业态超市比较，市场占有率在40%以上。2 2、次、次 商商 圈：圈：顾客步行到达店址所需时间在10-20分钟的范围；销 售额占本店销售额的10%-25%；与同类业态超市比较，市场占有率在10%以上。3 3、边际边际商圈：商圈：顾客步行到达店址所需时间超过20分钟的范围；销 售额占本店销售额的5%-10%；与同类业态超市比较
4、，市场占有率在5%以上。4 4、交通工具对商圈划分的影响：、交通工具对商圈划分的影响：居民以步行和自行车代步为主的商圈，商圈半径一般较小，要求商圈人口密度较高；居民以摩托车、汽车为主要交通工具的商圈，商圈半径一般较大，商圈人口密度可低一些。交通工具对商圈划分的影响可以作为商圈范围分析的次要考虑因素。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈范围商圈范围综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈范围商圈范围5 5、商圈范围示意图、商圈范围示意图1、社区型综合超市：一级城市，市区人口在100万以上的大城市；位置接近大型居民区或次级商业中心、新建成长性住宅群，商圈
5、内常住人口居多。2、区域商业区型综合超市：二级城市，市区人口在10-100万之间的城、县、镇；位置接近城市区域商业中心或接近大型居住区。3、中心商业区型综合超市：二、三级城市，人口在5-10万人之间的城镇；位置为城镇内中心商业区。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈类型商圈类型综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析1、道路交通状况、道路交通状况（1）道路状况）道路状况商圈内部道路交通系统完善，通达性较好，至少应有两条道商圈内部道路交通系统完善，通达性较好，至少应有两条道路可干脆到达店址，即店址尽量选在区级干道交汇处或区级路可干脆到达店址
6、，即店址尽量选在区级干道交汇处或区级干道与小区道路交汇处。干道与小区道路交汇处。店址以区域内主要街道之邻街铺面为宜，且靠近道路出入口，店址以区域内主要街道之邻街铺面为宜，且靠近道路出入口，车辆停靠便利，周边道路通畅、交通便利，与周边区域连通性车辆停靠便利，周边道路通畅、交通便利，与周边区域连通性较好；主要客流可便利的经过道路交叉口、人行天桥、行人隧较好；主要客流可便利的经过道路交叉口、人行天桥、行人隧道等往来于店址。道等往来于店址。店址必需避开立交桥、高架桥、河流、铁路、交通护拦、交通店址必需避开立交桥、高架桥、河流、铁路、交通护拦、交通隔离带等主要阻碍交通的设施；店址不能处于现有或规划中的隔
7、离带等主要阻碍交通的设施；店址不能处于现有或规划中的高速马路、立交桥、高架马路桥及待改造道路的旁边或下面。高速马路、立交桥、高架马路桥及待改造道路的旁边或下面。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析（2）公共交通状况）公共交通状况商商圈圈内内公公共共交交通通较较为为便便利利，店店址址旁旁边边至至少少有有一一个个以以上上的的公公交交车车站站，并并有有多多路路可可连连接接周周边边各各区区域域的的公公交交车车次次(包包括括大大中中小小巴巴)经经过过，且且公公交交车车的的发发车车频频率率较较快快；公公交交车车站站至至店店址址的的距距离离以以步步行行时时间间一一般般不超
8、过不超过2分钟为佳，顾客平均候车时间不超过分钟为佳，顾客平均候车时间不超过10分钟。分钟。（3）商圈内部相关道路规划）商圈内部相关道路规划必必需需了了解解商商圈圈内内5至至10年年内内交交通通规规划划状状况况，将将来来交交通通条条件件的的变变更更应符合以上交通要求，否则不宜进驻。应符合以上交通要求，否则不宜进驻。（4）以地图和列表形式具体表示公交状况。）以地图和列表形式具体表示公交状况。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析2、人口状况、人口状况（1）人口数量）人口数量商商圈圈内内人人口口由由具具有有固固定定居居处处的的常常住住人人口口为为主主体体的的现现有有
