棚户区改造项目可行性研究报告.pdf

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1、棚户区改造项目可行性研究报告 2 作者：日期：广元新民棚户区改造项目可行性报告 中金建设有限公司 二零一二年七月 4 目录 一、项目案名 3 二、项目位置 3 三、项目简介 3 四、市场分析及发展前景 4 4.1 城市地位特征 4 4.2 产业结构特征 7 4.3 地产投资拉动效应明显 7 4.4 人口消费特征 8 五、项目的发展前景分析 8 六、项目规划设计 9 七、项目主要经济技术指标 10 八、返迁安置面积 11 九、开发步奏与分期 11 9.1 工程地块介绍 11 9.2 项目分期 12 9.3 开发节奏 12 9.4 一期工程主要经济技术指标 12 十、一期启动资金及回款测算 13

2、10.1 启动资金框算 13 10.2 一期资金回笼余额测算 14 十一、项目整体投资测算 14 十二、结论 15 5 一、项目案名 二、项目位置 广乐铁路以南，商业街至嘉陵路。项目东侧为广元市烟草专卖局；南面为公园街，距广元市政府，人大，政协办公大楼约 500 米；西侧为规划住宅区；北面是环城北路，广乐铁路。三、项目简介 该项目位于广元市中心北坝新民街与嘉陵路交汇处，总占地 133 亩，其中净用地 102.4 亩，属公开招标棚户区改造项目，由广元市新大地房地产开发有限公司于二 0 一 0 年十二月二十八日中标，土地出让金 7010 万元。项目需拆迁住户 520 户，拆迁住房面积约 50000

3、，商业用房约 10000，办公用房约 10000；所有拆迁房原则上原地还建，住房按 1:1.2还房，商业和办公用房拆一还一。原招标方案规划容积率指标不大于 3.5，实际建设中容积率可提高到 4.5。按 4.5 的容积率规划，总建筑面积387201.5，其中住宅 230550.5，商业 30000，农贸市场 11252，商务中心 31391，底层配套用房 4008，地下建筑面积 80000。总投资约 110208 万元，前期投资自由资金约 1.5 亿，其余滚动开发，由销售收入再投入；项目销售总收入约 165642 万元，利润约 44452 万元，自有资金回报约 296%（见后面经济测算）。四、市

4、场分析及发展前景 项目地块 6 4.1、城市地位特征 中国十大资源城市 天然气资源 新发现了九龙山、元坝、龙岗西三大气田。据了解，这三大气田2008 年已探明储量达 4000 亿立方米，2011 年将累计探明储量达 8798亿立方米。水土资源 广元市现有耕地面积 234.4 万亩(习惯亩，国土详查面积为 480万亩)，其中田 103.1 万亩、地 131.3 万亩。全市森林面积 1364.4 万亩，宜林荒山 113 万亩，森林覆盖率 43%。全市水域面积 89.47 万亩，水资源总量 67.42 亿立方米，地表水资源总量 57.8 亿立方米。生物资源 境内分布野生动物 400 余种，其中大熊猫

5、、金丝猴、牛羚等国家和省级重点保护野生动物就达 76 种(据 99 年统计仅大熊猫就多达 60余只)。分布境内野生植物 2900 多种，仅珍贵野生木本植物 832 种。矿藏资源 广元境内目前已发现矿种 95 种，有矿产地 480 处，已查明资源储量的矿床 378 处。药材资源 广元是全国中药材主产区之一。现有药用植物 2500 多种，药用动物 90 余种。7 中国历史文化名城 广元古称利州，已有 2300 多年的建城历史。素有“女皇故里”、“蜀北重镇”、“川北门户”和“巴蜀金三角”之称。是历来川陕行政的首府。中国历史上唯一的女皇武则天的故乡，四川省旅游资源最富集的地区之一。国家新型工业化基地

6、有色金属产业 有色金属产业是该市重点发展产业。以铝业为重点，广元已形成年产电解铝 12 万吨、阳糭准素 12 万吨、铝合金棒 5 万吨、铝卷板1.2 万吨的生产能力。同时，大力支持工业硅扩能生产、多晶硅材料生产等项目建设，积极培育石墨碳素、电解锰等产业的发展壮大。能源产业 该市具有丰富的煤、电、气等能源资源。煤炭储量达 4.64 亿吨，水能蕴藏量 290 万千瓦，天然气预计储量在 5 万亿立方米以上。农副产品加工业 该市生态农业基础雄厚。现已建成标准化基地 126 万亩，农业标准化示范区 22 万亩。拥有各类国家级、省级水果基地、干果基地、名贵中药材基地和畜禽基地。农、林、畜等产品产量丰富，极

