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1、 探讨物业维修和物业维修制度_物业经理人 探讨物业修理和物业修理制度 目前，在物业治理的有关法规政策、效劳合同、修理协议等文件中，常常消失有关修理的名称和术语。由于与修理相关的概念较多，而这些概念含义有的相像，而有的则相差甚远。 在物业治理活动中，对这些概念的使用如有不慎，可能会引起不同的熟悉，也可能会引发冲突和纠纷，因此，有必要对物业修理的一些根本概念加以界定。笔者依据物业修理治理的实际状况，就物业治理活动中的修理概念和与之相关的修理制度加以分析说明，供探讨。 一、物业治理活动中的修理概念问题 在现代物业治理活动中，修理是人们常常见到或使用的一个概念。在日常活动中，人们常会说对某某物业进展修
2、理。这里，修理通常被理解为三种意思，其一是检查、维护和修理等综合性活动；其二是除检查、维护和修理外，经常还包括改造、更新等变更性活动；其三是修理，即恢复性活动。 事实上，我们通常所说的修理被理解为上述三种意思的是较为普遍的。由于这三种修理的概念所包含的内容、性质、目的和活动所产生的效果是相差甚远的，因此，当人们对于修理概念存在不同的熟悉时，往往会消失冲突和纠纷。 为此，本文想通过理论上的分析探讨，对修理的概念等提出初步熟悉，探究解决这一问题的途径。 二、物业损耗与损耗补偿 物业损耗是客观存在的，是导致物业需要修理的主要因素，因此，在争论修理概念之前，先分析物业损耗的成因和损耗补偿等两个根本问题
3、。 （一）物业的损耗成因。 我们知道，依据磨损理论，机器设备在使用过程中，会产生两种磨损现象，即有形和无形磨损。类似地，物业中的建筑物和设备在使用过程中，也同样存在着两种损耗现象，一是有形损耗，另一是无形损耗，而且这些损耗会使物业贬值。 有形损耗是指物业在使用或闲置过程中，由于氧化、腐蚀等自然力的作用和磨擦、震惊、非标准使用等引起的实体损耗和使用价值下降，在经济上表现为物业的贬值。 无形损耗是指物业在使用或闲置过程中，由于劳动生产率的提高而使生产一样的物业本钱相应降低，或在一样的本钱下，由于新技术的应用而消失了性能更先进或功能更完善的物业，原物业在经济上就表现为技术性贬值和功能性贬值。 （二）
4、物业损耗特点。 物业的损耗有三个特点：一是物业的损耗具有简单性，即造成损耗的缘由简单，在实体损耗方面，表现为自然力作用的、机械磨损的、负荷过量的、人为损坏的等等；在经济损耗方面，表现为功能性、技术性、需求性、经营性等的损耗。二是物业的损耗具有快慢性，即物业由于建筑质量、使用条件、修理活动等缘由，物业的损耗速度将有快有慢。三是物业的损耗具有单向性，即假如人们不予以补偿，物业将始终损耗下去，直到在物质上丢失使用价值，在经济上贬值殆尽。为此，要使物业保值和增值，就要针对这三个特点，对物业进展物质补偿和经济补偿。 （三）物业的损耗补偿。 物业因损耗而降低其使用价值和经济价值，因此，在物业治理范畴内，人
5、们只有通过修理活动的物质补偿和经济补偿，使物业因损耗带来的贬值得到补偿，才能使物业保值增值。 三、损耗和补偿与有关概念之间的关系 物业损耗和损耗补偿与物业修理相关的保值增值、科技奉献率、使用寿命等概念之间存在着亲密关系，为了能更加精确地阐述修理概念，还需进一步地分析这种关系。 （一）物业的保值增值。 物业损耗的根本特点就是单向性，因此，为确保物业正常的使用功能和良好的使用性能，就应对投入使用的物业进展补偿，其主要表现形式就是物业修理。通过修理这一物业再生产活动，可使物质和经济形成为物业的使用价值和经济价值，从而为物业的保值奠定了根底；另外，修理还可以从专业技术形成先进的生产力，从而通过科技的奉
