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1、房地产开发项目的政策适宜性分析 作者：柯俊君 来源：现代经济信息 2017 年第 23 期 摘要：国家投资体制改革后，大部分房地产开发项目不需再报政府审批可行性研究报告，房地产项目的投资规模、资金来源、经济收益、工程方案等都由企业自主决策。项目核准机关更多的从优化重大布局、合理开发利用资源、维护经济安全、保护生态环境等内容对房地产项目的申请申请报告进行核准。所以房地产项目的政策适宜性研究就变得重要起来，本文对房地产开发项目应重点阐述的外部性、公共性事项做了分析。关键词：房地产项目；项目申请报告；政策适宜性分析 中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)0
2、34-0-01 按照投资体制改革的要求，不使用政府资金的房地产开发项目，将不必再报送国家审批。房地产企业投资建设的重大项目和限制类的项目，实行核准制。在核准制的情况下，项目核准机关主要是从公共管理的角度对房地产开发项目进行核准，审核内容主要是“维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断”等方面，而不再代替投资者对项目的建设必要性、市场预测、财务方案和工程技术方案等进行审核。也就是说，房地产企业向政府审批部门报送的项目申请报告，将从以前关注投资项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品方案等自身盈利性问题转向规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和
3、社会影响等政策适宜性问题转变。以下就对房地产开发项目涉及的主要几个方面做分析阐述。一、项目政策准入分析 房地产开发项目的政策准入分析应阐述该项目与当地国民经济和社会发展总体规划、区域总体规划、城镇体系建设规划等宏观性规划是否存在方向上的一致，明确区域规划的“四区五线”，即已建区、适建区、限建区、禁建区和在控制性详细规划、修建性详细规划中等具体详细性规划中划定的红线(城市道路用地规划控制线)、黄线(城市基础设施用地的控制线)、蓝线(城市各级河、渠道用地规划控制线)、绿线(城市各类绿地范围的控制线)、紫线(历史建筑的保护范围界线)，该开发项目是否满足区域控制性规划要求，项目的总平是否有触及控制性界
4、线。为落实国家住房发展规划目标，各地普遍实施高效、集约的住房用地供应政策，调整住房供应结构，调整住房建设开发强度，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。多地规定凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积 90 平方米以下的各类住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；新开发各类住房的容积率不高于 3.5，商住综合楼容积率不高于 5.0。各地对房地产开发项目的容积率、绿化率、面积套型比重等硬性指标这在房地产项目开发的前期方案策划中必须注意。二、项目资源利用分析 根据环境相容性、布局合理性分析，阐述该房地产开发项目是否体现了严格保护耕地的原则，体现了节约
5、集约用地的要求。就如何提高资源利用效率、降低资源消耗提出对策措施。在房地产项目的规划设计中，论述主体建筑、场地道路、车辆人流与物流通道的合理布置，使有限的土地达到最高的利用效果。在房地产开发建设与利用过程中，论述科学确定用水量标准，进行合理的给水设计，节约水资源；采用新技术、新材料、新工艺提高土地资源的利用、减少建筑材料的耗费。三、项目节能方案分析 根据国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知要求，房地产开发项目的项目申请报告必须编制节能方案分析篇章，房地产项目的开发建设和生产应遵循：中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国建筑法、民用建筑设计规范采暖通风与空气调节设计规范建筑照明设计标准
6、建筑采光设计标准夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准公共建筑节能设计标准建筑外窗气密性能分级及其检测方法民用建筑热工设计规范民用建筑电气设计规范等节能设计规范，应阐述是否采取了各种有效的节能技术措施，是否按照规范标准进行设计，项目在建筑设计中是否运用各种新技术、新材料和新工艺进行施工建设，是否符合居住建筑节能设计标准、公共建筑节能设计标准等节能标准要求。四、项目用地合理分析 根据国家房地产建设项目用地的有关规定，房地产开发项目的用地必须符合因地制宜、集约用地、少占耕地的原则，应阐述该开发地块是否符合集约化和有效利用土地的要求；占地规模是否合理；项目建设是否改变用地性质；是否经过合法程序取得土地，缴
7、纳土地出让金；可以说明地方土地行政主管部门对建设用地的预审意见。特别项目用地还要分析论证项目场址是否压覆矿床和文物，是否利于防洪和排涝，是否影响军事设施安全等，必要时应取得相关管理部门的批复意见。五、项目环境评价分析 房地产开发项目对环境的影响主要是建设过程中可能产生的噪声、扬尘、污水和固体废弃物以及项目投入使用后产生的生活污水、噪声和固体废弃物等，应对这些因素对环境造成的危害程度进行评估分析，在此基础上阐述环境治理方案，所采用的技术和设备应满足先进性、适用性、可靠性等的要求，污染治理效果应能满足达标排放的有关政策法规规范，项目环境影响的监测、控制方案能够满足环境管理的标准。六、项目稳定风险分析 房地产开发项目在建设和运营过程中潜在的风险因素主要包括：政策、规划和审批程序、土地房屋征收及补偿、技术经济、环境影响、项目建设管理、安全和社会治安、项目能否为当地的社会环境所接纳、项目能否为当地人文条件所接纳、当地政府、组织、社会团体支持项目的程度、当地群众对项目的适应及支持项目的程度等。应对该项目所潜在的主要风险因素可能产生的不利影响及其可能产生的风险程度进行分析和评估，结合分析结果，提出风险防化及化解措施。参考文献：1国发200420 号.国务院关于投资资本制改革的决定Z.2发改投资20071169 号国家发改委.关于发布项目申请报告通用文本的通知Z.