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1、万科集团房地产成本核算指导第一章 总 则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据股份有限公司会计制度会计科目和会计报表及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团财务管理规则和会计管理规则的要求，制定本指导。1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完
2、善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，
3、分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第三章 成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际
4、情况，确定具体成本核算对象。(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。(2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按
5、结构划分成本核算对象。(4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。第四章 成本费用项目及核算内容4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：1) 土地征用及拆迁补偿费2) 前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程
6、费5) 配套设施费 6) 开发间接费4-2 各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。(2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。(3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、
7、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。(4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 (2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计
8、模型制作费，方案评审费。(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(6) 预算编、审费：支付给社会中介服务
9、机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：(1) 道路工程费：小区内道路铺设费。(2) 供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3) 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自
10、来水公司交纳的水增容费等。(4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。(5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。(6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。(7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。(8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。(9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。(10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。(11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费
11、、自然下沉整改费等。建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：(1) 土建工程费 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。(2) 安装工程费 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费
12、。 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。(3) 装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁
13、具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。(4) 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。(5) 其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可
14、经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商
15、通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。(2) 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。(3) 固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节
16、税。(4) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(5) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。(6) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。4-3 开发企业期间费用的开支范围为：营业费用指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：(1) 已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空
17、房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销
18、售许可证、外销费等。(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：(1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2) 工会经费和职工教育经费。(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招
19、待费、董事会费、公司活动费等。(6) 无形资产及长期待摊费用摊销(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8) 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等(9) 租金：包括房屋租金、车库租金等。(10) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。会计科目与帐簿设置 5-1 “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。5-2 “开发间接费”科目：归集和分
20、配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。费用预提的时间
21、：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。计算方法：某成本核算对象应 该项开发产品预算 配套设施费 = *预提的配套设施费 成本(或计划成本) 预 提 率配套设施 该配套设施的预算成本(或计划成本 = - *100%费预提率 应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本（或计划成本）式中应负担该配
22、套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。5-4 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积
23、构成、销售及其回款情况的详细资料。房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目五级科目备注开发成本各项目各成本核算对象土地征用及拆迁补偿费按前述明细完工转开发产品（各住宅小区、配套设施）前期工程费同上 基础设施费同上 建筑安装工程费同上 配套设施费同上 开发间接费自一级科目待分摊征地及拆迁补偿费按前述明细开发间接费转入待分摊前期工程费同上 待分摊基础设施费同上 待分摊配套设施费同上 开发间接费各项目工资及附加费定期转入开发成本有关部门办公费用 差旅交通费 修理费 通讯费周转房摊销利息并借款费用质量检验费物业管理基金其他 开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐第六章
24、成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本土地开发土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本-有关成本核算对象-土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公
25、用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。 前期工程费6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对
26、象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本 土地开发前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。基础设施费6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本土地开发基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。建筑安装工程费6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单
27、位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”
28、成本项目。计算公式为：某项工程的实际 该项工程预算造价 = 工程标价* -建筑安装工程费 各项工程预算造价合计 配套设施费6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：(1) 配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下： 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。(2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下： 应先通过“开发成本配套设施
29、开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。(3) 先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下： 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整
30、房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。6-8 凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本配套设施开发配套设施费”项目中。开发间接费6-9 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定
31、资产，均不分配开发间接费。6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。关于借款费用资本化6-12 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；6-13 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受
32、益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。 某成本计算对象完成投资额分配比例 = - 100% 项目完成投资总额第七章 成本报表报表种类：7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：(1) “房地产成本结转情况表”；(2) “房地产成本比较分析表”；(3) “开发间接费明细表”；(4) “房地产项目综合情况表”；(5) “房地产成本合同执行情况表”；编报时间:7-2 成本报表报送时间为每季后10日内，
33、年度报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。编报要求：7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。第八章 附 则8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。 房地产成本控制精要目 录第一项.立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制要点应用指南第四项.施工环节成本控制要点应用指南第五项.
34、材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控制要点应用指南第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项.期间费用的成本控制要点应用指南第九项.物业管理成本控制要点应用指南附件.北京公司规范化管理系列文件第一项立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、 新征土地征地费用 少交或晚交，力争减免项目部负责详见项目
35、立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本项目部、设计部负责2、 买断项目买断内容明确买断内容明细项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责3、
36、 合作开发合作方式符合集团要求，有利于北京公司；项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责第二项规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要
37、的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件，以下同（2）方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情
38、况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会各部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负
39、责，工程部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整5、施工图设计（1） 施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助（2） 报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部（6） 面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助6、销售
40、包装设计结合营销费用控制施工招投标7、装修方案设计（1） 方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助（2） 材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析参见深圳公司文件（3） 招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计根据投资估
41、算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助9、设计变更（1）设计调整费用（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见工程现场变更管理规范10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员会详见
42、设备材料采购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部第三项招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理招投标合
43、同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术