《2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷二.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷二.docx（35页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产估价师房地产估价理论与方法预测试卷二单选题1.某房地产的土地是于8年前通（江南博哥）过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520 参考答案：B参考解析：该房地产的市场价格为：3000/1.2280090%5020（元/m2）。土地重新购建价格是指在价值时点（现在）土地状况下的价格，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余
2、年限，土地年期不用调整。单选题2.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成 参考答案：C参考解析：在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜出售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来开发完成之时；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来预售之时；当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场
3、状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。单选题3.某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400 参考答案：D参考解析：新容积率（50001.52500）/50002.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（560022400）50004400（万元）。单选题4.估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托
4、人约定的方式，及时将估价报告交给（）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府 参考答案：B参考解析：交付估价报告是房地产估价的基本程序。估价报告经内部审核合格并完成估价师签名、估价机构盖章等手续后，应按照有关规定和估价委托合同约定的方式，及时将估价报告交给委托人。单选题5.下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务 参考答案：C参考解析：估价机构不应承接估价业务的情形：超出本机构的估价业务范围；与自己有利害关系或利
5、益冲突；自己的专业能力难以胜任；估价业务有较大的风险。C项，如果估价机构与估价需求者或其他相关当事人及估价对象有利害关系，就不应承接。这里所讲的不应承接估价业务的情形，是指估价机构不应承接估价业务或不应接受估价委托的情形，而不是指估价师个人不应承办估价业务或应回避的情形。单选题6.关于估价资料归档要求的说法，错误的是（）。A.估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B.记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C.归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D.对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少
6、于1年 参考答案：B参考解析：A项，估价报告交给委托人后，应由相关责任人按照有关规定及时对估价报告以及在该估价业务中形成的其他各种文字、图表、影像等不同形式的资料进行集中清理，对其中有保存价值的资料进行整理、分类，然后妥善保存起来，即估价资料归档。B项，归档的估价资料应全面、完整，一般包括：估价报告；估价委托书；估价委托合同；估价项目来源和接洽情况记录；实地查勘记录；估价报告内部审核记录；估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录；估价报告交接单；估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。C项，估价资料应采用纸质文档归档，同时可采用电子文档归档。纸质文档应对每个估价项目专卷建档，并至少保留
7、一份与交给委托人完全相同的估价报告原件。电子文档归档的，电子文档应与纸质文档一致。D项，对未正式出具估价报告的估价项目的相关资料，应参照要求进行归档，至少保存1年。单选题7.开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法 参考答案：A参考解析：未来开发完成后的房地产适宜出售的，其价值适用比较法评估；适宜出租或自营的，其价值适用收益法评估。单选题8.某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500 参考答案：B参考解析
8、：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）楼面地价（新容积率旧容积率），或者补地价（单价）（旧容积率下的土地单价/旧容积率）（新容积率旧容积率）。本题中，补地价（单价）（旧容积率下的土地单价/旧容积率）（新容积率旧容积率）（3500/2.8）（42.8）1500（元/m2），因此补地价（总价）15001000150（万元）。单选题9.对于同一估价对象，当不仅适用一种估价方法进行估价时，宜选用（）估价方法进行估价。A.一种B.两种以上（
9、含两种）C.两种以上（不含两种）D.三种 参考答案：B参考解析：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。单选题10.为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该
10、类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93 参考答案：B参考解析：可比实例正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方缴纳的税费比率）3500/（13%）3608.25（元/m2），可比实例成交日期为2016年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2017年4月1日为：3608.25（10.3%）63673.68（元/m2）。单选题11.某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50
11、万元，若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00 参考答案：C参考解析：设3年后该商业用地净地的价值为V，则：10008080/（18%）80/（18%）2（V50）/（18%）3V1029.22（万元）单选题12.某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（）。A.外部折旧B.功能落后折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧 参考答案：B参考解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为
12、下列3种：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。单选题13.在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设 参考答案：B参考解析：B项，背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋
13、租赁、抵押、查封等因素的影响。A项，未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。C项，不相一致假设，是指在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。D项，依据不足假设，是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。单选题14.由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本
14、化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率 参考答案：A参考解析：净收益与资本化率的匹配内容包括：由土地净收益求取土地价值；由建筑物净收益求取建筑物价值；由房地净收益求取房地价值；由房地净收益求取土地价值；由房地净收益求取建筑物价值。单选题15.采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率 参考答案：B参考解析：建筑物折旧的方法主要包括：年限法。年限法是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。市场提取法。市场