7、具开发价值。其中，核桃、油橄榄优势明显。医药产业 8 该市是全国、全省中药材的重要生产区域。中药材资源丰富，蕴藏天然药用植物 2000 多种。道地中药材总面积 80 万亩，总产量 4.5万吨，总产值 4.5 亿元。纺织产业 纺织工业是该市传统支柱产业。经过 60 余年的发展，现已形成年产纱 14400 吨、布 7600 米等纺织产品的生产能力。机械电子业 机械电子业是该市发展的骨干产业之一。市内大型机械电子企业是国家老三线建设时期布局的军工企业。以 081 集团为龙头的电子工业集群拥有一支高素质的科研人才队伍，具有很强的科研研发能力和市场竞争力。建材产业 该市林产品资源和矿产品资源种类多、储量

8、丰富，为发展建材产业提供了得天独厚的优势条件。特别是林产品加工、陶瓷、水泥、石材等产业的原材料十分丰富且市场空间较大。商贸物流业 该市地处川陕甘三省结合部，历史上就是连接三省、辐射三省的交通枢纽和物资集散中心。中国最佳旅游城市 中国国家园林城市 9 联合国改善人居环境最佳范例城市 4.2、产业结构特征 2011 年经济呈快速增长，全市实现地区生产总值（GDP）403.54 亿元，比上年增长 15.6。其中，第一产业增加值 83.80 亿元，增长 4.4；第二产业增加值 180.16 亿元，增长 26.2；第三产业增加值 139.58 亿元，增长 11.6。三次产业对经济增长的贡献率分别为 6.

9、68%、65.62%、27.70%，分别拉动经济增长 1.04、10.24、4.32 个百分点。4.3、地产投资拉动效应明显 2011 年 1-12 月年固定资产投资 425.37 亿元，增长 6.6%。；其中房地产开发投资 35.13 亿元，增长 87.6%。商品房屋施工面积 410.26 万平方米，增长 31.8%。商品房屋竣工面积 76.17 万平方米，增长 20.0%。商品房屋销售面积 96.16 万平方米，增长 16.62，其中现房销售面积 13.67万平方米，增长 7.1，期房销售面积 82.49 万平方米，增长 18.4。商品房销售额 43.90 亿元，增长 54.8。商品住宅销

10、售 7801 套，增长 17.3%。保障性住房开工 23302 套，完工 14440 套，分别增长 130.0%和 112.0%。，占投资总额的 27.5%、同比 2009 年增长 27%4.4、人口消费特征 2011 年末全市户籍人口 311.25 万人。2009 年城市化率为 65.9%城乡居民收入增长较快。全年城镇居民人均可支配收入 14635 元，增长 17.0%；人均消费支出 10796 元，增长 18.5%。农民人均纯收入 4895 10 元，增长 21.3%；人均生活消费支出 3961 元，增长 16%。发展商积极储备土地，对房地产业持乐观态度。五、项目的发展前景分析 基于 GD

11、P 与房地产的关系分析，目前广元房地产处于稳健向发展阶段过度期，未来市场空间潜力大；从人均 GDP 与房地产发展的关系来看，目前广元地产市场已初步进入品质与高数量并重开发阶段。结合国家先进城市城市化经验，广元目前正处于城市化快速发展阶段；城市发展向旧城区，棚户区，郊区快速溢出 1、旧城改造，棚户区改造，郊区化已经形成 特征：城市正处于快速改造升级阶段 启示：总价务实与高投资价值的房地产产品是中短期内地产消费主力需求 2、产业衍生需求未来旺盛 特征：广元二三产业是主力，增长速度快 启示：产业升级与城市地位提升将加快广元中短期内城市化居住、商贸投资需求 3、房地产为广元支柱产业之一 特征：广元房地