9、及及潜潜在在人人口口总总数数，现现有有人人口口一一般般要要求求在在5-10万万人人左右，且周边人口具有确定的增长趋势。左右，且周边人口具有确定的增长趋势。（2）人口特征）人口特征商商圈圈内内目目标标顾顾客客以以当当地地常常住住居居民民为为主主，家家庭庭结结构构以以3人人或或3人人以以上上为为主主。这这部部分分顾顾客客有有着着相相对对固固定定的的购购买买频频率率与与购购买买量量，属于超市稳定客源。属于超市稳定客源。商商圈圈内内人人口口年年龄龄构构成成比比例例最最好好是是以以具具有有实实际际购购买买实实力力的的中中青青年阶层为主体。年阶层为主体。作作为为人人口口构构成成主主体体的的中中青青年年阶阶
10、层层具具有有较较为为稳稳定定的的职职业业和和收收入入来来源源，其其人人均均收收入入不不低低于于当当地地人人均均收收入入水水平平，以以公公务务员员、公公司司职职员员、商商人人、科科技技工工作作者者、大大中中型型企企业业职职工工及及有有稳稳定定职职业业的人员组成。的人员组成。商商圈圈内内主主要要居居民民习习惯惯去去超超市市购购物物，对对于于日日常常生生活活必必需需品品的的购购买买频频率率平平均均每每周周2次次以以上上；对对商商品品的的丰丰富富度度要要求求较较高高，宠宠爱爱在在 比比较较和和选选择择中中购购买买商商品品；为为追追求求便便利利和和商商品品的的簇簇新新度度，没没有有或少有足够的闲暇时间去
11、远距离的购物中心购物。或少有足够的闲暇时间去远距离的购物中心购物。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析（3）人口规划）人口规划必必需需了了解解商商圈圈内内人人口口发发展展规规划划，一一般般来来说说，将将来来人人口口发发展展趋趋势势和和规规划划至至少少满满足足以以下下条条件件：所所在在区区域域属属于于城城市市旺旺区区或或城城市市重重点点发发展展区区，人人口口密密集集，人人口口收收入入水水平平高高或或呈呈稳稳定定增增长长趋趋势势，城城市市拆拆迁迁、改改造造规规划划不不会会对对商商圈圈交交通通
12、、客客流流等等造造成成负负面面影影响响；在在建建商商品品房房较较多多，潜潜在在人人口口增增长长趋趋势势明明显显；人人口口向向四四周周匀匀整整分分布布，而而不不是是集集中中于于一一侧侧或或一一个个方方向向发发展展，现现在在和和将将来来的的商商圈圈均均以以“面面状状”分分布布为为宜宜，尽尽量量避开狭长状、条带状的商圈。避开狭长状、条带状的商圈。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址商商圈圈商圈分析商圈分析3、商业环境状况、商业环境状况（1）商商圈圈内内主主要要商商业业街街区区和和网网点点以以传传统统小小杂杂货货店店、副副食食品品商商店店、小小摊摊、菜市场为主要形式，或超市正处于快速的发展
13、阶段。菜市场为主要形式，或超市正处于快速的发展阶段。（2）店店址址四四周周最最好好有有银银行行、休休闲闲、餐餐饮饮、文文化化等等与与拟拟开开分分店店在在功功能能上上互补的商业设施，整体商业气氛深厚。互补的商业设施，整体商业气氛深厚。（3）店店址址四四周周1公公里里内内没没有有营营业业面面积积相相近近的的同同业业态态竞竞争争对对手手，且且在在2公公里里 内内 没没 有有 上上 万万 平平 方方 米米 大大 型型 超超 市市、购购 物物 中中 心心、量量 贩贩 店店 等等 主主 要要 竞竞 争争 对对 手手；如如 有有，则则 市市 场场 容容 量量 必必 需需 足足 以以 支支 撑撑 两两 家家
14、及及 两两 家家 以以 上上 的的 同同 业业 态态 超超 市市，或或 竞竞 争争 对对 手手 有有 明明 显显 的的 竞竞 争争 劣劣 势势，对对 我我 司司 分分 店店 不不 足足 以以 构构 成成 威威 逼逼，且且 与与 我我 司分店能形成错位经营。司分店能形成错位经营。（4）在在一一、二二级级城城市市内内，对对于于同同城城的的其其它它超超市市业业态态与与我我司司综综合合超超市市、大大 型型 综综 合合 超超 市市 之之 间间 的的 距距 离离 关关 系系，两两 者者 商商 圈圈 最最 多多 在在 次次 级级 商商 圈圈 相相 切切，尽尽 量量 避避 开开 商商 圈圈 重重 叠叠；从从