15、提取法是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。分解法。分解法是把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。单选题16.某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A.600B.738C.900D.960 参考答案：C参考解析：临街深度价格递减率的哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的10（临街深度）0
16、.5%。本题中，临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：150060%900（万元）。单选题17.价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日 参考答案：D参考解析：价值时点应采用公历表示，宜具体到日。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出
17、具估价报告之日。价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。单选题18.拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。A.抵押人无权优先受偿B.抵押人有权对全部房地产优先受偿C.抵押权人有权优先受偿D.抵押权人无权优先受偿 参考答案：D参考解析：城市房地产管理法第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。单选题19.由于房地产的（），使得完
18、全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性 参考答案：A参考解析：由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。单选题20.在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土
19、地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元 参考答案：C参考解析：可转让土地的价格可转让土地单价面积可转让土地面积的比率2000060%30003600（万元）。单选题21.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A.3939.9
20、3B.4034.93C.4132.23D.4231.87 参考答案：B参考解析：房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。根据题意，类似开发项目正常建设期为2.5年，之前按正常建设进度建设1年，因此后续正常建设期为1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提测算，在接手前有一个接手期或者说一个“前期”，这个时期为0.75年，因此最终确定的后续开发期应为2.25年。开发完成后现值5000/（110%）2.254034.93（元/m2）。单选题22.房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1B.2C
21、.3D.4 参考答案：C参考解析：房地产估价机构（简称估价机构），是依法设立的从事房地产估价活动的中介服务机构。资产评估法规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。评估机构的合伙人或股东为2名的，2名合伙人或股东都应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。单选题23.比较法估价的步骤包括以下几项：收集交易实例；选取可比实例；建
22、立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（）。A.B.C.D. 参考答案：C参考解析：运用比较法估价一般分为以下7个步骤：收集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。单选题24.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51B
23、.5307.26C.5548.37D.5638.13 参考答案：A参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格成交日期的下一时期的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格。本题中，市场价格6500（100.04/100）（99.86/100）（98.28/100）（96.45/100）（92.17/100）（90.08/100）5110.51（元/m2）。单选题25.采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式yabX中的常数a、b的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时
24、价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 参考答案：A参考解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：YabX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位
25、置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。单选题26.路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地 参考答案：A参考解析：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。单选题27.在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
26、A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税 参考答案：B参考解析：在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。单选题28.估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人 参考答案：C参考解析：估价委托由估价机构统一受理，统一收费；估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该
27、分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。单选题29.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格 参考答案：A参考解析：市场状况调整是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理，房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。单选题30.出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法 参考答
28、案：C参考解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。单选题31.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67 参考答案：D参考解析：房地产
29、价值土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润，其中：销售税费房地产价值销售税费率，开发利润房地产价值销售利润率。设该写字楼的价值为P，则有：P800060008006007206%P16%P，解得P20666.67（万元）。单选题32.下列表述中不正确的是（）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 参考答案：D参考解析：不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同
30、。而估价目的不影响估价作业期，所以估价作业期不影响估价结果。单选题33.由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限 参考答案：A参考解析：房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。单选题34.房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间 参考答案：
