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1、 楼宇及物业设备的接管验收作业指导书_物业经理人 楼宇及物业设备的接收验收作业指导书 1目的和范围 1.1目的 本作业指导书明确规定了标准YY物业治理公司对物业进展全面接收的工作程序、工作内容和方法，从而物业治理工作的顺当开展，确保接收物业的质量合格，满意业主和用户的需求。 1.2适用范围 适用于YY物业治理公司与房地产开发公司或业主委员会签定的物业治理托付合同所商定的各类物业治理工程，包括大厦、住宅小区、工业厂房、商业等建筑主体以及公用设备、设施。 2接收验收操作规程内容 2.1总经理负责成立物业接收验收小组，明确各小组工作职责 2.2接收验收的预备工作 a.新建物业竣工验收后、业主入住前，
2、物业治理工程客户部应准时组建接收验收小组，对所接收的物业进展综合性的接收验收，以确保所接收物业根本合格，满意业主的质量要求。 2.3成立物业接收小组 a.在接到总经理的接收验收指令后，公司各相关部门应马上根据总经理的要求抽调业务骨干组成物业接收小组; b.接收验收小组应当由公司以下部门人员组成： -公司行政人事部抽调档案治理文员负责接收物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作; -物业部客户效劳部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及帮助楼宇的验收移交工作; -物业部工程部抽调业务骨干详细负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 2.4接收验收前的预备： a.接收验收开头之前接收验收小
3、组应做好以下预备工作： b.与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等; c.派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接收验收规划; d.提前参加进展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数; e.预备好接收验收记录表格： -房屋本体接收验收表; -公共配套设施接收验收表; -机电设备接收验收表; -接收验收问题整改表。 2.5资料的接收验收。进展商托付物业治理时须向物业部移交相关资料。 a.物业产权资料： b.工程开发批准报告; c.规划许可证; d.投资许可证; e.土地使用合同; f.建筑开工许可证; g.用地红线图。 2.6综合竣工验收资料： a.竣工图(包括
4、总平面布置图、建筑、构造、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图); b.建立工程竣工验收证书; c.建立消防验收合格证; d.公共配套设施综合验收合格书; e.供水合同; f.供电协议书、许可证; g.供气协议书、许可证; h.光纤合格证; i.通信设施合格证; j.电梯准用证。 2.7施工设计资料： a.地质报告书; b.全套设计图纸; c.图纸会审记录; d.设计变更通知单; e.工程预决算报告书; f.重要的施工会议纪要; g.隐藏工程验收记录; h.沉降观测记录; i.其他可能会影响将来治理的原始记录。 2.8机电设备资料： a.机电设备出厂合格证; b.机电
5、设备使用说明书(要求中文); c.机电设备安装、调试报告; d.设备保修卡、保修协议。 2.9业主资料： a.已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等; b.业主身份证与购房合同复印件; c.业主家庭成员、紧急联系方式、车辆状况。 d.已购房业主的付款状况或付款方式。 3物业硬件设施接收验收和竣工的区分 3.1接收验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 3.2接收验收是物业部接收物业为防止消失物业质量有严峻问题、将被业主广泛投诉而实行的一种替业主提前效劳式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。 4接收验收标准和验收
6、方法 4.1验收标准为建立部房屋接收验收标准及业主生活的合理要求。 4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。 a.楼宇本体硬件设施的详细验收标准 b.主体构造： c.外墙不得渗水; d.屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装坚固、接口严密、不渗漏。 e.楼地面面层与基层粘结坚固，不空鼓。整风光层平坦，无裂缝，无脱皮，起砂;块料面层外表平正，接缝匀称顺直，无缺棱掉角，粘贴坚固，色泽匀称全都，无明显色差。 4.3内墙面： a.抹灰面平坦，面层涂料匀称，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍; b.块料(如瓷砖)面层：粘贴坚固，无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤，色泽全都;对缝沙浆饱满，线
7、条顺直。 c.顶棚抹灰面平坦，面层涂料匀称，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 d.卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 e.木地板平坦坚固、接缝密合、色泽匀称、油漆完好光亮。 5门窗： 5.1门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置精确，无翘曲变形; 5.2门锁、窗销连接坚固，开启敏捷; 5.3玻璃安装坚固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤; 5.4油漆匀称，色泽光亮新奇、完整; 5.5电子防盗门通话清楚，完好，无锈迹; 5.6不锈钢房门外表光亮，无刮花、变形; 5.7高档装饰门装饰完整。 5.8楼梯、扶手：钢木楼梯安装坚固，无锈蚀、弯曲，
8、油漆完好，色泽匀称，外表平滑;砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 6其他装修 6.1木装修工程外表光滑，线条顺直，对缝严密、坚固。 6.2饰面砖外表平坦，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 6.3油漆、刷浆色泽全都，无脱皮、渗漏现象。 6.4电器插座安装坚固，符合左零右火规定，电源已接通正常。 6.5光纤已开通，收视良好。 6.6开关安装坚固，开关敏捷，接触良好。 6.7灯具安装坚固，完好无损，反响灵敏，发光正常。 6.8水表、电表、气表安装坚固，读数正常，无损伤。 6.9卫生洁具安装坚固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。 6.10给水设施安装坚固，接口密实，无渗漏、
9、锈迹，流水通畅，有足够压力。 6.11地漏、排水管道安装坚固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 6.12门铃、对讲电话安装坚固，操作敏捷，效果良好。 6.13防盗网、晾衣架安装坚固，焊接密实，面漆完好匀称，无脱皮、 6.14其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 7公共配套设施接收验收标准 7.1天台： a.天沟、落水口畅通完好; b.隔热层、防水层完好。 c.散水坡无下陷、断裂、去墙体分别，坡度相宜、平坦。 d.屋面避雷设施连接坚固。 e.路灯、装饰灯安装坚固，完好无损，工作正常;灯柱安装坚固，油漆完好。 f.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，
10、无大面积杂草;绿化水观布局合理，阀门开关敏捷，安装稳固。 7.2道路： a.路面平坦，无水泥块，无起砂、断裂; b.路沿石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤; c.块料面层拼砌整齐，平坦坚固，无明显裂缝、缺棱掉角; d.交通标识线、路牌清晰完好。 7.3室外消防栓： a.消防箱标识清晰，玻璃完好; b.消防设施配件齐全; c.消防管安装坚固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充分。 7.4楼宇门牌、楼栋号牌安装坚固，标识清晰。 7.5垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用便利。 7.6安全员岗亭安装坚固，配件齐全，标识清楚，完好无损。 a.安全员道闸安装坚固，开启敏捷，标识清晰，完好无损
11、。 7.7停车场地面平坦，照明充分，标识清晰，安全设施良好，排水设施良好。 a.自行车、摩托车棚安装坚固，照明充分，标识清晰，安全防护和排水设施良好。 7.8明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装坚固、平稳。 a.沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 7.9护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑坚固。 7.10台阶、踏步砌筑平实、坚固，无裂缝。 7.11水池、水箱卫生清洁，无渗漏。 7.12信报箱安装坚固，完好无损，标识清晰，外表平坦光滑。 7.13雕塑、小品坚固，完好，安全。 7.14招牌、广告牌安装坚固，安全，外表平坦光滑。 8机电设备的接收验收 8.1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合标准;有电梯运行准运证;机房设置合理，配件安全，标识清晰，外表光滑平坦、光明。 8.2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清晰、机房配置齐全，通风、采光良好 ，设备外表油漆完好，无损伤。 8.3中心空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能到达设计指标，配置齐全，标识清晰，机房通风、采光、降温良好，设备外表油漆完好，无损伤。