蒙城商贸城项目可行性建议书.pdf

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1、如有帮助，欢迎下载支持 1 安徽蒙城 XX 商贸城 项目可行性建议书 如有帮助，欢迎下载支持 2 序 改革开放以来中国产生三大经济模式，分别是：深圳模式，以外向型经济为主;苏南模式，以集体经济为主；温州模式，以民营经济 为主。现在的结论是温州模式最适合中国未来的发展，因为民富才会 国强，温州经济就是草根经济，草根力量才是中国重新崛起的真正力量。本公司核心层为温州泰顺人，温州泰顺人在中国商业地产是开拓性人群，在全国各地开发建设的项目星如棋布，并且大部分大功告成，为地方经济作出了巨大贡献，带动了产业的系统升级，助推了城市化进程，为人所称道。温州人做市场在中国可以说是有口皆碑，因蒙城政府在招商、安商

2、、养商上的精神让人肃然起敬，让我们倍感欣慰和放心，感觉到蒙城开发项目是一种福气。本方案为本公司项目初步论证，不一定就十分符合蒙城城市发展战略，但是作为商业地产开发企业我们愿意以地方政府为主导，在尊重城市可持续发展为前提，真正做到做项目为民生为出发点，不到位之处恳请有关政府领导、专家批评指正为荣。如有帮助，欢迎下载支持 3 目录 一、总论：1、项目简介 2、编制依据 3、主要经济技术指标 4、结论 二、市场分析：1、宏观市场分析 2、房地产市场分析 三、项目分析：1、项目周边环境分析 2、项目 SWOT 分析 四、项目定位：1、总体定位 2、产品定位 3、客户定位 五、综述 如有帮助，欢迎下载支

3、持 4 总论 可借鉴项目：一、项目简介 1、项目概况：项目地块位于蒙城县 307 省道交汇处（县消防大队边）。土地面积 300 亩，土地用途为商业用地。项目地块所处区域属于蒙城城西，与老城区仅 2 公里。项目东侧紧邻蒙城第八中学，北侧紧邻蒙城县宝塔西路。项目南侧便是蒙城通往西北方向的唯一出口307 省道。2、项目规划：项目占地 300 亩，规划建设一个“现代化、综合化、智能化”，集“厂商办公、产品发展、仓库储藏、产品批发、网上交易、调度运输、娱乐休闲”七位功能于一体的商贸城。规划容积率为 1.2，总建筑面积18 万平方米，分为三类：展示展销区、配套服务区、商住区。其中产品展示销交易 15.5

4、万平方米，商办、物流、仓储、配套服务区面积 2.5万平方米。产品展示销交易区建筑为两层、商务办公区建筑为 12 层、配套服务建筑为三层、仓储为一层。二、编制依据 本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和蒙城有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。三、主要经济技术指标 如有帮助，欢迎下载支持 5 占地面积：13.5 万 总建筑面积：18 万 其中：产品展示销交易区：15.5 万 商办、物流、仓储、配套服务区面积：2.5 万 产品展示销交易区建筑为两层 商务办公区建筑为 12 层 配套服务建筑为三层、仓储为一层 项目拟分两项建设，一期

5、150 亩、二期 150 亩。建设自开始供地之日起 3 年内完成。开发公司在项目建设的同时，还将成立“蒙城 xx 商贸城”经营公司，对外招商，使得项目在建设竣工之日即可开业运营。项目总投资：10 亿元人民币 其中自筹资金 6 亿元人民币、引进内资 2.5 亿人民币、银行贷款1.5 亿元人民币。四、结论 本项目在目前市场情况下，总投资 10 亿元人民币，建成运营后年交易额可达 30 多亿元人民币，可实现利税 3 亿多元人民币。将极大的促进蒙城服务业飞速提升，成为安徽西北大区域重要的服务业集聚区。同时预计可提供就业岗位 3000 个，助推蒙城经济发展，加速蒙城城市化进程和对周边城市消费群体的辐射力

