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1、 烟台市物业管理招标投标管理办法()_物业经理人 烟台市物业治理招标投标治理方法（2023） 第一章 总 则 第一条 为标准我市物业治理招投标活动，维护物业治理市场秩序、促进公正竞争，依据中华人民共和国招标投标法、物业治理条例、原建立部前期物业治理招标投标治理暂行方法、山东省物业治理招标投标治理暂行方法等法律法规，结合我市实际，制定本方法。 其次条 本方法所称物业治理招标投标，是指招标人以招标方式，将物业治理区域内房屋及共用部位共用设施设备的修理养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活效劳等事务，一次性发包，由投标人通过竞争方式承接物业治理的活动。 本方法所称招标人是指依法进展物业治理招标的物业开
2、发建立单位、业主大会和其他拥有物业全部权的法人或组织。 本方法所称投标人是指响应物业治理招标、参与投标竞争的物业效劳企业。 第三条 市住房和城乡建立局负责全市物业治理招标投标活动的指导和治理工作，详细负责芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区、高新技术产业园区等区域内的物业治理招标投标的监视和治理。 其他县、市物业主管部门负责本辖区内的物业治理招标投标活动的监视治理工作。 第四条 投标人少于3个、规划工程总建筑面积3万平方米以下的一般住宅物业、规划工程总建筑面积1万平方米以下的高档（含别墅）住宅和非住宅物业，经物业所在地县、市、区物业主管部门批准，可以实行协议方式选聘具有相应资质的物业
3、效劳企业。其他各类物业工程均须通过招标投标方式选聘物业效劳企业。 第五条物业治理招标投标应当坚持公开、公正、公正、择优和诚恳守信的原则。 第六条任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业效劳企业参与投标，不得以任何方式非法干预物业治理招标投标活动。 其次章 招 标 第七条 物业治理招标分为公开招标和邀请招标。 实行公开招标的招标人应通过公共媒体（烟台日报、烟台住房和城乡建立信息网、山东住宅和房地产信息网）公布招标公告，载明其工程内容、治理标准、质量要求、招标条件、开标日期以及猎取招标文件的方法等有关内容。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。 实行邀
4、请招标方式的招标人应向能够担当治理力量的3家以上物业效劳企业发出投标邀请书，说明招标投标工程状况和要求，并邀请其参与投标。 第八条招标人宜托付经物业主管部门备案的物业治理询问（招标代理）机构办理招标事宜。开标、评标活动应当在物业主管部门确定的统一有形市场范围内进展。 物业治理询问（招标投标代理）机构，须在物业主管部门备案，并应具备以下条件： （一）有与招标工程相适应的工程技术、经济、治理人员； （二）有编制招标文件的力量； （三）有组织开标、评标、定标的力量。 第九条 招标人应依据物业治理的特点和需要，确定招标方案，在招标前完成招标文件的编制。 招标文件应当包括以下内容： （一）招标人名称、地
5、址、联系方式； （二）物业工程根本状况。包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑构造、物业治理办公及商业用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化消遣设施、物业档案（含施工或竣工图纸）、物业出售、业主入住等状况； （三）电梯、二次供水、智能化治理等共用设施设备修理保养责任； （四）供应的前期物业效劳办公用品的名称、规格、数量和物业治理办公用房、会所等共用用房的装饰状况； （五）物业效劳合同的签订说明，包括效劳内容、效劳标准等，治理效劳时限和起止日期； （六）投标保证金及返还要求； （七）对投标人及投标书的要求，包括投标人的
6、资信证明、投标费用、报名有效期；投标书的格式、主要内容、编制要求、投标有效期；投标文件的装订、份数、签署、密封、递交截止时间、修改和撤销说明等； （八）招标活动方案，包括组织解释招标文件（答疑）、投标、开标的时间及地点等； （九）评标标准和评标方法； （十）悔标的责任； （十一）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 第十条招标人应当在公布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业工程所在地物业主管部门备案： （一）与物业治理有关的物业工程（在建和已建成 ）开发建立的政府批件； （二）招标公告或招标邀请书； （三）招标文件； （四）重新选聘物业效劳企业的工程应供应原物业效劳合同；
7、（五）招标代理托付合同； （六）法律、法规规定的其他材料。 芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区物业招投标备案材料，由物业治理主管部门在5个工作日内进展初审，不符合招标条件的赐予回复，具备招标条件的，将上述材料报市物业主管部门，市物业主管部门在5个工作日内进展复核并赐予招标备案通知。 第十一条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的物业治理工程，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。 第十二条招标人对已发出的招标文件进展必要澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知全部文件收受人，并同时报物业工
8、程所在地物业主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成局部。 第十三条招标人依据物业治理工程的详细状况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业工程现场，并供应隐藏工程图纸等具体资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给全部的招标文件收受人。 第十四条招标人不得向他人透露已猎取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公正竞争的有关招标投标的其他状况。 第十五条 招标人应当根据以下规定，完成物业治理招标投标工作： （一）预售物业工程应当在取得商品房预售许可证之前完成； （二）新建现售物业工程应当在现售前30日完成； （三）非出售的新建物业工程应当在交付使用前90日完成； （四