31、A参考解析：房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。单选题35.工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值 参考答案：D参考解析：工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。单选题36.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的
32、行为。A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系 参考答案：B参考解析：建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权。加盖房屋是利用建设用地使用权，即空间利用权。A项，土地所有权属于国家和集体，个人没有宅基地所有权，有宅基地使用权。C项，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。D项，相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。单选题37.资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收
33、益乘数 参考答案：D参考解析：房地产价格净收益净收益乘数净收益资本化率，即净收益乘数1资本化率，净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。单选题38.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费 参考答案：C参考解析：采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率计算后续开发利
34、润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为开发完成后的价值。单选题39.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额 参考答案：B参考解析：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，即：建筑物折旧建筑物
35、重新购建成本建筑物市场价值。建筑物折旧不同于会计上的折旧，即不等于原始建造价格与账面价值的差额。单选题40.某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10 参考答案：B参考解析：在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为R%；低时，为R%），则有：可比实例自身状况下的价格1/（1R%）可比实例在估价对象状况下的价格。本题中，可比实例的实物状况比估价对象优，因此其调整系数为
36、：1/（1R%）1/（19%）0.92。单选题41.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价 参考答案：C参考解析：根据提供的专业意见的用途和作用，可以把房地产估价分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（又称公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补
37、偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；咨询性估价（或称参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。单选题42.估价对象由（）决定。A.委托人B.估价目的C.委托人和估价目的双重D.估价机构 参考答案：C参考解析：估价对象是由委托人指定，但又不是完全由其决定的。也就是说，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，不是委托人让评什么就评什么，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。即使是委托人提出了明确的估价对象及其范围，也应
38、检查是否有应列入而未列入的，或者有不应列入而列入的，特别是有无冒充、顶替甚至虚构的。单选题43.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平 参考答案：C参考解析：C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价
39、格上涨。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。单选题44.已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750B.4500C.4250D.4100 参考答案：A参考解析：本题中，该房产是带有债权债务的房地产，统一财产范围一般是统一到不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围，公式为：不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格带有债权债务和其他权
40、益或负担的房地产价格债权和其他权益价值债务和其他负担价值，债权和其他权益价值150元，债务和其他负担价值（100300）元，代入公式，其统一财产范围的价格4500150（100300）4750（元/m2）。单选题45.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124 参考答案：C参考解析：当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。平均发展速度法的计算公式为：在此题中，由公式图2其中P03500元/m2；P5
41、4800元/m2；n5年，得t1.0652，P8P0ti35001.065285801.19（元/m2）。单选题46.A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30B.60C.80D.100 参考答案：B参考解析：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公
42、式为：土地补偿费被征土地前3年平均年产值补偿倍数。本题中，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费最低金额1000100660（万元）；最高金额100010010100（万元）。单选题47.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率 参考答案：B参考解析：临街深度价格修正率有单独深度价格修正率（即临街深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率的关系为：a1a2a3an1an。累计深度价格修正率的关系为：a1（a1a2）（a1a2a3）（a1a
43、2a3an1an）。平均深度价格修正率的关系为：a1（a1a2）/2（a1a2a3）/3（a1a2a3an1an）/n。单选题48.某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366 参考答案：D参考解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值
44、风险补偿。本题中，月租金净收益100010010（元/m2），月折现率6%120.5%，设现房价格为x（元/m2），则有：5000x100.5%11（10.5%）10x5%。解得：x5366。所以，该套商品住宅现房的市场价值为5366元/m2。单选题49.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发 参考答案：D参考解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：维持现状前提；更新改造前提；改变用途前提；改变规
45、模前提；重新开发前提；上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。其中，根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价。现有房地产应重新开发的财务上可行的条件是：（重新开发完成后的房地产价值重新开发的必要支出及应得利润）现有房地产的价值。单选题50.假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15 参考答案：C参考解析：直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。住宅计算折旧时不必考虑土地使用权剩余年限的影响，直接按建筑物经济寿命计算折旧即可。直线法的年折旧额计算公式为：DC（1R）/N；代入本题数据后可得，年折旧额500（110%）/4011.25（万元）。单选题51.关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 参考答案：D参考解析：对于已出租的房地产，估价目的不同