15、商商 业业 竞竞 争争 格格 局局 及及 区区 域域 内内 网网 点点 布布 局局 的的 角角 度度 动动 身身，我我 司司 综综 合合 超超 市市 或或 大大 型型 综综 合合 超超 市市 之之 间间 的的 距距 离离 在在 核核 心心 商商 圈圈 和和 次次 商商 圈圈 尽尽 量量 避避 免重叠。免重叠。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业结构要求结构要求1、面积及楼层、面积及楼层物业面积至少要满足营业面积物业面积至少要满足营业面积4000-6000m2，超出部分可，超出部分可用来与外部合作伙伴联营或对外招商出租。楼层以单层为佳，用来与外部合作伙伴联营或对外招商出租。楼
16、层以单层为佳，最多为二层。最多为二层。2、层高、层高层高是指楼层的地面找平层距上一层的楼层地面找平层的层高是指楼层的地面找平层距上一层的楼层地面找平层的高度。依据公司装修风格，并考虑空调、消防、线槽等设备、高度。依据公司装修风格，并考虑空调、消防、线槽等设备、管道的安装要求，对已经处于现楼或准现楼状态下的物业要求管道的安装要求，对已经处于现楼或准现楼状态下的物业要求其层高应不小于其层高应不小于4米；对规划中仍未动工之物业则要求其层高米；对规划中仍未动工之物业则要求其层高按按5米以上设计为佳；从每层空调、消防、线槽等设备、管道米以上设计为佳；从每层空调、消防、线槽等设备、管道底部到楼板地面找平层
17、的净高应不小于底部到楼板地面找平层的净高应不小于3.2米。米。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业结构要求结构要求3、内部结构及纵深：、内部结构及纵深：为为了了确确保保整整个个商商场场具具有有良良好好的的通通透透感感并并形形成成顺顺畅畅、宽宽敞敞的的客客流流回回路路，使使顾顾客客能能有有一一个个良良好好的的购购物物视视野野和和舒舒适适的的购购物物环环境境，物物业业内内部部结结构构要要求求具具有有良良好好的的通通透透感感及及较较大大的的柱柱间间距距与与纵纵深深。对对于于规规划划中中物物业业可可参照下列条件：参照下列条件：（1）内部纵深以在）内部纵深以在30-50米为佳；米为佳
18、；（2）内部避开有中空结构，梁、柱及结构死角应尽可能少，柱间距）内部避开有中空结构，梁、柱及结构死角应尽可能少，柱间距以以8m8m为佳；为佳；（3）物业若有塔楼，塔楼应尽可能置于商场裙楼后侧，避开塔楼核）物业若有塔楼，塔楼应尽可能置于商场裙楼后侧，避开塔楼核心筒体位于商场中间部位；且塔楼基础承载部分应尽可能接受心筒体位于商场中间部位；且塔楼基础承载部分应尽可能接受结构转换层方式，以尽量避开商场内部出现剪力墙；结构转换层方式，以尽量避开商场内部出现剪力墙；（4）各层楼面的单位面积承重荷载应不小于）各层楼面的单位面积承重荷载应不小于350kg/m2。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址
19、物物业业结构要求结构要求（5）物业的交付标准：内墙：墙面水泥砂浆抹灰压光并刷白色乳胶漆。外墙：顶棚：水泥砂浆抹灰压光并刷白色乳胶漆。地面：水泥砂浆找平。楼梯间及走道：地面水泥砂浆找平压光，墙面及项棚水泥砂浆抹灰压光并刷白色乳胶漆，楼梯间内安装楼梯扶手及应急照明。卫生间给排水立管引入到位，并预留给排水接驳口及排风口。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求1、理货区、办公区、理货区、办公区应应在在物物业业背背面面或或侧侧面面供供应应足足够够面面积积作作为为理理货货区区，用用于于商商品品货货物物的的装装卸卸与与分分类类整整理理及及入入库库贮贮存存。理
20、理货货区区应应与与商商场场货货梯梯相相连连并并设设有有专专用用的的进进出出通通道道，宽宽度度不不小小于于2.2m，且且应应避避开开顾顾客客、塔塔楼楼住住户户及及其其车车辆辆出出入入口口。同同时时，应应尽尽量量满满足足40呎呎货货车车进进出出、转转弯弯及及掉掉头头的的卸卸货货场场地地（40呎呎货货柜柜车车高高4米米，宽宽3米米，转转弯弯半半径径18米米，掉掉头头距距离离32米米）。办办公公区区用用于员工办公运用，需有专用通道。于员工办公运用，需有专用通道。2、供电系统、供电系统（1）市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供）市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总
