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1、 滞销商铺整改方案法律意见书_物业经理人 滞销商铺整改方案法律意见书 相关资料提交状况 关于XXX城滞销商铺的整改请示及滞销商铺销售策略 2023年9月28日公司营销副总开会争论XXX城二期滞销商铺整改事宜，并请风险治理部针对营销筹划部提出的8间涉及占用公共过道的商铺整改方案出具法律意见。风险治理部经过集体争论，现提出以下意见和建议： 一、法律意见 1、因营销筹划部提出的商铺整改方案涉及占用公共面积，整改后的商铺实际物理形态和面积将与政府前期批准并备案的规划和预售信息不符，与XXX城营销中心公示的房屋面积测绘报告不符，整改后的商铺可能被认定为违章建筑，可能被予以行政惩罚,甚至可能被强制撤除。
2、2、占用公共面积后的实际房屋物理状态也与我公司前期向客户展现和供应的广告、图纸、模型等信息不符，也与房屋最初的修建成型的物理状态不全都，业主可能以合同违约、商业欺诈等为由起诉我司。 3、占用公共面积后的商铺可能会影响相邻物业的通风、采光、消防等使用性能，也可能影响相邻业主的使用感受和投资期望等，业主可能以侵害相邻权为由起诉我司。 4、假如占用的公共面积属于已经计入商品房合同的公摊面积，则相关楼栋的业主都有权干预并要求补偿等。 二、建议 1、鉴于F标段全部房屋目前尚未交付使用，建议公司务必在商铺交付前按设计变更后的商铺图纸重新测绘并更改预售备案信息，然后按图施工，保证商铺销售合同上的户型、面积与
3、房管局备案和网上公示信息保持全都，并避开在广阔业主收房后才整改商铺，让广阔业主误以为公司非法占用其公共面积。 2、设计变更中要尽量避开对通风、采光、消防等设施的影响，保持建筑风格的全都，尽量削减对相邻业主使用功能、安全防护等影响。 3、假如占用的公共面积属于楼栋分摊面积，公司在重新测绘时要避开对已出售房屋的面积造成较大影响，更要避开对其他业主构成实际面积违约（超出正负3%）。 4、对整改商铺的相邻业主发出书面通知，内容如：“我司为提升XXX城整体商业价值，对局部物业在不影响其他业主的合法权益下进展了合法合理的变更，并取得政府相关部门的审批同意。本着充分敬重业主知情权的原则，特此发函通知，我们信任此次调整有助于增加周边商业物业的增值潜力，假如相邻业主对此存有异议，请准时与联系我司。”置业参谋要做好业主沟通工作，避开业主产生抵触心理，更要避开引起群体投诉。 另外，风险治理部建议公司营销筹划和规划设计部门在后期工作中，注意事前的筹划和设计评审，尽量避开类似违反前期销售宣传内容、形象展现，而且需要更改政府备案信息的设计变更。