《2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷一.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷一.docx（36页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产估价师房地产估价理论与方法预测试卷一单选题1.收集信息（）的交易实例，（江南博哥）是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确 参考答案：D参考解析：收集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息。单选题2.某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该
2、写字楼可升值为（）万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72 参考答案：D参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V（A/Y）11/（1Y）n，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，修复缺陷后写字楼的价值（4012）400090%/6%11/（16%）322433.72（万元）。单选题3.对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致 参考答案：D参考解析：在确定评估价值之前，应对所选用的
3、估价方法的测算结果进行校核。同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析。在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：估价计算的正确性；估价基础数据的正确性；估价参数的合理性；估价计算公式的恰当性；不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；不同估价方法的估价前提的一致性；估价方法的适用性；估价假设的合理性，即估价假设是否合；估价依据的正确性；估价原则的正确性；？房地产市场状况的特殊性。估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程，以及其中的估价基础数据和估价参数的来
4、源或确定依据等。单选题4.关于路线价法的说法，错误的是（）。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐 参考答案：A参考解析：路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。A项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度一般设定为18m；如果临街深度大多为25m，则标准临
5、街深度一般设定为25m。单选题5.运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。A.基准日期B.价值时点C.估价时点D.估价报告出具日期 参考答案：B参考解析：进行市场状况调整是基准地价修正法的步骤之一。它是将基准地价在其估价期日的价值，调整为在价值时点的价值。此处的土地市场状况调整的方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。单选题6.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%
6、和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88 参考答案：D参考解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为S%；低时，为S%），则有：可比实例正常价格（1S%）可比实例成交价格，因此有：可比实例成交价格1/（1S%）可比实例正常价格。根据题意，甲
7、可比实例比较价值8000100/（1002）8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值7800/（16%）8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值83002008100（元/m2），估价对象比较价值8163.270.48297.870.281000.48164.88（元/m2）。单选题7.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49 参考
8、答案：A参考解析：以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润。本题中，综合楼价值V100080060140（5.6%2%）V（1000800）25%，解得综合楼价值V2651.52（万元）。单选题8.折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利
9、率和开发利润两部分。A.平均报酬率B.利润率C.回报率D.报酬率 参考答案：A参考解析：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要估价参数，与报酬资本化法中的报酬率的求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含了资金的利率和开发利润率两部分。单选题9.收集估价所需资料的渠道不包括（）。A.要求委托人提供B.在实地查勘估价对象时获取C.查阅估价机构自己的资料库D.自己直接判断 参考答案：D参考解析：收集估价所需资料的渠道主要有以下几个：依法要求委托人提供；查阅本机构的估价资料库；在实地查勘估价对象时获取；依法向有关国家机关或其他组织查阅；咨询有关知情
10、人士或单位；到有关网站、报刊等媒体上查找。单选题10.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响 参考答案：B参考解析：B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见
11、，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。单选题11.某在建写字楼的总建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A.29807B.30867C.35755D.36194 参考答案：A参考解析：由题意：该在建写字楼
12、年金A2365（110%）31971（万元）。该在建写字楼现值VA/Y1971/5%39420（万元）。在建写字楼建成后的房地产现值39420/（115%）（31.253/12）29807（万元）。单选题12.关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构 参考答案：C参考解析：C项，估价资料保存期限自
13、估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。保存期限届满的估价资料需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。单选题13.某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补
14、偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000 参考答案：C参考解析：重置成本和重建成本合称为重新购建成本，是假设在价值时点重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。本题中，价值时点为2015年，最合理的拆迁补偿价格应当以价值时点的房地产市场交易价格即6000元/m2为基础进行修正。单选题14.某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业
15、用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200 参考答案：C参考解析：根据公式补地价（总价）补地价（单价）土地总面积，则该宗地块理论上应补交的地价为：P5000（840%3000860%10001.0800）6800（万元）。单选题15.三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价 参考答案：A参考解析：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企
16、业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。单选题16.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内 参考答案：B参考解析：B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。D项，房地产估价难免有误
17、差但误差应在合理范围内。单选题17.某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.100B.50C.50D.100 参考答案：B参考解析：具体计算过程如下：采用加权算术平均法计算的最终的比较单价：最终比较单价V68000.367000.563000.26650（元/m2）。中位数计算的最终的比较单价：中位数是把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排