21、用电量应满足商场照明、中心空调、扶手电梯、载电方式），总用电量应满足商场照明、中心空调、扶手电梯、载货电梯、冷库、冷柜及司标广告等设备的用电需求，备用电源应货电梯、冷库、冷柜及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并供应供商场独立运用的凹凸压配电系统、电表、变压需求，并供应供商场独立运用的凹凸压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱。器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱。（2）估算方法（供参考）：）估算方法（供参考）：总用电量（单位总用电量（单位
22、KVA）=（商场面积（商场面积0.1KW+空调冷吨数空调冷吨数1.1KW+广告招牌电源广告招牌电源20KW+货梯货梯15KW/台台+扶梯扶梯7.5KW/台）台）1.1备备 用用 电电（KW）=冷冷 柜柜 电电 源源（具具 体体 数数 值值 依依 据据 实实 际际 状状 况况 定定）+电电 脑脑 主主 机机 电电 源源 10KW+商商 场场 面面 积积 0.01KW+其其 它它 设设 备备 电电 源源 30KW+配配 套套 餐餐 饮招商项目电源饮招商项目电源50KW综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址
23、选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求3、给排水系统、给排水系统（1）配配备备完完善善的的给给排排水水系系统统，供供应应独独立立给给排排水水接接驳驳 口口 并并 安安 装装 独独 立立 的的 水水 表表。给给 水水 系系 统统 应应 满满 足足 商商 场场 及及 空空 调调 系系 统统 日日 常常 用用 水水 量量 及及 水水 压压 运运 用用 要要 求求，并并 满满 足足 市政停水一天的商场用水须要。市政停水一天的商场用水须要。（2）在在物物业业室室内内应应预预留留隔隔油油池池、化化粪粪池池接接驳驳口口，室室 外外 应应 设设 有有 商商 场场 专专 用用 的的 隔隔 油油 排排 污污
24、 池池、化化 粪粪 池池，并并 接入市政管网且通过环保验收。接入市政管网且通过环保验收。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求4、中心空调系统、中心空调系统（1）安安装装独独立立的的中中心心空空调调系系统统，商商场场室室内内温温度度要要求达到求达到241标准。标准。（2）空空调调制制冷冷量量估估算算方方法法（供供参参考考）：冷冷吨吨数数（单单 位位 USRT）=商商 场场 总总 面面 积积（需需 减减 去去 设设 备备 房房 及及 楼楼 梯梯 间面积）间面积）0.07（取整数）。（取整数）。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业
25、业配套设备设施要求配套设备设施要求5、消防系统、消防系统物物业业内内部部应应按按国国家家有有关关规规范范设设置置完完善善的的消消防防系系统统并并通通过过有有关关部部门门的的消消防防验验收收，且且配配备备有有自自动动喷喷淋淋灭灭火火系系统统（喷喷淋淋头头向向上上安安装装）、消消火火栓栓系系统统、消消防防报报警警系系统统、消消防防应应急急照照明明、疏疏散散指指示示、机机械械排排烟烟系系统统和和防防火火卷卷帘帘分分区区，发发电电机机房房内内应应配配备备气气体体灭灭火火装置，并协作商场二次装修进行调整。装置，并协作商场二次装修进行调整。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设
26、施要求配套设备设施要求6、自动扶梯、自动扶梯依依据据不不同同的的要要求求，有有自自动动扶扶梯梯及及自自动动人人行行道道之之分分。商商场场内内部部各各楼楼层层均均应应安安装装有有一一对对自自动动上上下下扶扶梯梯或或人人行行道道，自自动动扶扶梯梯及及自自动动人人行行道道的的梯梯级级宽宽为为1m，坡坡度度视视设设计计要要求求确确定定，结结构构洞洞口口以以电电梯梯公公司司出出的的土土建结构图要求为准。建结构图要求为准。7、载货电梯、载货电梯在在靠靠近近理理货货区区位位置置应应安安装装有有载载重重量量不不小小于于2吨吨/部部的的载载货货电电梯梯。货货梯梯轿轿厢厢尺尺寸寸：宽宽1.8m，深深2.2m，高高
