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1、 区内市政配套工程1.2.4“三通一平”1.1.19 滨江省直专用房项目1 项目前期开发阶段1.1 项目施工建设阶段1.2 项目营销阶段 1.3 计划立项1.1.1 规划方案设计招标1.1.5 规划定点1.1.4 规划方案设计审批1.1.6 申领建设用地规划许可证1.1.7 初步设计1.1.8 初步设计审查1.1.9 征地拆迁补偿1.1.10 地质勘察设计1.1.11 办理交地手续申领土地使用权证1.1.13 施工图设计.1.1.15 各单体工程基础部分和0.00 以下土建部分1.2.1 住宅工程主体部分1.2.2 综合楼主体工程部分1.2.3 住宅销售前期准备工作并回笼首期住宅预售收入 1.
2、3.1 办理交房手续、回收住宅销售收入尾款1.3.3 按工程形象进度回笼住宅销售收入 1.3.2 车位预售 1.3.4 车位销售 1.3.5 补交土地出让金办理商业用房销售许可证1.3.6 施工图设计审查1.1.16 工程招投标1.1.18 工程报建领取工程规划许可证工程施工许可证1.1.17 综合楼持有经营 1.3.7 项目可行性研究1.1.3 市场调研1.1.2 土地报批1.1.12 申领开发资质1.1.14 图 1：工作任务分解结构图（WBS）完成“三通一平”滨江省直专用房项目计划目标 项目前期开发阶段目标 项目施工建设阶段目标 项目营销阶段目标 取得立项批复 确定设计单位、完成规划方案
3、设计成果 取得规划条件和勘测红线 通过规划方案设计审批 取得建设用地规划许可证 完成初步设计成果 通过初步设计审查 签订征地拆迁补偿协议并交纳相关费用 取得土地报批手续 办理交地手续并取得土地使用权证 出施工图并完成图纸内审 各单体基础工程通过竣工验收；0.00 以下土建工程阶段性竣工验收合格；符合造价控制指标 各单体住宅工程竣工验收合格具备竣工交付使用条件；符合造价控制指标 商业综合楼工程竣工验收合格并具备交付使用条；完成住宅销售前期准备工作并实现首期住宅预售收入资金回笼 回收住宅销售收入尾款并办理交房手续 按工程形象进度实现住宅销售收入同步回笼资金 实现部分车位预售收入 实现车位100%销
4、售 补交土地出让金办理一层商业用房预售许可证 通过施工图设计审查 确定施工和监理单位并签定合同 工程报建交费并取得两证 市政配套工程全面验收合格且整个小符合造价控制指 标 区 具 备 交 付 使 用 条综合楼持有经营 项目可行性研究报告 市场调研报告 完成勘察设计报告 取得开发资质 图 2：项目工作最终交付成果分解结构图 序号 费用项目 收费情况 说明 1 耕地占用费 12000 元/亩 情况不同，收费标准也不同 30000-35000 元/亩 2 占补平衡指标费 8000 元/亩 以前未收，明年可能要收 3 征地管理费 3000、4000、4200、5600 元/亩 情况不同，收费标准也不同
5、，有可能减半 4 征地费 9-21.5 万元/亩 包括劳动力安置费、青苗补偿费 土地补偿费、地上附着物 5 耕地占用税 1300、3300、6600 元/亩 情况不同，收费标准也不同 6 水利专项基金 600 元/亩 7 拆迁费 50-60 万元/户 来自*国土资源局的信息（有16 户）按最高收费标准计算，土地费32.88 万元/亩 注：数据来自杭州国土资源局征地科、拆迁科、土地利用科。二、前期开发费 1、地质勘探费：根据地质勘探测绘收费市场信息，按建筑面积每平方米2.5 元估算。2、三通一平费：通过调查，场地平整、施工用水、施工用电及道路等三通一平工程估算为235.13 万元。3、规划建筑设
6、计费：按总建筑面积25 元/m2估算。4、燃气、电力、智能工程设计费：燃气、电力、智能属于专业工程，一般由专业工程施工单位自行设计，单项专业工程设计费一般不超过10 万元，暂按30 万元估算。5、施工图审查费：来自浙江省建筑设计院（具有施工图审查资格）的调查，一般按建筑总面积1 元/m2收费，单项工程最高收费不超过12 万元，按12 万元估算。6、招标代理费：暂按50 万元估算。7、工程监理费：根据当前杭州建筑工程监理收费市场行情，按10 元/m2估算。8、预算编制审计费：按照杭州市预算编制审计收费标准和市场收费情况，按总投资的3估算。9、规费：根据*区建设局的调查，收费情况如下：注：住宅楼地