18、列，如果是奇数个比较价值，则处在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价格值；如果是偶数个比较价值，则处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。本题采用中位数法计算最终比较单价为6700元/m2。采用加权算术平均法与采用中位数法计算的最终的比较的差值：差值6650670050（元/m2）。单选题18.房地产供给有限特性的本质是（）。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大 参考答案：B参考解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上
19、具有固定的数量。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。单选题19.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个 参考答案：B参考解析：对交通条件的描述，主要说明下列方面：道路状况，说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量）；出入可利用的交通工具，说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点
20、（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等；交通管制情况，说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况；停车方便程度，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等；交通收费情况，说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。A项属于交通收费情况；B项属于房地产区位状况描述中的位置描述；C项属于出入可利用的交通工具；D项属于停车方便程度。单选题20.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。A.建筑结构B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度 参考答案：B参考解析：房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素
21、。土地实物因素包括：a.土地面积；b.土地形状；c.地形、地势；d.地质；e.土壤；f.土地开发程度。建筑物实物因素包括：a.建筑规模；b.建筑结构；c.设施设备；d.装饰装修；e.空间布局；f.建筑功能；g.外观；h.新旧程度。B项属于房地产区位因素。单选题21.下列不属于土地权属证书的是（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书 参考答案：D参考解析：房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有房屋所有权证房屋他项权证等（过去有房屋所有权证房屋共有权证和房屋他项权证三种）。土地权属证书有国有土地使用证集体土
22、地所有证集体土地使用证和土地他项权利证明书。单选题22.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则 参考答案：B参考解析：最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值或价格。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为合理的，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值改变用途所必要的费用）现用途的房地产价值。单选题23.评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值
23、，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（）万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63 参考答案：C参考解析：假设开发法简要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。其中，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值
24、时点后相减得到估价对象价值或价格的方法，称之为动态分析法，本题开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，需要折现到价值时点，土地价值2000/（110%）31502.63（万元），本题直接给出开发完成后的房价中属于地价的部分，不需要考虑土地使用期限的调整。单选题24.下列关于预售房地产开发经营期的图示（图8-1）正确的是（）。图8-1预售房地产开发经营期A.AB.BC.CD.D 参考答案：D参考解析：开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终
25、点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。在预售情况下，开发经营期、建设期、经营期的关系如图8-2。图8-2在销售（含预售）情形下单选题25.估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号 参考答案：A参考解析：封面（或扉页）的基本要素包括：估价报告名称；估价报告编号；估价项目名称；估价委托人；房地产估价机构；注册房地产估价师；估价报告出具日期。说明：
26、新教材已将估价作业日期改为估价报告出具日期。单选题26.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值 参考答案：B参考解析：A项，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。B项，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。C项，残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。D项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。谨慎价值、残余价值和快速变现价值
27、一般都低于市场价值。单选题27.下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价 参考答案：D参考解析：价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。A项，属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。B项，属于价值时点为现在
28、，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。C项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等。D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。单选题28.卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定 参
29、考答案：B参考解析：对交易对象或市场行情缺乏了解往往会造成成交价格偏离正常价格。如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解交易对象或市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。单选题29.按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 参考答案：D参考
30、解析：根据直接比较法公式，可比实例在自身状况下的价格100可比实例状况相对于估价对象状况的得分可比实例在估价对象状况下的价格。可得：100/可比实例状况相对于估价对象状况的得分0.98，可以计算出可比实例状况相对于估价对象状况的得分应为102.04。由于102.04100，说明可比实例的区域因素优于估价对象，对价格的影响幅度为：（102.04100）/1002.04%。单选题30.某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用
31、直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67% 参考答案：B参考解析：非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。对于上述第一种情况，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。根据残值为零时用直线法计算成新率的公式qn/（tn）100%。由题意，该商场建筑物目前的成新率为：qn/（tn）100%（6056）/60100%81.67%