6、。一、总论：1、项目简介 如有帮助，欢迎下载支持 6 2、编制依据 3、主要经济技术指标 4、结论 二、市场分析：1、宏观市场分析 2、房地产市场分析 三、项目分析：1、项目周边环境分析 2、项目 SWOT 分析 四、项目定位：1、总体定位 2、产品定位 3、客户定位 五、综述 市场分析 如有帮助，欢迎下载支持 7 一、宏观环境分析 1、城市概况：项蒙城县历史悠久，文化底蕴丰厚，是省级历史文化名城。始建于殷商，唐天宝元年（公元 742）正式定名为蒙城县，沿用至今，是一代先哲庄子的故里，因黄牛养殖而享誉全国（全国第一养牛大县），又因牛群挂职副县长而扬名海内。蒙城县位于安徽西北部，隶属毫州市，人口

7、 127.4 万，城区人口已经超过 30 万，面积 2091 平方公里，耕地面积 220 万亩，辖 15 个乡镇、2 个办事处、1 个工业园区和 1 个林场。蒙城属半湿润温带季风气候，典型的平原地区。蒙城已初步形成以烟酒食品、化工印刷、轻纺服装、建筑建材、机械制造、煤矿开采等为主体的工业体系。拥有雪茄烟、白酒、棉布棉纱、毛巾被单、日用化工、印刷制品、水泥建材、农副产品、家具服装、优质煤炭、汽车生产及改装、农业机械加工等三十多类产品。蒙城又是我国著名的农业大县，生产小麦、玉米、黄豆、甘薯、水稻等农产品。县城的面貌日新月异，城乡人民的生活水平日益提高，商业氛围日趋浓厚，城市建设进入高速发展时期。2

8、经济发展状况：2009 年，全县人民在县委、县政府的正确领导下，在县人大、政协的监督支持下，团结和带领全县人民，深入学习实践科学发展观，紧紧围绕“保增长、保民生、保稳定”这一主线，团结拼搏，砥砺奋进，以科学发展观统领全局，深化各项改革，努力提高经济增长质量。保持了经济平稳较快增长、社会事业全面进步、人民生活持续改善、如有帮助，欢迎下载支持 8 社会大局和谐稳定的良好局面，为毫州地区经济发展较快的县城。3经济总量：完成地区生产总值 100.1 亿元，增长 12%；财政收入 5.8 亿元，增长 29%，其中地方财政收入 3.8 亿元，增长 42.7%；固定资产投资32.4 亿元，增长 74.7%；

9、社会消费品零售总额 43.8 亿元，增长 19.4%；外贸进出口 5500 万美元，增长 100%；农民人均纯收入 4395 元，增长10%。4.工业：2009 年实现工业增加值 23.1 亿元，增长 24.6%。规模工业企业由2008 年的 81 家增长到 121 家，总数位居全市第一。“市 125 行动计划”承担企业由 2008 年的 7 家增长到 10 家。5.农业：2009 年前 3 个季度农民人均现金收入 3790 元，同比增长 11.9%。其中人均工资收入 1232 元，同比增长 9.4%（其中外出务工收入 952元，同比增长 6.9%）：人均家庭经营收入 2306 元，同比增长

10、14.9%（其中种植业收入 1363 元，畜牧业收入 680 元，同比分别增长 14.6%和13.2%）。6、社会消费品零售总额：2011 年 1-2 月份，累计实现社会消费品零售总额 85228 万元，同比增长 18.7%，比年初制定目标高出 0.7 个百分点。二、房地产市场分析 如有帮助，欢迎下载支持 9 1.房地产概况：2010 年发挥政策效应，调高住房公积金最高贷款额度，鼓励住房消费，集聚城市人气和商气。加大土地供应量，开工建设商住小区 6个，完成房地产建筑面积 40 万平方米；建成廉租房、安置房 1000 套，切实保证困难群众住房需求。2.板块特征：根据蒙城县城市总体规划（2008-

