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1、 拆迁安置房买卖合同效力 20xx年8月14日刘某与王某在房产中介公司的介绍下，签订了房屋买卖合同，该合同商定，刘某将拆迁安置所得的100平方米的安置房以43万的价格出售给王某，买卖双方同时商定了定金2万元，对于付款时间、数额，房屋交付时间均进展了商定;另外，两人还商定付款时去公证机关办理转让拆迁协议的公证手续，即刘某将自己在房屋拆迁中获得的拆迁安置房更名到王某名下。刘某与王某后因该房屋的买卖发生纠纷，王某遂诉至法院，要求刘某连续履行合同。该案中，拆迁安置房的既得利益人是刘某，刘某尚未领取该房的房屋产权证书、土地使用权证书，刘某与王某签订的安置房买卖合同的效力如何认定?一般状况下，安置房买卖合
2、同的效力如何认定?这些法律问题困扰着房屋买卖的双方当事人，也给法官判案带来了困难。 随着城市的快速进展，城市改造步伐日益加快，房屋拆迁成为热门话题，在拆迁过程中有些被拆迁人获得的拆迁安置房超出其居住需要，很多被拆迁人考虑将过剩的拆迁安置房出售猎取利益。而拆迁安置房不同于一般的商品房，安置房是政府进展城市道路建立和其他公共设施建立工程时，对被拆迁住户进展安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征用拆迁房屋的农户。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等缘由进展拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规制外，还受到当
3、地政府相关的地方政策的约束。 一般来说，拆迁安置房屋分为两类，一类是因重大市政工程动迁居民而建筑的配套商品房或配购的中低价商品房。例如上海因举办世博会需要进展的拆迁。根据相关规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人全部，但在取得全部权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购置的中低价位商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区分，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 房地产治理法第38条规定：“以下房地产不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的。”该法第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让
4、房地产时，应当根据国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”依据上述规定，房地产治理法确立了房屋交易的几个原则： 第一，上市交易的房屋必需依法登记领取权属证书; 其次，上市交易房屋的土地使用权性质为国有出让土地，国有划拨土地上的房地产原则上不得转让。国有划拨土地上的房地产经有批准权的人民政府批准后才能转让，批准后由受让方办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 第三，相关政府规章或政策限制交易的房屋，在限制期届满后，可以上市交易。 第四，法律法规制止交易的房屋不得上市交
5、易。 因此，拆迁安置房交易应严格根据房地产治理法的要求进展。对于符合房地产治理法规定的可交易拆迁安置房，其房屋买卖合同的效力固然有效。而实践中，很多安置房交易或多或少欠缺相关的形式要件，而这类安置房买卖合同的效力如何认定成为关注的焦点。 在现实生活中，很多拆迁安置房买卖发生时，出让人尚未领取权属证书，而房地产治理法第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得交易，因此，在未领取权属证书状况下的房屋买卖合同效力如何认定。从房地产治理法立法背景考虑，该法制定于1994年，当时考虑到未依法领取权属证书的房地产权属不明，假如允许其自由转让，简单产生纠纷，不利于市场稳定，同时这样规定也是为了防止炒房行
6、为。但现在看来，随着市场经济的进展，市场经济一方面要考虑市场的稳定，同时也要注意市场的活泼，适度调整房地产市场的状况下，也要鼓舞交易，而房地产治理法的该规定影响了市场交易。而且，房地产治理法的该项规定是治理性的制止性规定，而不是效力性制止性规定，该法是提倡房产交易依此规定进展，对于未领取权属证书的房屋交易，不应当制止，对于该类房屋交易合同不应一概认定无效，否则，会影响交易安全，固然，作为治理性制止性标准，进展房屋权属变更时还是应当严格根据规定办理。 司法实践中遇到涉及安置房买卖合同效力问题，需要分不怜悯况对待。 1.安置房的权利人领取了房屋权属证书。 在此种状况下，拆迁安置房可以进入房屋交易市
7、场，安置房的权利人与买受人签订的房屋买卖合同是合法有效的，双方当事人应受合同约束，应当根据合同商定履行双方的义务，假如一方违约，另一方可以要求违约方担当违约责任，并要求连续履行合同。但是，在安置房交易过程中，应当准时了解房地产治理部门对于这类安置房交易的其他规定，假如安置房的土地使用权性质为国有出让土地，不存在补交土地出让金的问题，假如安置房的土地使用权性质为国有划拨土地，当该安置房交易时应当补交土地出让金，土地使用权性质可以转为国有出让土地。另外，房屋买卖的当事人还应根据法律行政法规的规定，缴纳相应的税费或规费。 2.安置房的权利人没有领取房屋权属证书，但已占有该安置房，房屋权属证书需要一段
8、时间后才能够办理 在此种状况下，拆迁安置房入市交易有肯定的限制，买受人购置该类房屋具有风险。房地产治理法规定未取得房屋权属证书的房屋不得买卖。但从实践来看，没有领取房屋权属证书的安置房并非不能交易。由于安置房的权利人已基于房屋拆迁安置补偿协议获得该安置房，并占有该房屋，从物权法角度分析，作为该房屋的权利人，他可以依法处分自己的财产，只要其意思表示真实，双方商定不违反法律的制止性规定，合同应当合法有效，房地产治理法设置的交易限制只是治理性规定，最终安置房的权利人能够取得权属证书，依旧可以将房屋变更登记到买受人名下，因此，该类房屋买卖合同应属有效，有效的前提是安置房可以办理房屋产权证书。但是，由于
9、房屋权属证书没有办理，一旦房屋出卖人反悔，买受人往往处于被动地位。 3.房屋拆迁安置协议签订后，被拆迁人出售拆迁协议中载明的安置房，而被拆迁人并未实际取得该安置房 在此种状况下，被拆迁人处分了自己的可期盼利益，法律上并未明确制止，只是交易风险更大，而涉及该类房屋的买卖合同应区分不怜悯况来考虑其效力。假如该房屋可以办理房屋权属证书，房屋买卖合同应属有效，应当允许当事人买卖。假如该房屋明确限制交易时间段，而双方当事人对于房屋权属变更登记的商定与限制交易时间段冲突，应认定房屋过户条款无效，根据限制交易时间段的要求调整房屋过户的时间。同时，这类房屋买卖中，还涉及假如房屋面积削减或增多的状况，最好买卖双