32、。单选题31.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计算的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711 参考答案：A参考解析：由题意可知，该商铺的价值为：单选题32.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2
33、008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93 参考答案：B参考解析：正常负担下的价格卖方实得金额（1应由卖方缴纳的税费比率），正常负担下的价格3500（13%）3608.25（元/m2），该可比实例修正调整后的价格3608.25（10.3%）63673.68（元/m2）。单选题33.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线
34、趋势法 参考答案：C参考解析：长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。单选题34.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度 参考答案：B参考解析：缺乏流动性补偿率是投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票
35、、基金、债券、黄金等相比，出售要困难，变现能力弱。因此流动性一般指变现能力。单选题35.对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大 参考答案：A参考解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制或已出租的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金，即实际租金）与市场租金（房地产在市场上的平均租金，即客观租金）差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。单选题36.房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。A
36、.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的 参考答案：D参考解析：房地产损害赔偿的类型多种多样，主要包括：使他人房地产受到污染；新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等；工程施工不慎使邻近建筑物受损；房屋质量缺陷给购房人造成损失；修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失；对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失；未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失；非法批
37、准征收、使用土地给当事人造成损失；其他房地产损害。单选题37.在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法 参考答案：D参考解析：指数调整法又称成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。单选题38.在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不 参考答案：B参考解析：物权是权利人依法对特定的物享有直接
38、支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此又称“绝对权”“对世权”。债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为，因此债权又称为“相对权”“对人权”。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。单选题39.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定 参考答案：B参考解析：收益递减规律是指假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入
39、量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。单选题40.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100B.77C.63D.42 参考答案：A参考解析：由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比
40、率递增无限年公式进行求解：VA/（Yg1）E/（YgE）12/（8%2%）7/（8%1%）100（万元）单选题41.某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。A.824B.924C.844D.944 参考答案：A参考解析：目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者其他房地产开发企业转让的已完成土地房屋征收补偿的建设用地使用权。在这种情况下，土地成本一般包括：建设用地使用权价格（简称地价款）；土地取得税费。本题中，土地成本80050002（13%）824（万元）。单选题42.画出时间序列图的目的是（
41、）。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势 参考答案：D参考解析：当需要评估（具体是预测）某宗或某类房地产的未来价格时，可以收集该宗或该类房地产过去和现在较长一段时间的价格资料，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，找出该宗或该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗或该类房地产的未来价格比较肯定的推测和科学的判断，即评估（预测）出了该宗或该类房地产的未来价格。单选题43
42、.选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比 参考答案：D参考解析：选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格修正和调整建立一个共同的基础。单选题44.马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租 参考答案：B参考解析：马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。对于任何一块产生地租的
43、土地，可以归结为三种情况之一：提供级差地租的土地，地租级差地租绝对地租；仅提供绝对地租的土地，地租绝对地租；垄断土地，地租垄断地租。单选题45.某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制 参考答案：C参考解析：房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生
44、产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。单选题46.城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准 参考答案：C参考解析：房屋征收虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“不受强迫”条件，但因要“给予公平、合理的补偿”，并“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产
45、的市场价格”。所以房屋征收评估从某种意义上讲是评估市场价值。城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。单选题47.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升 参考答案：B参考解析：影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B项，房产税征收属于影响房地产价格的制度政策因素。单选题48.在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果 参考答案：A参考解析：价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价，
46、此种情形如评估期房的价值。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致；评估对象的状况，应以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。单选题49.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率 参考答案：D参考解析：房地产价格指数或变动率可分为：全国各类房地产的；某地区各类房地产的；全国某类房地产的；某地区某类房地产的。由于不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度通常是不同的，所以针对具体的可比实例，对其价格