11、2030）来看，蒙城县未来楼盘 供应可以分成三大板块：中部旧城改造，东部经济开发区和西南部。结论 蒙城经济的快速发展和城市化进程的加快，给房地产市场带来了 巨大的发展空间，而房地产和家居建材产业又息息相关，旧城改造、新区建设都会给家居建材消费带来一个春天。一、总论：1、项目简介 如有帮助，欢迎下载支持 10 2、编制依据 3、主要经济技术指标 4、结论 二、市场分析：1、宏观市场分析 2、房地产市场分析 三、项目分析：1、项目周边环境分析 2、项目 SWOT 分析 四、项目定位：1、总体定位 2、产品定位 3、客户定位 五、综述 项目分析 如有帮助，欢迎下载支持 11 一、项目环境 1.周边环

12、境：项目位于 307 省道（县消防大队边）与宝塔路交界处，是蒙城去 往阜阳、亳州、淮北的西南出口。项目周边都有成熟的小区和公共事业。蒙城县八中、蒙城县五中、蒙城县疾病防御控制中心等。项目距离主城区不到 2 公里。但项目周边的商业氛围及商业配套并不是十分的完善。2.项目市场环境：蒙城的经济已经走上了快车道，特别是近几年来，随着人们生活水平的不断提高，城市和新农村建设的快速推进，城市新增住房面积每年超过 20 万平方米，农村每年建设近 100 万平方米、家居建材、小商品的需求量与日剧增，将出现前所未有的繁荣局面。安徽蒙城 xx 商贸城将以第六代市场要求开发建设，集“厂商办公、产品发展、仓库储藏、产

13、品批发、网上交易、调度运输、娱乐休闲”七位功能于一体。项目建成后预计年交易总额将超出 30 多亿元人民币，另外引进约 600 家公司及商家，将为蒙城带来巨额税收和外汇收入。项目自开发到运营，人力需求量庞大，直接为蒙城带来 3000多个就业岗位，将有效的解决皖北人才外流的现象。同时项目正常运营后，将极大的带动蒙城休闲、娱乐、餐饮等服务业的发展。最后，项目建成后将完善和提升蒙城区域的商贸流通综合功能，并促进蒙城城市化进程，为蒙城经济发展插上翅膀。安徽蒙城 xx 商贸城立足蒙城，辐射皖北六城，志在打造皖北的商贸物流及服务业集散地。如有帮助，欢迎下载支持 12 蒙城投资兴业，特制定了一些列的优惠政策。

14、这将对本项目后期的招商和养市场起到关键作用。（1）、为全力扶持外来投资的工业企业发展，鼓励民营企业扩大投资兴办企业，县政府设立扶持工业企业发展基金。A、对固定资产 200 万元以上的工业项目，扶持标准相当于前三年企业上缴的增值税、所得税地方留成部分的全额，后五年则为地方留成部分的 50%。B、兼并或投资原有工业企业的，扣除兼并或投资前三年锐收基数后新增税收地方留成部分，享受前款规定扶持政策。C、投资的高科技项目、高附加值创汇项目、大型投资项目，实行一事一议，享受特殊优惠政策。（2）、对外来投资企业所需土地，通过出让、划拔、租赁（承包）等方式依法提供。土地出让期限可以按照国家规定的最高年限办理，

15、同时，在使用期满后可以优先续用。A、凡在我县投资新建工业企业，且符合工业用地规划的享受以下优惠：固定资产投资200 万以下的，亩均投资额 40 万元以上的，用地总费用 4 万元亩。固定资产投资 200-500 万元（含 500 万元）的，亩均投资额 40-60万元（含 60 万元）的，用地总费用 3 万元亩；亩均投资额 60 万元以上的，用地总费用 2 万元亩。固定资产投资 500-1000 万元（含 1000 万元）的，亩均投资额如有帮助，欢迎下载支持 13 40-60 万（含 60 万元）的，用地总费用 2 万元亩；亩均投资额 60 万元以上的，用地总费用 1 万元亩。固定资产投资 100

