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1、 滨海新城设施设备运行维护保养方案_物业经理人 滨海新城设施设备运行、维护保养方案 为了给滨海新城业主营造高标准、高品质的安康生活、居住环境，确保各类设备及相关配套设施的正常运行，使各项物业治理效劳得到有力的保证。为延长设备设施的使用寿命，削减修理费用，使物业得到保值升值。依据我司多年来对住宅物业治理积存的丰富治理阅历，拟对滨海新城所属系统之设备设施，进展全方位细心维护治理，以实现“降耗节能“、“增收节支“和各类设备科学、安全、牢靠、高效运行之目的。详细实施方案如下： 一、人员的配备 依据滨海新城的物业特点和设施设备维护需求，拟在滨海新城设立专业的工程部，负责小区的设施设备维护保养及一些小修、
2、零修效劳，工程部下设运行班和修理班，运行班主要负责设施设备的运行、维护保养，修理班主要负责小区的水电修理工作。 依据工作的需要，拟配备主任1人，领班1人，技工3人，工程部共配备5人。 为确保所属设施设备正常运行和满意业主修理效劳需求，须严格工程设备治理要求，把好聘请人员的政审关，并依据公司的用人制度、用人标准对面试合格的人员进展上岗前培训并考试，同时，为了使新聘请的员工适应新的工作环境和治理体制，提高工作积极性，对新进员工进展物业治理学问培训及专业技术技能培训，并通过有效的培训、提高员工的综合素养，成为合格的物业治理从业人员。工程从业人员必需有较高的专业技术技能，并做到一专多能，以实现人员精简
3、。因此要对员工进展专业技术技能培训，使其把握各系统设备的工作原理、运行治理学问，维护保养作业规程以及从事物业治理相应岗位所要求的技术技能。 二、设施设备运行治理和维护保养 （一）物业设施设备维护保养范围 1、房屋本体维护保养范围： 1）房屋的承重构造部件（包括根底、屋面、梁、炷、墙体等）； 2）搞震构造部位（包括构造柱、梁、墙等）； 3）外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面； 4）机电设备； 5）本体消防设施； 6）本体上下水管道； 7）智能化系统等防盗监控设施等。 2、公用设施维护保养范围： 1）区内道路（市政道路除外）； 2）路灯、沟、渠、池、井； 3）园林绿化地、地下排水管
4、道、文化消遣、体育场所； 4）停车场等公用设施。 （二）维护保养内容 1、加强设施、设备运行环境的治理。 1)供配电系统设备房环境的治理，包括：凹凸压配电房、楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）、备用发电机组机房等。 2)给排水系统设备间环境的治理，包括：生活水泵房、减压阀房、水表房、楼层管井房、排污泵房等。 3)消防系统设备间环境的治理，包括：消防中心、气体灭火设备间、楼层设备间、消防水泵房、室外消防栓等设备。 4)通信设备机房环境的治理，包括：通信总机房和通信管井房等。 5)监控系统设备间环境的治理。 6)电梯机房环境的治理。 2、加强设施设备的运行治理，保障设备安全运行。 包括供
5、配电系统、给排水系统、消防系统、通信系统、电梯系统、监控系统等八大系统的运行治理。要求：各系统的标识齐全、标识位置精确、恰当；系统运行记录完整；设备保证完好；定期对各系统运行状况进展技术分析，并提交各设备系统运行分析报告。 3、建立健全的设备台帐。 设备台帐要求能全面、完整地反映该小区的全部设备、设施的原始状况和动态变化状况，即设备台帐应包括以下方面的工程内容： 1)设备设施的原始技术参数：设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购置时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购置合同编号、购置合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额
6、定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。 2)运行、维护及系统保养动态记录：设备每月、每季度、每半年、每年的运行状况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进展的维护、换件、故障状况记录和分析，以及在执行系统维护保养规划后，对该设备的系统保养结果的记录。 4、制定系统的各设备月度、季度、半年、年度维护保养规划，并分别具体列明各设备的维护保养工程和保养要求。 （三）设施设备维护治理措施 对供配电系统的运行治理和维护保养措施 1、建立严格的配送电制度和电气修理制度。 2、值班人员、修理人员必需承受过业务培训，持证上岗。 3、加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确
