《科技地产研究报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《科技地产研究报告.pdf（14页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、科技地产行业研究报告 前 言 科技地产是高新技术产业和地产结合的产物，以提升、培育、创新高新技术产业链条为手段，以高科技园为载体，通过产业提升、优化区域产业结构。通过地产开发改善区域居住、生活、休闲娱乐等软环境，吸纳高新技术产业，形成产业和居住的良性互动。从地产开发的发展历程来看，这种全新的、具有生命力的开发模式，代表着未来综合地产的开发运营发展方向。科技地产中的“科技”是指以高新科技为主导的第三产业和高端制造业，比如 IT 研发、软件行业、工业设计、创意产业等等。其特点是人才、技术、资金的高度密集，区别于传统制造工业园的劳动力密集。从科技地产的载体表现形式来看，主要包括高科技孵化器（创业中心
2、）、研发中心、技术中心、设计中心、创意中心、高端产业区等。科技地产除了包括高科技产业生产区以外，还包括满足“吃住行娱乐购”等综合配套生活休闲娱乐区域。产业区为居住区提供就业机会，而居住区为产业区进行居住生活休闲娱乐配套，两者形成良性循环，形成区域发展的两轮驱动模式。第一章 科技地产概述 第一节 科技地产由来 科技地产有狭义和广义之分，狭义的科技地产是指在房地产开发中通过建筑产品的规划、设计和过程控制，应用科技元素提升产品的科技含量和质量，以增加使用者在其中工作和生活的舒适性。广义的科技地产是按行业和客户群体划分，服务科技企业的地产开发就是科技地产。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台，“目标
3、”是政府、客户、开发商三者利益诉求的均衡协调。“手段”是通过园区硬件环境开发和产业服务体系打造，“目的”是打造产业集群，推动区域经济发展方式转变和经济结构的调整。第二节 科技与地产 科技地产的开发必须经过四个环节，第一是商业开发，第二是产业招商，第三是产业服务，第四是资产管理。这四个环节的连续，是完成一个科技地产项目整体的运作过程。开发项目是房地产商的基本功底，盖房子、做园区规划和设计。住宅地产是不需要招商的，所以产业招商是针对科技型、创新型企业。更关键的是进了园区以后，园区开发商，社会化的合作伙伴，乃至当地的政府，这些外围能给科技入驻企业提供怎样的生存生长的机制、环境、要素市场，有些开发商自
4、己可以操作，有些需要外围的社会层面来提供，因此产业服务体系的构建显得尤为重要，坚持内容为王、服务为王，光靠房子来吸引产业已经不够。便宜的房子或者是免房租的房子中国很多开发区都有，但哪个开发区的开发商或者是政府能让企业发展得更好，就需要政府的产业服务到位。如同商业地产一样，在招商以后需要培育，最后通过资产的价值管理和资本的运作，包括资产的销售等达到资产变现。通过这四个环节来完成一个相对完整的科技地产的循环。第三节 科技地产与国家科技政策关联性 作为国家绿色建筑的权威机构，住建部科技中心是绿色地产的发展政策指向。例如，住房和城乡建设部科技发展促进中心与招商地产在北京签署了 2012 年度合作计划协
5、议书。围绕技术咨询与推广、既有工业建筑绿色改造评价技术课题研究、低能耗绿色建筑综合示范区技术导则 课题研究、绿色建筑评价标识项目和示范工程项目以及绿色建筑宣传等5 项内容开展工作，是 0 型的科技地产企业在国家科技政策指导下的实例。招商地产是国内率先进入绿色地产领域开发的企业之一，其绿色开发模式已经历了 20多年的探索和实践，并在总部深圳蛇口对“海上世界”这一城市综合体进行了升级再造，将现有绿色技术系统应用于该项目，打造绿色示范参观通道，项目计划于 2016 年竣工。招商地产与住建部科技中心今年的合作计划已将蛇口“海上世界”、广州金山谷和武汉公园 1872 这3 个所属招商地产的项目选为低能耗
6、绿色建筑综合示范区技术导则编制的示范项目。招商地产打造绿色公司，与科技中心进一步开展合作，充分利用科技中心在绿色建筑方面的资源优势和科研成果，建立完善的绿色建筑技术体系。在科技中心的指导下建立企业绿色管理体系和培训体系，并在建立绿色产业链和传播绿色理念方面开展合作。第二章 房地产开发的类别 第一节 商业地产 顾名思义商业地产是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产