9、）物业效劳合同期满重新选聘物业效劳企业的物业工程，应当在效劳合同到期前60日完成； （五）已成立业主委员会的物业工程，业主委员会应在招投标前的60日内召开业主大会，确定招标方式、时间、托付治理的内容及物业效劳标准，并完成物业治理工程的招标文件及备案。招投标工作完毕后，需更换物业效劳企业的，应在60日内完成物业工程交接。 第三章 投 标 第十六条 投标人参与物业治理工程投标的应具有相应物业治理资质和独立法人资格的物业效劳企业，必需符合以下规定： （一）一级资质物业效劳企业可以投标各种物业工程； （二）二级资质物业效劳企业可以投标30万平方米以下的住宅工程和8万平方米以下的非住宅工程； （三）三级
10、资质物业效劳企业可以投标20万平方米以下住宅工程和5万平方米以下的非住宅工程； （四）暂定一年资质的物业效劳企业可以投标10万平方米以下的住宅工程和2万平方米以下的非住宅工程； （五）不按规定参与资质核查和量化考核，以及按烟台市物业星级效劳工程评分标准（试行）评定所管工程平均得分达不到60分的物业效劳企业，不得参与物业治理投标活动； （六）外地来烟的物业效劳企业参与本市物业工程投标的，必需根据关于标准外地来烟物业治理效劳企业备案治理工作的通知（烟建住房202396号）规定备案并符合上述规定。 第十七条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。 第十八条 投标人应当根据招标
11、文件内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对物业工程有实地考察要求的，招标人应予以协作。 投标文件应当包括以下内容： （一）投标函； （二）投标报价； （三）物业治理方案； （四）招标文件要求供应的其他材料。 第十九条 投标人应当在招标文件规定的截止时间内，将投标文件密封带入招标现场，由专人签收，开标前任何单位和个人均不得开启投标文件。 第四章开 标 其次十条开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间公开进展；开标地点应当为招标文件中确定的地点。 开标活动宜托付专业物业治理询问（招投标代理）机构组织实施，由招标人主持，邀请全部投标人参与。开标应当根
12、据以下规定进展： 由投标人检查投标文件密封状况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件等其他主要内容。 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的全部投标文件，开标时都应当众予以拆封。 开标过程应当记录，并由招标人存档备查。 第五章 评 标 其次十一条评标由招标人依法组成的评标委员会负责。 评标委员会由招标人代表及物业治理方面的工程、技术、经济治理等专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业治理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 评标委员会的专家成员，应当由招标人在市物业主管部门公布的专家名册中随机抽取确定。 与投标
13、人有利害关系的人不得进入相关工程评标委员会。 评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。 其次十二条评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见担当个人责任。 其次十三条 评标程序由评标委员会对各投标单位的投标文件进展符合性评审、具体评审及现场辩论评审三个阶段组成。 其次十四条评标委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进展评审和比拟，并对评标结果签字确认。 其次十五条 评标标准由市住房和城乡建立局另行制定。 第六章 中 标 其次十六条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标 报告，说明评标委员会对各投标人的评审和比拟意见，照实记载有关内容并经
14、评委签字确认，根据投标人综合得分依次排序。 招标人应当依序选择中标人。当确定中标的中标人放弃中标或者因不行抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。 其次十七条 评标活动实行当场评标，当场宣布投标结果的方式。工程中标人确定后，招标人应准时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知全部未中标的投标人，并返还其投标文件。 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，根据招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业效劳合同。 其次十八条 实施物业治理招标的工程，招标人应当在物业效劳合同签订之日起15日内，将以下材料报工程所在地物业主管部门备案： （一）招标人关于招标、投标
15、、开标、评标过程的状况报告； （二）确定中标人的方式及理由； （三）评标委员会的评标报告； （四）中标人的投标文件； （五）中标通知书； （六）物业效劳合同； （七）法律、法规和规章规定的其他材料。 经审查，符合备案条件的，工程所在地物业主管部门应出具物业治理招标投标备案证明，并在物业效劳合同上加盖备案专用章。芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区物业主管部门5个工作日内进展初审后，将上述材料报市物业主管部门备案，由市物业主管部门出具备案证明。 其次十九条 新建物业工程，开发建立单位在申请办理商品房预售许可证或现售备案手续时，必需提交物业主管部门出具的物业治理招标投标备案证明或批准协商
16、选聘的物业效劳企业证明。 第七章 附 则 第三十条 招标过程中发生的费用应在招标文件中予以明确。招标人为业主委员会的，招标费用由全体业主担当，根据业主大会打算自行筹集或在共有局部收益中列支。 第三十一条 招投标过程中消失以下行为的，视为无效招标： （一）招标人向投标人或他人透露可能影响招投标公正竞争状况的； （二）招、投标双方有弄虚作假、恶意串通，损害对方和其他投标人的合法权益行为的。 （三）未经市物业主管部门审核同意，不承受监视，擅自进展招投标的。 （四）违反法律、法规及本市地方政策相关规定，导致严峻后果的。 第三十二条 违反本方法规定，招标人必需进展招标的工程而不招标的和擅自采纳协商方式选聘物业效劳企业的，依据国务院物业治理条例第五十七条规定责令限期改正，赐予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第三十三条 本方法自2023年10月1日起施行，有效期5年。/P