27、2.3m；厅厅门门尺尺寸寸为为1.8m（宽宽）*2.1m（高高）；货货梯梯底底坑坑深深度度要要求求不不小小于于1.4m，货货梯梯井井道道顶顶层层高高度度要要求求不不小小于于4.5m，并并在在井井道道正正上上方方供供应应电电梯梯机机房房位位置置，机机房房高高不不小小于于2.5米米（如如正正上上方方无无法法供供应应机机房房，则则必必需需保保证证紧紧靠靠井井道道四四周周能能供供应应机机房房位位置置）。井井道道尺尺寸寸以以电电梯梯公公司司出出的的土土建建结结构构图要求为准图要求为准综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求综合超市指引综合超市指引市场调研市
28、场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求8、管道煤气、管道煤气由由于于商商场场内内部部设设有有中中心心厨厨房房，故故要要求求物物业业应应配配备备有有市市政政管管道道煤煤气气管管网网或或设设立立煤煤气气站站，并并接接至至中中心心厨厨房房的的指指定位置，且通过有关部门的验收。定位置，且通过有关部门的验收。9、通讯、有线电视及、通讯、有线电视及DDN（数据专线）系统（数据专线）系统物物业业应应配配备备有有符符合合商商场场运运用用数数量量及及要要求求的的电电话话线线、有线电视线及中国电信有线电视线及中国电信DDN数据专线，并接至指定位置。数据专线，并接至指定位置。综合超市指引综合超市指引
29、市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备设施要求配套设备设施要求10、排烟井道、排烟井道因因商商场场内内设设有有餐餐饮饮或或熟熟食食厨厨房房功功能能，故故需需设设置置有排烟井道，并需符合环保要求。有排烟井道，并需符合环保要求。11、广告位、广告位供供应应确确定定的的司司标标广广告告位位，供供商商场场免免费费运运用用，免免费费运用时间与合同有效期限相一样。运用时间与合同有效期限相一样。12、垃圾房、垃圾房应应在在物物业业室室外外或或地地下下室室供供应应30-50m2左左右右的的垃垃圾圾房，供商场独立免费运用。房，供商场独立免费运用。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业配套设备
30、设施要求配套设备设施要求13、压缩机房及冷凝器、压缩机房及冷凝器应应供供应应30m2左左右右，且且有有良良好好通通风风条条件件的的压压缩缩机机房房，供供商商场场独独立立免免费费运运用用。并并在在压压缩缩机机房房外外供供应应冷冷凝凝器器位位置置，距离不大于压缩机房距离不大于压缩机房50m。14、冷却塔安放位置、冷却塔安放位置需需在在楼楼顶顶供供应应冷冷却却水水塔塔安安放放位位置置及及冷冷却却水水管管的的走走管管位位置，并确保楼板结构符合荷载要求及环保要求。置，并确保楼板结构符合荷载要求及环保要求。15、停车位、停车位物业本身应有足够的停车位供商场顾客停车运用。物业本身应有足够的停车位供商场顾客停
31、车运用。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业租赁条件租赁条件1、租赁期限、租赁期限物物业业租租赁赁期期限限一一般般为为20年年或或20年年以以上上，不不低低于于15年，并供应确定的免租期。年，并供应确定的免租期。2、合法手续、合法手续出出租租方方必必需需拥拥有有物物业业的的合合法法产产权权证证明明，出出租租物物业业必必需需具具备备合合法法的的商商业业用用途途运运用用手手续续，如如当当地地政政府府要要求求的的其其他他法法律律文文件件（物物业业租租赁赁许许可可证证等等），其其有有效效年年限限应应不不低低于于租租赁赁年年限限。若若物物业业产产权权由由多多方方共共有有，应应要要求求
32、其其他他产产权权人人出出具具能能够够证证明明出出租租方方有有权权出出租租物物业业的的授授权权托付书。托付书。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业租赁条件租赁条件3、物业交付条件、物业交付条件出租物业须满足如下条件方可交付：出租物业须满足如下条件方可交付：（1）通过有关验收后具备合法运用手续。若该物业有塔楼建筑，）通过有关验收后具备合法运用手续。若该物业有塔楼建筑，则要求物业整体通过验收且具备合法手续。则要求物业整体通过验收且具备合法手续。（2）符合合同中我司要求的交付条件。）符合合同中我司要求的交付条件。4、租金内容、租金内容租金包含物业管理费、设备设施运用费等费用。由于出