16、0 万元以上的，亩均投资额 40-50 万元（含 50万元）的，用地总费用 1.5 万元亩；亩均投资额 50 万元以上的，用地总费用 1 万元亩。办理用地手续费用不足部分，由财政补贴。B、享受土地使用权优惠政策的项目，自土地使用权证照办结之日起，需在半年内开工建设，并严格按项目进度计划实施，否则不再享受优惠政策；土地满两年未使用的，由国土资源管理部门依法收回土地使用权，土地使用者应严格按照批准的用途使用土地，确需改变用途的，由国土资源管理部门和城市规划部门研究同意后，相应调整土地使用权出让金。C、房地产开发等经营性项目用地，采取招标、拍卖、挂牌等方式进行，且不享受上述优惠政策。（3）、所有涉及

17、外来投资企业的非法营性行政事业性收费项目适用以下条款：A、除收取国家、省规定必须收取的规费外，不收取其他任何行政事业性规费。国家、省规定的收费，收费标准一律按最低限征收。B、新建固定资产投资 200 万以一的工业项目，建设过程中收取的城市基础建设配套费，按 80%比例支持企业用于项目内部基础设施建设；企业生产过程中环债保部门收取的排污费，按国家规定标准的最低限征收，前三年县级使用部分全额支持企业用于治污工程，第四如有帮助，欢迎下载支持 14 至第六年县级使用部分的 50%支持企业用于治污工程。C、新建木材加工企业，固定资产投资在 200-500 万元的，育林基金按规定的一半征收；固定资产投资在

18、 500 万元以上的，育林基金按规定的三分之一征收。D、新来我县从事生产加工的私营企业，当年内免收工商管理 费；固定资产投资在 50 万元以上的，3 年内免收工商管理费。（4）、对外来投资者设立注册资金在50 万元以上的有限责任 公司，注册资本金可在二年内分期到位，首期注册资本金可放宽至法定注册资本金的50%。（5）、进一步优化投资环境，为外来企业和投资者提供优质服务。A、办理各种审批手续，由引资单位人陪同办理，属县内审批的事项，由行政服务中心负责牵头实行联合审批，必须在承诺时限内办结；对外来投资重点项目，县政府指定有关部门进行全过程跟踪服务，及时协调解决投资者项目审批、办证、生产、经营中的实

19、际问题，并由监察局对相关部门的服务过程进行监督；重大项目实行县领导分包制度。B、实行外来投资项目重点保护政策。除涉及安全、消防、环保、食品卫生等部门外，各种政执法机关对企业进行检查，必须报请县政府批准。C、坚持客商投诉必查制度。在县行政中心和监察局设立投诉中心，对客商投诉，做到有诉必查、有查必果，所有投诉案件在 3 个工作日内给予回复，7 个工作日内将办理结果答复投诉人。对于所有查证如有帮助，欢迎下载支持 15 属实案件，一律给予严处，并公开曝光。（6）、实行资金扶持申报集中办理制度。享受财政扶持产单位于每年 7 月 10 日至 7 月 20 日和次年元月 10 日至 20 日之间分别向县招商

20、局申报，县招商局会同计委、财政、税务等部门审核确认，由县招商引资工作领导小组提出意见后报县政府审批，于当年7 月底及次年之前由同级财政兑现。（7）、凡过去出台的招商引资优惠政策与本规定不一致的，按规定执行。本规定优惠务款同样用于本县外出务工人员返乡创业投资项目。项目分析 如有帮助，欢迎下载支持 16 二、项目 SWOT 分析 1.项目优势：区位优势：地块位置位于老城区，是蒙城通往阜阳、毫州、淮北的咽喉之地，与城区主干道宝塔路相连，进入城区仅几分钟车程。交通优势：位于 307 省道（县消防大队边）和城区主干道宝塔山路交汇处，交通便捷。市政配套优势：地块周边属成熟型社区，各类生活及商业配套设施基本

21、完善。项目处于高级商业圈内，可以充分分享成熟商圈的人流和影响力。本项目为大型综合商贸项目，商业规模大，可以开发成集家居建材、食品、小商品、五金、农机、农副产品、餐饮娱乐的大型批发市场，由于现在蒙城还这样的市场，本项目可以填补这样个空白。2.项目劣势：项目处于蒙城西南部，与城市整体发展趋势有些出入，初期不容易获得零售商的认可。3.项目潜在机会：西北方向进出蒙城的必经之路，若规划和设计得体，易形成地表性建筑，形成蒙城西南出入口的名片。城市改造，房地产发展迅速，形成项目现在的巨大消费群。项目地块的特殊位置，项目的建成可形成蒙城物流服务业的集散地。项目位于蒙城西南的唯一出口 307 省道，可以解决专业