12、产支柱地位依然牢固 启示：中短期内，政府依然会依赖房地产来拉动地方GDP 增长与提升城市化进程 六、项目规划设计 11 上图为招标方案图 项目主要面棚户区居民，为切实改善市城区棚户区居民居住质量，进一步优化人居环境，完善城市功能，提升城市品位，以项目完善配套和便捷交通优势为客群提供便捷的居家生活享受，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的项目环境，专业的物业管理，为商家提供舒适、方便、高质生活环境。七、项目主要经济技术指标 注：以下经济技术指标按照 4.5 容积率进行规划测算。1、净用地面积：68267(102.4 亩)12 2、总建筑面积：387201.5 （1）新建地上

13、建筑面积 307201.5 住宅：230550.5 底层商业：30000 农贸市场：11252 商务中心:31391 底层配套用房：4008 （2）新建地下建筑面积：80000 3、建筑密度 34%4、容积率 4.5 5、绿地率 30%6、总户数 2500 套 7、停车位 1800 个 八、返迁安置面积 1、有房户还房面积：（50000-9500）1.2=48600 2、商业返迁面积：约 10000 3、办公用房返迁面积：约 10000 九、开发步奏与分期 开发策略：分三期滚动开发，先开发拆迁量少、拆迁难度小的地块 开发周期：3-5 年 上图为工程分期示例图 13 91、工程地块介绍 一期工程

14、地块：现为武警消防支队用地 二期工程地块：现为农贸市场用地 三期工程地块：现为居民楼，棚户区 92、项目分期 一期工程：农贸超市及 7、8、9、10 号楼 二期工程：商务中心 三期工程：1、2、3、4、5、6、11 号楼，派出所、社区活动中心、居委会 9.3、开发节奏 一期工程建设：一期工程是部队用地，拆迁补偿较少，首先开发，便于资金回笼与利用。二期工程建设：一期建设完工后，将二期建设用地上的农贸市场，迁入一期新建农贸市场，再对该地块进行拆迁开发。三期工程建设：三期工程因为棚户区、居民楼居多，因此拆迁补偿较繁琐，所以建议二期工程开始修建与三期工程的拆迁征地工作并行，待二期开发完成，资金回笼后再

15、开工建设三期工程。9.4、一期工程主要经济技术指标 1、净用地面积：29 亩（19333.343 m2）2、总建筑面积：58000.029m2 14 3、农贸市场：11252 4、住宅面积：46748.029m2 5、容积率：3 6、土地出让金：约 2000 万元 7、房屋建筑成本：11600 万元，58000.029x2000 元/（含土建、装饰、水电气、消防、电梯、总平、绿化及其他配套设施设备）十、一期启动资金及回款测算 一期为武警消防支队地块，29 亩，几乎不涉及拆迁或拆迁量及难度都很小。如首期容积率按 3.0 规划，建筑面积 58000，其中农贸市场11252，住宅 46748。地下车

16、库约 35000，700 个车位。10.1、启动资金框算 1、拆迁补偿 200 万：主要是消防支队临嘉陵路底商停业及装修补偿 2、分摊 29 亩土地出让金：约 2000 万 3、要约配套建设费：1500 万 4、项目履约保证金：1000 万（交给政府）5、城建公司代建安置房：约 2500 万 6、前期地勘、建筑设计费用：约 700 万（按项目总设计费支付到50%计）7、土建工程：约 6000 万（修到正负零）15 8、推广包装费用：500 万（含销售部、样板房建设及装修）9、其他费用 500 万（管理费及不可预见费）合计：14900 万元 10.2、一期资金回笼余额测算 1、销售额：38426

17、 万（1）农贸市场：11252 70%12000 元/=9452 万（返迁 30%）（2）住宅：46748 5000 元/=23374 万（3）地下车库：700 个8 万/个=5600 万（可抵押融资）2、投资额（建安成本）：20000 万（1）住宅：58000 2000 元/=11600 万（2）车库：35000 2400 元/=8400 万 3、一期资金回笼余额：18426 万 十一、项目整体投资测算 备注：1、项目所有拆迁安置按原地返迁核算；2、房屋销售价格按广元东坝市场水平估计。十二、结论 1、该项目拆迁量大，返迁房面积多少对投资收益影响很大；目前具体返迁面积不详，导致估算结果差异较大；2、方案建议：农贸市场可考虑规划在 11 号楼位置或其他地方，原保留 3 栋建筑拆除，将原方案农贸市场地块规划为城市综合体、区域商业中心，包括商场、超 16 市、酒店、写字楼等；商务中心地块调整为住宅。3、该项目拆迁虽存在不确定因素，但经济测算可行，可以储备。二 0 一二年七月