7、保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术标准要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。 4、加强公共区域照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作。 5、搞好应急发电设备的修理保养，确保发电设备能随时投入运行。 6、合理轮换使用供配电设备，削减空载损耗及延长使用寿命。 7、遇火灾、地震、水灾等灾难时，建立准时切断电源等有关抢险、救援措施，并帮助供电部门做好安全用电的有关工作。 发电机设备治理措施 建立严格的发电机设备治理制度和设备修理保养制度。 1、发电机房治理规定 (1) 由机电技术人员全面负责应急发电机房的机电设备，制止无关人员进入。 (2)当发生市电故障或停电，
8、值班人员应在最短时间内启动发电机，按操作规程配电、供电。 (3)当市电恢复时，要按操作票做好转电操作，停发电机并进展必要的维护保养工作。 (4)室内照明、通风良好，掌握室温在40以下。 (5)每周检查启动电瓶、电压、电流比重及液位高度，如低于规定值，应准时添加蒸馏水、充电，并进展日常维护保养。 (6)每月检查发电机的润滑油、燃油、冷却水等，并做好维护保养。 (7)每月应启动发电机一次试运行10-20分钟，以确保发电机处于随时可用的备用状态。 (8)做好发电机各项日常维护、定期保养及启动运行之相关记录备查。 2、发电机运行治理规程、操作规程等，可依据我司质量治理的设备治理工作之有关治理规程、操作
9、规程结合实际状况详细修订后实施，设备修理保养规划需依据详细设备、说明书、资料做出规划。 给排水系统 1、 给排水系统设备治理、修理保养根本内容 （1）建立正常用水、供水、排水的治理制度， 制定操作规程及修理保养规划并严格执行。 （2）供水管道、水表、水池、阀门进展常常性维护和定期检查，确保供水安全；定期对排水管道、化粪便池进展维护、清渣、清通（由市政环卫清运），防止堵塞。 （3）每班1次巡查给排水设施，并记录设施相关状况。 （4）每月检查维护给排水设施，确保设施正常牢靠运行。 （5）每季度对水池、水箱管路进展清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染。 （6）节省用水，防止跑、
10、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。 （7）制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，准时处理，防止事故范围扩大。 2、排水系统操作、保养和修理的根本制度 消防监控系统 l、操作、保养和修理的根本内容 （1）建立消防治理制度、操作规程、消防设备设施日常检查修理保养制度及火警应急方案等。 （2）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求实行现场扑救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，掌握事态进展，将损失降到最低。 （3）做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(掌握计算机除外)，并做好有关记录备查。 2、监控中心治理规定、操作规程等，要结合监控设备
11、配置详细状况修订后实施。 电梯系统 电梯系统的日常运作治理及其维护保养均实行外包的形式托付给专业电梯公司进展，我司拟实行如下措施进展监视治理： 1、建立健全电梯维护保养的监管制度。 2、制定电梯维护保养检查规划表，物业治理中心工程部人员依据检查规划表做好日常巡查及监管工作，并作好记录。 3、物业治理中心相关主管人员将定期及不定期地对电梯维护保养工作进展监视检查，发觉存在问题，拟以书面形式要求限期进展整改。 4、物业治理中心工程部人员会同外包电梯公司制定电梯困人等电梯安全方面的紧急处理程序。 三、工程修理效劳 工程修理效劳是一项大量而又重要的工作。我司将各修理技工在修理效劳中的效劳意识、效劳标准
12、等提出详细要求并承诺如下： (一)修理效劳标准要求 要求各修理技工到业主室内进展修理保养时，着装整齐，修理工作时尽量削减噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗，以免影响业主。到房间内修理时还应留意如下事项： 1、敲门：接到报修，30分钟内派各修理技工到达现场修理处理。进入室内修理，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。 2、介绍：各修理技工应首先自我介绍： “对不起，打扰了，我是本小区物业治理修理人员，前来为您效劳“。 3、进门：假如室内非常干净，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经业主许可后进门修理效劳。进入室内步伐要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面肯定距离，不能在地上拖着工具袋。 4、铺布：走到工作地点后，将洁净的帆布或塑料布铺在室内人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。 5、修理：修理工作中手脚要轻，尽可能削减发出的噪声。实在无法避开时，应事先向业主说明，并说一声“特别对不起“。 6、整理：修理完毕，用自备专用擦布将修理地点擦洁净，收好修理工具，将全部散落的工具、零件及杂物等整理洁净，如地面受污染，应负责清扫洁净。 7、填写修理工作单（包括费用），请业主对修理质量，效劳态度等进展评价并签名。/P