10、方当事人对可能消失的状况进展商定，避开因商定不明引起争议。 对于拆迁安置房交易的规定，各地做法不尽一样。 2023年11月17日，无锡市政府办公室公布关于加强经济适用住房、拆迁安置房建立交易治理有关问题的通知，该通知规定依法取得房屋土地权属证书的经济适用住房、集土拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必需补交土地出让金和享受优待的有关税费后才能进入市场交易;未依法登记领取房屋土地有关权属证书的经济适用住房和拆迁安置房而转让的，要严厉处理。由此可见，拆迁安置房是可以交易的，只是交易受到限制，但交易过程中涉及房屋权属变更登记等问题。因此，买卖拆迁安置房肯定要全面了解所购置房屋的真
11、实状况，实行不同的策略应对。 综上所述，拆迁安置房买卖合同只要不违反法律的制止性规定，其效力应当依法予以认定。但是从预防纠纷的角度动身，还是提倡已办理安置房权属登记的房屋入市交易，削减因权属不明确产生的纠纷。司法实践中，法官应综合考虑涉案房屋买卖合同的状况，依据不怜悯况，认定房屋买卖合同的效力，一般只要不违反合同法合同无效规定的房屋买卖合同不认定无效。但对于躲避法律，躲避相应的税费义务的房屋买卖合同，应认定躲避条款无效，责令双方当事人予以改正，否则，认定合同无效。对于没有办理房屋权属登记的买卖合同，应依据实际状况区分对待。文章开头所举案例来看，刘某与王某签订的安置房买卖合同有效，但双方商定的更
12、名条款有躲避国家税费的嫌疑，假如王某按税收法律法规规定缴纳相应税费，刘某应将房屋过户到王某名下，同时王某应履行给付房款的义务，如果刘某反悔，刘某应担当连续履行合同的义务。 相关了解： 房屋买卖合同标的额较大且系比拟重要之合同，故法律规定应当实行书面形式订立。城市房地产治理法第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”。城市房地产开发经营治理条例第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。”上述规定是认定房屋买卖合同应当采纳书面形式的法律依据。依据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型： (一)正式房屋买卖合同 正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的根本类
13、型，内容一般包括房屋买卖合同的根本条款，如房屋位置、构造、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必需采纳统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建立主管部门统一制订的标准的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不由于不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中，商品房买卖时，要求必需使用建立主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前，多由开发商供应认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作
14、统一要求，买卖双方一般会依据协商全都的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。 (二)具备特定条件的预约合同 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售治理方法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据商定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合
15、同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全，爱护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。首先，商品房销售治理方法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同，同时具备该13项内容的可能性很少，买受人依据该条规定维护自身权益的时机并不多见。其次，认定合同性质的依据为合同内容，而非合同名称。预约合同假如具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，“出卖人已经根据商定收受购房款”，说明买卖合同已经实际履行。即使预约
16、合同未完全具备商品房销售治理方法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，只要标的物明确、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。假如机械适用该条司法解释的规定，就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而依据该条司法解释则不能认定合同成立。 (三)房屋买卖合同的其他书面形式。 合同法第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”依据电子签名法第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排解了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些状况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主见房屋买卖合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，假如收据或发票载明的房屋位置详细、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必需能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋详细位置和价款。