33、租物业内租金包含物业管理费、设备设施运用费等费用。由于出租物业内的物业管理由承租方自行负责管理，故在租赁期内，出租方或任何的物业管理由承租方自行负责管理，故在租赁期内，出租方或任何第三方不得向承租方收取除租金外的任何其它管理费。第三方不得向承租方收取除租金外的任何其它管理费。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址物物业业租赁条件租赁条件5、转租权、转租权物业出租方必需同意在租赁期内承租方有权转租部分租赁面积。物业出租方必需同意在租赁期内承租方有权转租部分租赁面积。6、不竞争条款、不竞争条款若物业总面积大大超过我司拟租赁面积，应要求出租方同意不得若物业总面积大大超过我司拟租赁面积，应要
34、求出租方同意不得将除我司租赁部分以外的面积租赁给任何第三方用于经营将除我司租赁部分以外的面积租赁给任何第三方用于经营2000平方平方米以上、与我司综合超市同类型的商场。米以上、与我司综合超市同类型的商场。7、水电及煤气费、水电及煤气费租赁期内，由承租方运用所发生的水电费、煤气费由承租方自行租赁期内，由承租方运用所发生的水电费、煤气费由承租方自行向相关部门交纳。向相关部门交纳。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证1、区域概况调查分析、区域概况调查分析（1）选选择择在在某某个个城城市市或或区区域域开
35、开设设新新店店，首首先先应应对对该该城城市市或或区区域域的的总总体体概概况况有有较较清清晰晰的的相相识识，主主要要包包括括该该城城市市或或区区域域的的总总人人口口、国国民民生生 产产总总值值、社社会会消消费费品品零零售售总总额额、居居民民消消费费物物价价水水平平、人人均均收收入入水水 平平、行行政政区区划划、人人口口分分布布概概况况、主主要要商商业业网网点点分分布布概概况况、道道路路交交 通概况及城市规划概况等。通概况及城市规划概况等。（2）通通过过对对该该城城市市或或区区域域总总体体概概况况的的探探讨讨，分分析析该该城城市市或或区区域域是是否否适合公司进驻开设分店，以及适宜进驻的最佳时期。适
36、合公司进驻开设分店，以及适宜进驻的最佳时期。（3）通通过过分分析析，若若适适宜宜近近期期进进驻驻，则则依依据据该该城城市市或或区区域域的的行行政政区区划划、人人口口分分布布概概况况、主主要要商商业业网网点点分分布布概概况况、道道路路交交通通概概况况及及城城市市规规 划划概概况况等等有有关关因因素素划划分分适适宜宜公公司司进进驻驻的的主主要要商商圈圈（图图示示），并并开开 展展实实地地选选址址调调研研和和可可行行性性论论证证工工作作；若若短短暂暂不不具具备备近近期期进进驻驻的的条条 件，而适宜将来进驻，则对该城市或区域进行长期关注。件，而适宜将来进驻，则对该城市或区域进行长期关注。综合超市指引综
37、合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证2、实地商圈调研、实地商圈调研（1）交通状况）交通状况道路交通状况道路交通状况A、商圈内部主要交通干道、生活道路的分布状况；、商圈内部主要交通干道、生活道路的分布状况；B、商圈内部主要道路交叉口、人行天桥、行人隧道的分布状况，及其车流、商圈内部主要道路交叉口、人行天桥、行人隧道的分布状况，及其车流量、车流方向、客流量和主要客流方向；量、车流方向、客流量和主要客流方向；C、商圈内部立交桥、高架桥、河流、铁路等的分布状况；、商圈内部立交桥、高架桥、河流、铁路等的分布状况；D、商
38、圈内部与外部的道路连接状况；、商圈内部与外部的道路连接状况；E、商圈内部相关道路规划状况；、商圈内部相关道路规划状况；F、以地图形式具体表示上述交通状况；、以地图形式具体表示上述交通状况；公共交通状况公共交通状况A、商圈内部主要公交车站分布位置；、商圈内部主要公交车站分布位置；B、途经商圈内部的大中巴公交车次、地铁及其起止站、途经线路、发车频、途经商圈内部的大中巴公交车次、地铁及其起止站、途经线路、发车频率、平均候车时间；率、平均候车时间；C、公交车线路、地铁线路的相关规划；、公交车线路、地铁线路的相关规划；D、以地图和列表形式具体表示上述公交状况；、以地图和列表形式具体表示上述公交状况；E、