7、范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产按使用功能可分为商业、服务业的物业。国内常见有底商、写字楼、商务中心、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。在地域性上分类，根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。按服务对象分为区域商业中心、城市核
8、心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。商业地产的产业价值链是一个流程增值的过程，商业地产项目的产业价值链从不同的角度看，有狭义产业价值链和广义产业价值链，广义产值价值链中通过开发商链接，把一个无形市场转化成有形市场，这是产业价值链开发的基本意义。狭义产业价值链是从经济效益和微观概念，是以开发商为龙头的，整合了零售商，运营商，金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也即说狭义价值链是开发商在开发一个商业地产项目开始就必须具备的思维模式。为了实现商业地产开发的经济效益，开发商必须寻求投资者、商业运营商商业服务企业和关联的产业介入，共同运作这个项目。广义价值链是商业地产的社会效益和宏观层面
9、，是无形的，是消费者需求开始的逆向营销的过程，只要先把狭义价值链做好，广义价值链才会形成，但广义价值链基本上是造势的，因此，掌握消费者的心理，行为偏好，掌握个体投资者的承受力对于商业地产开发都是十分重要。从商业地产产业价值意义上分析：产业价值链有助于商业地产开发具备正确的理念。房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业，具有高风险，高收益的理念，商业地产尤其如此，成功靠智慧，大部分失败的商业地产都是贪心所致，要么就是忽视了消费者的研究，要么是很多政策倾向自己，忽视了关联产业的利益。产业价值链证明，想成功的开发必须重视整合这些产业，为相关产业提供增值的机会。产业价值链有助于产业地产形成清晰思路。在
10、商业地产策划中，开发商没有接触商业地产，甚至没有做过地产，就把房子盖起来。在项目动工之后就没有了方向，解决该困境的方法就是产业价值链，把商业地产项目看成一个集成系统。产业价值链模式有助于商业地产开发形成有效的模式。首先是商业地产其前调查方面，与住宅开发不同，商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容至少涉及几个方面，与住宅楼盘相同的必备的内容，宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等；厂商、批发商、分销商，零售商，根据项目的大小，要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商；关联产业的调查内容，关联产业包括餐饮业、旅游休闲业、旅游业、培训业、传媒、广告业、咨询策划；第四
11、个是服务运营机构的调研，包括会展、物流、信息和咨询等等。对照上述产业价值链模型，商业的调研思路会变得非常清晰。第二节 工业地产 工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为 50 年。工业地产可分为重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。工业地产具有投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报特点。工业地产开发
12、模式比较，我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其缺点是不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。工业地产商业模式，指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。主体企业引导模式，指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业