7、下室有人防的不再收人防费。三、建筑安装费 1、住宅建筑安装工程费：根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，平均单方成本为 1550 元/m2。2、商铺建筑安装费：根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，商铺分为住宅楼底和突出住宅楼（独立商铺）二部分，在住宅楼底商铺的单方造价同住宅楼，独立商铺的单方成本为1000 元/m2。3、公建配套综合经营楼建筑安装费：根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，综合楼建筑安装单方成本为1600 元/m2；游泳池根据设计方案，通过对专业人士的调查，做了详细的分部分项工程估算，估算额为149.99 万元；地下车位费用按综合楼建筑安装单方成本估算。4、住宅基底
8、车位费用：按住宅楼建筑安装单方成本估算，南北二线延伸部分的地下室车位，根据设计方案做了详细的分部分项工程估算，单方成本为2200 元/m2,独立式地下室单方成本为1550 元/m2。5、物业管理用房和社区用房：物业管理用房和社区用房单方成本同住宅楼。四、区内市政配套费 1、景观灯照明费：暂按5 元/m2估算。2、有线电视配套费和燃气管道配套费，属于专业公司的规定收费，分别按16 元/m2和22 元/m2估算。3、雨污水配套费、供电配套费和供水配套费，根据设计方案做了详细的分部分项工程估算分别为466.46 万元、1550.51 万元和509.92 万元。4、智能化监控配套费、绿化工程费和邮政，
9、通过杭州类似工程的调查，单方指标分别按序号 费用项目 收费情况 依据 1 市政配套费 住宅 90 元/m2 杭价房（97）123 号 非住宅 140 元/m2 2 新型墙体专项基金 8 元/m2 省政府(04)171号令 3 白蚁防治费 1.6 元/m2 杭建房(92)110号 4 质量监督费 0.9 元/m2 浙价费(03)102号 5 人防费 2000 元/m2 杭人防(05)106号 15 元/m2、200 元/m2（占地面积）和200 元/户估算。4、区内场地铺装费和区内道路费，按占地面积分别分130 元/m2和 200 元/m2估算。五、商业用房级差地租 根据杭州国土资源局土地利用科
10、的调查，地上建筑物为评估土地出让金的55%。六、管理费 按土地费用、前期开发费、区外市政配套费、建筑安装费、区内市政配套费总和的3%估算。七、营销费 按商业用房总投资费用的5%及售楼中心费用120 万元估算。八、不可预见费 按总投资费用的3%。第三节 项目投资估算表 序 项 目 总价 住宅 公建配套及商业用房 车位 总价 单方造价 总价 单方造价 总价 单个造价 号 万元 万元 元 万元 元 万元 元 一 土地费用 4537.44 3136.51 186.95 393.97 186.95 1006.96 8055.64 二 前期开发费 1677.30 1151.14 68.61 156.59
11、74.31 369.57 2956.52 1 可行性研究费 12.00 12.00 5.69 2 地质勘探 63.47 43.87 2.62 5.51 2.62 14.09 112.69 3 三通一平费 235.13 162.53 9.69 20.42 9.69 52.18 417.45 4 规划、建筑设计费 623.69 431.13 25.70 54.15 25.70 138.41 1107.29 5 燃气.电力.智能工程设计费 30.00 20.74 1.24 2.60 1.24 6.66 53.26 6 施工图审查费 12.00 8.30 0.49 1.04 0.49 2.66 21.
