《2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷二.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷二.docx（14页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产估价师房地产估价案例与分析预测试卷二问答题1.某投资者以400万元购入一（江南博哥）写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%。问：该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？ 参考答案：详见解析参考解析：（1）已知P400（万元），n20年，i18%，s5%，t8年。（2）运用公式PA1/（is）1（1s）/（1i）n，得A1400（18%5%）/1（15%）/（118%）2057.58（万元）。 （3）运用公式AtA1（1s）t1，可得：A857.58（15%）8181.02（万元）。
2、问答题3.某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。 参考答案：详见解析参考解析：（1）若进行拍卖底价评估，则应选择以下评估方法：本题中，进行拍卖底价评估时应首选比较法和收益法评估，商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以比较法也是商务房地产估价的一种常用方法；由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算
3、商务办公房地产的净租金和收益率。有条件选用市场法的，应首选市场法；选收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线主要有： 分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平； 选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异； 确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度； 按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。问答题4.本次估价背景情况如下： 估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年1
4、1月25日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。 以下是该房地产抵押估价报告内容片段：注册房地产估价师声明 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依照国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）和房地产抵押
5、估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.我们已于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参加本次估价的注册房地产估价师：估价假设和限制条件 1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。 2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。 3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。 4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的国有土地使用证房屋所有权证及相关证明文件所载明的内容为准。 5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托
6、人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。 6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。 7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。 8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。 9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。请指出上述内容存在的错误之处 参考答案：详见解析参考解析：该评估报告
7、中存在的错误如下：（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。 （2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提，而不是以持续使用为假设前提。 （3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。 （4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对
8、房地产抵押价值的影响。共享题干题某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。单选题1.在百分率法中，交易情况修正系数应以（）作为基准来确定。A.正常成交价格B.正常市场价格C.平均市场价格D.买方实际支付价格 参考答案：B参考解析：百分比修正是采用百分比对可比实例的成交价格进行修正，其一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。共享题干题某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常
9、成交价格的5%。单选题2.卖方实际得到的价格为（）元/m2。A.2325B.2500C.2560D.2625 参考答案：A参考解析：卖方实际得到的价格为在缴纳税费后的价格，因此，卖方实际得到的价格为：2500（17%）2325（元/m2）。共享题干题某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。单选题3.买方实际付出的价格为（）元/m2。A.2325B.2500C.2560D.2625 参考答案：D参考解析：买方在缴纳税费后的正常成交价格为2500元/m2，因此，买方在未缴纳税费前实际付出的价格为：2500（15%）26
10、25（元/m2）。共享题干题宏发纺织公司在甲市有A、B两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中A厂区在2000年补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在A厂区为危险房，B厂区为严重损坏房，甲房地产行政主管部门已通知该工厂停止使用。宏发公司为了生存和发展，决定转让A厂区，抵押B厂区房地产，用筹得的资金在B厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对A、B两厂区进行估价。单选题4.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出
11、具一份估价报告D.视估价委托人要求进行估价并出具估价报告 参考答案：B参考解析：A厂房的估价目的是转让，估价价值可表述为：“为估价委托人转让估价对象提供市场价值参考”；B厂房的估价目的是抵押贷款，估价目的可表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。A、B两个厂区的估价对象、估价类型、估价目的、评估价值均不相同，不能作为一个估价项目对待，应分别进行估价，且每个项目各出具一份估价报告。共享题干题宏发纺织公司在甲市有A、B两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中A厂区在2000年补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在A厂区为危险房，B厂区为严重损
12、坏房，甲房地产行政主管部门已通知该工厂停止使用。宏发公司为了生存和发展，决定转让A厂区，抵押B厂区房地产，用筹得的资金在B厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对A、B两厂区进行估价。单选题5.估价委托人要求估价机构按照估价委托人的估价目的对A、B两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。A.可以按估价委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对A厂区的土地、B厂区的房屋和土地进行估价D.可以对B厂区的土地、A厂区的房屋和土地进行估价 参考答案：B参考解析：房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。房地产估价
13、评估的是房地产在价值时点状况下包含土地使用权及房屋建筑物产权的市场价值。本案例中，A厂区建筑为危险房屋，估价目的是为转让提供参考，根据城市危险房屋管理规定，只能转让土地使用权，估价对象只能是土地使用权。B厂区为严重损坏房屋，房产部门已经规定为不能使用，因此只能拆除，并且抵押B的目的是为了在B厂区重新建造厂房，因此B厂区只能够抵押土地使用权。即只能对两个厂区的土地进行估价。共享题干题宏发纺织公司在甲市有A、B两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中A厂区在2000年补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在A厂区为危险房，B厂区为严重损坏房，甲房地产行政主管部门已通知该工厂
14、停止使用。宏发公司为了生存和发展，决定转让A厂区，抵押B厂区房地产，用筹得的资金在B厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对A、B两厂区进行估价。单选题6.对B厂区的土地估价的思路应当是（）。A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费 参考答案：B参考解析：房地产抵押估价价值类型表述为：“估价对象房地产的抵押价值
15、是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本案例中，B厂区估价是评估B厂区土地抵押价值，因此应先评估土地使用权的市场价值，即土地使用权市场价值减去拆除、平整等费用，再扣除应缴纳的土地使用权出让金。根据已知条件，该土地估价利用比较法最为合适。共享题干题估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。单选题7.用收益法评估该宾馆的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似宾馆的客观B.类似宾馆的实际C.类似宾馆的最高D.类似宾馆的最低 参考答案：A参考解析：房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是估价对象实际获得
16、的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。因此，除有租约限制外，一般选取类似宾馆的客观净收益作为估价依据。共享题干题估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。单选题8.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C.抵
17、押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险 参考答案：A参考解析：B项，抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成适宜性风险。C项，抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成耗损风险。D项，选用估价方法不恰当形成技术风险。共享题干题估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。单选题9.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补