22、市场物流交通的问题。蒙城虽然目前经济发展较快，但与其他城市相比还是有一如有帮助，欢迎下载支持 17 定的差距，待项目开业时候，可以大力推动蒙城的经济发展和城市化进程。4.项目威胁：市政规划向东发展，城东将规划为政治、经济新中心。蒙城市场较小，同期开发的房地产项目会产生影响。住宅在将集中在城南，相比于城南的规模成片区的开发，城西的住宅对较弱。周边的大城市合肥、郑州、南京都有成熟的同类市场，极大吸引了蒙城的消费者，增加了项目的难度 5.小结：最大优势：项目地块区位优势，具有不可替代性 最大劣势：不处于市政规划中心 最大机会：综合性、规模大、城市改造，消费市场需求量大 最大威胁：同期开发的各类市场

23、充分利用地块的区位优势，在项目的设计和规划上想成蒙城地标性建筑，由此增加地块的升值空间，尽量规避同期开发的其他市场对本项目的影响。一、总论：1、项目简介 如有帮助，欢迎下载支持 18 2、编制依据 3、主要经济技术指标 4、结论 二、市场分析：1、宏观市场分析 2、房地产市场的分析 三、项目分析：1、项目周边环境分析 2、项目 SWOT 分析 四、项目定位：1、总体定位 2、产品定位 3、客户定位 五、综述：项目定位 如有帮助，欢迎下载支持 19 一、总体定位 1、总体地位：“蒙城 xx 商贸城”立足蒙城、辐射皖西北。是蒙城新的城市地标，购物天堂，融合旅游，坐拥财富，统一管理，持续发展。二、产

24、品定位 1、项目的功能定位：把“蒙城 xx 商贸城”打造成为集展示展销、电子商务、信息中心、以及休闲娱乐、旅游观光、特色餐饮、居住办公于一体的综合性、现代化的商贸之都。展示展销功能：“蒙城 xx 商贸城”将常年展示服装、百货、五金、机电、农机、建材、食品、农副产品等产品的科研成果及各种名牌产品。并通过有形市场和电子商务手段，使之成为各类商品、产品的采购交易平台。信息中心功能：“蒙城 xx 商贸城”可以向国内的客户提供各种产品、商品的科技资料，世界各种会展的资料并能够通过中心了解各企业或者研发机构，迅速办理参加世界各种商务交流的手续。筹办服装、百货、五金、机电、农机、建材食品、农副产品等产品研发

25、成果发布会和产品推广活动，成为各行业的专业和信息发布中心。辅助服务功能：将为入驻企业提供常年样品流通与商务推广服务，使其短时间与国内各大中城市及国际接轨。餐饮娱乐城：引进国内外品牌连锁店，地方特色餐饮，为消费者、经营者提供贴心服务，使之成为真正的集各种功能于一体繁荣不夜城。如有帮助，欢迎下载支持 20 2、规划设计指导思路：传统与现代结合的理念 将亳州地区的传统文化与整个皖西北地区现代的商业文化有机结合，根据亳州地区的特色，结合蒙城商贸流通的特点，量体裁衣，合理组织商业、旅游、文化休闲等不同的功能分布比例，提高商业文化品位，铸造蒙城商业亮点，建设成为蒙城城市的新标志。中西特色结合的理念“安徽

26、蒙城 xx 商贸城”将体现融汇中西方特色的新型时尚文化。自总体规划布局至步行街、城内文化广场等空间意向，高中档的居民住宅以及单位建筑风格等均为这种新型时尚文化的物化与载体，项目建成为一个全新具有现代风格的时尚之都。六、项目建设计划 “安徽蒙城 xx 商贸城”的建设自供地之日起 3 年内完成，预计 2013 年底建成，并正式全面对外营业。开发公司在项目建设的同时，本团队还将设立“蒙城 xx 商贸城”经营公司，同时对外招商，使项目建设竣工之日即开业之时。3、项目营运模式 项目招商，统一管理、统一经营模式，保证质量统一，为“蒙城xx 商贸城”的兴旺繁荣奠定了基础。从而避免因个别分散而可能出现的恶性竞