13、自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。综合运作模式，指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。私人业主开发模式，目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐
14、渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。工业地产主要以土地溢价增值而获取利润。投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利，项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管
15、理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。第三节 住宅地产 住宅地产指以居住功能为主的住宅房地产，从政府对房地产政策管控角度而言，住宅房地产历来是受政府行政调控的产业，目前所有
16、的房地产调控政府，均是直指住宅地产。住宅地产是以满足人们居住需求的消费品，是生活资料。相对于生产资料的商业地产而言，把住宅地产作为投资行为，保值、增值的传统观念，由政府行政性政策调控，杭州住宅地产商破产案例的出现，标志着住宅地产暴利时代已经结束。第四节 科技地产 科技地产是伴随着国家科技进步，是“科技”与地产有机结合新概念。在传统的房地产分类中并无科技地产类别。现代意义上的科技地产有其特定定义与内涵。科技地产作为工业地产的高阶阶段，以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打
17、造高新技术产业集群，是实现政府、入园企业、开发商利益均衡的一种科技园区开发模式。科技地产作为工业地产的高阶阶段是从土地属性来定义的。在我国，土地按照用途分为工业用地、城市综合用地、住宅用地和商业金融用地等各种类型。科技用地在土地属性上归类于工业用地，但是，科技是工业化生产链条的前端，属于微笑曲线的上端。科技地产的服务对象不是普通的工业企业，而是高新技术企业，土地单位面积创造的价值远远高于工业地产，所以是工业地产的高阶阶段。科技地产理论体系以产业集群理论为基础。产业集群理论是 20 世纪 90 年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔?波特创立的。其涵义是：在一个特定区域的一个特
18、别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通过这种区域集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。科技地产以创新型和成长型企业为客群对象，重点面向高新技术企业。这些企业一般能够持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，是知识密集、技术密集、介于第二和第三产业之间的一种产业实体，俗称 2.5 产业。其从事的生产经营活动一般属于生产性服务业，具有较强的创新活力、较高的成长潜力，产品
19、具有高附加值等特点。科技园区拒绝高能耗、高污染、低附加值的普通工业企业。第三章 科技地产经营模式研究 第一节 科技地产企业性质 科技地产企业除符合一般房地产开发资质许可、注册资本、执业人员资格等要求外，基于科技地产项目运营的客观要求，还需满足园区配置、政策扶持等要件，本节所述“企业性质”，系指科技地产企业股权结构以外的，为运营科技地产项目所需资源，如图所示：第二节 科技地产经营模式 科技地产的成功开发运营，需要多方面的协调配合。其中最核心的运营要素包括两个层面：首先，对于运营主体或者投资方而言必须具有很强的产业整合和产业聚集能力，科技地产运营商和普通房地产开发商完全不同，房地产开发商可以完全没
20、有产业背景，但科技地产要求运营商具有一定的产业背景，而且在特定的行业内处于领袖地位，具有强大的整合产业能力。科技地产依托运营商在相关产业领袖地位的龙头带动作用，实现产业聚集，打造完整产业链条，依托高科技园区载体，做大做强优势产业，为区域发展打下坚实的产业基础。其次，必须具有丰富的园区开发和运营管理经验，科技地产运营商和普通房地产另一个最大区别在于：科技地产的高科技园区开发，在开发之前一般要进行招商，企业入住以后还要提供一揽子服务支持，这就对运营商提出了更高的要求，没有相关开发运营管理经验的投资方很难胜任，更不可能成功。第三，对于项目区域选址而言，区域必须具有自己的核心优势产业。科技地产的重要基