12、30 7 招标代理费 50.00 34.56 2.06 4.34 2.06 11.10 88.77 8 工程监理费 249.48 172.45 10.28 21.66 10.28 55.36 442.91 9 预算编制、审计费 134.94 93.28 5.56 11.72 5.56 29.95 239.58 10 规费 266.58 184.27 10.98 23.15 10.98 59.16 473.28 a 白 蚁防治费 40.62 28.08 1.67 3.53 1.67 9.01 72.12 b 质 量监督费 22.85 15.79 0.94 1.98 0.94 5.07 40.57
13、 c 新 型墙体专项基金 203.11 140.40 8.37 17.64 8.37 45.07 360.59 三 区外市政配套费 6231.99 5536.55 330.00 695.44 330.00 四 建筑安装成本费 40103.39 27690.89 1650.48 3491.42 1656.74 8921.09 71368.68 1 住宅建筑安装费 26005.02 26005.02 1550.00 2 住宅基底非机动车位部分 1158.14 1158.14 1550.00 3 物业经营用房 118.73 118.73 1550.00 4 物业管理及社区用房 147.56 147.
14、56 1550.00 5 架空层 111.76 111.76 1550.00 6 公厕 9.60 9.60 1600.00 7 独立地下车库（设备用房）140.08 140.08 1550.00 8 南面一层商铺（住宅底）148.18 148.18 1550.00 9 南面一层商铺（独立）148.10 148.10 1000.00 10 北面一层商铺(3.3m 层高)25.60 25.60 1000.00 11 北面一层商铺(5.4m 层高)248.10 248.10 1000.00 12 综合楼成本 2921.44 2921.44 1792.29 a 其 中:综合楼建安费 2608.00 2
15、608.00 1600.00 b 公寓装修 0.00 0.00 0.00 c 屋顶游泳池 149.99 149.99 d 综合楼地下设备用房 163.45 163.45 1600.00 13 车位 8921.09 8921.09 71368.68 a 综合楼车位 878.75 878.75 55617.32 b 住宅基底车位 581.25 581.25 46500.00 c 独立式地下车库 5616.84 5616.84 49927.50 d 地下车库（延伸部分）1844.24 1844.24 16393.23 五 区内市政配套费 4877.96 3962.62 236.19 488.20 2
16、31.66 427.14 3417.10 1 景观灯照明费 95.87 85.17 5.08 10.70 5.08 2 雨污水配套费 466.46 414.41 24.70 52.05 24.70 3 区内场地铺装费 250.90 222.90 13.29 28.00 13.29 4 区内沥青道路费 142.90 126.95 7.57 15.95 7.57 5 供电配套费 1550.51 1071.79 63.88 134.63 63.88 344.09 2752.73 6 供水配套费 509.92 453.02 27.00 56.90 27.00 7 有线电视配套费 305.00 270.
17、97 16.15 34.04 16.15 8 管道燃气费 419.38 372.58 22.21 46.80 22.21 9 智能化弱电监控配套费 374.22 258.68 15.42 32.49 15.42 83.05 664.37 10 邮政 25.96 25.96 1.55 11 绿化工程费 686.84 610.19 36.37 76.65 36.37 12 小区入口及围墙 50.00 50.00 2.98 六 商业用房级差地租 967.54 967.54 459.11 七 管理费 1827.35 1566.07 93.34 261.28 123.98 八 营销费 429.66 120.00 7.15 309.66 146.94 九 借款利息 5584.17 4961.02 295.70 623.15 295.70 十 不可预见费 1987.10 1373.59 81.87 172.54 81.87 440.98 3527.85 总计 68223.90 49498.39 2950.30 7559.79 3587.26 11165.72 89325.80