27、争，业态混乱，产品档次参差不齐的问题。从根本上保证了整个市场的长盛不衰、兴旺发达。设立电子商贸平台，充分实现365 天 24 小时不间断营运。设立如有帮助，欢迎下载支持 21 品牌推广中心目的在于向国内外推广“蒙城 xx 商贸城”的品牌经营理念，同时宣传入驻本中心的各类商品品牌。国际化商业营运管理 聘请国际化知名的商业运营管理公司，为项目提供设计阶段的咨询、中期管理和后期的全程管理、商业运营管理服务及为入驻本中心的客户提供国际化的物业管理服务。三、客群定位“蒙城 xx 商贸城”的目标客户主要为如下把大部分 1、国际知名品牌。如：欧普、西门子、培罗蒙。“蒙城 xx 商贸城”经营企业的利润。2、国

28、内知名品牌企业如：正泰电器、报喜鸟、康奈、东鹏、冠军等大型生产企业。充分发挥这些企业的集聚效应，按照国际大都市的行业跨国交易中心的发展模式，必须建设一个品牌集聚的规模采购中心。3、名牌服装、鞋帽、家居、机电等生产企业和研发机构 4、服装、建材、小商品、五金、食品、农副产品等生产企业 5、各种锁具、农机、阀门、水泵等生产企业 6、江浙沪的等地的建材、服装、鞋帽、小商品、五金、机电、农机等经销商，特别是在家、广东、福建的商家 7、国际以及国内的各品牌连锁店 8、安徽、亳州、蒙城从事三产的商家 一、总论：1、项目简介 如有帮助，欢迎下载支持 22 2、编制依据 3、主要经济技术指标 4、结论 二、市

29、场分析：1、宏观市场分析 2、房地产市场的分析 三、项目分析：1、项目周边环境分析 2、项目 SWOT 分析 四、项目定位：1、总体定位 2、产品定位 3、客户定位 五、综述：综述 如有帮助，欢迎下载支持 23 蒙城的城市面貌正在日新月异地改变着，城乡人民的生活水平日益在提高，商业氛围日趋浓厚，城市建设正处在高速发展时期。在蒙城建设一个大型综合性集零售和批发于一体的商贸市场已经迫在眉睫。目前蒙城经营各类商品的店面零星分散，经营设施粗放，经营模式单一，已经直接影响了蒙城的整体形象，并产生了滞后影响。蒙城居于蚌埠、阜阳、淮南、淮北、亳州、宿州六市中心，距离都在 90 公里左右；人口 131 万（2

30、009 年统计数据），城区人口已超 30万，周边 60 公里范围内消费人群有 800 万左右，而该区域内尚没有一个具备一定规模的综合性商贸市场，大部分消费者流失到周边周边的合肥、南京等地。市场的空白和需求亟需建立一个具规模、高档次、高品位的综合性商贸市场，以满足消费者的需求。安徽蒙城商贸城的建成必将弥补这一空白，带动蒙城及周边地区的经济发展。安徽蒙城商贸城市场优势明显，基础较好（聚集了家具建材小商品五金农机食品农副产品等），具有一定的规模集聚效应。但从整体布局和方便消费者的角度来看，市场的集中度较低，没有形成集聚地的辐射和引领效应。综合分析以上各种因素，我们认为现在投资建设“蒙城 xx 商贸城”的机遇和市场条件已经完全具备。从社会经济发展和过程经验来看，建设集合式产品展销交易中心符合实际，能够引导潮流；从投资分析角度来看，具有无限商机和市场空间；从财务分析角度来看，也是具有极其巨大的有形的利好影响和无形的潜在影响。综上所述，我们认为在蒙城建设“蒙城 xx 商贸城”的条件已经成如有帮助，欢迎下载支持 24 熟，具有极大的商机和社会效益。THANKS!