21、础之一是高科技产业，没有产业基础和优势产业的区域，不适合发展科技地产项目。值得注意的是，区域优势产业不是一个简单的植入，区域优势产业的发展是一个漫长的自然选择过程，核心优势产业的形成一般需要十几年，几十年，甚至更长的时间，简单植入产业的方式一般很难凑效。核心优势产业对于科技地产的载体高科技园区的发展至关重要，纵观国内高科技园区的发展史，我们都可以找到其各自核心优势产业，比如北京经济技术开发区的通讯产业，武汉经济技术开发区的汽车产业（东风、神龙）。区域政府必须有很好的政策配套支持。科技地产不是简单的地产开发，科技地产是区域综合发展项目，与区域的总体规划，产业规划息息相关，这就决定了脱离政府的规划
22、和政策，科技地产项目很难实施。运营商争取当地政府充分的政策支持，为科技地产的载体综合性高科技园区争取良好的成长环境。成功运作科技地产项目的关键要素。科技地产作为工业地产的高阶阶段，是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，实现政府、客户、开发商利益诉求均衡的一种科技园区开发模式。首先，科技地产的理论模型、理论基础是产业集群理论，科技地产是让众多的同一产业的科技企业聚集在一起，不仅要形成物理空间上的聚集，也要使他们之间形成产业链条，形成竞合关系，这样才能发
23、挥产业聚集的放大和辐射作用。科技地产以创新型和成长型企业为客群对象。科技地产引入的重点是高新技术企业，是知识密集、技术密集型企业。科技地产坚持以战略性新兴产业为主导产业。科技地产是以服务国家自主创新战略、推动科技创新为目标的，所以，主导产业都选择急需大力发展的战略性新兴产业，比如新能源、新材料、生物医药等。科技地产必须坚持以房地产开发为手段。作为市场化开发主体，企业必须按房地产开发规律来运作，比如，通过招拍挂从政府获得土地，进行统一的土地规划和业态规划，然后进行建筑设计、施工、租售等，整个生产作业流程与房地产开发相一致。科技地产开发必须遵循市场经济规律。科技地产开发必须要发挥市场“无形的手”的
24、作用，在开发过程中，政府、开发商与入驻企业按照契约关系履行各自的职责，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，发挥市场优化资源配置的作用。科技地产必须坚持专业化的园区开发运营与要素资源整合。科技地产开发，每个园区的主导产业不一样，面对的客户群体需求不一样，需要加强园区产业发展的针对性和入驻企业的差异性，要求园区开发企业必须深刻理解园区的规律和企业的发展需求，做到专业化。科技地产的目标是打造高新技术产业集群。要打造产业集群，就要严格控制产业业态，确保同一产业的企业之间在产业链上形成竞争与合作关系，激发企业的创新活力和发展潜力。实现政府、客户、开发商利益诉求均衡。科技
25、地产开发谋求的是各方利益诉求的均衡，以多方共赢为目的，不仅仅是开发商的利益。政府通过科技地产开发可以缓解自建科技园区的资金、人才压力，实现持续的税收、就业等。入驻客户可以通过科技地产享受到产业发展的政策、资金、人才、技术四大要素方面的配套服务支持，实现企业的快速成长。开发商可以通过物业开发、物业经营、增值服务等方面来拓展传统科技园区开发的盈利模式，从而实现彼此之间利益诉求的均衡。科技地产的战略定位。战略的核心是以科技地产为特色，住宅地产和商业地产战略协同的复合地产开发。主次分明围绕科技地产，同时兼顾着商业地产和住宅地产。成功运作一个科技地产项目，必须具备以下一些必备的条件：1、品牌优势 2、强
26、大的资本实力和投资能力 3、持续不断的理念创新 4、多业态的综合团队 5、项目资源整合能力（主要是产业招商资源整合能力和产业增值服务能力）目前在行业内比较有口碑的有：深圳高新区软件园、河南省国家大学科技园、北京丰台总部基地、中关村核心区、北京清华科技园、上海张江科技园、南海、番禺天安数码新城等。科学谨慎的进行项目选址。首先看政府，政府的服务和合作精神，最重要就是政府的履约能力。其次看区位，科技地产的运作特点和商业模式，决定了在布局的时候，选址选项目要有独特的考虑。布局之前，我们首先要考察每个项目的所在地，科技产业的市场及资源禀赋是不是适合做科技园区，也就是产业环境怎么样，并不是因为政府土地价格