39、商圈内居民主要交通工具、私家车占有量；、商圈内居民主要交通工具、私家车占有量；综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证（2）人口状况）人口状况人口数量及分布人口数量及分布A、商圈内人口总数，包括常住人口和暂住人口；B、商圈内人口分布密度、主要居民区分布状况及其规模、档次、入住率；C、边际商圈人口数量及分布状况；D、商圈内及边际商圈在建商品房开发状况、城市住宅商品房规划、潜在人口增长趋势。人口特征人口特征A、人口年龄结构、家庭规模及本地人与外来人之间的比例；B、在职人口比例、职业特征、收入水平；C、人
40、均收入水平、不同收入水平家庭比例、人均消费水平；D、商圈内主要居民的消费习惯。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证（3）商业环境状况）商业环境状况主要商业街区和网点主要商业街区和网点A、商圈内主要商业街区的分布状况；、商圈内主要商业街区的分布状况；B、商圈内主要商业网点数量、业态形式；、商圈内主要商业网点数量、业态形式；C、商圈内大型商业网点、同类型商业网点及主要菜市场的数量、分、商圈内大型商业网点、同类型商业网点及主要菜市场的数量、分布状况。布状况。大型零售商业企业大型零售商业企业A、商圈内大
41、型零售商业企业及潜在或规划中的零售商业企业数量、商圈内大型零售商业企业及潜在或规划中的零售商业企业数量、位置；位置；B、各大型零售商业企业的业态形式、经营规模、店堂装修、商品结、各大型零售商业企业的业态形式、经营规模、店堂装修、商品结构、目标顾客、商品陈设、商品价位、年销售额、客流状况、顾构、目标顾客、商品陈设、商品价位、年销售额、客流状况、顾客购物状况及平均每笔交易额等。客购物状况及平均每笔交易额等。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证商圈内现有空地、待拆迁地块及拟建商业物业商圈内现有空地、待
42、拆迁地块及拟建商业物业A、现有空地或待拆迁地块位置、占地面积、拟作用途；、现有空地或待拆迁地块位置、占地面积、拟作用途；B、拟建商业物业位置、面积、层数、层高、结构纵深及各楼层平、拟建商业物业位置、面积、层数、层高、结构纵深及各楼层平面图、外立面图、剖面图、物业内部配套设备设施状况、规划面图、外立面图、剖面图、物业内部配套设备设施状况、规划停车位数量和理货区面积、位置等；停车位数量和理货区面积、位置等；C、拟建物业开发商、联系方式、意向租金水平或售价、意向租期、拟建物业开发商、联系方式、意向租金水平或售价、意向租期及其它合作条件；及其它合作条件；D、拟建物业开工时间、建设周期及预料交付运用时间
43、。、拟建物业开工时间、建设周期及预料交付运用时间。拟选物业周边状况拟选物业周边状况A、物业周边道路交通状况；、物业周边道路交通状况；B、物业周边公交状况；、物业周边公交状况；C、物业周边公交车站数量、位置、与物业的距离；、物业周边公交车站数量、位置、与物业的距离；D、物业周边主要路口客流状况。、物业周边主要路口客流状况。综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序前期选点市场调研及可行性论证前期选点市场调研及可行性论证3、可行性分析论证、可行性分析论证（1）商圈评价）商圈评价商圈总体概况分析商圈总体概况分析总体商业环境分析总体商业环境分析商圈交通状况分析商圈
44、交通状况分析商圈人口状况分析商圈人口状况分析商圈辐射实力分析商圈辐射实力分析商圈市场消费潜力分析商圈市场消费潜力分析商圈内主要竞争对手分析商圈内主要竞争对手分析拟选物业及周边状况分析拟选物业及周边状况分析（2）开店可行性论证）开店可行性论证开店适宜规模及业态分析开店适宜规模及业态分析预料销售状况分析预料销售状况分析预料投资回报分析预料投资回报分析（3）提交可行性分析报告）提交可行性分析报告综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序物业租赁谈判及草拟物业租赁合同物业租赁谈判及草拟物业租赁合同1、物业租赁谈判及草拟合同基本内容、物业租赁谈判及草拟合同基本内容（