18、缴的土地使用权出让金 参考答案：C参考解析：土地取得成本简称土地成本、土地费用，是指购置土地的必要支出，或开发土地的必要支出及应得利润。评估对象的土地性质是划拨商业用地，估价结果不包含土地使用权，测算过程中，土地取得成本不包含土地使用权出让金。若在改变土地使用性质的前提下，要扣除土地使用权出让金。共享题干题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。单选题10.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取
19、（）。A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点 参考答案：D参考解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。其中，动态分析法中开发完成后的房地产价值是在价值时点之后未来某时点下
20、开发完成后状况下的价值，不是价值时点的价值。共享题干题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。单选题11.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费和企业所得税 参考答案：C参考解析：后续开发的必要支出及应得利润通常分为：待开发房地产取得税费（购地税费）；后续的建设成
21、本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，另外，企业所得税也不会出现。投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。共享题干题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价
22、。单选题12.关于该估价项目的说法，正确的是（）。A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果D.折现率可以根据估价委托人的目标要求来设定 参考答案：D参考解析：A项，投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。B项，对于同时选用两种或两种以上估价方法进行测算的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出一个综合测算结果。当选用加权算术平均方法时，通常是对最适用于
23、估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果给予较大权重；反之，给予较小权重。估价对象评估单价比较法评估单价影响权重1收益法评估单价影响权重2。C项，由于现金流量折现法考虑了资金的时间价值，所以现金流量折现法测算结果小于静态分析法测算结果。D项，评估投资价值时所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。共享题干题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。单选题13.采用现金流量折现法进行
24、估价时，正确的是（）。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体评估，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体评估，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总 参考答案：C参考解析：现金流量折现法是指房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。共享题干题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发
25、，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2-1：表2-1 房地产开发计划 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。单选题14.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（）。A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估
26、价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 参考答案：C参考解析：现金流量折现法技术路线，即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折现到价值时点后相加来求取估价对象价值或价格的方法。因此，应该对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。共享题干题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2-1：表2-1 房地产开
27、发计划 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。单选题15.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费 参考答案：C参考解析：待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值应扣除项目，待开发房地产价值开发完成后的房地
28、产价值后续开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润取得待开发房地产的税费。而在动态分析法中投资利息和开发利润这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。注意：此题与2014年的一道真题考查的知识点相似。共享题干题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2-1：表2-1 房地产开发计划 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委
29、托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。单选题16.在确定开发成本时，应采用（）。A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本 参考答案：A参考解析：便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。其中，开发成本是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费之和。共享题干题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗
30、土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2-1：表2-1 房地产开发计划 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。单选题17.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分
31、别折现至估价时点 参考答案：D参考解析：测算开发完成后的房地产价值，实际上运用的是收益法，应该选用客观收益，也就是各年销售时的平均市场价格。各期开始销售时的市场价格也是不存在的。因此应该将各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房
32、预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。不定项选择题18.据此，请回答以下问题：B房地产开发公司发行的债券，应属于（）债券。A.贴现债券B.抵押债券C.附息债券D.担保债券 参考答案：AD
33、参考解析：贴现债券，又称贴水债券，指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券，其发行价格与券面价值的差价即为利息。担保债券，指由第三者担保偿还本息的债券，这种债券的担保人，一般为银行或非银行金融机构或公司主管部门，个别的由政府担保。本案例中，在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。所以该债券应属于贴现债券和担保债券。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区
34、建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资
35、质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。不定项选择题19.据此，请回答以下问题：按照规定，目前B房地产开发公司所达到的资质是由（）批准的。A.A市建设行政主管部门B.G省建设行政主管部门C.国务院建设行政主管部门D.国务院 参考答案：C参考解析：一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设行政主管部门初审，报国务院住房城乡建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。B房地产开发公司为一级资质，所以应由国务院建设行政主管部门审批。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产
36、开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，
37、B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。不定项选择题20.据此，请回答以下问题：按照有关规定，D建筑设计公司设计该国际宾馆的耐久年限应为（）。A.100年以上B.50100年C.4050年D.1540年 参考答案：B参考解析：根据建筑物的使用要求确定的耐久年限，重要的公共建筑（如一级行政机关办公楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等）属于2级建筑物，其耐久年限为50100年。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地
38、使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设
39、计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。不定项选择题21.据此，请回答以下问题：如果B房地产开发公司希望通过施工图了解该国际宾馆的楼地面做法，D建筑设计公司应为其提供（）。A.结构施工图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.建筑平面图 参考答案：B参考解析：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。建筑剖面图的内容包括：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸；建筑从屋面至地面的内部构造特征；注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明；有时也可以标明屋面做法及构造，屋
40、面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将
41、发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。不定项选择题22.据此，请回答以下问题：下列属于B房地产开发公司发行债券所具有特点的是（）。A.偿还性B.稳定性C.收益性D.流动性 参考答案：ACD参考解析：金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括债权债务凭证（票据、债券等），以及所有权凭证（股票）。金融工具的特征包括：偿还性；可转让性（流动性）；安全性
42、；收益性。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。不定项选择题23.据此，请回答以下问题：在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用从其他企业借款方式筹集资金，其信用形式是（）。A.商业信用B.银行信用C.消费信用D.民间信用 参考答案：A参考解析：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式。如企业间商品赊销和预付货款等。在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据。