27、便宜就可以做科技园区。一般来说要选择经济有潜力有活力的地区。最后还要看当地市场在整个区域中的拉动作用。因为科技地产的项目是区域效应，自然而然会引起周边城市结构、城市形态包括产业结构、人口素质等一系列的演变。除了某个单独的项目以外，还想就地做深耕策略，能不能就某一个项目引得在当地扩大化投资，所以要看项目所在地更加深层次的合作与开发市场有没有其他的机会。从项目的产业环境、政府环境，市场拓展潜力来判断项目基本的前景。在项目调研过程中，先进行预招商，在和政府沟通的同时和龙头企业进行沟通，充分了解企业需求和当地各方面的资源是否匹配，在有保障的情况下进行项目推进。厚积薄发，稳健发展。用 80%的时间做好项
28、目调研、企业调研、政策调研，和知名企业建立良好的信任和沟通。积累大量的产业资源。建设完善详实的项目库。和各地政府保持通畅的沟通，充分了解当地的产业结构状况和未来发展的规划。在做好这些基础工作的前提下，项目成熟一个上一个。北科建集团科技地产多元化的盈利的收入大致可分为科技地产和配套住宅的销售，持有的科技地产和商业地产部分的租赁收入，物业增值，还包括产业增值服务部分，如产业投资、PE 和 VC 孵化等，形成了长短互补、风险对冲的经营格局。今后的投资占比和收入占比都希望是科技地产占 50%，商业地产和住宅地产占 50%。科技地产项目开发投资大、开发周期长，不可能像住宅地产那样投资回报率高。北科建集团
29、作为有责任感和使命感的国有企业，坚持“社会效益为首，经济效益为本”的经营理念。北科建集团开发的中关村园区 2010 年创造产值近 3500 亿元，上缴税收 200 多亿元，累计获得自主知识产权和国内外专利 5000 多项，显示出科技地产所创造的具大的社会价值。第三节 科技地产销售模式研究 科技地产的业态或者产品组合有销售型的、持有型的。销售型科技地产的像卖写字楼和住宅一样，销售是唯一目的，大量的产业载体，比如孵化器，很难在短期能形成销售，需要开发商长期培育。科技地产的运营特点和商业模式:第一，始终坚持以产业促进为主线进行综合开发。科技地产开发通过借鉴世界城市先进的规划理念，坚持以产业为主导，实
30、现“业”与“城”的有机融合，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发，即复合地产开发理念与模式。复合地产的开发模式是实现各种业态之间功能互补，相互溢价；运营的关键是安排好销售型物业与持有型物业的运营组合。比如北科建嘉兴长三角创新园，为产业研发提供的城市配套业态包括了商务办公、商务会所、集中式商业、星级酒店、生态住宅、高端公寓、城市广场等，通过科学规划和产业业态的控制，使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低，并使各业态之间功能相互补充，能够有效满足区域人员的职业、生活、娱乐等社会化功能需求，使各业态的功能发挥和产品溢价最大化。第二，有清晰的理念和标准。科技地产开发理念和标准分为两个层次。首先，要认识
31、到科技地产是一项崇高的事业，在整个园区的功能定位上，必须把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向，具有高度的社会责任感，应该坚持“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”的园区功能定位。其次，科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类型，每种产品也都有独特的开发理念。科技新城作为一种全新的产品，是综合类、复合型产品，包含科技园区、住宅区和配套商业等产品以及招商服务、产业服务、金融服务等服务组合，其开发的理念是“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”，目的是打造一个产业化的城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人
32、员的生活品质，激发他们的创造性，提升城市的综合竞争实力。科技园区作为国内比较成熟的科技地产产品，北科建坚持“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升区域的产业整体竞争力。第三，必须坚持硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜。科技地产项目开发之初，开发商就要积极与项目所在地政府以及社会商业伙伴，围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素，共同致力于产业发展要素的整合，提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务，打造完善的产业
