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1、 中国地产商域网中国地产商域网万科公司成本控制分析 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行3.23.2核心设计思想核心设计思想-管管理实施过程理实施过程 中国地产商域网中国地产商域网管理原则管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性( (纳入绩效考核纳入绩效考核) ) 基本概念基本概念：管理工具管理工具：动态成本反映系统平台动态成本反映系统平台 成本指标数据库成本指标数据库3.33.3核心设计思想核心设计思想-目标目标成本管理成本管理目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在
2、一定时期内目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。结果（见动态成本构成）。 中国地产商域网中国地产商域网项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位全过程、全员、全方位3.43
3、.4核心设计思想核心设计思想-作业过程管理作业过程管理房地产成本作业过程房地产成本作业过程：总目标总目标 中国地产商域网中国地产商域网责任成本管理责任成本管理目标成本管理目标成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件公司总经理层公司总经理层控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件 中国地产商域网中国地产商域网责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标
4、设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为1 1、责任成本管理、责任成本管理 中国地产商域网中国地产商域网项目经理部：项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：工程管理部： 供应商管理与技术方案；规划设计部：规划设计部： 设计图纸 合理的架构分工责任成本前提合理的架构分工责任成本前提成本管理部：成本管理部：工作性质：财
5、权的控制活动多过业务活动；工作性质：财权的控制活动多过业务活动； 制造成本范畴而非建安成本； 组织型成本管理而非审价算帐型 中国地产商域网中国地产商域网主要内容（主要内容（1 1）要素概括要素概括责任主体责任主体配合部门配合部门评价部门评价部门项目发展部项目发展部财务部财务部1、建建造造内内容容、建建筑筑形式合理化形式合理化设计部设计部销售部销售部成本部成本部2、结结构构指指标标合合理理化化及施工图质量及施工图质量设计部工程部设计部工程部成本部成本部3、获获取取竞竞争争性性的的合合理低价理低价工程部成本部工程部成本部项目经理部项目经理部招标领导小组招标领导小组4、现现场场成成本本管管理理、施工
6、质量与效率施工质量与效率项目经理部项目经理部工程部工程部工程部工程部销售部 销售部 财务部财务部各职能部门各职能部门财务部财务部管理费用 管理费用 责责任任目目标标责任范围 责任范围 土地、报批报建费 土地、报批报建费 建造成本建造成本销售费用 销售费用 中国地产商域网中国地产商域网主要内容（主要内容（2 2）反馈指标反馈指标项目项目反馈指标反馈指标项目项目反馈指标反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价
7、比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本主体建造成本社区建造成本社区建造成本 招标及签约 结构安装设计土地获得成本土地获得成本 材料采购开发前期准备费开发前期准备费开发间接费开发间接费管理费用管理费用销售费用销售费用 中国地产商域网中国地产商域网实施要点实施要点牵头牵头组织组织讨论讨论形成形成普及普及执行执行实现实现制定制定定期考核定期考核公布公布 中国地产商域网中国地产商域网2 2、目标成本管理、目标成本管理 管理原则管理原则：体现目标成本的先进性
8、体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果结果（见动态成本构成）（见动态成本构成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：动态成本反映系统平台动态成本反映系统平台 成本指标数据库成本指标数据库 中国地产商域网中国地产商域网实施过实施过程程 目标成本形成目标成本形成 目标
9、成本执行目标成本执行 中国地产商域网中国地产商域网签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整动态成本构成动态成本构成已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本 = = 未结算合同未结算合同 + + 已结算合同已结算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待发生成本待发生成本动态成本动态成本 中国地产商域网中国地产商域网q 土地成本土地成本q 开发前期准备费开发前期准备费q 主体建筑工程费主体建筑工程费q 主体安装工程费主体安装工程费q
10、园区管网工程费园区管网工程费q 园林环境建设费园林环境建设费q 配套设施费配套设施费q 开发间接费开发间接费房地产成本项目设置房地产成本项目设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本 中国地产商域网中国地产商域网3.1 3.1 新项目发展新项目发展成本控制成本控制控制要点：控制要点：稳健性稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。程综合单价。控制原则：控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：需求文件：新项目发展可行性评审体系新项目发展可行性评审体系 中国地产商域网中国地产商域网3.2 3
11、.2 设计成本设计成本控制控制控制要点：控制要点：合理的产品技术经济指标合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。设计周期、设计质量。控制原则：控制原则：经济合理性最大。经济合理性最大。需求文件：需求文件： 规划设计工作流程与评审制度规划设计工作流程与评审制度 中国地产商域网中国地产商域网3.2 3.2 设计阶段的主要设计阶段的主要经济指标经济指标容积率容积率建筑占地面积建筑占地面积单方钢筯含量单方钢筯含量单方砼含量单方砼含量窗地比窗地比建筑周长面积比建筑周长面积比 中国地产商域网中国地产商域网3.3 3.3 招标成本控招标成本控制制控制要点：控制要点：获取竞争性低价成本获取竞争性低价成本
12、尽量采用工程量清单方式尽量采用工程量清单方式 集中采购集中采购控制原则：控制原则：全面招标原则全面招标原则 合理低价中标原则合理低价中标原则 透明公正原则透明公正原则 需求文件：需求文件：工程及材料招标管理办法工程及材料招标管理办法 中国地产商域网中国地产商域网3.4 3.4 签约成本签约成本控制控制控制要点：控制要点：合同谈判合同谈判 合同审批合同审批控制原则：控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：需求文件：工程合同管理办法工程合同管理办法 中国地产商域网中国地产商域网3.5 3.5 施
13、工成本施工成本控制控制控制要点：控制要点：变更与签证的控制变更与签证的控制 工程质量的控制工程质量的控制 工期控制工期控制控制原则：控制原则：权力限制原则、时间限制原则权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：需求文件：设计变更、现场签证管理办法设计变更、现场签证管理办法 中国地产商域网中国地产商域网3.6 3.6 结算成本结算成本控制控制控制要点：控制要点：严格审核结算工程量严格审核结算工程量 合理确定结算单价合理确定结算单价控制原则：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：需求文件：工程预结算管理办法工程预结算管理办法 中国地产商域网中国地产商域网3.7 3.7 销售承诺销售承诺及物业管理成及物业管理成本控制本控制控制要点：控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损物业管理亏损控制原则：控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：需求文件：销售管理制度销售管理制度 物业管理制度物业管理制度 中国地产商域网中国地产商域网几个成本观点几个成本观点