6、献形成物业的新增价值，使物业的增值成为可能。 （二）物业修理科技奉献率。 这里，简称为科技奉献率，它是指修理所制造的物业价值与修理实际投入的本钱费用之比。详细地说，是指修理人员专业技术劳动所制造的物业价值与修理实际投入的各项本钱费用的比值。有技术指导的修理活动通常要比没有指导的效果要好，这是显而易见的，尤其是对于技术含量高的物业来说更是如此。 通常状况下，修理所制造的物业价值要比修理所需费用要大。这是由于，通过人们对把握的科学技术学问的运用，提高了劳动生产率，降低了修理本钱，加快了修理速度，使物业损耗的价值得以补偿，保持或恢复了安全、便利和舒适的物业环境，这些都可表达在运用科技学问转化为物业的
7、新增价值之中。 在市场经济条件下，科技奉献率在物业修理活动中是显而易见的，如请专业修理单位来修理物业，除工资、材料、税收等本钱费用外，修理单位还要依据技术的易难程度和垄断程度来测算利润，而利润的大小，在很大程度上取决于专有技术和专业技巧的把握和使用。 （三）物业的使用寿命。 物业损耗的另一特点就是快慢性，物业损耗的快，其使用寿命就短；反之，物业损耗的慢，其使用寿命就长。由于可见，物业的使用寿命与物业损耗成反比，因此，人们盼望物业的损耗越慢越好。首先，物业损耗与建筑质量有关，因此，人们应当在规划、设计、施工、竣工验收、接收验收等环节要把好关，确保物业在投入使用前就具有良好的质量。其次，物业损耗与
8、使用条件有关，标准的使用和良好的使用条件对物业损耗具有极大的影响。再次，物业的长期性打算了物业修理活动的必要性，因此，要减慢或降低物业损耗，就要进展修理活动；修理质量越高，则降低损耗的效果越好。 四、物业修理的根本概念 从上述分析中可以知道，要削减和补偿物业损耗，就要通过修理活动来实现这一目的。而物业修理是一个也许念，是由一些根本技术措施组成的。因此首先来探讨一下物业修理的根本概念。 （一）根本概念。 物业修理是指维持和恢复规定功能和状态，确定和评估实际功能和状态的技术措施。在修理根本概念中，维持规定功能和状态的根本技术措施是指对物业的维护；恢复规定功能和状态的根本技术措施是指对物业的修理；确
9、定和评估实际功能和状态的根本技术措施是指对物业的检查。 （二）规定功能。 规定功能，是指按特定的要求和标准所设计的物业使用效能和用处。一般状况下，规定功能不仅要依据人们的特定要求，还要依据国家特定的标准来打算。 （三）规定状态。 规定状态，是指按特定的要求和标准所设计的物业表现形态。物业的表现形态要用详细的特征和性能指标来描述评价，因此，规定状态应依据物业的特定要求和有关技术标准的要求来确定。 五、物业修理要素 （一）检查。 在维护、修理物业前，就要针对物业实体损耗的简单性，通过认真检查（包括检测和勘测），全面把握物业实际功能和状态变化发问，准时查明问题，以便有的放矢改良修理工作，提高修理质量
10、和缩短修理时间，确保物业正常的功能和良好的状态，取得更好的补偿效果。 （二）维护。 物业损耗的快慢性与使用条件亲密相关，如自然力的震惊、压力、温度、潮湿、氧化等作用，人为的使用、操作、损坏，其他动物的侵蚀、破坏作用，还有物业运转过程中的磨擦、老化等等，均会或多或少地影响物业损耗的快慢。通过人们自觉的预防爱护措施，维持和改善物业正常的运转条件，削减物业的实体损耗，延缓损耗的进程。这项活动就是维护。 （三）修理。 物业损耗的单向性导致了物业的实体损坏和价值贬值，因此，修理要表达出修和补两个字上，修是修理，补是补偿。通过修理，恢复物业原有的功能和状态，补偿了因损耗而失去的物业使用价值和价值。 （四）物业修理要素。 通过对物业损耗特点的分析，提出了根本概念如下：物业修理要素，是指物业修理活动中所实行的必要技术措施，或构成修理活动的根本因素。一般修理要素为检查、维护和修理。在一般状况下，修理活动根本是由这三个要素组合而成。广义修理要素除了一般修理要素外，还包括改造和更新。狭义修理要素仅指修理。这三种修理要素不同组合，就形成了本文前面提及的对修理概念存在的三种熟悉。