33、服务体系“软环境”，包括：资本、技术、人才、市场、政策、政务、中介等方面。如在科技金融服务方面，通过聚集银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款、小额贷款、贷款担保，帮助企业获得政府扶持资金为企业担当融资顾问，提供从直接投资到政策融资的多方式资本服务系统。北科建集团重点为入驻企业提供创业资本（VC）和私募股权基金（PE）的股权投资。在技术服务方面，积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台，如青岛蓝色生物医药产业园，建有 GMP、GLP 试验室，投资 5000 多万元构建生物技术实验平台；同时通过引进产权交易机构及科技成果转化机构，促进企业技术、产品的交易及转移；
34、在人才、市场、政策、政务、中介服务方面，通过各种方式，降低企业成本，增强企业与市场的对接，为企业提供完善的服务，使企业有更多的精力专注于企业发展，促使园区内企业形成竞争与合作并存的关系，打造产业集群。第四，科技地产具有独特的商业模式。科技地产投资规模大、投资周期长，是综合性房地产开发，属于战略性业务，必须要有适当规模的策略性业务相配合，否则企业的可持续发展会受到严重影响。北科建集团坚持科技地产为特色，住宅地产、商业地产战略协同，未来还将适度发展地产金融业务，延伸产业价值链向更高附加值的领域发展，构建房地产领域同业多元化业务体系，形成主营业务之间的协同效应和互动发展。集团大部分科技地产产品为开发
35、型业务，部分科技地产产品为持有型业务。科技地产的收入与盈利来源主要有三大方面：开发型物业的销售收入和利润、持有物业及配套服务经营收入和利润以及投资增值收益。同时，由于科技地产投资大、周期长，公司要实现可持续发展，在持有培育产业物业的同时，必须用住宅地产和商业地产作为策略性业务，来降低战略性风险，以保证科技地产的项目品质。科技地产开发应坚持的原则：第一，产业规划合理，突出园区特色。科技地产开发不同于普通住宅地产开发，虽然其开发模式具有较强的可复制性，但具体的项目基本不存在可复制性。因此，每个科技地产产品都要根据区域的市场资源状况和整体产业发展规划，选择最符合区域实际的产业作为园区主导产业，从而突
36、出园区的特色，提升园区的品质和行业地位。如青岛要大力发展蓝色经济，青岛蓝色生物医药产业园就以海洋生物医药为主导产业；无锡要发展物联网产业，无锡中关村软件园太湖分园以 IT 和通信为主导产业。第二，区域经济活跃，诚信文化氛围浓厚。科技地产必须在经济最具活力和发展潜力的区域进行布局。因为科技地产的开发模式是“政府主导、统一规划、市场化运作”，而且是大规模投资、长周期开发的业务，所以，科技地产必须选择市场化程度比较高、诚信履约文化氛围比较浓的区域，以确保与政府合作顺畅，降低投资风险。第三，严格控制产业业态，保证科技地产品质。科技地产开发要求政府和开发商在思想上保持高度统一，必须根据最初的产业规划和功
37、能定位，在招商过程中，坚持宁缺毋滥的原则选择入驻企业，通过严格控制产业业态，不能因为开发商短期的经济利益或政府的政绩工程等，改变土地使用性质或降低招商标准，以保证科技地产项目的品质。总的来看，科技地产作为一种纯市场化的高科技园区全新开发模式，就是要充分发挥市场的资源配置作用，打造高新技术产业集群，形成市场主导的技术创新体系落地平台，发挥辐射和引领作用，促进区域经济结构调整和发展方式转变，助推区域经济实现又好又快可持续发展。其次，对于项目区域选址而言，区域必须具有自己的核心优势产业科技地产的重要基础之一是高科技产业，没有产业基础和优势产业的区域，不适合发展科技地产项目。值得注意的是，区域优势产业
38、不是一个简单的植入，区域优势产业的发展是一个漫长的自然选择过程，核心优势产业的形成一般需要十几年，几十年，甚至更长的时间，简单植入产业的方式一般很难凑效。核心优势产业对于科技地产的载体高科技园区的发展至关重要，纵观国内高科技园区的发展史，我们都可以找到其各自核心优势产业，比如北京经济技术开发区的通讯产业（主要是 NOKIA），武汉经济技术开发区的汽车产业（东风、神龙）。区域政府必须有很好的政策配套支持：科技地产不是简单的地产开发，科技地产是区域综合发展项目，与区域的总体规划，产业规划息息相关，这就决定了脱离政府的规划和政策，科技地产项目很难实施。因此运营商必须争取当地政府充分的政策支持，为科技