45、1）物业租赁面积：营业区建筑面积、理货区建筑面积、办公区建筑）物业租赁面积：营业区建筑面积、理货区建筑面积、办公区建筑面积。面积。（2）物业租赁期限：物业租赁的最长期限及租赁许可证的有效期限；）物业租赁期限：物业租赁的最长期限及租赁许可证的有效期限；（3）租金及付款方式）租金及付款方式首年单位建筑面积月租金首年单位建筑面积月租金(营业区、理货区、办公区营业区、理货区、办公区)；免租期、租金实惠期；免租期、租金实惠期；租赁定金或租赁保证金；租赁定金或租赁保证金；租金、定金或保证金的交付方式。租金、定金或保证金的交付方式。（4）水电费、煤气费的计费方法及其交付方式）水电费、煤气费的计费方法及其交付
46、方式综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址（5）其它相关税费的计费方法及其交付方式）其它相关税费的计费方法及其交付方式物业管理费、设施运用费及其它公共分摊费；物业管理费、设施运用费及其它公共分摊费；出租房屋房产税、土地运用费、房屋租赁管理费；出租房屋房产税、土地运用费、房屋租赁管理费；水电、煤气、有线电视、电话、水电、煤气、有线电视、电话、DDN通讯线路开通费；通讯线路开通费；其它相关费用。其它相关费用。（6）出租房屋配套设备设施）出租房屋配套设备设施中心空调系统、电力供应系统、给排水系统、消防系统、自动扶梯、中心空调系统、电力供应系统、给排水系统、消防系统、自动扶梯、载货电梯、管道
47、煤气、通讯系统等；载货电梯、管道煤气、通讯系统等；理货区、办公区、停车位、垃圾站、广告位、压缩机和冷凝器位置等。理货区、办公区、停车位、垃圾站、广告位、压缩机和冷凝器位置等。（7）房屋建筑结构加改建工程）房屋建筑结构加改建工程新店开发操作程序新店开发操作程序物业租赁谈判及草拟物业租赁合同物业租赁谈判及草拟物业租赁合同综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序物业租赁谈判及草拟物业租赁合同物业租赁谈判及草拟物业租赁合同（8）出出租租房房屋屋交交楼楼装装修修状状态态：内内墙墙、外外墙墙、顶顶棚棚、地地面面、人行楼梯间、卫生间等。人行楼梯间、卫生间等。（9）出租
48、房屋运用功能：若房屋的原运用功能不属于商业用途或）出租房屋运用功能：若房屋的原运用功能不属于商业用途或有部分面积不属于商业用途，其功能转有部分面积不属于商业用途，其功能转变及相应税费的解决方法。变及相应税费的解决方法。（10）租赁期内出租房屋的管理方法）租赁期内出租房屋的管理方法（11）租赁双方的具体权利、义务条款）租赁双方的具体权利、义务条款（12）租赁双方的具体违约责任及其造成后果的解决方法）租赁双方的具体违约责任及其造成后果的解决方法（13）租赁合同自动解除的条件及其造成后果的解决方法）租赁合同自动解除的条件及其造成后果的解决方法（14）草拟房屋租赁合同）草拟房屋租赁合同1、合同报批、合
49、同报批2、合同签订、合同签订3、合同公证与登记、合同公证与登记综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址新店开发操作程序新店开发操作程序签订物业租赁合同（附合同范本）签订物业租赁合同（附合同范本）新店开发操作程序新店开发操作程序综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址调研方法基本指引调研方法基本指引综合超市指引综合超市指引市场调研市场调研选址选址（一）区域概况调研（一）区域概况调研对某个城市或区域总体概况的了解，可通过实地调查及查阅报纸、对某个城市或区域总体概况的了解，可通过实地调查及查阅报纸、地图、当地政府年鉴、当地政府相关信息网等途径获得相关资料。地图、当地政府年鉴、当地政府
50、相关信息网等途径获得相关资料。（二）人口状况调研（二）人口状况调研1、人口状况的调查可以通过访问当地政府、街道办、居委会、住宅小、人口状况的调查可以通过访问当地政府、街道办、居委会、住宅小区管理处、商品房售楼处、房地产开发商、房地产中介公司、当地区管理处、商品房售楼处、房地产开发商、房地产中介公司、当地居民以及实地视察、统计或查阅当地政府年鉴等途径获得相关资料。居民以及实地视察、统计或查阅当地政府年鉴等途径获得相关资料。2、以地图和列表形式具体表示人口状况；、以地图和列表形式具体表示人口状况；（三）交通状况调研（三）交通状况调研1、了解商圈道路交通状况，可以参照地图，通过实地坐车、步行、了解商