39、地产的载体-综合性高科技园区争取良好的成长环境。第四节 科技地产产品特点 我国走过了住房严重短缺时代，房地产向着更加注重改善人居环境和节约资源的阶段发展。开发商作为物业的开发者，有责任按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，进行环保绿色房产开发。现在，润地利集团在环保绿色房产开发方面又走在了行业的前列。科技地产产品很难一一描述，从下面案例，可看到科技地产所带来的行业产品特征。“以人为本，科技领先，以市场为导向，建造一流产品”是润地利房地产投资集团有限公司的企业宗旨，该集团自 1997 年涉足地产开发领域以来，用科学发展观统领发展轨迹，从地产建设的角度去诠释“可持续发展”的建设理念，他们依靠科
40、技进步，提高工程质量，倾力打造了包括无锡润华国际大厦在内的数个精品工程，使科技与建筑艺术相互辉映，创造出“科技地产”的新辉煌！科学设计，打造“科技地产”新高地。构建和谐社会是当前一项重要任务。社会正进入一个资源节约型、创新发展型的社会。高品质的楼盘必须在节能、环保、智能化等方面做出贡献，更多人性化的梦想要通过高科技手段得以实现。一个崭新的概念“科技地产”在润地利被率先提出。润地利打造“科技地产”的实践是在无锡第一高楼润华国际大厦得到充分发挥。润华国际大厦整体外观由两片巨大的风帆相扣而成，建筑主体成“L”型，体态简练而富有变化，显现了建筑不规则的视觉美感与韵味，采用超高层大厦中创新独特的空间造型
41、，空间通透，整体建筑显现 270 的超阔景观视野，能够一览无遗地环视周边美景。润华国际大厦从设计到施工到监理，以及在具体的环保、节能减排和规范管理的每一个环节都力求“将科技进行到底”，堪称“科技地产”的标杆性品牌。润华国际大厦项目工程设计体现“科技领先”，是通过科技含量提高地产产品的综合品质与舒适度的典范，科学技术保证了工程的整体质量。该超高层大厦在建设过程中使用高科技建筑材料，项目整体采用了新工艺和新技术：采用流水施工和远程监控技术，使得在办公室能够监控到项目运作的每个角落，润华国际大厦基坑施工中广泛使用新技术，不但确保了质量，而且节约了成本，许多同行前来参观后赞不绝口。润华国际大厦是一个科
42、技材料建设运用的系统性工程。其中，新工艺主要体现在组合大钢模体系在建筑中的运用，而整体建筑工艺总投资约 15 个亿。安全是超高层大厦的生命。方案经过优化调整，顺利通过由全国超高超限专家组主持的抗震设防评审，该项目工程在结构抗震技术应用方面走在全国前列。作为超高层建筑，在幕墙抗风压这方面，专门进行风洞试验。建筑内部采用大钢模的施工，使得项目整体在保证质量的同时，做到节省时间、节约成本、增加空间、加快进度四者的完美统一。科学管理，打造“人本导向”新空间。科学技术高度发达的今天，追求人性关怀是恒久的主题。随着建筑科技的升级，着实让人们感叹这种人性化的关爱与建筑技术变迁的历史同步攀升。在地产领域坚守人
43、本导向意识，归根结底是要应用高科技进行细节处理，提高消费者的舒适度、安全度等。润地利强调要从舒适便利的角度去考虑相关功能与环境的设计，每一个细节都要最大限度地满足使用者的各种需要，突出“人”的核心地位和“人”对“物”的主动驾驭，整个楼宇 5A 智能化等让人切实感受到人性关怀。作为全球惟一舒展“L”形体的超高层建筑，润华国际大厦建筑体内部几大业态之间资源共生，聚合增值，通过高效的价值良性互动，完成人与人的交流，人与空间的交流，人与自然的交流，人与国际资讯的交流，成为推动商务全球一体化的重要平台与载体。大楼内部各个空间角落都配备环境监控传感器，随时监测室内的环境变化，通过大楼内部楼宇自动化系统随时
44、予以调控。同时，作为一个集聚多功能、复合型物业的地产项目，利用智能划卡系统分隔内部不同的业态，科学合理人性地区隔和保护了内部私密空间，营造了安全舒心的空间环境。用科学管理实现超高层项目的商居生活理想，给业主营造健康舒适舒心的生活环境。在现代的人居理想中，几乎没有什么比健康更重要的了。健康居住需要建筑的创新，而创新则需要科技的支撑，房地产创新就是科技与建筑的完美结合。科技创新则是要以人本原则为导向，它正逐渐成为提升产品品质与竞争力的决定性因素，是地产投资与开发不可或缺的核心路径。润地利集团打造的地产项目，全过程动态立体地贯彻“科技领先”的宗旨，“科技”概念的领先优势，使得“人本”意识得到淋漓尽致
45、的显现。也同时诠释了科学的建筑与建筑的科学这股刚性力量与人本导向这股柔性力量能够相得益彰！润地利致力于不断努力去采用新型的适用技术，为产品链终端消费者营造高健康、高舒适度、高品位的体验式生活，力求真正做到以人为本。科学施工，打造“绿色房产”新境界。随着城市建设大规模兴起，施工带来的污染逐步增加，污染问题等也直接影响到城市的生态环境、人居品质、城市形象。既然建设为美好生活服务，那么，能不能让建设与城市人居、城市环境谐调发展？在全球气候变暖的严峻形势下，开发商在开发房产的时候，怎样为房产今后的使用做到节能环保，低能耗运行？润地利在科学施工方面进行有益的探索，为打造节能环保型楼宇和绿色施工，创出一条
46、让同行赞叹的新路。润地利集团在房产建设中，就实现了施工环保、建筑节能、楼宇经济最大化的开发目标。如果不是因桩基竖起，你很难想象在这片维护栏里，建筑的施工已如火如荼。如果你不进入工地，你很难想象现代建筑施工已突飞猛进，工地如同工厂一般整洁。参观润地利集团开发工地时可以感受，文明施工在这里发挥了重要作用。润地利集团项目工地路面都用混凝土浇筑，通过场地硬化，改变了工地下雨泥泞，晴天灰尘满天的工作环境。施工场地基本不会产生扬尘污染。在建筑过程中，润地利集团要求工地做到垃圾分类，生活垃圾与建筑垃圾分别处理。打桩产生的泥浆也是通过管道收集后进行填坑处理，这样不会对环境产生污染。在运输方面，车辆不能超载，以
47、免渣土沿路抛撒。车辆出行，都要对车轮进行清洗。降噪方面，工地设有工棚，切割等工作就在工棚中操作。为保证环保措施到位，管理人员会对工地进行远程监控。从施工细节中，你可以体会到润地利集团对“精品工程”的理解，一个企业对环保所承担的责任。环保意识在润地利集团开发的楼盘中处处可见。如润华国际大厦就把引进中央净水系统，水的循环利用提上了设计议程。楼盘设有中水利用装置，雨水、生活排水通过专门管道收集后经处理，作为卫生设施、林园用水来源。楼盘利用“光架效应”，完全实现白天自然采光，这又为社会节约了大量能源。墙体建材采用混凝土气块这种再生材料，不仅节约建筑耗材，还有很好的保温作用。还在开发项目上引入屋顶绿化系
48、统。屋顶绿化有蓄水降温作用，能有效减少城市热岛效应。润地利集团在常州金坛建设的江苏润澳花园大酒店一期生态园项目，就考虑到节能与环保概念，在生态园建设时采用了低辐射镀膜玻璃，减少室内能量损失进而降低建筑能耗。还因地制宜，通过地下能源为生态园调温，通过地下水抽取回灌的循环方式，把土壤中的能量取出来调节室温。生态园中的瀑布、小河用水就用深层地下水，起到调温作用，充分利用这台“天然节能空调”降耗。地下水还将打到生态园屋顶，为生态园“人工降雨”。另外，在屋顶，还设置平移式遮阳系统，遥控控制，根据需要调节光线与日照。第四章 科技地产业态分析 第一节 科技地产消费者少描 科技地产的概念和实施手段只在少数高端
49、项目中进行操作。有识之士指出，科技地产不是高档住宅的专利，先进的科学技术应该也能够被广泛应用，从而为更广泛的为消费者服务。顺华集团提出要采用先进科技技术与工艺，将科技地产的概念从高端项目引到中端项目中，来为寻常百姓打造节能舒适的住宅，让科技地产走进平民百姓家，使建筑居住品质向经深更广的领域发展。顺华地产的这一做法顺应了时代发展的需求，走到房地产开发行业思想观念的前例，在北京东部立起一个高品味的科技建筑标杆，因而受到国家政策和行业主管部门以及专业的关注重视，建设部科技发展促进中心、北京通州区建设委员会等机构决定在世纪星城召开现场会和中国科技地产论坛，帮助顺华公司完善与深化建设思想，研究与推动科技
50、地产如何以更快更健康地向前迈进。第二节 科技地产现状及发展 科技与地产的结合，主要表现在高科技建筑材料的运用和智能家居生活的开展，这在日本、韩国应用非常普遍，但是碍于传统生活方式，在中国还没有被大多数业主接受。从全国最早得到“3A”认证的东海花园，到 3000 万美元巨资打造的高科技智能化住宅小区红树西岸，深圳地产的科技牌一直十分响亮。在推广全面家居数字化解决方案的同时，深圳正向智能化城市迈进。可能在 5 年前，盖茨的智能家居豪宅在许多人看来还是如同“海市蜃楼”般的遥远，然而就在今天，随着科技与地产“联姻”，科技已经悄然进入了许多人的生活空间。事实上，科技与地产的结合，主要表现在高科技建筑材料